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不動産売却の入札って何？高く売れる？メリットとデメリットを解説
不動産を売却する場合、一般的には不動産会社を仲介役にして買主と金額や条件をすり合わせる「相対取引」が一般的です。
しかし、近年はネットオークションの浸透から、個人でも入札を利用するケースが増加しつつあります。
本記事では、入札と一般的な売却の相違点や入札手順を解説します。メリットやデメリットについても詳しくご紹介するので、ポイントを押さえて賢く物件を売却してみてはいかがでしょうか。
もくじ
不動産売却の入札とは？
入札とは、物件の希望者を募り、オークション形式で価格が決まる方法です。買いたい人が多ければ多いほど金額は高くなりやすく、相場よりも高い金額で売れる可能性があります。
これまで入札は、裁判所の競売や国・地方自治体の公売、大企業が敷地売却などの際に実施することが多く、個人では多くありませんでした。
しかし近年、個人でも入札を利用した物件売却が増加しつつあり、今注目の方法といえるでしょう。
一般的な売却との相違点は？
入札と一般的な売却の相違点として「売却先の決め方」と「金額の決め方」が挙げられます。
相違点を踏まえて、売りたい物件に適した方法を選ぶのが大切です。
売却先の決め方
入札は、買いたい方を募って、それぞれの希望金額から最も高い金額を提示した方に売却されます。最高価格を提示した方が自動的に買主になるため、売主が自由に決められません。
一般的な売り方では、不動産業者が売主や買主の仲介役となって価格や条件をすり合わせていって売り先が決まります。そのため、条件が合わないなどを理由に売りたくない人には売らないといった選択が可能です。
金額の決め方
入札では最低金額を設定する場合、相場の範囲内で決めるのが通常です。相場より金額が低ければ参加者が現れず、入札形式の売却を行うことができません。
一方、一般的な方法では、売主が自由に金額を設定できます。
5つの入札形式
入札には、主に以下の5つの形式に分けられます。
- 一般競争
- 公募型競争
- 指名競争
- 希望指名競争
- オープンカウンター
| 形式 | 特徴 |
|---|---|
| 一般競争 | 多くの人から一番高い金額を提示した方を選ぶ方式。最も一般的な入札形式。 |
| 公募型競争 | あらかじめ売却の条件をクリアした方だけが参加可能な方式。 |
| 指名競争 | あらかじめ複数の業者を指名して、条件のよい売り先を選ぶ方法。 |
| 希望指名競争 | 事業入札で利用されるケースが多く、募集した希望者の中から選ぶ方法。 |
| オープンカウンター | あらかじめ希望者が希望金額を提示するやり方。不動産取引ではあまり使われない。 |
どんな手順で行われるのか
入札による売却は、通常は以下の手順に沿って行われます。
- 仲介代理人の決定
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 売り出し価格の決定
- 参加者を募集
- 入札の実施
- 最高金額を入札した方と売買契約を締結
- 引き渡し
まずは、入札の仲介をしてくれる不動産会社を選びます。すべての不動産会社が入札形式での売却ができるわけではありません。
基本的には不動産業者に依頼するので、一般的な不動産売却と同様に仲介手数料が発生します。不動産会社選びは不動産一括査定サイトなどを利用して、複数の会社を比較検討しましょう。
なお、不動産会社を通さずにネットオークションなどで個人でも入札形式で売却活動はできます。しかし、ネットで直接不動産を購入しようと思う人は皆無に近く、買い手が現れない可能性が高いです。
依頼する不動産会社が決まったら、特に注意しておきたいのが、売り出し価格の設定です。
相場を意識した売り出し価格を設定しないと参加者が集まらなかったり、想定よりも安く売れてしまったりします。
3つのメリット
入札での売却はどのようなメリットが考えられるでしょうか。3つのメリットをそれぞれ見ていきましょう。
高値で売れる可能性がある
入札の最大のメリットは、高値で売れる点です。
一般的な売り方では、売り出し価格に対し、買主の候補が現れてから金額や条件面の交渉が始まります。そのため、希望価格よりも安くなったり、条件次第では交渉が決裂したりする場合があります。
一方、入札では、売り出し価格は設定しますが、多くの希望者が集まれば、想定以上の金額で売れる可能性が高いです。
契約キャンセルになる確率が低い
契約キャンセルの確率が低い点もメリットとして挙げられます。
一般的な方法だと、条件面で折り合いがつかずに商談がキャンセルとなることも珍しくありません。さらに、不動産を購入する場合は融資を利用するケースが多く、購入申し込み後に融資審査が通らずにキャンセルになってしまうといった場合もあります。
契約キャンセルになれば、新しい買主が見つかるまで話が進まず、余計な手間と時間がかかります。
一方、入札では、条件を了承したうえで参加しているため、落札後のキャンセルがほとんどありません。また、業者が参加していることが多いので融資が下りないことを心配する必要はありません。
最低希望価格より低い金額で売却されることはない
一般的な不動産売却では、買いたい人と金額や条件面の交渉を行ったうえで価格が決まるため、思ったよりも売却額が低くなる場合があります。
しかし入札では、売主が事前に決めた最低希望価格の範囲内で入札が行われます。
買う側も「この金額で買えるなら欲しい」と考えて参加しているため、決まってから金額面で揉めずに済みます。
2つのデメリット
入札での売却にはどのようなデメリットがあるでしょうか。
買いたい人がいなかったら実施されない
入札の前提として、買いたい人が出てこなければ実施されません。
募集を行っても、必ずしも「買いたい！」と手を挙げる人が集まるとは限りません。
手を挙げる人がいなかったら、当然のことながら実施されません。その場合には、別の売り方を検討する必要があります。
購入希望者が少ないと思ったより金額が上がらない
最低希望価格より低い金額で売却することはありませんが、購入希望者が少ない場合は競争が期待できず、最低希望価格に近い金額で売却することになります。
入札形式だからといって売却価格がどんどん上がっていくとは限りません。
最低設定金額に近く、相場金額での売却になるなら、入札形式にする意味はあまりありません。
一度不動産業者に相談してみる
不動産入札に関するメリットやデメリットを紹介しましたが、現在ではまだ一般的な売却方法とはいえません。
不動産売却を検討の際には、一度不動産業者に相談してみましょう。専門家ならではの視点で、適切な売却方法のアドバイスをしてくれます。
その際、相談した不動産会社の言っていることがすべて正しいとは限りません。不動産会社には得意分野や、あまり取り扱っていない不得意分野があります。
一社だけにとどまらず、複数社から情報を得ながら自分なりに精査していく必要があります。
その際、複数社に同時に査定依頼ができる不動産一括査定サイトが便利です。
複数社から提案を受け、一番よい方法で売却を進めていきましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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