不動産売却でリフォーム費用は取得費になる？税金と節税対策

リフォーム済みの不動産は売却時に反響が増えるというメリットもありますが、リフォーム代金は確定申告時の税金計算に含められるのでしょうか。

この記事では不動産売却にかかる税金と税制優遇、リフォーム代金の扱いについてわかりやすく解説しています。

不動産売却で利益が出ると税金がかかる

不動産を売却して課税対象となる譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税などを支払うことになります。まずは売却時の税金についてのポイントを抑えておきましょう。

税金の種類は譲渡所得税

不動産売却時は、譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得税には住民税・所得税・復興特別所得税が含まれています。給与所得は年収に応じて税金が変わりますが、不動産を売却したからといって年収が大きく変動することはありません。

譲渡所得税は分離課税となり、いくらで売却をしたとしても完全に独立して計算されます。所得の国税庁によると、所得の計算方法は以下のとおりです。

この譲渡所得課税額に、取得年月に応じた税率を掛け合わせ、譲渡所得税が算出されます。

なお、2027年1月より復興特別所得税のほかに防衛特別所得税も徴収されますが、合計の税率は2.1%のまま変わりません。

取得年月に応じた税率は取得してから5年が分岐点

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以内は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得という扱いになり、税率が変わります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、それぞれ以下のとおりです。

譲渡所得が出た場合は確定申告が必要

リフォームした物件を売却し、譲渡所得が出た場合は納税の義務があります。そのため、確定申告する必要があります。確定申告は、売却した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

現在はe-Taxといってオンラインで申請することが一般的です。税額が自動計算されるので計算ミスも防げます。オンライン申請のおおまかな手順は以下のとおりです。

詳細は国税庁の「所得税の確定申告」を確認してみましょう。

リフォームする前に、今のままの売却価格を確認しましょう

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リフォーム費用は譲渡費用？それとも取得費用

譲渡所得税を減らすためには、譲渡費用か取得費用を増やすという手段があります。リフォーム代金はどちらに含まれても節税効果はあります。

リフォームの費用が譲渡費用に含まれるか、所得費用に含まれるかは、リフォームの目的や内容によって違います。

売却目的の場合は譲渡費用

売却を目的としたリフォームは譲渡費用に含まれます。国税庁のホームページには、譲渡費用の定義は下記のように記されています。

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことです

国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

たとえば、購入希望者がなかなか現れず、早期売却のために行ったリフォームは譲渡費用に含まれます。

設備費や改良費に当たる場合は取得費用

取得費用に該当するものとして、国税庁はホームページにて下記のように記しています。

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます

国税庁「No.3252 取得費となるもの」

つまり、リフォームが設備費や改良費に該当すれば、取得費用に含むことができます。設備費と改良費は以下のとおりです。

なお、よく似た言葉に「修繕費」があります。修繕費は取得費用に含まれないので注意が必要です。修繕費との違いは、工事によって資産の価値が高まるか、使用可能期間が延びるか、あるいは通常の維持管理や原状回復に当たるかという点です。

たとえば、設備が壊れたので同じ型番のものと交換する場合は修繕として判断されることがあります。一方、フローリングに新たに床暖房をつけることは資産価値を高める設備費に含まれるので、取得費用と判断されるでしょう。

取得費にする際に注意したい減価償却

リフォーム費用のうち設備費や改良費として取得費に含められるものでも、かかった費用の全額をそのまま売却時の取得費にできるとは限りません。建物や設備は使用するにつれて価値が下がると考えられるため、リフォームしてから売却するまでに価値が減った分を「減価償却費相当額」として差し引き、残った金額を取得費として計算します。

減価償却費相当額の計算に用いる耐用年数や償却率は、木造や鉄筋コンクリート造といった建物の構造のほか、設備の種類などによって異なります。取得費を正確に計算できるよう、リフォーム工事の時期や金額、内容が分かる契約書、領収書、明細書などは大切に保管しておきましょう。

売却時に利用できる控除や特例とは

リフォームした不動産を売却する時に、確定申告をすることで税制優遇を受けられる特別控除がいくつかあります。

3,000万円の特別控除

居住用の財産を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという特例措置があります。譲渡所得が3,000万円以下の場合、この特例を適用することで課税譲渡所得が0円となるため、譲渡所得にかかる税負担をなくすことも可能です。

この控除を利用するためには主に以下の条件を満たす必要があります。

所有期間10年超の軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合は、「所有期間10年超の軽減税率の特例」を利用できる可能性があります。

この特例が適用されると、譲渡所得（売却益）が3,000万円を超える場合でも、3,000万円を控除した後の長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に軽減税率が適用されます。

また、この特例は前述した「3,000万円の特別控除」と併用することが可能です。そのため、長期間所有しているマイホームを売却する際は税負担を抑えられる可能性があります。

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相続財産を売却した場合の取得費加算の特例

相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに財産を売却している場合は、相続税を取得費用に含めることができます。

リフォーム代金を取得費用に含めることができれば、譲渡所得税の負担が軽減されるように、相続税を取得税に加算できれば大きく軽減できます。

相続税が発生しているという条件がありますが、相続財産に居住している人にとっては大きな税制優遇となる可能性があります。この特例を受けるための主な条件は下記のとおりです。

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損益通算と繰越控除の特例控除

不動産売却で譲渡損失が出た場合でも税金を抑えられる場合があります。譲渡損失とは不動産売却で損失が発生してしまうことをいいます。

一定の条件を満たすことで、売却で出た損失分をその年のほかの所得と相殺できます。これを損益通算といい、住民税や所得税を抑えられます。また、所得よりも損失額のほうが大きくなった場合でも、翌年以降の所得からも繰越控除ができます。この特例は最長で4年間利用できます。損益通算と繰越控除が利用できるケースは下記の2つです。

上記には条件がいくつかありますので、下記コラムにて確認してみましょう。

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売却前のリフォームは査定結果を確認してから検討しよう

リフォーム費用を取得費などに含められれば、税負担を抑えることが可能です。しかし、リフォームにかけた金額以上に高値で売却できるとは限りません。

そのため、売却を目的としてリフォームを検討している場合は、工事を始める前に現在の状態でどの程度の価格で売却できるのか確認しておくことが大切です。また、不動産会社によって「そのまま売ったほうがよい」「一部を修繕したほうが売りやすい」など判断が異なることもあります。

優秀な担当者に出会えないと、希望通りの金額で売却できない可能性もあるでしょう。複数社へ査定を依頼する際は、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用してはいかがでしょうか。一度に複数社へ依頼ができるので、各担当者を比較しやすくなります。

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リフォームした不動産を売却する際によくある質問

リフォームした代金は譲渡所得税の計算に含むことができる？

リフォームをした目的によって違いますが、譲渡費用または取得費用に含めることができます

譲渡費用か取得費用のどっちに含まれる？

リフォーム費用は、工事内容によって取得費に含められる場合があります。どちらに該当するかは、工事の目的だけでなく、売却との直接的な関係などから判断する必要があります。

売却前にリフォームしたほうが高く売れる？

リフォームしたからといって高値で売却できるとは限りません。売主が行ったリフォームを買主が評価するとは限らないため、不動産会社や買主と相談のうえ行うほうが確実です。

K.H.

大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。