リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
不動産投資には出口戦略が必要｜5つのパターンと必要な準備
不動産投資を行うには、事前に出口戦略を立てる必要があります。
出口戦略とは、なんらかの事業を開始したあと、どのような形でその事業から撤退するのかをあらかじめ計画しておくことです。
不動産投資における代表的な出口戦略は物件の売却です。たとえば、ワンルームマンションの場合は好立地の物件が多いため、売却による利益が期待できるでしょう。
しかし、売却以外にもいくつかのパターンがあり、今後の計画や物件の種類によって、最適な戦略が異なります。
もくじ
不動産投資は出口戦略が重要
不動産投資の出口戦略について、全体像を詳しく解説します。
不動産投資の出口戦略とは
不動産投資における出口戦略は、次の5つのパターンが考えられます。
- 収益物件として売却する
- 建物を解体し更地として売却する
- リノベーションなどを行って新規事業を開始する
- 自己用物件として使用する
- 贈与する
それぞれについての詳しい解説は後述しますが、賃貸として運用する建物はやがて老朽化し、運用が難しくなっていきます。収益物件としては売却しにくく、自己用物件としての使用も難しいかもしれません。
つまり、出口戦略は事業期間の終盤になると選択肢が狭くなり、限られた方法しかありません。そのため、事業開始の時点で事業終了の方法を決めておくのが望ましいでしょう。
出口戦略が重要な理由
不動産投資を行うにあたっては、最終的な利益目標を立て、その目標を実現するために事業の詳細を組み立てます。
不動産投資の利益には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。
- キャピタルゲイン
- 不動産を売却することで得られる利益
- インカムゲイン
- 不動産を所有することで得られる利益
事業が終了する時点で、事業期間中の賃貸収入と必要経費、そして売却した場合は売却による収入および売却にかかった費用を合算し、最終利益が確定します。
その結果、当初の利益目標に達するか否かで、投資が成功したのか失敗だったのかが評価できます。
出口戦略は、まさに最終利益の目標を明確にするものです。出口戦略のない投資は行き当たりばったりの事業になってしまい、利益目標を達成できずに事業が終了してしまうこともあります。
出口戦略とポートフォリオ
不動産投資に限らず、投資を行う場合はポートフォリオを組むことが大切です。
ポートフォリオは、投資する資産の組み合わせのことを指します。個々の不動産投資の出口戦略が定まっている場合、事業の最終期におけるポートフォリオの変更時期も必然的に決まってきます。
たとえば、木造の一棟アパート経営を10年間行って売却したあと、耐火建築物のマンションに入替をする計画を立てたとします。賃貸収入が倍になると仮定し、増加した収益は積立債券に投資するなどにより、不動産1本だった投資スタイルに堅実性を加えることが可能です。
出口戦略がない場合は、ポートフォリオの組み立てや変更の時期が不明確であり、結果的に無計画な投資を続けることになってしまいます。
不動産投資の出口戦略は5パターンある
具体的な出口戦略は、前述したように5つの方法が考えられます。それぞれの出口戦略について、詳しく解説します。
収益物件として売却する
賃貸している物件をそのままオーナーチェンジ物件として売却する方法です。入居者がいる状態での売却なので、買主にとってはリスクが少なく、売主にとっては手間のかからない出口戦略といえます。
売却時期は、相場が下落傾向のときは避けたいですが、出口戦略に描かれた最終利益が確保できるのであれば、売却による資金用途に合わせてタイミングを判断してよいでしょう。
また、売却時期を考慮しながら適切なメンテナンスを行い、できるだけ高値で売却できるように心がけるのも重要です。
建物を解体し更地として売却する
老朽化が進み、リフォームしても効果が見込めない物件は、解体し更地として売却する選択肢もあります。管理の手間もかからず、早く資金化することで次の事業へ展開できます。
ただし、入居者がいる場合は、退去の課題があります。売却時期を見通したうえで定期借家契約を導入するなど、事前の計画が明確になっているほど準備はしやすいでしょう。
立地条件によっては取得時を大きく上回る売却価格になるケースもあり、キャピタルゲインが期待できるかもしれません。
リノベーションなどを行って新規事業を開始する
入居者がいる場合は建物を解体する場合と同様の対応が必要ですが、立地条件がよい場合は、家賃設定を大きく変えた新規事業を開始するのもよいでしょう。
リノベーションや建て替えによって、その時点での最新のニーズに合った賃貸物件に再生し、新規に入居者やテナントを募集し運用する方法です。
ただし、ある程度の投資が必要なため、資金計画をしっかりと立てておく必要があります。また、元の物件での収益を積み立てておき、金融機関との信頼関係も構築するなど、入念な準備が大切です。
事業をステップアップさせる絶好の機会になるでしょう。
自己用物件として使用する
戸建て賃貸や区分マンション投資の場合は、自己使用する方法もあります。
自己用物件であれば、売却するのはいつでも可能です。
- 手放すのはもったいないと感じている
- 物件が数年たつと値上がりしそうなエリアにある
上記のようなケースは、しばらく売却せずに所有しておくのもよいでしょう。金融機関からの借り入れの際は、追加担保としても活用できるメリットもあります。
また、自己使用する以外にも、オフィスとして使用したり、老朽化した物件を倉庫代わりにしたりする投資家もいます。
贈与する
家族や親族に贈与する方法です。
一般的には、贈与よりも相続のほうが税率は安いですが、所有している不動産が以下のような場合は、生前贈与のほうが得する可能性があります。
- 将来の相続時に評価額が上がりそう
- 相続時精算課税が適用できる
また、贈与により賃貸収入は家族や親族に移るため、相続時の財産を圧縮する効果もあります。相続対策として贈与する計画を立てるのも、出口戦略といえるでしょう。
物件種別の出口戦略の立て方
紹介した5つの出口戦略のどれを選んでもよいですが、一般的に多く選択される出口戦略を投資物件の種類別に解説します。
ワンルームマンションの場合
ワンルームマンション
ワンルームマンション投資の出口戦略としては、キャピタルゲインを狙った売却が検討できます。
ワンルームマンションは都心の好立地の物件が多く、購入時よりも高値での売却が期待できるでしょう。
また、好立地な物件は賃貸ニーズが低下するリスクが低く、長い期間の運用が可能です。しかし、ワンルームマンションのような区分所有物件は、自己使用する場合以外は、時期が来たら売却可能な築年数のうちに売却するほうが望ましいでしょう。
一棟アパートの場合
一棟アパート
一棟アパートの出口戦略は、売却がまず考えられます。アパートローンの返済、または減価償却が終わるころがひとつの目安です。
節税効果がなくなりますし、大規模修繕などの再投資が必要になる時期と重なることもあります。
しかし、以下の条件に当てはまる場合は、老朽化し使用に耐えなくなるまで運用し、最後は土地として売却するのも有効な選択肢です。
- 物件の築年数は古いが、入居率が高く居住年数が長い
- ほかに節税対策に効果のある物件を所有している
特に地価が取得時よりも大きく上がったエリアであれば、キャピタルゲインを期待できるかもしれません。
戸建ての場合
戸建て
戸建ての賃貸物件は、不動産投資のスタート時に取得するパターンが多い傾向にあります。戸建て物件を数件所有して賃貸事業のスキルを磨き、やがて一棟アパートやマンション経営にステップアップしていくケースです。
戸建て物件を売却して資金化したうえで、規模の大きな物件を取得する場合は、取得後数年以内で売却するのがよいでしょう。
一方、投資スタイルとして、戸建て重視という投資家もいます。その場合は老朽化を迎えた時点で土地として売却するのが有効な出口戦略といえるでしょう。
不動産投資家がすべき出口戦略に向けた準備
不動産投資の出口戦略は、物件の取得時に立てておくべきものです。しかし、そのあとの見直しが必要になるケースもありますし、出口戦略の実行までにやっておくべき準備があります。
収支の正確な管理
出口戦略は、理想的な状態で事業を終了させる、あるいは撤退するための計画です。終了時までの期間における収支の状況は常に確認しておく必要があります。
月次、年次で当初の事業計画と照合し、利益やキャッシュフローの計画比をチェックしましょう。問題があれば改善する方法を検討し、実行することが大切です。
年1回の確定申告のときしか収支のバランスを確認しないといった姿勢では、出口戦略は絵に描いた餅になってしまいます。
管理委託している場合は、毎月、管理会社が月次報告書を提出します。報告書に収支報告が含まれている場合は必ず精査しましょう。
収支管理を自ら行う場合は、管理表を工夫するかソフトを活用するなどして、正確な収支管理ができるように心がけることが重要です。
出口戦略実行のための具体化
出口戦略が売却の場合は、売却により得る資金を新しい物件の取得に充当するケースもあります。
売却から購入までの時間は、できるだけ短いほど資金の効率化が図れます。そのため、新しい物件のエリアや投資規模などを事前に検討しておく必要があるでしょう。
- 目標とするエリアの絞り込み
- エリアのマーケット状況
- 物件タイプの選択と競合の確認
- 金融機関への打診
- 投資規模の確定
出口戦略の実行時期が迫るにつれて、これらの準備をより具体化していかなければなりません。
投資規模がある程度固まると、希望する売却価格の範囲も明確になり、売却判断に迷いも少なくなります。
投資物件の資産価値を把握する
希望する売却価格が相場とかけ離れていては、現実性のない出口戦略になってしまいます。そのため、所有する物件の現在価格は常に把握しておく必要があるでしょう。
出口戦略の実行がまだ先のことだとしても、所有する物件の市場における評価がどのように変化するのか、常に確認することが投資家にとっては当然の意識です。
そのためには、1年に1回程度、所有する物件の不動産査定を行うのがよいでしょう。
地価公示価格や路線価、基準地価などの地価は毎年見直しされており、その変化に応じて実勢価格も変化しています。そのような変化を常に把握し、いざ売却するときに所有する物件の相場価格がある程度把握できることも、投資家にとっての常識といってよいでしょう。
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