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築40年一戸建て住宅の売却方法！相談された不動産会社の本音とは
築年数が40年の一戸建て住宅を売却する場合、築年数が古いため買主が見つかるのか不安に思う方もいるのではないでしょうか。
築年数の古い物件はリフォームしてから売ったり更地にして売ったりとさまざまな工夫をして、売却する必要があります。
今回は築年数が古い物件の売却を相談された不動産会社の本音を紹介しつつ、築40年の一戸建ての価値や売却方法について解説していきます。
もくじ
築40年の一戸建て住宅の価値とは？
築40年の一戸建て住宅の価値は土地価格が主体です。理由は、古い建物は価値が評価されづらいためです。
では、住宅の価値とはどのような基準で判断されるのでしょうか。
旧耐震基準の建物は価値が低い
建物の価値を判断するうえで耐震基準を満たしているかどうかは大切なポイントです。
旧耐震基準の建物は担保価値が低く、住宅ローンの制限が厳しくなり、購入希望者が極端に少ないです。
旧耐震基準の建物とは、1981年（昭和56）6月1日よりも以前に建築確認を受けた住宅のことです。具体的には、耐震に対する基準が以下のように改定されてきました。
- 旧耐震基準
- 震度5程度の地震で倒壊しない建物であること
- 新耐震基準
- 震度6強から7の地震でほとんど損傷しない建物であること
2022年現在では、築42年よりも古い建物はすべて旧耐震の建物です。そのため、建物が使用できる状態であっても住宅ローンが組みにくいなどの欠点で、土地のみの価値として算出されます。
土地価格はエリアや面積、土地形状によって違います。
目安としては、相続税路線価が実勢価格（実際に取引が成立する価格）の約8割の評価になります。そのことから、相続税路線価を0.8で割り戻すことで、実勢価格の目安が算出できます。
相続税路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
法定耐用年数から見た築40年の建物価値
建物には法定耐用年数という税法上の減価償却の年数があります。「この建物はこの期間使用できる」といった建物の価値を示す指標です。
構造によって違いますが、下記のとおりに定められています。
| 木造住宅 | 軽量鉄骨 | 重量鉄骨 | 鉄筋コンクリート | |
|---|---|---|---|---|
| 法定耐用年数（年） | 22 | 27 | 34 | 47 |
「古い建物は価値がない」といわれるのは、この法定耐用年数を基準としているケースです。
築22年を過ぎた木造住宅は資産価値がゼロになりますが、住めなくなるわけではありません。実際に築30年の中古住宅も住宅として使用され、売買されています。
法定耐用年数が過ぎた物件の売り出し価格（売却の募集をかける時の価格）はその時の需要と供給、周辺取引事例などによって決まります。
貸し出した場合の収益価値
賃貸で貸し出す場合は「利回り」という収益価値でみることが一般的です。
利回りはエリアや築年数、構造により違いますが、築40年超の一戸建ての利回り相場は10～20％と高くなる傾向があります。
その理由は、賃料より価格の下がり方が大きいためです。つまり物件価格の割には賃料が取れるというわけです。
利回りが高ければ賃貸として貸し出すことが検討できます。しかし、築年数が古い建物だと、貸し出す前や貸し出した後すぐにリフォームなどの修繕費が必要になる可能性があります。そのため、家賃の見極めとリフォーム費用を試算する必要があります。
売却相談をされた不動産会社の本音とは？
築40年の一戸建ての売却相談をされた不動産会社は何を思うのでしょうか。不動産会社の「本音」を紹介します。
高値では預かりたくない
築40年の戸建ては、相場よりも高値では預かりたくないと考えます。預かるとは売却の依頼を受け、買主を募集することです。
高値で預かりたくないということは、たとえば相場が500万円の物件を売主の希望により600万円で募集を出して買主を探すような状態のことをいいます。
理由は先述したとおり、築40年の物件は住宅ローンの利用が限定されることで、需要が少ないからです。売主のためにも高値で売却できることが理想ですが、高値からの売り出しは逆効果になる場合があります。
買主が見つからず、市場での売り出し期間が長期化すると「売れ残り物件」として認知され、結果的に大きな値下げをして売却する可能性があります。
建物のトラブルは避けたい
古い建物には不具合が生じやすく、建物のトラブルは避けたいと考えます。
不動産売買で売主は物件に欠陥などがあれば、契約書に記載しなければいけません。しかし築40年の築古物件では売主も物件の欠陥などを把握できていない場合もあり、売買契約後にトラブルになることがあります。
建物がきれいだとしても、築年数に応じて雨漏りやシロアリ、設備の故障リスクは高まります。購入する側も古い建物は慎重になる買主が多く、建物の修繕履歴や図面、屋根裏や床下の確認を希望される場合も多いです。
まだ使える建物であっても「古屋付土地」として土地だけで販売しているケースは、このような建物トラブルを避けるためでもあります。
一般よりプロのほうが安心
物件の募集をかけて購入希望者を募りますが、買手は個人の方とは限りません。物件情報を見た業者が買い手になる可能性もあります。
築40年の物件では個人の買主を探すより、プロである不動産業者への売却のほうが安心だと考えます。
築年数の古い物件は、融資利用の制限と建物トラブルの可能性があるためです。
不動産業者への売却であれば、住宅ローンが通らない時に売買契約が白紙にできるローン特約や、建物トラブルを取り除いた売買契約が可能です。
一般の方に、旧耐震の住宅を売却できないわけではありません。しかし、物件価格満額までの住宅ローン承認が下りないこともあるため、融資確認に時間がかかる傾向が強いです。
建物のトラブルについては契約不適合責任を付けない方法もありますが、付けない代わりに値引き交渉の材料になるなど一長一短があります。
築40年の一戸建ての売却方法
築40年の一戸建ての売却方法は大きく分けて3つあります。
土地＋建物で売り出す
土地と建物の一戸建てとしてそのまま売りに出します。
建物にトラブルなどがなく、物件総額が数百万程度の小ぶりな住宅ほど有効です。
木造の建物はメンテナンス次第で、古くても住居としてまだ十分に使える住宅もあります。定期的な屋根・外壁塗装、シロアリ駆除を行っている住宅であれば、中古住宅として検討する希望者の数は高まります。
注意点としては、定期的なメンテナンスを行っていても、雨漏りやシロアリの可能性はあります。そのため、契約不適合責任の内容や期間の取り決めは必ず行いましょう。
また、ローンの利用が難しいため、物件総額の金額が低いほど売却しやすいです。これはローンの利用が難しいからです。エリアにもよりますが、物件総額が1,000万円を超えると一般の人が購入するには難しく、500万円以下の住宅の方がより流動性が高いです。
売り出し価格は土地価格と同額か、または土地価格よりも少し高めの設定が一般的です。
土地として売り出す
建物は解体せずに土地として売りに出します。
雨漏りや床の腐食、設備の故障など建物の使用に多額の費用がかかる場合に有効です。
更地の方が見た目はよくなりますが、固定資産税は更地より、建物が建っている方が安くなります。
そのため、土地需要が低くすぐに売れないと予想できる場合は、固定資産税と契約前の支出を抑えるために、解体はせずに売りに出した方がよいです。
また事前に解体見積もりを取得しておくことで、価格交渉の際の検討材料にもなります。契約後に売主の費用負担で解体するなど、こちらから条件提示ができます。
不動産業者の買取を検討する
一般の人ではなく不動産業者の買取を検討します。
- 擁壁（ようへき）がある
- 土地面積が大きい
- 残置物が多い
上記のように、一般の人が購入しづらい物件の場合に有効です。
不動産業者の買取は売却価格が安くなりますが、買取提示額で必ず売却できることがメリットです。
価格よりも手間や安心感を優先したい場合には、業者買取の見積もりを取り、売却方法を比較検討しましょう。
一括査定サイトを利用する
築40年の一戸建ての売却は買主側の融資問題で売りづらい物件です。
旧耐震基準の物件は、さらに難易度が高くなるので築年数の確認は大切です。
不動産会社は各社の得意分野があるため、複数の不動産会社から査定をしてもらうことが有効です。
複数社から提案を受けることで、売却相場を把握できます。また、売却方法の比較をすることで依頼会社の選定や自分に合った売却方法が選べます。
不動産を売却するにあたって一括査定サイトは大変便利なのでぜひ利用しましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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