3,000万円の特別控除の基礎知識 | 適用条件・必要書類を徹底解説

不動産を売却して利益が出たときは、譲渡所得に対して税金がかかります。しかし、売却したのがマイホームであれば、3,000万円の特別控除を利用して税金を抑えることが可能です。少し複雑でわかりにくい3,000万円の特別控除を、不動産の一括査定サービスを提供するリビンマッチがわかりやすく解説します。

3,000万円の特別控除とは？

3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却したときに発生する税金の負担を軽減できる特例制度です。

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。この3,000万円の特別控除を活用することで、家の売却で得られた利益から最大3,000万円を控除できるため、場合によっては非課税にすることも可能です。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

不動産を売却すると税金がかかる場合がある

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。この利益のことを「譲渡所得」と呼び、給与所得とは別に計算される分離課税^※の対象となります。譲渡所得の計算は次の式で求められます。

譲渡所得を計算して結果がマイナス（損失）になった場合、税金はかかりません。近年は不動産価格が高値で推移しているため、築年数の浅い物件や好立地の物件の場合は、譲渡所得が生じる可能性があります。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

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不動産売却の譲渡所得にかかる税金の仕組み

不動産を売却したときに生じた譲渡所得には、次の3つの税金がかかります。

また譲渡所得は、不動産の保有期間によって税率が大きく変わるのも特徴です。売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と区分され、次のような税率になります。

短期譲渡所得の税率は長期の2倍近くになるため、売却のタイミングによっては税負担が大きく変わることがわかります。保有期間が短期になる場合は、不動産価格の相場と税率を比べて、売却するタイミングをよく検討する必要があるでしょう。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

譲渡所得を大幅カットできる3,000万円の特別控除

譲渡所得が生じて税金がかかるときに、課税額を抑えられるのが3,000万円の特別控除です。3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得を3,000万円まで控除――減額することが可能です。

たとえば、譲渡所得が1,000万円だった場合、3,000万円の特別控除を利用することで譲渡所得の金額を0円にできます。つまり、結果的に税金がかからなくなるのです。

例として、家の保有期間が10年で譲渡所得が2,000万円のケースと、4,000万円のケースを見てみましょう。

このように、3,000万円の特別控除を利用することで、税金を大幅に抑えられることがわかります。ただし、3,000万円の特別控除は条件を満たさないと利用できないため、注意が必要です。

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3,000万円の特別控除が適用される条件

3,000万円の特別控除を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。条件が多くて複雑に感じるかもしれませんが、基本的には「自分が住んでいた家を売る」ことが前提となっています。

自分が住んでいる建物・土地を売却する

3,000万円の特別控除は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という正式名称のとおり、マイホームとして使用していた不動産であることが重要な条件となります。ただし、次の不動産は対象外です。

重要なのは「実際に居住の用に供していた」という実態であり、単に住民票を移しただけでは不十分です。不動産売買契約の前日に売却する物件の住所と住民票の住所が異なる場合は、戸籍の附票の写し^※などで居住実績を証明する必要があります。

家を解体した場合は1年以内に売却する

建物が古いため解体して更地で売却した場合でも、条件を満たせば3,000万円の特別控除を適用できます。その際は、国税庁が定めるふたつの要件をすべて満たす必要があります。

上記の期間を計算する際は「契約締結日」で判断されるため、不動産の引き渡し日ではない点に注意してください。また、一時的であっても土地をほかの用途に使用すると、控除が受けられなくなる可能性があります。

家の解体を検討している人は、売却までのスケジュールを慎重に計画し、解体後は速やかに売却活動を進めましょう。

以前住んでいた家を3年以内に売却する

現在は住んでいなくても、以前住んでいた家であれば3,000万円の特別控除を適用できます。適用できる期限は、「その家に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末まで」です。

たとえば、2022年7月22日に引っ越した場合、2025年12月31日までに家を売却すれば控除の対象となります。転勤や買い替えなどで新居に引っ越したあと、以前の家を売却する場合によく利用される条件です。

重要なポイントは、マイホームとして住んだ家であれば、3年間の期間中、その家を異なる用途に使用していても問題ないということです。賃貸に出していたり、空き家のまま放置していたり、物置として使用していたりしても、特別控除の対象となります。ただし、売却のタイミングが年末近くになる場合は、年をまたがないよう十分に注意しましょう。

過去3年間でこの控除を使っていない

3,000万円の特別控除には、利用頻度の制限があります。売却した年の前年および前々年の3年間にわたって、3,000万円の特別控除だけでなくマイホームの譲渡損失についての損益通算、繰越控除の特例を利用していないことが条件です。つまり、3,000万円の特別控除など特定の控除を利用すると、それから3年間は再び利用できません。

たとえば、2023年にこの控除を利用した場合、2024年と2025年は利用できないということです。再び利用できるのは2026年からです。

特別な関係がある人への売却ではない

3,000万円の特別控除は、親子や夫婦など「特別な関係がある人」へ売却する場合は適用できません。この制限は税負担の軽減だけを目的とした、親族間での取り引きを防ぐために設けられています。「特別な関係がある人」の範囲は次のとおりです。

同居している親族だけでなく、別居していても生計を一にする親族（仕送りを受けている子どもなど）への売却も適用外です。売却後にその家で同居する親族への売却も、3,000万円の特別控除の適用外になります。

法人へ売却する場合でも、自分が経営する会社や、親族が役員を務める会社、株式を過半数保有している会社などは「特殊な関係のある法人」として適用外となります。

なお、親族以外の第三者を通じた実質的な親族間売買についても、税務署の調査で発覚することがあるため、そのような取り引きは避けるべきでしょう。適正な市場価格で第三者への売却であることが、この控除を利用するための前提条件となります。

特別控除が適用されないケース

3,000万円の特別控除には、適用されない家屋が明確に定められています。国税庁が定める適用除外の主なケースは次のとおりです。

これらの物件は「居住用財産」として認められないため、控除を受けられません。特に注意したいのは「控除目的での入居」で、税務署に意図的な節税対策と判断されると適用外となります。

たとえば、控除を受けるために短期間だけ住民票を移して形式的に居住した場合や、売却予定があることを前提として、不動産を購入、入居した場合などが該当します。

次に、「仮住まいとして利用」ですが、新築やリフォーム期間中の一時的な居住は対象外です。ただし、転勤による赴任先での居住など、やむを得ない事情で一時的に住んでいた場合は、その期間や状況によって控除の対象となる可能性があります。

別荘や保養所は、週末だけの利用や休暇時のみの利用では「主たる居住用」とは認められません。これらの判断は居住の実態に基づいて行われるため、住民票の移転だけでなく、実際の居住実績や生活の実態が重要な判断材料となります。

適用条件は複数ありますが、3,000万円の特別控除は基本的に「実際に住んでいた家を適切な方法で売却する」ことが前提となる制度だと理解しておきましょう。

3,000万円の特別控除を利用する手続き

3,000万円の特別控除を利用するには、正しく手続きを行う必要があります。手続き自体は難しいものではないのですが、「必要書類をそろえる」「期日までに手続きを終える」などの手間がかかるものもあります。

どのような手続きが必要になるのかを把握して、スムーズに進められるように備えておきましょう。

特別控除を利用するには確定申告が必要

3,000万円の特別控除を受けるためには確定申告が必要です。この控除は、市役所や区役所で申請を行うのではなく、譲渡所得として税務署に申告することで適用されます。つまり、特別控除の適用可否を自身で判断し、問題があれば税務署から指摘を受けるという仕組みです。

控除を利用して譲渡所得が0円になった場合でも、確定申告をしなくてはいけません。確定申告を怠ると税負担が軽減されなくなります。通常、譲渡所得が発生しなければ確定申告は不要ですが、3,000万円の特別控除を利用する際は必ず申告が必要です。

確定申告は不動産を売却した翌年、2月中旬から3月中旬の期間中に行います。

特別控除に必要な書類と事前準備

3,000万円の特別控除を利用するための確定申告では、さまざまな書類が必要になります。税務署への提出が必要な書類には次のとおりです。

確定申告書や譲渡所得の内訳書は税務署でもらえるほか、国税庁のWebサイトからダウンロードできます。また、e-Tax（インターネットでの確定申告）を行う場合は、Webブラウザから直接入力することが可能です。e-Taxで確定申告を行う場合、売却時の不動産売買契約書の写し、戸籍の附票の写しといった添付書類は、スキャンしてPDFなどに変換して送信します。

税務署への提出は不要なものの、確定申告で必要な書類には次のものがあります。

これらの書類をもとに譲渡所得を算出し、確定申告を行います。また、確定申告で使用した書類には、確定申告の法定申告期限から5年間の保管義務があります。税務署から問い合わせが来ても対応できるよう、申告書の控えと一緒に保管しておきましょう。

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特別控除の確定申告の手順

3,000万円の特別控除を適用する確定申告の手順は、通常の確定申告と同じ流れになります。具体的な手順は次のとおりです。

STEP1：確定申告の準備をする

確定申告の期間になってからあわてないよう、前もって書類を用意しておきましょう。

STEP2：確定申告を行う

確定申告には、インターネットを利用するe-Taxと書面で提出する方法があります。パソコンやスマートフォンがあれば作成できるので、計算間違いや提出の手間が省けるe-Taxがおすすめです。

e-Taxにはマイナンバーカードを使って電子署名を行う「マイナンバーカード方式」と、事前に税務署で発行したIDとパスワードを使う「ID・パスワード方式」があります。

上記の方法で3,000万円の特別控除を利用するときの、確定申告の手続きは完了です。申告書の控えや関連書類は、法定申告期限から5年間の保管義務があるため、大切に保管しておきましょう。

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10年超所有軽減税率の特例と3,000万円の特別控除は併用が可能

10年を超えて所有している不動産を売却するときは「10年超所有軽減税率の特例」を受けられる可能性があります。10年超所有軽減税率の特例は、正式名称は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」といい、3,000万円の特別控除との併用が可能です。10年超所有軽減税率の特例を受けるための要件や、特例を受けるときの税率などを解説します。

10年超所有軽減税率の特例を受けられる要件

この特例は、令和元年の消費税率引き上げに伴い、開始されました。適用の要件は次のとおりです。

不動産を売却したときの譲渡所得のうち、6,000万円までの分は所得税10.21％（復興特別所得税を含む）と住民税4％の合計税率14.21％が適用されます。

軽減税率の特例を受けた場合の税率

10年超所有軽減税率の特例が適用されると、まず3,000万円分が譲渡所得から控除されます。3,000万円控除されて残った譲渡所得のうち、6,000万円までの金額に対してかかる税率が、所得税10.21％（復興特別所得税を含む）、住民税4%です。6,000万円を超過した分にかかる税率は、長期譲渡所得の税率と同じ合計20.315%です。

3,000万円の特別控除を利用する際の注意点

不動産を売却したときの税金を大きく抑えられるため、3,000万円の特別控除はできるだけ利用したいところです。しかし、利用にあたっては、あらかじめ知っておきたいいくつかの注意点があります。

特に、確定申告の期間は約1カ月と限られているため、事前に把握しておくことが大切です。

経費などの書類は保管が必要

3,000万円の特別控除を利用するための確定申告を終えても、関連する書類はすべて保管しておく必要があります。確定申告の書類は確定申告の法定申告期限から5年間、保管することが義務づけられています。

また、税務署から後日「お尋ね」と呼ばれる照会がされることがあり、そのときに領収書や契約書などの書類を提出できるように整理しておくことが大切です。取得費や譲渡費用の根拠となる領収書などの書類は、税務署が譲渡所得の計算が正確かどうかを確認する際の重要な証拠となります。

購入時の書類と売却時の書類を分けて、日付順に並べておくと探しやすくなるでしょう。書類の原本を紛失しないよう、コピーを取って別の場所に保管しておくことも大切です。デジタル化して電子データとして保存しておけば、紛失する心配がありません。

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税額が0円でも確定申告は必須

3,000万円の特別控除を適用すると、譲渡所得が0円になることがあります。しかし、譲渡所得が0円の場合でも確定申告が必要です。なぜなら、3,000万円の特別控除は確定申告を通じて適用されるため、申告をしなければ控除を受けられないからです。

確定申告を忘れた場合は、気づいた時点で税務署に相談し、修正申告や期限後申告の手続きを行いましょう。

控除額は譲渡益が限度

3,000万円の特別控除と呼ばれていることもあり、必ず3,000万円分が控除されると勘違いされがちです。実際には控除の限度額が3,000万円までということであり、3,000万円の控除が受けられるわけではありません。

控除額の上限に関するポイントは次のとおりです。

たとえば、譲渡所得が800万円の場合、控除額は800万円で譲渡所得が0円になります。2,200万円分が余りますが、その控除枠をほかの年度に繰り越すことはできません。

複数の物件を同じ年に売却するときは、物件の譲渡所得の合計に対して3,000万円の特別控除を適用できます。要点をまとめると、次のようになります。

たとえば、ふたつの物件を売却して譲渡所得がそれぞれ2,000万円だった場合、合計4,000万円の譲渡所得に対して控除できるのは3,000万円までです。こういった制限があることを理解したうえで、売却のタイミングや複数物件の売却計画を検討しましょう。

新居の住宅ローン控除と併用できない

3,000万円の特別控除を適用した年とその前後2年間（合計3年間）は、原則として住み替え先の新居で住宅ローン控除を利用することはできません。どちらの負担が少ないのか、長期的な視点で慎重に検討する必要があります。

新居で住宅ローン控除の利用を検討している場合、どちらの制度が有利か比較が欠かせません。なぜなら、住宅ローン控除は10年間（条件を満たすと13年間）にわたって長期的に税負担を軽減できるためです。

ただし、どちらが有利なのか比較する場合、売却と購入のタイミングなどの要素によって変わることがあるため非常に複雑です。税務署や税理士、不動産会社などの専門家へ相談したうえで売却、購入を進めましょう。

リビンマッチなら売却を親身にサポートする不動産会社が見つかります

不動産を売却するときは、ただ売りに出すのではなく、税金などへの配慮も必要になります。こういった複雑な条件のもと売却するには、専門家である不動産会社のサポートが欠かせません。リビンマッチの一括査定を利用すれば、親身になって売却をサポートしてくれる不動産会社が見つかります。

一戸建てやマンション、土地などの不動産の売却を検討している人は、まずリビンマッチを利用して査定を依頼してみましょう。

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