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空き家を買取で売る基本の流れ｜デメリットと査定の注意点
空き家を手放すときは、不動産買取がおすすめです。管理できなくなった空き家をいつまでも所有し続けていると、さまざまなリスクがあります。早めに空き家を処分するためにも、スムーズに売買できる不動産買取を利用しましょう。空き家の買取を進めるために知っておきたい基礎知識を、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が解説します。
もくじ
空き家を手放すなら「買取」がいいかも
所有する空き家で困っている人は、不動産買取で手放すことを検討してはいかがでしょうか。不動産買取とは不動産会社に買い取ってもらう売却方法のことで、買主を探すなどの手間がかかりません。つまり、短期間で空き家を手放せるのです。
おすすめなのは、空き家を手放そうと検討したときに、優先度を決めておくことです。
- とにかく早く手放したい
- 高額売却にこだわるより、早く手放すことを優先するなら買取は有望な選択肢です。不動産会社と価格や条件が合えば、仲介より短期間で売却できる可能性があります
- いずれ売却できればよい
- 急がないのであれば、不動産会社に仲介を依頼して高く購入してくれる人を探すのがいいでしょう。ただし、空き家の売却は時間がかかります
このように優先度を決めたら、どのような行動をすればよいのかが自然と決まります。優先度があやふやだと「早く売りたいけど高く売却したい」となって、時間がかかったり、手放す機会を逃したりするおそれがあります。まずは空き家を手放す方法を決めて、そのための準備を進めていきましょう。
不動産買取と不動産売却の違い
不動産売却の場合は、買主があらわれるまで売ることができないため、ずっと空き家を所有し続けることになります。築浅の物件ならともかく、古い空き家となれば買いたいという人は、それほど多くないでしょう。解体費用を売主が負担して更地にしたり、リノベーションをしたりする必要があるかもしれません。
不動産買取なら不動産会社が空き家を買い取ってくれるので、買主があらわれるのを待つ必要がありません。空き家を売るために解体したり、リノベーションをしたりといった工夫も不要です。空き家を売るまでにかかる期間も、不動産売却に比べて不動産買取のほうが短くて済みます。そのため不動産買取は、早く空き家を手放したいという人におすすめです。
空き家買取の6つのメリット
空き家をできるだけ早く処分したいときは、不動産会社へ売却する不動産買取の利用をおすすめします。
買取にはさまざまなデメリットがあり、売却する不動産によっては損になることもあります。しかし、空き家のように処分を急ぐ不動産であれば、買取で受けられる恩恵は少なくありません。
空き家の処分に買取をおすすめする理由として、次のものがあります。
- 短期間で売却代金を受け取れる
- 現況のまま売却できる場合が多い
- 人に知られることなく売却できる
- 契約不適合責任を免責とする契約が多い
- 売買にあたって仲介手数料が不要
- 査定価格を比較すれば高額売却が可能
それぞれの理由を見ていきましょう。空き家を所有していて悩んでいる方は、前向きに買取を検討してください。
短期間で売却代金を受け取れる
仲介では購入希望者を探す必要がありますが、買取では不動産会社が買主となるため、売却活動や内覧を行う期間を省けます。価格や引き渡し条件がまとまり、必要な手続きが完了すれば売却代金を受け取れるため、空き家を早く手放して現金化したい人に適した方法です。
現金化を急ぐ場合は、希望する入金時期を査定の段階で不動産会社に伝え、契約や引き渡しまでのスケジュールを確認しておきましょう。
現況のまま売却できる場合が多い
買主を見つけて売却する仲介の場合、少しでも物件を魅力的にするために、屋内の家具や家電を処分したり、ハウスクリーニングをしたりといった手間をかける必要があります。
空き家の状態によっては、リフォームが必要になることもあるでしょう。
しかし、買取であれば、そういった手間が不要な場合があります。不動産会社は空き家の現在の状態を見て査定し、買い取ってくれます。そのため、手間や費用をかけたのに、思ったほどの価格で売れないというリスクもありません。
人に知られることなく売却できる
仲介で空き家を売却する場合、不動産会社は不動産ポータルサイトに物件情報を掲載したり、チラシを近所に配布したりといった売却活動を行います。そのため、空き家を売ろうとしていることを、近所の人に知られてしまいます。
しかし買取であれば売却活動が必要ないため、人に知られることなく空き家を売却できるのです。そのため、近所の人の目や噂などを気にせず、空き家を売却できます。
契約不適合責任を免責とする契約が多い
不動産を売却するとき、売主は契約不適合責任※を負います。契約不適合責任とは契約書に記載のない欠陥が発覚したときに、売主が負う責任のことです。売買後に雨漏りやシロアリの被害などが見つかると、売主は修理の費用などを負担しなくてはなりません。
しかし買取のときは買主が不動産会社になるため、契約不適合責任を免除されることが多いです。契約書で契約不適合責任が免除されているかを、しっかりと確認しましょう。
仲介手数料がかからない
仲介で不動産を売却するときは、売買を成立させた不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で上限が定められており、不動産によっては数百万円になることもあります。
しかし、買取だと不動産会社は仲介を行っていないため、仲介手数料がかかりません。買取であればそれだけ、かかる費用を節約できるのです。
複数社の買取価格と条件を比較できる
仲介での売却で不動産会社へ査定を依頼すると、提示される査定価格は売却予想価格であって、実際に売れる金額と異なります。そのため、査定価格を実勢価格より高くして、売主の期待を高めて契約しようとする不動産会社もあります。
しかし買取の場合、査定価格は基本的に不動産会社が空き家を買い取る金額です。つまり、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較すれば、一番高く買い取ってくれる不動産会社を見つけられるのです。
短期間で少しでも高く空き家を売却したい場合、不動産買取は非常に有効な方法といえます。
空き家買取のデメリット
空き家買取は早期売却が可能な反面、いくつかの注意点が存在します。メリットが多い売却方法ですが、仲介による売却とは異なる性質を持つため、事前に欠点を把握しておくことが納得のいく取引につながります。具体的なデメリットについて詳しく解説します。
仲介より安くなりやすい
買取価格は、再販に必要な修繕費や解体費、不動産会社の利益などを差し引いて算出されるため、仲介より低くなる傾向があります。ただし、仲介手数料や売却前のリフォーム費用が不要になる場合もあるため、最終的な手取り額で比較しましょう。
買取を断られる場合がある
老朽化が著しい建物や再建築不可物件、需要の低い地域にある空き家などは、再販が難しいとして買取を断られることがあります。ただし、訳あり物件や特定地域を得意とする会社なら対応できる場合があるため、複数社へ相談しましょう。
買取に対応できる不動産会社が限られる
すべての不動産会社が空き家の買取を行っているわけではありません。空き家は状態や権利関係によって扱いが難しいため、買取実績のある会社を探す必要があります。一括査定サイトなどを利用すると、対応可能な会社を比較しやすくなります。
追加条件が付いたり費用がかかる場合がある
残置物の処分や土地の測量、境界確定などを売主側に求められる場合があります。費用が査定額から差し引かれるケースもあるため、契約前に必要な手続きと売主の負担範囲を確認しておきましょう。
空き家の買取価格を判断する方法
空き家を買取してもらうにあたって、気になるのが「自分の空き家はいくらで売れるのか？」という点です。おおよそでも買取価格がわかれば、空き家を手放す決意、売却代金の使い道など前向きに進められます。
ここでは、空き家の相場価格を調べる代表的な方法を紹介します。
ただし、ポータルサイトや取引事例から確認できるのは、仲介で売却する場合の価格の目安です。実際の買取価格は、そこから再販費用や不動産会社の利益などを考慮して算出されることにご注意ください。
不動産ポータルサイトで周辺の売出価格を調べる
もっとも手軽に相場を確認する方法が、不動産ポータルサイトを利用する方法です。物件情報を検索し、所有する空き家と条件の近いもの（築年数、立地、間取り、土地面積など）を探して、価格帯を確認してみましょう。
ただし、掲載されているのは「売り出し価格」であって、実際に取引された価格ではありません。売主の希望価格が含まれているため、実勢よりも高めに設定されていることもあります。目安として参考にしましょう。
不動産情報ライブラリを活用する
不動産の取引価格は、国土交通省がWebサイトで提供している「不動産情報ライブラリ」で調べることも可能です。不動産情報ライブラリの「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」で、住所や最寄り駅から実際に取り引きされた価格を調べられます。
実際に取り引きされた不動産の築年数、土地面積なども記載されているため、所有する空き家に近い物件を見つけられるでしょう。写真などの映像情報はないため、数値だけで判断しなくてはならないことが欠点です。
AI査定サービスを使う
最近では、AIを活用した査定サービスも増えてきています。AI査定であれば、住所と物件情報を入力するだけで、おおよその価格を確認できます。匿名・登録不要で使えるサービスもあり、忙しい方や情報収集の初期段階にいる人には便利でしょう。
ただし、AI査定は過去のデータをもとにして計算しているため、個別の条件が価格に大きく影響する空き家では参考程度に留めてください。
リビンマッチの戸建ての査定シミュレーションでも、物件の所在地や広さなどからおおよその価格を知ることが可能です。
不動産会社から査定を受ける
正確な買取価格を知るには、空き家の買取に対応する不動産会社へ査定を依頼します。簡易査定の金額は現地確認後に変わることがあるため、最終的な価格や条件は訪問査定後に確認しましょう。
空き家、買取は相場より安くなることに注意
不動産買取を利用する場合は、価格が相場の6～8割程度と安くなることに注意が必要です。不動産会社は買い取った空き家をリノベーション、解体するなどして再販売し、利益を出しています。そのため、そういった費用や利益がかかる分、買取だと価格が安くなるのです。
また、空き家になって数カ月程度なら問題ありませんが、何年も経っていると老朽化が進んでいるかもしれません。そういった場合は、建物が傷んでいるため、価格が安くなることも考えられます。
空き家を売るときは、相場より安くなることを想定しておきましょう。
空き家の買取査定の注意点
空き家の買取査定を受けるときは、査定価格の算出根拠を明確にすることが重要です。買取は仲介での売却と異なり、不動産会社が提示した金額がそのまま売却価格になります。そのため、提示された金額だけでなく、どのような要因でその価格になったのかを詳しく確認しましょう。
空き家の買取価格が決まる仕組みや価格を左右する要因について解説します。
空き家の買取価格を算出する仕組み
空き家の買取価格は、不動産会社が買い取った後に再販することを前提に算出されます。つまり、市場で売却可能な予想価格から、リフォーム費用や解体費用、販売経費、そして不動産会社の利益を差し引いた金額が提示されるのです。
不動産会社は買い取った物件に付加価値を付けて転売することで利益を得るため、査定額は仲介による売却相場よりも低くなります。一般的には、仲介価格の6～8割程度が目安とされています。
このように、修繕にかかるコストなどが反映されるため、建物の状態が悪いほど差し引かれる金額は大きくなります。市場価格から一定の経費が引かれる仕組みを理解し、納得感を持って査定結果を確認することが大切です。
空き家の買取価格を左右する要因
空き家の買取価格は、物件そのものの状態だけでなく、さまざまな外的要因によって変動します。大きく影響する要因としては、次のものがあります。
- 立地と周辺需要
- 築年数と建物の状態
- 接道状況
- 再建築できるか
- 土地の形状
- 修繕費・解体費
- 残置物の量
- 境界の確定状況
- 共有持分、借地権などの権利関係
このように複数の要因が絡み合うため、正確な価値を知るにはプロの視点による査定が欠かせません。
買取が向いている空き家のケース
空き家の状態や立地、売主の条件によっては、仲介よりも買取を選択したほうが問題をスムーズに解決できる場合があります。次のようなケースでは、仲介よりも買取が適していることが多いでしょう。
- 売却期限が決まっている
- 仲介で長期間売れていない
- 建物の老朽化が進んでいる
- 遠方にあり管理できない
- 残置物を処分できない
- 再建築不可などの問題がある
- 周囲に知られず売りたい
仲介と比べると受け取れる金額は下がってしまいますが、買取であればこれらの問題に悩むことなく空き家を売却することが可能です。
空き家を買取で手放す流れ
空き家の不動産買取は、次の流れで進んでいきます。
- 空き家の相場を調べる
- 査定を依頼する
- 不動産会社を決める
- 売買契約を交わす
- 引き渡しをする
それぞれのステップで何をするのかチェックしてください。
①空き家の相場を調べる
空き家の相場がわからなければ、不動産会社と価格の交渉ができません。Webサイトで条件の似た物件を探し、大まかな相場を調べておきましょう。不動産買取では市場価格より安くなることに注意が必要です。
同じ地域の物件でも、築年数や駅からの距離、立地など、条件の違いから価格が違います。できるだけ多くの物件を見ておくことが大切です。
②査定を依頼する
大まかな相場を調べたら、複数の不動産会社に空き家の査定を依頼します。
査定には、簡易査定と訪問査定があります。簡易査定は住所や築年数などの情報をもとに、実際に物件を見ないで査定を行うことです。訪問査定は実際に物件を見て、査定することをいいます。
簡易査定はインターネットやメール、電話で受けることができ、すぐに価格がわかります。簡易査定の結果をもとに不動産会社を数社に絞り、訪問査定を依頼します。訪問査定は簡易査定とは異なり、価格の提示まで数日かかります。
③不動産会社を決める
査定の結果をもとに、依頼する不動産会社を決めましょう。引き渡し日や入金のタイミング、家に残っているものの処分など、買取価格以外にも不動産会社を比較するポイントがあります。
④売買契約を交わす
不動産会社が決まったら、売買契約を交わします。契約に必要なものは不動産会社が案内してくれるので、契約日までにすべてを準備し、不足がないようにしましょう。
⑤引き渡しをする
最後に、空き家を不動産会社に引き渡して、空き家の売却は完了です。
空き家買取の不動産会社の見つけ方・選ぶポイント
空き家を買取で売却するには、対応できる不動産会社を見つける必要があります。賃貸や仲介と比べると、空き家の買取に対応できる不動産会社は決して多くはありません。そのため、空き家の処分では、対応できる不動産会社探しに苦労するでしょう。
空き家買取に対応できる不動産会社の見つけ方、そして買い取ってくれる不動産会社を選ぶポイントを紹介します。
空き家買取に対応できる不動産会社の見つけ方
不動産に関する業務にはさまざまなものがありますが、不動産会社はそのすべてに対応できるとは限りません。賃貸の仲介、売買の仲介、不動産の買取など、不動産会社によって対応できること、できないことがあります。
そのため、空き家を買い取ってもらうには、空き家の買取に対応できる不動産会社を見つける必要があります。
そもそも買取に対応できる不動産会社が少ないうえに、さらに空き家への対応となると、かなり限られたものになります。しかも、買い取ってもらう空き家の地域に、不動産会社が対応できる必要もあるのです。
こういった、対応できる不動産会社が少ないときは、一括査定サイトが便利です。不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」では、売却する空き家の情報と売りたい人の連絡先を入力するだけで、対応できる不動産会社を紹介します。
入力するのは住所や建物面積、土地面積、間取り、築年数などです。おおよそでも構いません。
入力を完了して査定の依頼が終わったら、空き家の買取に対応できる不動産会社が査定のための連絡をしてきます。
あとは査定をした複数の不動産会社から1社を選ぶ、売買契約を交わすだけです。
空き家買取の不動産会社を選ぶポイント
不動産会社に空き家の査定をしてもらったら、最終的に買い取ってもらう1社を決める必要があります。「どの会社を選んでも同じ」ではないことに注意してください。
不動産会社を選ぶときのポイントは次のとおりです。
- 買取価格が高い
- もっとも重要なポイントです。もっとも査定価格の高い不動産会社へ売却すれば、それだけ多くの売却代金を手にできます
- 実績と評判に優れる
- Googleマップなどを使い、不動産会社の評判をチェックしてみましょう。なかには不要な手数料を請求するなど悪質な不動産会社もあるため、買取価格だけで決めるのは危険です
- 契約不適合責任を免除している
- すべての不動産会社で契約不適合責任を免除しているわけではありません。トラブルを警戒して、契約不適合責任がちゃんと免除されているかどうかを確認しましょう
以上のポイントを踏まえて、買取を依頼する不動産会社を1社に決めましょう。
空き家や訳あり物件の専門業者に依頼する
不動産会社によって得意とする物件の種別が異なります。状態の悪い空き家を買い取ってもらう際は、空き家や古家、訳あり物件の取り扱いに特化した専門業者に依頼するのがおすすめです。
空き家専門の業者は、一般的には買い手がつきにくい物件を活用して利益を生み出す独自のノウハウを持っています。そのため、他社では買い取りを断られるような物件でも、適正な査定を行って買い取ってくれる可能性があります。
空き家を放置するリスク
空き家は人が住まなくなると劣化が進みやすく、倒壊や外壁・屋根材の落下によって周囲に被害を及ぼすおそれがあります。また、雑草の繁茂や害虫・害獣の発生、放火、不法侵入、犯罪への悪用なども問題です。
被害が発生すれば、所有者が修繕費や撤去費用、損害賠償などを負担する可能性があります。定期的な管理が難しく、今後も利用する予定がない空き家は、劣化が進む前に売却や買取を検討しましょう。
空き家の買取は一括査定で比較しよう
空き家の不動産買取では、一括査定の「リビンマッチ」が便利です。1社1社に連絡しなくても、住所などの物件の情報を1度入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。あとは各社の買取価格などを比較して、買取を依頼する不動産会社を選ぶだけです。
不動産買取のメリットは、買主を探さずに済むので、スムーズに売買を終わらせられることです。管理できなくなった空き家に悩んでいる場合は、不動産買取で早めに処分しましょう。
条件のよい空き家なら仲介の売却もオススメ
都市部にある空き家だと、立地によっては仲介で売却できる可能性があります。仲介は不動産会社が買主を見つける売却方法で、時間がかかるものの、買取より高額で売却できるかもしれません。
仲介で売却できる可能性があるなら、「リビンマッチ」を利用して複数の不動産会社から査定を受けてみましょう。実力のある不動産会社を見つけて契約すれば、スムーズに、そして高く売却できる可能性があります。
空き家の売却は簡単ではありません。信頼できる不動産会社を見つけて、まずは相談することからはじめてみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
