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売れない土地は買取がおすすめ！売却のメリットや業者選びのポイントを解説
土地を売却する時は、不動産会社に仲介を依頼して市場に流してもらい、購入希望者と合意するまでじっくりと進めるのが一般的です。
しかし土地をお持ちの方の中には、安くてもいいから早く現金化したい方や、市場では買い手がつきにくい土地を何とか手放したい方などもいるでしょう。
こういった場合における解決策として、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法を提案します。
リビンマッチのポイント
変形地や立地の悪い売れない・売れにくい土地は、仲介で売り出すと時間がかかります。何年もかかることもあるため、早めに手放すのであれば不動産会社に買取を相談するのもおすすめです。国や自治体へ寄付することも可能ですが、売却益の得られる買取の相談をしてみましょう。
もくじ
買取での売却がおすすめの土地
土地の形状や条件が特殊な土地は、仲介では買い手が見つかりにくいため、買取による売却がおすすめです。
買取での売却がおすすめの土地の特徴を詳しく解説します。
旗竿地などの変形地
変形地（不整形地）は売れにくいため、買取による売却がおすすめです。
変形地とは、正方形や長方形以外の形状をした土地のことです。該当する土地として以下の例が挙げられます。
- 旗竿地
- 三角地
- 台形地
- 間口に対して奥行きが広い土地（細長い土地）
- 段差や傾斜がある土地
旗竿地は、細長い通路部分の奥に広い敷地がある土地のことです。上空から見ると旗のような形をしているため旗竿地と呼ばれます。
正方形や長方形の土地に比べて、変形地は新たな建物を建設しにくいうえにコストも高くなる傾向があります。新たに建築する場合でも設計に制限があるため、買い手が見つかりにくく、売れ残ってしまうおそれがあります。
立地条件が良くない土地
立地条件が良くない土地も、なかなか売れない傾向があります。立地の良くない土地には、以下の例が挙げられます。
| 立地条件 | 判断される理由 |
|---|---|
| 駅から遠い | 最寄り駅まで徒歩15分以上かかる場合、利便性が低いと判断されやすい |
| 市街地から遠い（郊外にある土地） | 車移動が前提のエリアでも、市街地まで車で10分以上かかる場合は買い手が見つかりにくい |
| 生活利便施設が少ない | 商業施設・医療機関・学校などが近くになく、日常生活で不便が生じる |
| 交通の便が悪い | 鉄道・バスの路線が少なく、移動手段が限られている |
| 嫌悪施設が周辺にある | 騒音・悪臭・汚染のおそれがある施設（工場・ごみ処理場など）や、心理的抵抗のある施設（墓地・火葬場など）が近くにある |
上記のような土地は生活に不便なため、売れ残りのリスクが高いのです。
広すぎる・狭すぎる土地
広すぎる土地と狭すぎる土地は、建築のコストや自由度の観点から買い手が見つからないことがあります。
広すぎる土地の主なデメリットは以下の2点です。
- 外構工事費などの初期費用が高額になる
- 固定資産税が高くなる
原則として、土地が広いほど固定資産税の総額は高くなります。特に、住宅用地として取得する場合、200㎡を超える部分は「小規模住宅用地の特例」の適用対象外となるため、税負担が重くなります。
また、事業用ではなく住居のために購入する場合、広すぎる土地は初期費用・維持費ともに高額になるうえ、持て余すことを想定して敬遠されやすいのです。
反対に、狭すぎる土地は、活用しにくいことが欠点です。住居を建てようにも土地の広さに制限されるため、スムーズな売却は難しいでしょう。
建築や転用に制約がある土地
建築や転用に制約がある土地も、使い勝手が悪いため売れにくくなります。該当する土地には、以下の2つがあります。
- 再建築不可物件
- 市街化調整区域
再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体して更地にした後、新たな建物を建てられない物件のことです。都市計画区域および準都市計画区域内にある、接道義務を満たしていない土地が該当します。
市街化調整区域は、自然環境などを守るために市街化を抑制している区域のことです。基本的に新たな建物の建設や建て替え、用途変更などは自治体の許可なく行えません。
これらの土地も買い手が見つかりにくいため、早く売却したい場合には買取が適しています。
地盤が弱い・土壌汚染の可能性がある土地
地盤が弱い土地や土壌汚染のおそれがある土地も注意が必要です。
地盤が弱い土地は、地震や台風、大雨など自然災害が発生したときに甚大な被害が発生する可能性があります。実際、多くの人が土地を購入するにあたって、災害リスクの低さを重視します。
そのため、地盤が弱い土地は購入候補から外されてしまうのです。
土壌汚染は健康被害を引き起こすリスクがあります。そのため、工場跡地のように土壌汚染のリスクが高い土地も敬遠されます。
ただし、事前に土地の土壌汚染調査を行って汚染がないことを証明する、または汚染した土の除去を行うことで、一般的な土地と同じように売却できます。
そのほか売却時に注意が必要な土地
これまで紹介した以外にも、懸念事項のある土地の売却は簡単ではありません。懸念事項のある土地には、以下のものが挙げられます。
- 隣地との境界が不明確
- 共有名義の土地
- 借地で土地の所有権がない
- 相続登記が済んでいない
- 地中埋設物がある
土地を手放す際は、懸念事項を可能な限り解消するのが理想です。特に、隣地との境界や権利関係は早々に解消しなければ、売却が長期化するおそれもあります。
地中埋設物は除去しなくても売却できるケースが多いものの、買い手は見つかりにくい傾向です。売却をスムーズに進めるには、地中埋設物の扱いに詳しい不動産会社への相談が必要でしょう。
売れない土地を所有し続けるリスク
放棄地のイメージ
最後に、うまく売却できない土地を所有し続ける場合のデメリットと、寄付など売却以外で手放す方法についてご紹介します。
土地は所有していると税金がかかる
土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。自治体によって違いはあるものの、一般的に固定資産税の評価に対して以下の税率が設定されています。
- 固定資産税：課税標準額の1.4％
- 都市計画税：課税標準額の0.3％
土地を放置した場合のリスク
土地を放置してしまうと、雑草が茂ったり不法投棄が行われたりしてしまうことがあります。これを防ぐために定期的に足を運び、手入れをしておかなくてはいけません。また、例えば草刈り機の使用など、維持のために電気や水道を使えるようにしておく必要があればそれに対しても基本料金などの負担が必要です。
土地買取のメリット・デメリット
土地買取のメリットは業者が引き受ければ、決まった時期に、確実にお金が入ることです。仲介の場合は、購入希望者が現れなければ売却は成立しないので、いつ、いくらで売却できるのか予測が簡単ではありません。その点、買取は購入希望者がすでに現れているので、その後の計画が立てやすくなるでしょう。
また、買主が不動産業者になるので買主が個人の場合よりも扱いにくい物件に対応してもらえることがあります。それに加え、売主には基本的に契約不適合責任※がないので、売却後のことを気にする必要がありません。
一方で、土地買取のデメリットは買取金額が仲介の金額の約6～8割程度になってしまうことです。買取業者は購入した土地を活用、再販するなどして利益を得ます。買取ったものの利益が出ないなどのリスクを負うため、どうしても金額が安くなってしまいます。
土地を高く買取してくれる不動産会社の選び方
一般的に不動産買取では、同じ土地でも不動産会社によって買取価格が異なります。
ここでは、土地を高く買取してくれる不動産を選ぶために、押さえるべきポイントをご紹介します。
3社以上に土地の査定を依頼する
土地に限らず、不動産を高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが基本です。土地の買取の場合は、3社以上が目安となります。
複数の不動産会社から査定を受ける理由は以下の2つです。
- 1社の査定だけでは相場を把握しにくく、査定価格が適正か判断できない
- 比較できる情報がないため、価格や条件の交渉をするときに優位に立てない
リビンマッチの一括査定を利用すれば、必要な情報を入力するだけで最大6社へ査定を依頼できます。査定依頼の手間を最小限に抑えられるため、効率的に土地の売却を進めたい方におすすめです。
土地の買取実績がある会社か確認する
不動産会社にはそれぞれ得意分野があるため、査定を依頼するときは、土地の買取実績のある会社を選ぶことが大切です。
土地の買取価格は、対象の土地がどれくらい活用できるかという見込みに左右されます。買取実績が豊富な会社は、土地活用に関するノウハウがあるため、条件の悪い土地であっても活用方法を踏まえた評価が期待できるでしょう。
一方、土地の買取実績が少ない会社では、活用の選択肢を見出せず、結果として買取価格が低くなるケースもあります。高く買い取ってもらうには、土地の買取実績が豊富かどうかを事前に確認しましょう。
口コミや評判に問題がないかを調べる
不動産会社の口コミや評判など、実際の利用者の声を参考にするのもおすすめです。
不動産会社の公式サイトでは、「お客様の声」として利用者の感想を紹介している会社が少なくありません。しかし、掲載する情報は会社側が選ぶため、自社を評価する内容に偏っているはずです。
利用者の感想を確認するのであれば、ほかのWebサイトに投稿された口コミや評判を調べることをおすすめします。公式サイトなどでは把握できない、リアルな個人の感想を得られるでしょう。
ただし、口コミや評判はあくまでも個人的な感想で、個人の考え方や状況による違いがあるため注意が必要です。また、必ずしも正確な内容とは限りません。鵜呑みにせず、あくまでも参考程度にしましょう。
買取以外で売れない土地を手放す方法
売れない土地を買取以外で手放す方法もあります。それぞれの方法ごとにメリット・デメリットがあるため、適した方法はケースによって異なります。
それぞれの特徴を押さえて、自分に合う方法を選びましょう。
仲介で売却する
仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に立ち、取引をサポートする方法です。買い手探しや交渉、売却に関する手続きなど、幅広い業務を任せられます。
買取と仲介の大きな違いは、売却する相手です。買取は不動産会社に売却しますが、仲介の不動産会社はあくまでもサポート役で、実際に買い手となるのは第三者の個人です。
また、仲介のほうが買取よりも高値で売れる可能性が高いため、なるべく高く売りたい方には仲介が適しています。一方、特殊な地形や制限がある土地の場合、仲介では買い手が見つかりにくいおそれがあります。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈（遺言により特定の相続人に財産を譲ること）によって、取得した土地を国に帰属させられる制度です。制度を利用できるのは、法定相続人に限られます。
相続土地国庫帰属精度を利用するまでの大まかな流れは、以下の通りです。
- 土地が所在する法務局、または地方法務局へ事前相談を行う
- 申請に必要な書類を用意して提出する
- 法務局による審査を受ける
- 負担金を支払う※負担金の額は土地の種類や面積等によって異なる
- 負担金の納付と同時に土地の所有権が国に移転する
なお、以下のような土地は、相続土地国庫帰属制度を利用できません。
- 建物が建っている
- 土壌汚染が確認されている
- 隣地との境界線が不明確
- 一定以上の勾配や崖がある
- 申請者以外の利用が予定されている
- 地中埋設物がある
基本的に、土地をすぐに活用できない場合は、制度を利用できないと考えてよいでしょう。しかし、変形地、立地が悪い土地、広すぎる・狭すぎるなどの土地であれば、相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。
自治体へ寄付する
自治体にとっては、固定資産税という収入を減らしてかつ土地の管理に税金を使うことになるので、寄付するためにもいろいろな条件があります。内容は自治体によって違うので、窓口で相談してみるといいでしょう。
また、相続税に関しては一定の要件を満たし規定の手続きを経ることで売れない土地でも手放せることがあります。物納と呼ばれるやり方なので、相続した土地の場合には相談してみてもいいでしょう。
スムーズに土地を売るには信頼できる不動産会社を探そう
変形地など条件が悪い土地は、仲介では売却に時間がかかるおそれがあります。時間をかけずに土地を手放すのであれば、不動産会社による買取がおすすめです。不動産会社が買い取るため、買い手を探す手間がなく、売れない土地でもスピーディに現金化できます。
少しでも高く買い取ってもらうには、複数の不動産会社に査定を依頼し、条件を比較することが大切です。その際、不動産会社の買取実績や口コミ・評判もあわせて確認しましょう。
しかし、不動産会社は1社1社に査定を依頼すると手間がかかるため、一度の入力で多くの会社に依頼できる、一括査定サイトを利用しましょう。リビンマッチは買取に対応しているうえに、最大6社に一括で査定を依頼できます。
複数社の買取価格を比較することで、もっとも高額で買い取る不動産会社を見つけられます。土地の売却をご検討中の方は、リビンマッチをご活用ください。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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