リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 新築を住まずに売却する！住宅ローンはどうする？
新築を購入したが、なんらかの事情で住まずに売却をしなければいけないケースがあります。その場合、たとえ未入居であっても購入価格以下でしか売れないことが一般的で、損失が出てしまいます。
本記事では、新築未入居物件における売却時の注意点や、残った住宅ローンと売却との関係性について紹介します。理解することで損失を抑えることができるでしょう。
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もくじ
新築を住まずに売却するケースは多くはありませんが、以下のようなケースが考えられます。
住宅ローンの返済が難しくなるのは、大きく分けて2つのケースがあります。
新築を購入した後に、収入が減ることによって住宅ローンの返済が難しくなり、売却しなければならないケースがあります。
2019年から蔓延した新型コロナウイルスによって大幅な給料減や、失職した人もいます。
そのほかにも配偶者と急に仲が悪くなってしまい、離婚したことによって世帯収入が減ってしまうケースもあります。
急に支出が増えた場合も、収入が減った場合と同様に住宅ローンの返済が難しくなります。
たとえば、以下のようなケースがあります。
このように生活で必要な支出が増えてしまうことで、住宅ローンの返済が難しくなることが考えられます。
まれなケースではありますが、新築を購入した直後に転勤の辞令が出ることもあります。
その場合、家族を新築に残して単身赴任するのか、新築を売却して家族で引っ越すのかを選択する必要があります。
子どもの成長を近くで見守りたい場合や、家族と一緒にいる時間を優先したい場合は、新築を売却して家族で引っ越すという選択をします。
新築購入後から、入居するまでの間に親の介護が必要になるケースです。
親の介護が必要になる日は、急に訪れることがあります。その場合、せっかく検討した新築に住まずに売却します。
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新築未入居の物件はいくらで売れるのでしょうか。売却時の注意点と併せて紹介します。
物件に希少性があり、購入時の競争率が高かった場合は別ですが、基本的には購入価格以下になると思ってよいでしょう。
もし購入時より高く売れると予想できるのであれば、投資家が黙っているはずもなく、購入自体が大変困難になるでしょう。
売却価格の相場は一概にはいえませんが、購入価格の約1割減になると思っておきましょう。
仮に購入した時と同じ金額で売却できたとしても、売却時には諸費用が発生することを覚えておきましょう。
売却時の諸費用は売却価格の約5〜10％です。主な費用として、仲介手数料が挙げられます。
仲介手数料には上限が決まっており、売却価格によって以下の速算式で求めることができます。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限の速算式 |
|---|---|
| 400万円超 | 売却価格 × 3％ + 6万円 + 税 |
| 200万～400万円以下 | 売却価格 × 4％ + 2万円 + 税 |
| 200万円以下 | 売却価格 × 5％ + 税 |
売却金額が3,000万円の場合は以下のような計算式となります。
仲介手数料だけで100万以上必要になることが分かります。
もし、騒音や異臭といった環境問題がある場合は、買主を見つけて売却することが難しくなります。その結果、購入価格より売却価格を大幅に下げる必要があります。
環境問題は隠そうと思っても、隠すことができません。買主にとって不利益となることは告知する必要があるからです。
もし、故意に告知しなかった場合には、契約不適合責任として、損害賠償請求などを負うおそれがあります。
たとえ未入居であっても中古物件として売り出さないといけないケースがあります。
新築として売却するには、新築の定義を満たす必要があります。政府が公表する新築住宅の定義は下記のとおりです。
「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。
つまり、未入居でも建設工事の完了日から1年を経過しているものは、新築物件ではなく中古物件として扱われます。
中古物件として売り出すと、新築物件のみで探している購入希望者の目に留まりにくくなっていまいます。
建設完了日から1年以内に売却できるように、早めに行動しましょう。
新築物件を購入する場合は住宅ローンを組む場合がほとんどです。住宅ローンと売却との関係について紹介します。
住宅ローンを完済しなければ売却ができません。
購入した建物や土地には抵当権が設定されています。抵当権は、ローンを返済できなくなった場合の担保として、金融機関が持つ権利のことです。
この抵当権を外さなければ売却は難しいです。外すためには住宅ローンを完済する必要があります。
これは売却前に完済できなくても、売却金で完済できれば問題はありません。
住宅ローンの借入額に対して、売却価格が大幅に下がってしまった場合、その差額を自己資金で賄わなければ売却できません。
差額を自己資金で賄えたとしても、自己資金を投下したことによってその後の生活が苦しくなることもあります。
購入価格より高い金額で売却するのは難しいですが、少しでも高く売却できるように注力しましょう。
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