リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
AIによる不動産査定の特徴とAI査定より一括査定がおすすめな理由
最近、AI査定という人工知能を使った即時に不動産査定ができるサービスが注目されています。
たしかに瞬時に金額がわかればいろいろな判断がしやすいですが、査定の精度やかかる料金などはどのようになっているのでしょうか？
ここではAIによる不動産査定についてご紹介します。AI査定はどんな時に活用できるのか、そして数ある不動産の査定方法の中でご自身に合った査定はどのようにして選ぶと良いのか、見ていきましょう。
もくじ
不動産査定の一つ「AI査定」とは？
住宅の模型
AI査定とは、ビッグデータを活用してAI（人工知能）が不動産の相場価格を算出することをいいます。不動産査定でのAIの活用方法はさまざまなので、どんな特徴や使い方があるのか見ていきましょう。
AIによる不動産査定の特徴
まずはいろいろなAI査定を見ていきます。AIを活用した不動産査定にはどのようなものがあるのでしょうか。
- 不動産の売却価格を査定
- 地図から不動産の大まかな相場の確認
- 不動産を貸した時に今後どのくらいの収益をあげられるか計算
- 銀行の住宅ローンに関する調査
- 不動産周辺の災害情報や学区など生活面のメリットの調査
このように、不動産査定ではAIがさまざまな場面で活用されていることがわかります。
単に物件の価格を調べるだけでなく、賃貸物件の収益シミュレーションやローンの返済シミュレーションなど、簡単な情報を入力するだけで瞬時に複雑な計算をしてくれるものがあります。
今回は不動産を売却する際の査定に関してご紹介していきますので、1と2の不動産価格に関するAI査定が中心となります。
AI査定の活用の仕方
AI査定では、ビッグデータを活用して不動産価格を調べます。
具体的には土地の価格相場（公示地価など公的に公開されているもの）や周辺の取引事例、建物の推定状況など膨大な参考データをもとに金額が算出されます。
データを元にその場で計算をするので、スマホアプリなどインターネットから査定金額をすぐに調べられることが最大のメリットと言えます。
ただ，実際の売却では物件ごとの違いを踏まえた査定が必要なため、データにない部分を踏まえた詳細な査定額は反映できないことはAI査定のデメリットです。
AIが算出する査定額は、買手を意識したリアルな金額というより、データからわかる相場感という感じです。
従って、実際に売却をする時ではなく、ざっくりとした相場を調べたい時や瞬時に金額がみたい時などにはAI査定が活用できます。
運営会社によって違うAI査定の査定結果
いくつかのAI査定を使ってみると、査定額に差が出ることがあります。
同じようなデータを基にしているので計算結果は同じになるように思えます。しかし、AI査定では運営会社が独自のデータや算出方法を持っているので、結果についても違いが生じてしまいます。
実は不動産会社に査定依頼をしても、会社の得手不得手などによって同じように金額に差が出ます。
そのため、不動産会社に依頼する不動産査定は複数の会社に依頼し、査定額を見極めることが大切です。
AI査定を行う場合でも、同じように複数の結果を比較してみることで、金額の妥当感を掴むことができるでしょう。
AIによる不動産査定で今後に期待するところ
AIを活用した不動産査定は、多くのベンチャー企業が参入している、比較的新しい不動産査定の方法です。
著しい進歩が見られる一方で、現時点では、いろいろな理由から不動産会社の担当者による無料査定の方が実用性が高いと言えます。ここでAIによる不動産査定における発展の余地についてもう少し詳しく見ていきましょう。
AI査定と不動産会社による無料査定の違いは？
同じ不動産査定でも、人が行う不動産査定とAIによる不動産査定では違いがあります。
同じデータを使った時のAI査定と不動産会社の査定
不動産査定では主に以下のデータを元に計算を行います。
- 公示地価などの公的な基準
- 公開されている過去の取引事例
- 自社の取引事例
これらの公的なデータなどは、基本的にはAIも不動産会社も活用しています。
AIは学習した膨大なデータを一瞬で処理できるので、人間よりも多くの数値データを元に査定金額の計算をすることができます。
もちろん人間もコンピューターを使って多くのデータを処理していますが、単純な計算能力では敵わない部分もあるでしょう。
一方で人間が行う査定の場合は、元となるデータに不動産査定の知識や経験を交えて、その不動産に合わせた査定を行うことができます。
また、実際に売却する際には買手を意識した判断も必要です。こういった売却までの道筋を逆算することができるのは、今のところ人間だけでしょう。
AI査定が苦手なこと
不動産には個別性があります。地形や日当たり、周辺のビルの高さなどの情報は数値で表しにくいので、AI査定が苦手としています。
また、時代背景を踏まえた判断や物件における瑕疵などといった数値では測りにくい影響を考慮できないので、AI査定は災害や一時的なトレンドなどにも弱いと言われます。
AI査定ではレインズのデータが含まれない
不動産会社の行う査定では、レインズ（国土交通省指定の専門機関が運営する業者向けのデータベース）を活用しています。
レインズは不動産取引に関する最大の情報源ですが、情報は外部へ開示できず、集計や加工もできないように決められています。
このため、データ集計の伴うAI査定はレインズが使えず、インターネットで公開されているものなど他のデータを利用しています。
ただ、レインズを運用する不動産流通機構も合理的なデータの活用を図っているため、近い未来にレインズのデータを用いたAI査定が登場することも十分に考えられます。
不動産会社の査定がおすすめ
結果として、不動産を売却する可能性があるなら不動産会社に査定をしてもらった方が正確な判断ができます。
また、無料査定であればインターネットから複数の不動産会社の査定結果をまとめて比較できるので、活用してみるといいでしょう。
AI査定を使わずに不動産会社に頼んだ方がいい場合とは？
住宅を調査
AI査定は便利な面も多いですが、不動産会社の無料査定を使った方が良いケースも多いので、ご紹介します。
不動産査定後に売却するかもしれない場合
もし査定額が高かったら売るかもしれない、という方は不動産会社の無料査定がおすすめです。
不動産を売るときの大まかな手順
不動産売却の流れ
つまり、高かったら売るかもしれないという時は初めから不動産会社に査定依頼した方が、結果的に手間が少なくなります。
オンラインから無料で依頼でき、同時に不動産会社の営業マンの見極めも行うことができます。
不動産売却に不安がある場合
不動産会社の担当者は、物件の査定以外にもいろいろな相談にのってくれたり、専門家を紹介してくれたりします。
不動産の売却では特に、相続や税金などの疑問も多いと思います。
単純に査定金額がわかっても、手元にどのくらい残るのかなど、他にも知りたいことがあれば初めから不動産会社に相談した方がいいでしょう。
不動産会社を選ぶなら一括査定がおすすめ
売却予定がなくとりあえず概算金額を知りたい場合はAI査定、売却が確定している場合には不動産会社の訪問査定、というように使い分けることができますが、まだどちらとも言えない時には一括査定から依頼する「机上査定」が役立ちます。
一括査定から依頼する机上査定なら、インターネットから簡単に査定額を調べて貰える上、複数の査定結果を比較してかなり相場に近い金額を把握することができます。
不動産査定の方法については下記のコラムで詳しくご紹介していますので、参考にしてみてください。
不動産のAI査定に関するよくある質問
- AI査定は、実用性は高い？
- 現状では、あまり高くないです。レインズのデータを使えないため、不動産会社や地域の垣根を超えた膨大なデータを活用できないため、不動産会社の無料査定の方が精度は高いでしょう。
- どのようなときにAI査定を使うべき？
- 売却の意思があまりなく、相場感を知りたいときに活用しましょう。不動産会社からの営業が行われないため、気楽に利用できます。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
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