不動産売却の「契約不適合責任」とは？瑕疵担保責任との違い、対策を解説

不動産売却における「契約不適合責任」とは、物件が契約内容に合わない場合に売主が負う責任のことです。2020年4月の民法改正で新たに導入されたルールで、旧制度「瑕疵担保責任」から大きく変更されました。

この記事では、契約不適合責任の基本的な考え方、瑕疵担保責任との違い、買主が持つ4つの権利、適用される期間などのポイントまで、不動産売却を検討している人が知っておくべき内容をわかりやすく解説します。

契約不適合責任とは？

不動産売却の契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して責任を負う制度のことです。原則として、物件の種類、品質、数量などが契約書に記載された内容と異なる場合に適用されます。物件の引き渡し後も契約不適合責任を負う期間が続くため、売主は十分な注意が必要です。

契約不適合責任は、2020年4月1日に施行された改正民法によって導入されました。それまでは瑕疵担保責任という名称で知られていましたが、改正により責任の範囲や内容が変更され、売主・買主双方の権利と義務が整理された形となっています。

従来の瑕疵担保責任と新しく導入された契約不適合責任では、売主の責任に関する捉え方が大きく異なるため注意が必要です。両者の法律的な考え方の違いについて詳しく解説します。

法定責任説（旧制度：瑕疵担保責任）

改正前の瑕疵担保責任では、法定責任説として「目的物を引き渡せば契約の義務は基本的に果たした」という考え方でした。しかし、売主と買主の公平性を保つため、旧民法第570条（瑕疵担保責任）では「売買の目的物に隠れた瑕疵があるときは、売主は担保の責任を負う」と定めていたのです。

つまり、売主が知らなかった隠れた欠陥（例：床下のシロアリ被害など）に対してのみ、売主が責任を負うという考え方です。この法定責任説は2020年の法改正で廃止され、契約内容に適合しない場合は売主が広く責任を負う仕組みとなっています。

契約責任説（新制度：契約不適合責任）

契約不適合責任では、契約責任説にもとづき「売主は契約内容に適合する状態で引き渡す義務があり、瑕疵が見つかった場合は債務不履行となる」という考え方です。この契約責任説では、物件が契約書に記載された内容に適合しなければ、売主には補修や賠償請求などの責任が発生します。法改正により、売主の責任範囲が広がり、より明確な契約書の作成が求められるようになりました。

契約責任説では契約書に「雨漏りがないこと」が明記されていた場合、引き渡し後に雨漏りが見つかれば売主は責任を負うことになります。売主の認識（知っていたかどうか）は考慮されないことを覚えておきましょう。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売主の責任範囲が拡大した一方で、買主の権利が強化されました。主な変更点は、次の表のとおりです。

危険負担との違い

不動産売買契約後の責任の負担は、契約不適合責任とは別に「危険負担」というものがあります。危険負担とは、売主・買主双方の責任ではない不可抗力、たとえば、地震などの災害によって建物が損壊し、債務が履行できなくなった場合の考え方です。危険負担に相当するケースでは、買主は代金の支払いを拒絶できます。

契約不適合責任が契約内容どおりに履行しなかった売主の責任を問うのに対して、危険負担は天災など当事者の責任によらない理由で売買が行えなくなった場合に、買主は代金支払い義務を拒絶して契約解除ができる制度です。

契約不適合責任における4つの権利

契約不適合責任では、買主に次の4つの権利があります。

これらの権利は物件が契約内容に適合しない場合に、買主が売主に対して行使できるものです。上記の権利が行使されることを想定し、売主は予期せぬ欠陥に備えなくてはなりません。

追完請求

追完請求とは、買主が売主に対して物件の不適合部分を補完するように求める権利です。たとえば、雨漏りなど欠陥のある部分の修繕や、不足している設備の追加を要求できます。売主はこれに応じる義務があり、費用負担が発生するおそれがあります。

代金減額請求

代金減額請求とは、物件の不適合に対して売主が期間内に対応しないまたは修繕が不可能な場合に、買主が売買代金の減額を求める権利です。具体的には、不適合の程度に応じた金額の減額を要求されます。この権利は、売却益の減少や修繕費が発生するため、売主の経済的負担となります。

損害賠償請求

損害賠償請求とは、買主が契約の不適合によって生じた損害の賠償を売主に求める権利です。買主の修繕費用や機会損失などが該当し、売主はこれを支払う義務を負います。この権利は、ほかの権利と併用可能なため、売主の責任がより重くなる場合があります。

契約解除

契約解除とは、不適合の内容が重大である場合に、買主が契約自体を解除する権利です。売主が履行に応じない場合にも契約解除できます。これにより、売買はなかったことになり、売主は代金の返還や物件の引き取りを要求されます。特に深刻な不適合で適用され、売主にとって大きなリスクです。

契約不適合責任が適用される期間

契約不適合責任が適用される期間は、「通知期間」と「消滅時効」に分けられます。

なお、通知期間は売主・買主の合意で短縮が可能であり、契約書の特約条項で定められます。

契約不適合責任が適用されるケース

契約不適合責任が適用されるケースは多岐にわたり、売主が事前に確認を怠るとトラブルにつながります。ここでは主なケースを解説します。

それぞれのケースを見ていきましょう。

引き渡し後に雨漏りが発生した

契約書には「雨漏りなし」と記載されていたにもかかわらず、引き渡しから数カ月後に発生した場合、契約不適合責任が適用されます。売主は修繕を求められ、買主が修繕した場合はその費用の負担が必要です。

引き渡し後に土地の面積不足が見つかった

売買契約書では土地の面積が「400㎡」と記載されていたのに、引き渡し後に再測量したら「350㎡」しかなかったケースなどが該当します。「数量」が契約内容と異なっていたケースであり、追完や代金の減額を請求されます。

買主が修繕した工事費用を請求された

引き渡しを受けた木造住宅でシロアリ被害が判明し、買主が修繕工事を行ったケースでは、売主の契約不適合に該当するため工事費用の支払い義務を負います。

重大な欠陥があって契約解除をされた

住宅を新築するための土地を購入した買主が基礎工事を始めたところ、土壌汚染が発覚した場合は重大な欠陥となります。深刻な土壌汚染によって住宅の新築という目的が達成できないため、契約解除となったケースもありました。

境界トラブルが発覚した

境界が不明確なまま土地を売却すると、隣地との境界が原因でトラブルや訴訟になる可能性があります。その結果、代金減額や損害賠償を請求され、買主の目的が達成できない場合は契約解除にまで至ることもあるのです。売主は、このようなリスクを軽減するために、取引前に境界確定を行うことが推奨されます。

契約不適合責任における免責の考え方

売主と買主の合意によって、「売主は契約不適合責任を一切負わない」または「責任を負う期間や範囲を限定する」という特約を契約書に盛り込むことが可能です。これにより、売主のリスクを軽減できますが、特約を有効にする条件を満たす必要があります。

免責特約とは

契約不適合責任の免責特約は、民法521条の「契約自由の原則」に基づき、売主と買主の合意により設けることも可能です。たとえば、「現状有姿渡しのため免責とする」「責任期間を引き渡しから3カ月以内に限定する」といった内容で、売主の負担を減らすために用いられます。

免責特約は、契約書に明確に記載されていれば原則として有効ですが、場合によっては無効となることがあるため注意が必要です

免責が無効となるケース

ただし、次のケースでは、契約不適合責任の免責特約が無効となります。

それぞれ、どのような理由から免責特約が無効になるのか解説します。

告知義務違反

売主が不動産に不適合があることを知りながら、買主に告げなかったケースです。たとえば、雨漏りがある事実を売主が知っていながら買主に告げていなかった場合は、免責特約があったとしても、売主は契約不適合責任を免れません。雨漏りの事実を買主が知っていれば、購入しなかったかもしれないためです。

宅地建物取引業法の制限

宅地建物取引業法第40条の規定では、宅建業者が売主となる場合は契約不適合責任について、民法よりも不利になる特約をしてはならないとされています。契約不適合責任の通知期間は「引き渡しから2年」よりも長い期間とする特約は有効としており、2年未満の場合は無効となります

第四十条　宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

２　前項の規定に反する特約は、無効とする。

宅地建物取引業法 第40条

消費者契約法の制限

売主が事業者で、買主が消費者の場合は、契約不適合責任の免責特約は消費者契約法による制限を受けます。消費者契約法^※は、事業者に比べて弱い立場になりがちな消費者を守る法律のためです。

住宅品質確保法の制限

住宅の品質確保の促進等に関する法律^※（住宅品質確保法）では、新築住宅の売買契約において、売主は買主に引き渡したときから10年間保証しています。さらに、住宅の主要部分の不適合について、契約不適合責任に反する特約で買主に不利なものは無効とされます。

契約不適合責任の特約を契約書に記載するポイント

契約不適合責任は売主にとって、大きな負担となるおそれがあります。そのため、トラブルを未然に防止できるよう、不動産売買契約書に特約条項を記載することが有効です。ここでは、契約書に特約を記載するときのポイントを紹介します。

特約を不動産売買契約書に記載するときは、不動産会社のアドバイスを参考にすると安心です。

具体的な条件を記載する

特約条項には、責任の範囲や通知期間、買主が追及できる手段の範囲を具体的に明記します。たとえば、「通知期間は引き渡し後6カ月以内とする」「付帯設備に関して売主は責任を負わないこととする」などです。

曖昧な表現を避ける

特約条項では、「可能な限り」などの不明瞭な言葉を使わず、明確な言葉で記述しましょう。「売買代金の減額、または本契約の解除はできない」のように、言い回しを明確にすることで解釈の違いを防ぎ、トラブルの発生を防ぎます。

売主・買主双方の視点を考える

売主としては、できるだけ免責の範囲を大きくしたいところですが、買主との合意がないと特約は成立しません。売主の負担を軽減しつつ買主の権利を尊重した、バランスの取れた内容が求められます。仲介する不動産会社にアドバイスを求め、公平性が確保された特約条項を設定する必要があります。

極端に売主が有利な特約条項を売買契約書に盛り込もうとしても、買主から拒否されたり、売買契約を結べなかったりしたら意味がありません。売主と買主が納得して売買契約を結ぶには、信頼できる不動産会社のアドバイスが欠かせないでしょう。

信頼できる不動産会社が見つかります！リビンマッチで一括査定を申し込みましょう

• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

一括で査定依頼

契約不適合責任が発生したときの相談先

買主から契約不適合責任を指摘された場合、まずは不動産会社に相談してください。買主も不動産会社に相談していることが一般的なため、不動産会社が主導してトラブルの解決を目指します。

もし、トラブルの解決ができないときは、次の不動産取引に関する窓口へ相談する方法もあります。

契約不適合責任を請求されないために

契約不適合責任は売主にとってリスクのひとつですが、事前の準備と工夫でトラブルの防止は可能です。プロである不動産会社のサポートを受けながら、売主の責任の範囲や通知期間、買主が追及できる手段の範囲を具体的に明記した特約条項を記載すると確実です。

売却前に「ホームインスペクション」（専門家による住宅診断）を依頼すると、雨漏りやシロアリ被害などの不適合を事前に発見でき、買主との信頼関係を築きながらトラブルを防げます。費用はかかりますが、修繕費や訴訟リスクを抑える効果が期待できるため、依頼を検討してみましょう。

ホームインスペクションとは｜家の売却に必要？かかる費用とデメリット

ホームインスペクションは専門知識を持つ人によって、住宅の状態を診断することをいいます。住……

リビンマッチコラム編集部

（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。