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不動産投資は出口戦略が成功と失敗の分かれ目!成功事例や3つの売却パターン

公開日: 2022年6月15日 |最終更新日: 2022年8月4日
不動産投資は出口戦略が成功と失敗の分かれ目!成功事例や3つの売却パターン

不動産投資における出口戦略とは、不動産投資を切り上げるために、投資物件を売却して利益を確定させる計画のことです。不動産投資で収益を得ている人は、物件を購入する前に必ず出口戦略を検討しています。

出口戦略では、適切な時期にできるだけ高く物件を売却することが重要です。

本記事では、不動産投資における出口戦略の考え方を徹底的に解説します。目先の収益性だけではなく、出口を見据えた不動産投資を目指しましょう。

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不動産投資では出口戦略が重要

不動産投資は、物件を売却して利益や損失を確定したときに、初めて不動産投資が成功だったか失敗だったかがわかります。

物件を保有している期間にいくら利益を上げていても、売却価格次第では、結果的にマイナスになってしまうこともあります。

不動産投資の成功と失敗の判断基準

不動産投資の成功や失敗のはっきりとした定義はありません。投資家の考え方も物件も違うからです。

判断するひとつの目安としては、売却により投資が完了したときに利益が出たのか、損失が出たのかです。

売却価格+保有期間の利益-購入価格

上記の結果がプラスであれば成功、マイナスであれば失敗といえます。なお、保有期間の利益は、維持管理費用などの経費を除いた利益です。

金額の大小はあれども、利益が出たのであれば成功です。

物件の売却価格はどうやって決まるのか

物件の売却価格は主に2つの方法で決まります。

  • 収益性を基に計算する
  • 資産性を基に計算する

それぞれのケースを詳しく見てみましょう。

収益性を基に計算する

家賃で得られる収益から物件価格を計算します。

物件価格(円)=年間の家賃収入(円) ÷ 期待利回り(%)

年間の家賃収入は、物件から得られる家賃の1年間の合計金額のことです。空室率によって計算が変わります。

たとえばアパートの場合、入居率が7割以上の場合は満室として計算します。入居率が7割未満を下回ると、満室時の想定賃料から一定程度割り引いて計算します。

年間の家賃収入は、全部屋の1カ月における賃料を合計して12倍します。入居率が7割未満の場合、約1割割り引くのが一般的です。

また、期待利回りとは、物件に投資する際に購入価格に対して何%のリターンを期待しているのかを意味します。

期待利回りは、物件の次のような要素によって決まります。

  • 立地
  • 築年数
  • 入居率
  • 建物の構造
  • 間取り

売却予定物件と類似の物件が、どのくらいの利回りで売買されているのか確認してみましょう

不動産投資サイトに表示されている利回りは、売主が売りたいと思っている利回りです。実際の売買時には、利回りが異なることもあるので注意が必要です。

資産性を基に計算する

資産性を基に計算する物件は、主に次の2つです。

  • 入居率が悪くて、ほとんど賃料が入ってこない物件
  • 土地の面積の割には建物が小さくて、賃料収入が少ない物件

土地の面積の割には建物が小さくて賃料収入が少ない物件について解説します。たとえば大きな土地に小さなアパートが建っているケースを考えてみましょう。

  • 土地面積:100坪
  • 土地の坪単価:100万円
  • 年間の家賃収入:500万円
  • 期待利回り:10%

更地の場合の土地価格は、以下のように計算できます。

100万円 × 100坪=1億円

しかし、前述したような収益性を基に計算すると、以下のようになります。

500万円 ÷ 10%=5,000万円

更地であれば1億円の土地なのに、アパートがあると5,000万円ではおかしな話になります。

このような場合、収益性ではなく資産性で計算します。具体的には収益性を基に計算した5,000万円ではなく、資産性を基に計算した土地の価格1億円で売買されます。

実際の売買の際は、アパートを解体して更地にする費用が必要です。土地価格1億円からアパートの解体費用を差し引いた金額が売買金額です。

不動産投資の失敗を回避しましょう!

具体的な成功事例

ワンルームマンションの出口戦略が成功した事例を見てみましょう。不動産投資を以下の内容で行ったとします。

  • 物件の購入価格:900万円
  • 運用期間:5年
  • 毎月の家賃収入:8万円
  • 5年間の平均空室率:15%
  • 物件の売却価格:700万円

5年間の家賃収入は以下のとおりです。

5年間の家賃収入=8万円 × 12カ月 × 5年 × 85% = 408万円

この物件は700万円で売却できたので、売却価格と5年間の家賃収入総額を加算すると、1,108万円です。

図にすると、このようになります。

ワンルームマンションの収支比較

ワンルームマンションの収支比較

売却価格と家賃収入の合計金額が、購入価格を208万円上回っています。税金や諸経費を差し引いても利益が残る可能性が高く、成功事例といえます。

なお、投資では損益分岐点という考え方があります。損益分岐点は、支出を収入でカバーできる、つまり損失も利益が出ていない状態です。

この事例での損益分岐点は、空室率15%以下、売却価格は約500万円以上が目安です。

不動産投資の失敗を回避しましょう!

出口戦略を考えるためのポイント

出口戦略を考えるために押さえるポイントはたくさんあります。不動産投資を成功させるためには、物件を多面的に見る必要があります。

稼働率を高める

物件の稼働率を高めておけば経営が安定するだけではなく、出口戦略においても有利です。入居者が多く空室が少なければ高利回りとなり、売却先が見つかりやすいでしょう。

稼働率を高める方法はさまざまですが、比較的低コストでできるのは以下の3つです。

  • 外観をクリーニングする
  • 防犯カメラを設置する
  • 宅配ボックスを設置する

人気の設備などは日々変わるため、入居者のニーズを的確に捉えることが重要です。

売却条件をあらかじめ決めておく

不動産にかかわらず投資は感情的に行うと、冷静な判断ができず失敗してしまうといわれています。不動産投資は金額も高額なため、ひとつ選択を間違うと大きな損失を出してしまうかもしれません。

感情的な投資を防ぐには、事前に条件を決めておくことが有効です。たとえば次のような条件です。

  • 所有期間が5年を超えたら売却する
  • 売却時想定利益が100万円を超えたら売却する

条件は自分だけで決めるのではなく、不動産会社や税理士など、専門家の意見も聞きながら設定しましょう。

売却するタイミング

投資物件は適切なタイミングを見極めて売却する必要があります。

購入時より高く売れそうなタイミング

日本では新築のときの価値が最も高いとされています。建物の価値は年々下がるため、新築時より高く売れることはまずありません。物件が購入時より高く売れそうなときは、見逃したくないチャンスです。

売却して利益を確定するか、そのまま所有して賃料をもらい続けるか、判断が難しいでしょう。売却を検討する利益の目安は次のとおりです。

売却で得られる利益>賃料で得られる利益の5年から10年分

「売却価格」ではなく「売却で得られる利益」、「賃料」ではなく「賃料で得られる利益」で計算することに注意しましょう。

多額の費用が発生しそうなタイミング

不動産は適切に使用していても、経年劣化などによりメンテナンスが必要になります。築10年を過ぎれば設備や内装も劣化するため、交換や修繕などの費用がかさみます。

所有する不動産が劣化して維持管理に多額の費用が発生しそうなときは、売却を検討するタイミングです。

法定耐用年数が終わるタイミング

建物には構造別に法定耐用年数が決められています。この法定耐用年数は、実際の建物の寿命ではなく、減価償却費を経費に計上できる期間です。

減価償却とは、時間が経つにつれて資産の価値が減っていくという考え方です。それにより、不動産取得費用を定められた期間のなかで分割して、経費として計上できます。

構造別の法定耐用年数
  法定耐用年数(年)
木造住宅 22
鉄骨鉄筋コンクリート住宅・鉄筋コンクリート住宅 47

法定耐用年数を過ぎれば、減価償却費を経費に計上できません。そうすると、所得税や住民税が増額になり、実質的に利回りが下がります。

また、金融機関は不動産投資ローンの審査で、法定耐用年数が何年残っているかを確認しています。法定耐用年数が終わるまでの年数を、ローン期間の目安にします。

法定耐用年数の残り年数が長ければ長いほど、売却しやすいです。法定耐用年数が終了する前に売却するのがよいでしょう。

デッドクロスになってしまうとき

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことをいいます。

不動産投資で経費として計上できるのはローンの利息分だけで、元金は計上できません。デッドクロスの状態になると経費が少なくなるため、税金が高くなります。

税金が高くなると利益が減ってしまうため、最悪赤字に転落するおそれもあります。

減価償却期間でもデッドクロスになっており、さらに収入が少ない場合は、売却を検討することをおすすめします。

なお、投資物件の売却は、必ず一括査定サイトを利用して複数の不動産会社を比較しましょう。不動産会社選びをまちがえると不動産投資は失敗します。


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具体的な3つの出口戦略

投資物件の出口戦略は、主に以下の3パターンがあります。

3つの出口戦略
出口戦略 判断基準
投資物件としてそのまま売却 収益性で試算>資産性で試算
建物を解体して更地にして売却 資産性で試算>収益性で試算
建物に問題あり、既存不適格建築物
自己居住用として売却 空室の時に買主が見つかった場合

また、物件種類によって、それぞれ選択できる出口戦略は以下のとおりです。

物件種類別の出口戦略
物件の種類 投資物件として売却 更地にして売却 自己居住用として売却
1棟アパート・
1棟マンション
区分所有物件
戸建て物件

それぞれ詳しく解説します。

投資物件としてそのまま売却

出口戦略として最初に検討するのは、購入した不動産をそのまま投資物件として売却するパターンです。

収益性を基に売却価格を算出して、買主を探します。戸建て住宅や1棟アパートはもちろん、区分所有の不動産でも使える方法です。

また、経年劣化があれば、リフォームで物件の価値を上げてから売却する選択肢もあります。外観や設備などさまざまなリフォームをすれば、それだけ高く売れる可能性があります。

しかし、リフォームにかかる費用は高額なため、費用対効果を綿密に計算する必要があります。

建物を解体して更地にして売却

建物を解体して更地にして売却するパターンです。

区分所有の不動産投資の場合、ほかの所有者もいるためこの方法は基本的にできません。戸建て住宅投資や1棟アパート投資などで用いられる方法です。

収益性よりも資産性で計算したほうが高く売れる物件の場合、更地にして売却したほうがよいでしょう。

ほかにも下記のような理由で、解体して更地で売却するケースがあります。

  • 建物が傾いていて使用に問題がある
  • 現在の建築基準法に照らすと既存不適格建築物の場合

既存不適格建築物とは、物件が建てられた当初の基準を満たしていても、法の改正により、現在の建築基準法で定められた基準を満たしていない建物のことです。

建物に問題があると判断された場合、買主が見つからないので、基本的には解体して更地で売却します。

また、更地にして売却する場合、入居者がいない状態にする必要があります。退去のための交渉や引越し費用の負担など、投資物件として売却するより手間や時間がかかります。

自己居住用として売却

買主が自分で住むために購入するパターンです。主に区分所有マンションの1室や戸建て住宅の場合に見られる方法です。中には現在の入居者に買取を打診するオーナーもいます。

基本的には現在の入居者が退去して、次の入居者を探すタイミングで買主を探します。空室になったタイミングで都合よく買主が現れる可能性は低いので、この方法はレアケースといえます。

駅までの距離や設備などで売却価格が変動するため、不動産会社など専門家の意見を聞きながら売却活動をします。

出口戦略の選び方

不動産投資の出口戦略にはさまざまな方法があり、どの方法がベストなのかは物件によるため一概にはいえません。不動産投資の初心者であれば余計に、どれを選べばよいか悩むでしょう。

そのため、まずは複数の不動産会社に相談して、さまざまな提案を比較することが重要です。

投資物件が得意な不動産会社の中でも、1棟アパートや1棟マンションが得意な会社があれば、区分所有物件しか取り扱っていない会社もあります。

自分の物件に合ったアドバイスをしてくれる不動産会社を見つけましょう。

一括査定サイトでは、簡単な情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社へ問い合わせができます。手間や時間を省いて、実績が豊富で自分に合った不動産会社を見つけられます。

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