リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445不動産売却でかかる税金をまとめて解説｜節税・計算方法がわかる！
不動産を売却すると、さまざまな税金がかかります。税金によっては数千円程度ですが、なかには数百万円になるものもあります。それほど高額の税金がかかることもあるため、不動産を売却するときに不安を感じる人もいるでしょう。
しかし、不動産を売却したすべての人に、高額な税金がかかるわけではありません。実は、不動産の売却では、税金を安く抑える仕組みがあるのです。どれくらいの税金がかかるのか、どうすれば税金を安く抑えられるのかなど、不動産売却に関する税金をわかりやすく、まとめて解説します。
もくじ
不動産売却でかかる税金の基本をやさしく解説
不動産を売却すると、次の税金がかかります。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）
- 印紙税
- 登録免許税
譲渡所得税（所得税・住民税）は、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。そのため、不動産の売却で利益が出なかった場合は、納める必要はありません。印紙税は不動産売買契約書を作成する際に必要な税金です。契約書に記載された売買金額に応じて収入印紙を貼り、消印を行うことで納税します。登録免許税は、売主が住宅ローンを完済した後、抵当権を登記から抹消するためにかかる税金です。
不動産売却では必ず税金がかかる
不動産を売却すると、原則として税金がかかります。ただし、必ずかかる税金は高額ではないので、それほど心配する必要はありません。たとえば、抵当権抹消登記を行う際にかかる登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円です。土地と建物の両方を売却した場合は2,000円になります。
印紙税は不動産売買契約書を作成する際に必ずかかる税金ですが、契約書に記載された契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下のケースでも3万円のため、それほど大きな負担ではありません（印紙税の軽減措置が適用された金額）。
購入時より高く売却できるときは要注意
税金の負担が重くなるのは、売却で利益が出たときにかかる譲渡所得税です。譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税を含む）は、物件の所有期間によって税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率は39.63％と高いため、高値で売れて利益が出ると高額な税金が発生します。一方、所有期間が5年を超えている長期譲渡所得でも税率は20.315％です。
譲渡所得税は売却したときの価格から、購入・売却にかかった経費を差し引けます。たとえば、不動産を購入したときの価格、仲介手数料や税金などです。売却価格からそれらの経費を差し引いた金額に課税されるため、譲渡所得税は不動産売却で大幅に利益を得たときにかかる税金といえるでしょう。
また、確定申告を行う場合は、不動産売買契約書など取得時にかかった費用がわかる書類が必要なため、契約書などをなくさないように保管しておく必要があります。
不動産売却でかかる税金一覧
不動産売却でかかる税金の一覧は次の表のとおりです。
| 税金の名称 | 税金の対象 | 税率・税額 | 支払うタイミング |
|---|---|---|---|
| 所得税 | 売却益（譲渡所得） | 5年以下：30.63％ 5年超：15.315％ | 不動産を売却した翌年の確定申告期間中 |
| 住民税 | 売却益（譲渡所得） | 5年以下：9％ 5年超：5％ | 不動産を売却した翌年の6月以降 |
| 復興特別所得税 | 売却益（譲渡所得） | 所得税額×2.1％ ※2037年12月31日まで | 所得税に合算されるため翌年の確定申告期間中 |
| 印紙税 | 記載された契約金額 | 1,000万円超5,000万円以下：1万円 5,000万円超1億円以下：3万円 | 売買契約締結の日 |
| 登録免許税 | 抵当権が設定されている不動産の個数 | 不動産1個につき1,000円 土地と不動産の場合は2,000円 | 抵当権抹消登記時 |
不動産を売却したときに、必ずかかる税金は印紙税と登録免許税だけです。所得税と住民税（譲渡所得税）は、売却益から取得時にかかった費用などを差し引いて、利益が発生した場合のみ課税されます。
つまり、取得費用が売却益より高かった場合は赤字となるため、納税の必要はありません。
譲渡所得税（所得税・住民税）
譲渡所得税とは、不動産を売却したときに購入時よりも高く売れて、利益が出た場合に課される税金のことです。したがって、売却益が出ない（譲渡所得が生じない）場合は、基本的に税金がかかりません。
不動産売却で得た利益へかかる税金には、所得税と住民税があります。また、2037年までは、復興特別所得税も加算されます。
不動産売却で高額の税金がかかる代表的なものが、譲渡所得税です。譲渡所得税についてわかりやすく解説します。
譲渡所得税の税率と計算方法
譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に課される税金で、所得税、住民税、復興特別所得税の3つを合わせたものです。譲渡所得の税率は所有期間によって変わり、次のように定められています。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 税率 | 39.63％ 所得税：30.63％ 住民税：9％ | 20.315％ 所得税：15.315％ 住民税：5％ |
※所得税には復興特別所得税（2.1％）が含まれている
それでは、譲渡所得税を実際に計算してみましょう。最初に譲渡所得の金額を計算します。計算式は次のとおりです。
この計算式をもとに、次の条件でシミュレーションしてみましょう。
- 所有期間：
- 7年
- 売却価格：
- 5,000万円
- 取得費：
- 2,900万円
- （内訳）
土地購入代金：2,000万円
建物購入代金：1,000万円（減価償却後：800万円）
購入時の仲介手数料：100万円
2,000万円＋800万円＋100万円＝2,900万円 - 譲渡費用：
- 151万円
- （内訳）
売却時の仲介手数料：150万円
印紙税：1万円
150万円＋1万円＝151万円
この場合の譲渡所得は次のとおりです。
＝5,000万円－3,051万円
＝1,949万円
譲渡所得は1,949万円となります。所有期間が7年の場合は長期譲渡所得に該当するため、譲渡所得に20.315％をかけて計算します。
このケースの譲渡所得税は約396万円です。
なお、売却した不動産を自宅用として使用していて、要件を満たしている場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されます。この特例が適用された場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。
譲渡所得税を支払うタイミング
譲渡所得税は所得税（復興特別所得税含む）と住民税ですので、支払うタイミングは不動産を売却した翌年の確定申告後です。
年によって異なりますが、確定申告の受付期間である2月中旬から3月中旬の間に納付します。たとえば、2025年（令和7年）中に不動産を売却した方は、2026年（令和8年）の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、納税額が確定後に譲渡所得税を納付します。
譲渡所得税の節税方法
譲渡所得税は高額になることがあり、納税の負担が重くなるおそれがあります。少しでも税額を抑えるための、節税方法について詳しく見ていきましょう。
譲渡費用・取得費を調べる
最初にすべきことは譲渡費用・取得費を調べることです。譲渡所得税は譲渡所得が低いほど、課される税金（譲渡所得税）が少なくなります。
つまり、売却益から差し引ける譲渡費用・取得費の金額が多いほど、譲渡所得を少なくできるのです。そのため、売却時と購入時にかかった費用を明確にしておくことが大切です。
譲渡費用・取得費には、次のものが当てはまります。
| 費用 | 該当する費用 |
|---|---|
| 譲渡費用 |
|
| 取得費 |
|
もし取得費（購入代金）が不明な場合は、税法上で売却価格の5％を概算取得費として計算することが可能です。
次の条件で、取得費がわかる場合と不明な場合の譲渡所得を計算していきましょう。
取得費：1,000万円
譲渡費用：100万円
まず、取得費がわかっている場合は、取得費と譲渡費用を合算できるため1,100万円になります。売却価格（3,000万円）から差し引くと、譲渡所得は1,900万円です。
一方、取得費がわからない場合は、概算取得費が3,000万円×5％なので150万円です。概算取得費（150万円）と譲渡費用（100万円）を合算した250万円を差し引くため、譲渡所得は3,000万円－250万円＝2,750万円になります。
単純計算で約1.5倍も課税の対象額が多くなるため、概算取得費で算出するのはできれば避けたいところです。売却時にかかる譲渡所得税を抑えるためにも、取得費用を証明できる売買契約書などの書類をきちんと保管しておきましょう。
3,000万円の特別控除を利用する
譲渡所得税を抑えるには、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の利用がおすすめです。自宅を売却して利益が出た場合、その利益から最大3,000万円までを差し引けます。
この特例を利用すると、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税がかかりません。売却益が3,000万円以上だったときは、超えた部分にだけ課税されるため、大幅な節税効果を期待できます。ただし、利用するには条件として、「マイホームを売った場合」「親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではない」などがあります。
不動産が値上がりしている今は、売却したときに高額の譲渡所得税がかかるリスクがあります。不動産を売却するまえに、次の記事を参考にしてください。
印紙税
印紙税とは、特定の経済取引に関する文書（課税文書）を作成する際に課される税金です。不動産売買契約書は課税文書にあたるため、作成時に印紙税が課されます。国が発行する収入印紙を書類に貼り、消印を行うことで納税する形式になっています。
印紙は基本的に不動産会社が用意しますし、税額も高くないため、あまり気にする必要はありません。
印紙税の金額
印紙税額は契約書に記載された売買価格に応じて決まるため、売却価格が高くなるほど印紙税額も高くなります。不動産売却時でかかる、主な印紙税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超、500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超、1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超、1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
2027年（令和9年）3月31日までの間に作成される、記載金額が10万円を超える不動産売買契約書には、印紙税の軽減措置が適用されます。そのため、通常よりも低い金額で納付することが可能です。
印紙税を支払うタイミング
印紙税を支払うタイミングは、不動産売買契約書などの課税文書を作成するときです。契約書に署名・押印して契約が成立すると、印紙を契約書へ貼り付けて消印を行うことで納税したとみなされます。不動産売買契約が締結されるのと同時に、印紙税の支払い（納税）が行われるのです。
印紙を貼り忘れたり、消印を忘れたりした場合は、過怠税※が課されることがあるので注意しましょう。
不動産売買契約に関する印紙税は、次の記事でより詳しく解説しています。もっと印紙税について知りたい方は参考にしてください。
印紙税の節税方法
印紙税の代表的な節税方法は2つあります。税額はそれほど高額ではないため、大きな節税効果はないかもしれませんが、少しでも節約したい人はぜひチェックしてください。
ただし、不動産売買契約を締結するときは、不動産会社が印紙を用意していることが多いため、節税できないことがあります。
金券ショップで収入印紙を購入する
金券ショップで収入印紙を購入することで、印紙税を節約することが可能です。金券ショップでは収入印紙を額面価格より1〜2％程度は安く販売していることがあります。
たとえば、1万円の収入印紙を9,900円で購入できるということですので、印紙税が数万円単位になるときは、大きな節税効果を期待できます。
電子契約なら印紙税が不要
電子契約であれば印紙税は不要です。印紙税法では、印紙税は用紙での作成に対して課税すると定めています。電子データで契約を締結する場合は用紙で作成されていないため、印紙税の課税対象外となります。近年では不動産売買契約を電子契約で行われることも珍しくないため、印紙税を節約できるシーンが増えています。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記や登録、免許、許可などを受けるときに納める税金です。不動産に関しては、特に所有権の移転や抵当権の設定・抹消など、法務局で登記手続きを行う際に課されます。
不動産売却で登録免許税がかかるのは、主に抵当権抹消登記のときです。不動産に設定された抵当権（住宅ローンなどの担保権）を抹消し、登記簿から記録を消す手続きを行う際に発生します。
抵当権抹消登記の納税義務者は抵当権の抹消によって利益を受ける人、つまり売主です。
登録免許税の金額
抵当権抹消登記を行う場合の登録免許税は、不動産1個につき1,000円と比較的少額です。抵当権が設定されている不動産の個数が課税対象となり、一戸建ての場合は土地と建物それぞれで合計2,000円が課税されます。
ただし、不動産の権利書や登記認識別情報（登録名義人を証明する書類）が手元にない場合は、司法書士に依頼する必要があるため3万〜10万円程度かかります。
登録免許税を支払うタイミング
抵当権抹消登記で必要になる登録免許税は、住宅ローンなどを完済し、金融機関から手続きのための書類を受け取ったあと、法務局に登記申請する際に発生します。登記申請書に収入印紙を貼り付けて提出すれば納税完了です。
司法書士への報酬がかかる
登記手続きは司法書士に一括して依頼することが一般的です。司法書士が売主から登録免許税と報酬を受け取り、登記申請と納税を代行してくれます。そのため、登録免許税のほかに司法書士への報酬を支払います。
2024年の日本司法書士連合会の報酬アンケート結果によれば、抵当権抹消登記の代行にかかる報酬の平均は17,470円（土地1筆、建物1棟）です。ただし、土地が数筆あるなどケースによって報酬が異なるほか、登録免許税などの費用が別途かかります。
参考：司法書士会連合会「司法書士の報酬」
登記は非常に重要な手続きで、誤りがあると後々トラブルに発展することがあります。司法書士に依頼すれば正確な書類を作成でき、正しい申請を行えるので安心です。
自分で手続きすれば節約が可能
登記を自分で手続きすると、司法書士に支払う報酬分を節約することが可能です。司法書士に依頼すると内容にもよりますが、1万〜3万円程度の報酬が発生します。
ただし、費用を節約できる一方で、どのような書類が必要か、どのように書けばよいかなどを自分で調べなければならないため、時間と労力がかかります。登記に関する法律は非常に複雑で、専門知識も必要です。
自分で登記を行う場合は、手順や必要書類をよく調べてから慎重に進めましょう。抵当権抹消の手続きを詳しく調べたい方は、次の記事が参考になります。自分で手続きをしたい方にもおすすめです。
確定申告とは
確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得とそれに対する所得税の金額を計算し、税務署に申告・納税する手続きのことです。確定申告の対象になるのは個人事業主やフリーランスですが、会社員でも副業の所得（収入から必要経費を引いたもの）が年間20万円を超える人は対象になります。
不動産を売却した場合、人によっては確定申告をする必要があります。どういったときに確定申告が必要になるのかを解説します。
確定申告が必要なケース
確定申告が必要になる主なケースは、次のとおりです。
- 不動産の売却で譲渡所得が発生
- 給与が年間2,000万円以上
- 2カ所以上から給与の支払いを受けている
- 給与・退職所得以外の所得の合計額が20万円以上
不動産を売却した人で、利益が生じている場合は確定申告を行う必要があります。確定申告で支払うのは譲渡所得税です。長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なることに注意しましょう。また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用する場合は、納税額が0円であっても確定申告が必要です。
不動産売却の確定申告は、次の記事で解説しています。必要書類、手続きなども解説していますので参考にしてください。
確定申告が必要ないケース
不動産を売却して、利益が生じていなければ確定申告は必要ありません。譲渡所得税は利益が出た場合に課されるもので、損失の場合は税金が発生しないためです。
しかし、確定申告をしたほうが得になるケースも多々あります。「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」では、マイホームを売却して発生した赤字分をほかの所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりして、結果的に所得税や翌年の住民税を減らすことが可能です。確定申告の義務はありませんが、こうした特例をうまく活用することで節税できる場合もあるので、積極的にチェックしておきましょう。
不動産売却で損失が生じたときの確定申告は、次の記事で解説していますので参考にしてください。
不動産売却の税金でよくある質問
不動産の売却は何度も経験することではないため、聞き慣れない税金の話に戸惑う方も少なくないでしょう。基本的な疑問を解消するため、不動産売却の税金でよくある質問をまとめました。
Q：家を購入したときの価格がわからない
購入して何十年も経っていたり、相続を経て所有していたりすると、家の購入価格がわからないことがあります。しかし、購入価格がわからないと、譲渡所得税の計算をするときに取得費が不明となってしまいます。
取得費が不明な場合は、概算取得費として売却価格の5％を取得費とし、譲渡費用と合算して売却価格から差し引くことが可能です。しかし、本来の費用よりも取得費が少なく計算されるため、譲渡所得が通常よりも多く生じて税金が高くなってしまうでしょう。
できるだけ購入したときの価格がわかる資料をきちんと保存することが大切です。また、資料が見当たらないときは、購入価格を調べる努力をしましょう。購入価格を調べるには、次の方法があります。
- 仲介した不動産会社や売主に不動産売買契約書または建築請負契約書を借りて、コピーを取る
- 住宅ローンを利用した場合は、金融機関に問い合わせる（住宅ローンの契約書に購入価格が記載されていることがある）
- 登記簿謄本の抵当権の欄から購入時のローン情報を推測する
また、不動産売買契約書などの資料がない場合は、税理士に相談すると取得費を合理的に算出してくれることがあります。
Q：不動産売却でもふるさと納税は利用できる？
不動産売却で譲渡所得が発生した場合でも、ふるさと納税を利用することが可能です。不動産売却益によって所得が大幅に増える年は、ふるさと納税の控除上限額も上がるため、普段よりもお得にふるさと納税を利用できるでしょう。
Q：家の売買で消費税はかかる？
家の売買における消費税の取り扱いは、「何を買うか（土地か建物か）」「誰から買うか（個人か事業者か）」によって異なります。売主が個人で建物を売却する場合、建物の売買代金には消費税がかかりません。
一方、売主が不動産会社などの事業者の場合は、建物の売買代金に消費税が課税され、買主がその消費税を負担します。なお、土地の売却は誰が売主であっても消費税は非課税です。
税金への対処はサポートのできる不動産会社が重要
不動産売却では、売主の状況によってさまざまな税金がかかります。税金には専門的な知識が必要になるため、不安な人は税金や特例に関してサポートをしてくれる不動産会社を選ぶとよいでしょう。確定申告に必要な書類などを用意してくれるなど、不動産の知識があまりない売主にとっては非常に頼りになる存在です。
不動産会社を探す際は「リビンマッチ」などの一括査定サイトを利用すると便利です。一括査定サイトは、複数の不動産会社に査定を依頼するサービスを提供しています。これにより、査定価格だけでなく、不動産会社の対応なども比較できます。複数の不動産会社と接することで、対応の悪い会社、説明のわかりにくい会社を避けて、売主に寄り添ってサポートしてくれる不動産会社を見つけられます。
初めての不動産売却で不安のある方は、リビンマッチを利用して、頼りになる不動産会社を見つけてください。
不動産売却の税金に関するよくある質問
- 不動産を売ったら必ず確定申告が必要？
- 売却で利益が出たり特例を利用したりする場合は、確定申告が必要です。利益が出ていなければ確定申告は必要ありません。
- 不動産売却でかかる税金を安くするには？
- 譲渡所得税の節税には「取得費」や「譲渡費用」を正確に把握して差し引くことが重要です。また、マイホームの売却なら「3,000万円の特別控除」などの特例も活用できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
