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マンション売却の買取とは？仲介との違いや価格相場を解説
マンションを売却する際、多くの人が最初に思い浮かべるのは不動産会社に買主を探してもらう方法でしょう。しかし、住み替えの期限が迫っている場合や、周囲に知られずに売却したい事情がある場合、仲介では時間がかかりすぎてしまうおそれがあります。そこで有力な選択肢となるのが不動産買取です。
本記事では、マンション買取の具体的な仕組みや仲介との詳細な比較、さらには少しでも高く売るためのコツを詳しく解説します。メリットとデメリットを正しく理解し、ご自身の状況に最適な売却方法を見つけるための判断材料として活用してください。
リビンマッチのポイント
マンション買取を行うには、まず不動産会社への査定が必要です。物件の相場を知るためにも、複数社へ査定を依頼しましょう。買取で売却すると早く現金化できるメリットがありますが、仲介よりも売却価格が安くなることに注意が必要です。
もくじ
マンション買取とは
マンション売却を検討している人のなかには「できるだけ早く現金化したい」「売却活動に時間をかけられない」といった事情を抱えている人も少なくないでしょう。そんなときにおすすめなのが「買取」という売却方法です。まずは、買取の基本を解説します。
マンションの買取を基本を解説
マンション買取とは、不動産会社が買主となってマンションを買い取る売却方法です。一般的な仲介では不動産会社がマンションを売り出して買主を探しますが、買取では不動産会社が買主となるため探す手間が省けます。
一方で、仲介と比べて売却価格が低い傾向があるなどデメリットもあるため、基本をしっかりと理解したうえで判断することが大切です。
買取と仲介の違い
マンションを売却するうえで主な選択肢である、買取と仲介の違いを表にまとめると次のようになります。
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社 | 主に個人 |
| 売却期間 | 数週間～1カ月程度 | 3～6カ月程度 |
| 売却価格 | 市場価格の60～80% | ほぼ市場価格と同等 |
| 内覧対応 | 不要 | 必要 |
| 仲介手数料 | 不要 | 必要 |
| 契約不適合責任 | 免責されることが多い | 売主が負担 |
| 売却の確実性 | 確実性が高い | 買主が見つからないことがある |
このように、買取は「早さ」「確実性」「手間の少なさ」に優れている一方で、売却価格が仲介より安くなる傾向があります。どちらの売却方法がよいかは、売主の事情や優先したいポイントによって変わってきます。
マンション買取で得られる5つのメリット
マンションを買取で売却する大きな魅力は「スピード」と「手間の少なさ」、さらに「安心感」です。この魅力をメリットとしてまとめると、次のようになります。
- スピーディーに現金化できる
- 不動産会社の仲介手数料が不要
- 内覧や売却活動が不要で手間を省ける
- 周囲に知られずに売却できる
- 契約不適合責任を免責されるケースが多い
それぞれの買取のメリットを見ていきましょう。
スピーディーに現金化できる
買取の最大のメリットは売却スピードの早さです。仲介では買主を探すために数カ月かかることが一般的ですが、買取なら不動産会社への相談から決済まで早ければ1～2週間、長くても1カ月程度で完了できます。
これは、不動産会社が買主になるため、個人の買主を探す時間が不要だからです。査定後に条件が合えばすぐに契約に進められ、決済日も双方の都合に合わせて調整可能なので、資金計画が立てやすいというメリットもあります。
買取では仲介手数料が不要
買取を選択する魅力のひとつが、仲介手数料がないところです。仲介での売却では売却価格400万円を超える場合、売却価格×3%+6万円+消費税の手数料が発生しますが、買取では不動産会社が直接買主となるため、この費用はかかりません。
仮に3,000万円で売却するケースでは、仲介手数料は105万6,000円（消費税込み）となります。ただし、買取を依頼した不動産会社から別の会社を紹介された場合、仲介手数料が発生する可能性があります。
内覧対応や売却活動が不要で手間を省ける
仲介でマンションを売却する場合、購入希望者への内覧対応が必要です。週末ごとに部屋を片づけて見学者を迎えたり、急な内覧希望に対応したりするのは、特に働いている人や高齢者の大きな負担となります。
それに対して買取なら不動産会社の査定が1～2回あるだけで、一般の購入希望者への内覧対応は一切不要です。また、広告の掲載やチラシの配布といった売却活動も行わないため、売主の負担を最小限に抑えられます。
周囲の人に知られず売却できる
買取では広告やチラシを使った宣伝活動を行わないため、近隣住民や知人に売却の事実を知られにくいでしょう。そのためプライバシーを守りながら、静かに売却手続きを進められるのです。
内覧希望者の出入りもないため、同じマンションの住民から「売りに出している」ことを気づかれにくいという点も買取を利用する理由になるでしょう。
売却時のトラブルが少ない
マンションの買取における魅力のひとつに、仲介と比較して売却に関するトラブルのリスクが低い点が挙げられます。
たとえば、仲介で個人の買主へ売る場合、一般的には契約書にローン特約が付加されます。これは買主が住宅ローンの審査に通らなかった際に、無条件で契約を白紙に戻せるという条項です。売主にとっては、売却が決まったと思って準備を進めていた矢先、突然キャンセルされるリスクを常に抱えることになります。
一方、買取は不動産会社が買主であるため、仲介と比べて買主都合による契約不成立などのリスクを抑えやすいのです。このように、売却が決まった後のキャンセルや、引き渡し後の予期せぬ金銭トラブルを回避できることは、売主にとって精神的にも大きなメリットといえます。
契約不適合責任を免責されるケースが多い
通常の不動産売買では、売主が契約不適合責任を負います。マンションの売却後に契約内容に適合しない不具合（水漏れ、給排水設備の故障、構造上の欠陥など）が発見された場合、売主は修繕費用の負担や損害賠償、場合によっては契約解除に応じなくてはなりません。これは売主にとって、大きなリスクといえるでしょう。
買取では不動産会社が物件の状況を把握したうえで購入するため、売却後に予期しない費用負担が発生するリスクを避けられます。築年数が古くて設備の不具合に不安を感じるマンションを売却する場合は、この契約不適合責任の免責は大きな安心材料となるでしょう。
マンション買取で注意すべき3つのデメリット
マンション買取には、売却のスピードや確実性といった魅力がある一方で、あらかじめ把握しておくべきデメリットも存在します。デメリットを正しく理解した上で、自身の状況に最適な売却手法を判断することが大切です。
- 仲介より売却価格が安くなりやすい
- 買取に対応できる不動産会社が限られる
- 物件を買い取ってもらえない場合がある
それぞれのデメリットを解説します。
仲介より売却価格が安くなりやすい
買取でもっとも注意すべきポイントは、売却価格が仲介より安くなることです。一般的に買取価格は、仲介で売却する市場価格の60～80%になるといわれています。
たとえば、仲介なら3,000万円で売れる可能性があるマンションでも、買取では1,800万円～2,400万円程度になるのです。これは不動産会社がリノベーションの費用や、再販売を行うときのコスト、さらに自社の利益を見込んで価格を設定するためです。
仲介と買取の価格差は決して小さくありません。売却で得た資金を次の住居購入に充てる場合や、老後資金として活用する場合は、数百万円の違いが将来の生活に大きく影響する可能性があります。買取を検討するときは、この価格差を十分に理解したうえで判断することが重要です。
買取に対応できる不動産会社が限られる
買取を依頼するうえで重要なのは、すべての不動産会社が買取サービスを行っているわけではないことです。買取には資金力と再販のノウハウが必要なため、対応できる不動産会社は仲介専門の会社と比べて限られています。
そのため、買取を検討する際は複数の不動産会社に相談して、実際に買取が可能なのかを確認する必要があります。エリアによっては選択肢の余地が少なくなることも理解しておきましょう。
買い取ってもらえない場合がある
不動産会社の買取は売却の確実性が大きな魅力ですが、提示された物件はすべて買い取ってもらえるわけではありません。不動産会社は買い取った後にリフォームやリノベーションを施し、利益を乗せて再販することを目的としているため、収益が見込めないと判断された物件は断られるケースがあります。
具体的には、不動産の需要が極端に低いエリアにある物件や、築年数が経過しすぎていて建物自体の価値が著しく低い場合などが挙げられます。また、建物の構造に重大な欠陥がある、あるいはアスベストの使用や耐震基準を大幅に下回るといった、再販にあたって多額の改修コストが発生する物件も対象外となるおそれがあります。
このように、買取を希望しても必ずしも成約するとは限らないため、早めに専門会社へ相談しておきましょう。
マンション売却で買取のほうが向いているケース
マンション売却において、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」は、仲介とは異なる独自のメリットがあります。そのため、仲介よりも買取を選んだほうが賢明なケースは珍しくありません。ここでは、買取が適している代表的なケースをご紹介します。
とにかく早く現金化したい
転勤や転職、子どもの進学などで急な住み替えが必要になった場合など、明確な期限があるときには買取で対応するほうがスムーズです。また、事業資金が急に必要になった場合など、スピードを重視する状況では多少価格が安くなっても買取を選ぶメリットは大きいでしょう。
時間をかけて高く売ることよりも、確実に期限内に現金を手にすることが優先される場合は、買取が最適な選択肢となります。
内覧対応などの手間をかけたくない
仕事が忙しくて内覧対応の時間が取れない場合や、遠方にあるマンションを売却する場合、高齢で内覧対応が負担に感じる場合などは、買取の手間の少なさが大きなメリットとなります。
特に現在も住んでいるマンションを売却する場合、内覧のたびに部屋を片づけて購入希望者を迎えるのは大きなストレスになることがあります。小さな子どもがいる家庭や、在宅ワークをしている人にとっても、頻繁な内覧は困りものです。このような場合は、多少価格が下がっても手間をかけずに売却できる買取を選ぶことで、ストレスを大幅に軽減できるでしょう。
近所に知られずに売却したい
離婚や転職、経済的な事情など、あまり周囲に知られたくない理由で売却する場合は、買取での売却のほうが安心です。近隣住民との関係がよくない場合や、近隣に詮索好きな方がいる場合も、不動産会社とのやり取りで完結する買取のほうが適しているといえるでしょう。
ただし、完全に秘密にできるわけではなく、最終的には不動産会社への所有権移転登記が行われ、登記内容は公開情報となります。それでも、広告を出さず、内覧もないため、マンション売却に取り組んでいる間のプライバシーは十分に守られます。
築古や事故物件など売れにくいマンション
築30年を超えるマンションや、室内で事故があった心理的瑕疵のある物件、近隣に嫌悪施設があるマンションなど、一般的に売却が困難とされる物件は、仲介では長期間売れ残るリスクがあります。このような物件の場合、仲介で1年以上売却活動を続けても買主が見つからず、結果的に大幅な値下げが必要になることがあります。そういった売れにくいマンションであれば、最初から買取を選択して確実に売却することを考えるのもひとつの手です。
不動産会社はリノベーションや再生のノウハウを持っているため、一般の購入者が敬遠するような物件でも積極的に買い取ってくれる場合があります。
相続したマンションを早く処分したい
相続で取得したマンションに誰も住む予定がない場合、管理費や固定資産税といった費用だけがかかる状況になります。そうした負担から早めに解放されたいときは、買取での早期売却が有効な選択肢です。
また、相続人が複数いる場合、売却価格を現金で分割するために早期の現金化が必要になることもあります。相続税の納税資金を確保するために売却する場合は、スピードを意識した売却方法の選択が重要です。遺産分割協議がまとまらずに時間がかかっている場合でも、買取なら協議がまとまり次第すぐに売却を進められるため、時間のロスを最小限に抑えられます。
マンション買取で注意すべきポイント
買取は便利な売却方法ですが、すべてのマンションが、必ず買い取ってもらえるわけではありません。あとからトラブルや思わぬ失敗につながるおそれがあるため、代表的なケースを紹介します。
共有名義の物件は所有者全員の同意が必要
共有名義のマンションで全所有者の同意が得られない場合や、相続が発生しているのに相続登記が済んでいない場合は、買取を断られるケースもあります。まず権利関係を整理してから買取を依頼することが大切です。
司法書士や弁護士に相談して、権利関係を明確にする手続きを行ってから改めて買取を検討するとよいでしょう。
管理状態が悪すぎると対象外になる
マンション全体の管理状態があまりにも悪く、修繕積立金が不足していたり、大規模修繕が長期間実施されていなかったりする場合は、買取を断られてしまうことがあります。外壁の劣化、エレベーターの故障、共用部分の破損などが深刻な状態で、修繕に多額の費用がかかると予想される場合、不動産会社は再販売による利益を見込めないため買取を控えることがあります。
このような物件を売却したい場合は、管理組合と協力して大規模修繕の計画策定を働きかけるなど、管理状態の改善を図る取り組みが有用です。ただし、個人で管理組合の方針を変えることは難しいため、現状のまま買取に強い複数の不動産会社に相談することも検討しましょう。
契約不適合責任免責の特約を確認する
買取のメリットとして挙げられることが多い「契約不適合責任の免責」ですが、これがきちんと契約書の特約として明記されているかを必ず確認してください。特約の範囲が不明確だと、あとから設備不良や欠陥について責任を問われるリスクもゼロではありません。契約書に免責条項が記載されていない場合は、追加してもらうよう交渉しましょう。
ただし、売主が故意に隠していた欠陥は免責の対象外のため、知っている不具合は事前に申告することが大切です。
マンションを買取で売却する流れ
マンションを買取で売却するには、査定依頼から契約、代金受領まで一連の流れがあります。はじめてでも迷わないよう、5つのステップに分けて解説します。
- 不動産会社に相談・査定を依頼する
- 査定を受けて買取価格を提示される
- 複数社の価格や条件を比較して契約を結ぶ
- 契約に必要書類を用意する
- 決済（代金受領）とマンションの引き渡しを行う
- 売却後に確定申告を行う
それぞれのステップを解説します。
不動産会社に相談・査定を依頼する
まず、不動産買取を行っている不動産会社を探し、相談・査定を依頼します。インターネットで「マンション買取」と検索したり、一括査定サイトを利用したりして、複数の会社に連絡を取りましょう。
最初の相談では、マンションの基本情報（所在地、築年数、面積、現在の状況など）を伝えます。この段階で、おおよその査定価格を教えてもらえる場合もあります。急いでいる場合は、希望する売却時期も併せて伝えておくとスムーズです。なお、査定は基本的に無料で行っています。
マンションの相場を調べるなら、リビンマッチの「マンション査定シミュレーション」を利用するのもおおすすめです。立地や築年数、広さをもとに、近隣のマンションの相場を算出します。
査定を受けて買取価格を提示される
不動産会社の担当者が実際にマンションを訪問して、詳細な査定を行います。室内の状況、設備の具合、管理状況、周辺環境などを総合的にチェックして、正式な買取価格を算出します。訪問査定そのものは、通常1～2時間程度かかります。査定では物件のよい点と併せて、価格に影響するマイナス要因の説明も受けられます。疑問に思ったことは遠慮なく担当者に質問して、納得のいく説明を求めましょう。
査定の結果は訪問査定後、数日以内に提示されることが一般的です。価格だけでなく、決済時期や引き渡し条件の確認もしておくことが大切です。
複数社の価格や条件を比較して契約を結ぶ
マンションを売却するときは、複数の不動産会社から査定を受けて、価格や条件を比較しましょう。単純に買取価格だけでなく、契約条件や支払いスケジュール、引き渡し時のサポート体制なども大切な比較ポイントです。
たとえば、ある不動産会社では価格がやや低めでも「最短即日決済可能（契約決済同日）」や「残置物処分費用を負担」など、総合的に見ればメリットが大きい場合があります。逆に高い査定価格を出しても契約段階で金額が変わるような不動産会社は要注意です。
最終的に納得できる不動産会社と契約書を交わし、売買契約を締結します。一度契約すると解除する際に違約金が発生することがあるため、契約内容は十分に確認してください。特に契約不適合責任の免責条項や手付金の取り扱いなどを理解したうえで、署名・押印をしましょう。
必要書類を準備する
マンションをスムーズに買取してもらうには、事前に必要書類を揃えておくことが重要です。マンション買取で必要な書類は、次のとおりです。
| 主な書類 | 用途 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 売主の本人確認 |
| 登記済権利証・登記識別情報 | 所有権の確認・移転 |
| 管理規約・使用細則 | マンションの管理条件の確認 |
| 印鑑証明書・実印 | 所有権移転手続き |
| 固定資産税納税通知書 | 税額や評価額の確認 |
決済（代金受領）とマンションの引き渡しを行う
契約で定めた日程に従い、決済と引き渡しが実施されます。決済日には、売却代金の受領や鍵・関係書類の受け渡し、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消の手続きなどを行うことが一般的です。
場所は銀行などの金融機関で行われることが多く、司法書士が立ち会って登記関係の手続きも同時に進めます。決済をした日にマンションの所有権が不動産会社に移り、売却は正式に完了です。
なお、引き渡し前には室内の荷物を撤去し、簡単な清掃を済ませておくことが求められます。引き渡し条件は、必ず契約時点で確認しておきましょう。
必要に応じて売却後に確定申告を行う
マンションの売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告を行う必要があります。売却価格から購入時の費用や諸経費を差し引いた譲渡所得が課税対象となり、この譲渡所得が発生しなければ課税されません。最近はマンションの価格が高騰していることもあり、購入時より高く売れるケースも多いため注意しましょう。
ただし、3,000万円特別控除、所有期間による税率の違いなど、節税に役立つ国の制度も用意されています。必要書類（売買契約書や領収書など）をきちんと保管し、税理士や専門家に相談しながら適切に確定申告を行うことで税負担の軽減が可能です。
マンション買取で後悔しない不動産会社の選び方
安心してマンションを売却するには、信頼できる不動産会社を選ぶことが欠かせません。ここでは、不動産会社選びでチェックすべきポイントを解説します。
豊富なマンション買取実績がある
不動産会社を選ぶときは、Webサイトなどに買取実績を明示しているかどうかを確認しましょう。年間でどれくらいの件数を取り扱っているのか、累計実績や具体的な事例を公開している会社は、透明性が高く信頼できる可能性が高いといえます。
豊富な実績を持つ不動産会社は査定の精度も高く、手続きもスピーディに対応してくれるケースが多いでしょう。反対に、実績を開示していなかったり、設立から間もなかったりする不動産会社の場合は注意が必要です。できれば自分のマンションと条件が近い物件の買取実績があるかどうかも、チェックしておくと安心です。
マンションのあるエリアに精通している
地域の相場や特性を熟知している不動産会社のほうが、市場実態に即した適正な査定価格を提示してくれる可能性が高いです。マンションがあるエリアでの取引実績が豊富な不動産会社や、営業拠点がある会社を選ぶことをおすすめします。
地域に詳しい会社は、近隣の開発予定や交通アクセスの改善計画なども把握しており、エリアの将来性を加味した査定を行ってくれることがあります。ただし、買取の場合は、不動産会社が利益を優先して再販売を行うケースが多いため、将来性が査定額に反映されるとは限りません。
「買取保証」を行っている会社を検討する
急いで売却する必要がない場合は、「買取保証」という選択肢も検討してみましょう。買取保証とは、一定期間を仲介で売却活動を行い、売れなかった場合に事前に約束した価格で買取に切り替える取引方法です。買取保証を利用することで、仲介で高値売却のチャンスを追いつつ、最終的な売却も保証されるという「いいとこ取り」が可能です。
保証価格は最初から買取を依頼したときよりも、やや低く設定されることが一般的です。また、すべての不動産会社で買取保証を行っているわけではないため、利用したい場合は対応できる会社を探しましょう。
マンションの買取に対応している会社を比較したい方は、マンション買取業者の一覧記事をご確認ください。
マンションの買取価格を必ず複数社で比較しよう
マンションの買取でもっとも重要なのは、複数の不動産会社から査定を受けて比較、検討することです。1社だけの査定で決めてしまうと、本来より低い価格で売却してしまうなどのリスクがあります。しかし、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、一度の申し込みで複数の不動産会社から買取の査定を受けられるため、効率的に比較、検討が可能です。
査定価格だけでなく、担当者の対応、会社の信頼性、決済条件なども総合的に判断して、もっとも条件のよい不動産会社を選ぶことが、後悔しないマンション買取につながります。
マンション買取のよくある疑問
何度もマンションを売却し、買取も利用したことがあるという人はほとんどいません。多くの人ははじめての体験となりますから、さまざまな疑問を抱えているでしょう。マンション買取のよくある疑問には、次のものがあります。
- 買取価格が相場より安いのはなぜ？
- 住宅ローンが残っているマンションでも買い取れる？
- 住んだままでもマンションは売却できる？
- 買取価格が安かった場合は交渉できる？
不動産会社に査定を依頼する前に、それぞれの疑問の答えを確かめておきましょう。
買取価格が相場より安いのはなぜ？
買取価格が相場より低くなるのは、不動産会社がさまざまなコストと利益を見込んで価格を設定するためです。買い取った物件は、市場での競争力を高めるために、改装工事を行ってから売り出すことが多いため、そのコストが差し引かれます。さらに、再販売までに発生する管理費や固定資産税といった維持費用、加えて売れ残りや価格下落のリスクも考慮されています。
住宅ローンが残っているマンションでも買い取れる？
住宅ローンが残っているマンションでも、買取価格でローンを完済できる場合は問題なく買取が可能です。住宅ローンが残っている場合は、決済日に売却した代金でローンを一括返済し、同時に抵当権の抹消手続きを行います。
ただし、買取価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で補填する必要があるため、その費用の準備ができない限り、通常の方法での売却は難しいでしょう。
住んだままでもマンションは売却できる？
住んだままでもマンションを売却することはできます。仲介のように内覧の対応が必要ないため、普段の生活を続けながら手続きを進められるのが買取の特徴です。査定時には室内を見せる必要がありますが、家具や荷物があっても評価に支障はないでしょう。
買取価格が安かった場合は交渉できる？
買取価格の交渉はできますが、大幅な値上げは難しいケースが多いでしょう。不動産会社もさまざまなコストを計算して価格を出しているため、簡単に価格を上げられないのが現実です。それでも交渉を少しでも有利に進めたいなら、マンションのよいところをしっかりアピールしてみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
