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マンション売却時にフローリングの傷は補修するべき？売却価格に影響は？
新築と違い中古マンションの場合は、経年劣化や普通に使用していても必ず発生する損耗があります。フローリングに大きな傷があると、マンションの売却価格に影響するのではないかと心配になるでしょう。
フローリングの傷がマンション売却に与える影響や、補修する場合の具体的な方法を紹介します。
もくじ
マンション売却でフローリングの傷の補修は基本的に不要
フローリングに付いた傷が、マンション売却にどのような影響を与えるかについて解説します。
結論からいうと、基本的にフローリングの傷を補修する必要はありません。ただし、すべてのケースで絶対に不要とは言い切れないため、判断は必要です。
フローリングの傷と査定価格の関係
売却したいマンションにあるフローリングの傷を直すべきか、直さずそのまま売りに出すか判断できない人は、フローリングの傷と査定価格の関係を理解すると判断が容易になります。
マンション売却では、まず不動産会社が物件の査定を行いますが、そこで算出された査定価格は「売れるだろうと考えられる価格」です。あくまで予想の価格といえますが、査定価格をもとに売り出し価格を決めるため、重要な要素です。
では、フローリングの傷の有無が査定価格に影響するかというと、まったく影響しないと不動産会社の査定担当者なら言い切るはずです。
不動産の査定方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つありますが、マンションの場合は一般的に「取引事例比較法」を中心に行います。
取引事例比較法とは、以下のような類似物件のデータと比較して査定価格を算出する方法です。
- 売却する物件と同一のマンションの取引事例
- 同一エリアにある同様のグレードや築年数の取引事例
この過程で、フローリングの傷などの細かなポイントが査定価格に影響を与えることはありません。
中古マンションは、経年劣化があって当然という前提で査定されます。フローリングの傷は経年劣化の一部でしかないため、売主が気にする必要はありません。
買取再販物件と仲介物件の違い
中古マンション市場で売りに出される物件には、以下の2種類あります。
- 買取再販物件
- 仲介物件
買取再販物件は、中古マンションを不動産会社が買い取ったうえで売り出す物件です。不動産会社は、リフォームやリノベーションを行って中古物件の価値を高めてから売りに出し、利益を確保します。
一方で仲介物件は、不動産会社が買主を見つけて売買を成立させる物件です。不動産会社は、売主と買主が納得する価格で売買が行われると、成功報酬として一定の仲介手数料を受け取ります。
マンションを売却しようとする売主は、市場に出ているリフォーム済物件と比較して自身の物件を評価してしまう傾向にあります。そのため、フローリングに傷のある自身の物件には「欠点がある」と考えてしまうものです。
しかし、リフォーム済物件のほとんどは買取再販物件であり、仲介物件とは価格帯が異なるため買主の対象も違います。
つまり、買取再販物件のようにリフォームする必要がないのが仲介物件といえます。そのため、フローリングの傷を売主が気にする必要はありません。
買主の検討ポイントから考える
中古マンションを購入しようとする人は、物件の状況についてどのような検討をするのでしょうか。そのポイントを理解すると、フローリングの傷を直すべきか否かの答えが見つかります。
買主を大きく分けると、以下の2パターンがあります。
- 購入してからリフォームする
- 現状のままで住む
購入してからリフォームをする人にとっては、フローリングの傷はほとんど気にしないといってよいでしょう。
リフォームをした場合、売主はリフォームにかかった費用を多少でも売却価格に上乗せしたいという気持ちが働きます。そのため、買主から値下げ交渉をされても、売主は応じにくいです。
買主もリフォームされた物件の値下げ交渉にはためらいを感じます。最終的に話がまとまったとしても、後味の悪い取引になるおそれがあります。
そのため売主は、売りやすい状況にするのであれば、リフォームなどの余分なコストを抑えて値下げ交渉に応じられるようにしたほうが賢明です。
また、買主が現状のままで住む場合は、フローリングの傷がある前提で中古物件を探しています。そのため、この場合もフローリングの修繕は不要といえます。
補修したほうがよいケース
フローリングの傷は補修しなくても問題はありませんが、例外もあります。
一般的にフローリングの傷というと、以下のような生活の中でうっかりして付けてしまった傷や汚れです。
- うっかりモノを落としてしまってできた浅い凹み
- 椅子などを引きずったときの傷
- 液体をこぼしてできた染み
ところが通常の生活では考えられないような傷は、買主が心理的な違和感を感じて、購入を渋るケースもあります。
- カッターナイフの傷
- 重いモノによってできた深い凹み
- 腐食によりできた黒い変色
このような購入意欲が減退してしまうようなフローリングの傷は、補修したほうがよい場合があります。仲介する不動産会社に相談して判断するのがおすすめです。
マンション売却前にフローリングの傷を補修する方法
マンション売却では、どうしても売り出す前に直せるものは直したいと考える売主もいます。
フローリングの補修方法は、以下の3種類あります。
- 傷の補修
- フローリングの部分張り替え
- フローリングの全面張り替え
ただし、補修にかかった費用は売却価格に上乗せできないことがほとんどです。売却のためにかける費用として考える必要があるため注意しましょう。
傷の補修
フローリングに付いた傷や表面材の剥がれなど部分的であれば、補修で目立たなくできます。
補修は熟練した技術が必要ですが、最近ではホームセンターに専用の工具や補修材が売られています。器用さと根気のある人であれば、DIYでもある程度の仕上がりにできるでしょう。ただし失敗して不自然な補修跡ができてしまうと買主への印象が悪くなるおそれがあるため、十分に注意が必要です。
専門業者に依頼する場合は事前の見積もりが必要ですが、1日で終わる作業と仮定すると約2万～5万円が相場です。
補修は、後ほど紹介する張り替えと比較して費用を抑えられます。フローリングの傷が気になっているなら、ケースバイケースで検討してもよいでしょう。
フローリングの部分張り替え
部分的にかなり深刻な傷があり、このままでは売却活動に支障があると考えられるケースもあります。仲介を依頼した不動産会社も賛同する場合は、部分的な張り替えを検討しましょう。
ただし部分張り替えは技術的に難しく、満足できる仕上がりにならないおそれがあります。さらに、買主に引き渡したあとに「フローリングの浮きがある」などのクレームが来るケースもあります。
部分張り替えをするなら、不動産会社や工事業者とよく相談し、十分納得したうえで行いましょう。
費用はフローリングの材質により異なりますが、1平方メートルあたりの単価は2万～3万円が最低ラインの目安です。
フローリングの全面張り替え
マンションのフローリングを張り替える場合は、全面張り替えが望ましいです。
既存のフローリングの上に新しいフローリングを重ねて張る方法もありますが、マンションの構造上、できるだけ避けましょう。
費用は1平方メートルあたりの単価が部分張り替えより安くなり、1万5,000～2万円が最低ラインです。ただし、張り替える範囲が広いため、トータルの出費は全面張り替えのほうが多いでしょう。
マンション売却でフローリングの傷より気にするべきポイント
フローリングの傷は、マンション売却にほとんど影響がありません。しかし売主にとってはどうしても気になる部分でしょう。
売主は傷や汚れを気にしてしまう理由を掘り下げながら、マンション売却で最も重要視すべきポイントを紹介します。
売主がフローリングの傷を気にする理由
売主がマンションを売却するとき、フローリングに傷があると、以下のような不安を感じるでしょう。
- 傷が原因で売れないのではないか
- 大幅な値下げを要求されるのではないか
これらの思いは、フローリングの傷を「欠点」と見てしまうからです。
しかし、床は壁や天井と異なり、生活の中で過酷な使われ方をします。重い家具や家電が載せられ、常に居住者が歩行しています。
むしろ、フローリングに傷がつくのは当たり前、といった感覚を持ってはいかがでしょう。買主も、中古と新築の最も大きな違いは床の傷みだと十分に理解しているものです。
前述したように、フローリングの傷による売却価格への影響はありません。
それより、売主を買主の双方が物件の現状を正確に把握して納得のいく売買を行うには、取引を仲介する不動産会社の役割が重要です。
仲介する不動産会社が重要
中古マンションの場合、フローリングの傷を含め、さまざまな傷や汚れがあります。傷や汚れは生活の中で自然に生じるもので、年数がたつほど目立つようになります。
さらに、蛇口からの水漏れやインターホンの故障など、中古物件には何らかの不具合があるものです。これらの不具合を隠さず買主に説明し、納得してもらったうえで引き渡します。
物件の現状を正しく伝えるには、売主自らが把握することはもちろん必要です。しかし、仲介する不動産会社には、不動産のプロとしての立場から物件を把握・評価し、妥当といえる売却価格に導く役割があります。売主は細かな部分にあまりこだわらず、公正な立場で仲介を行い、納得のいく売買取引を成立させてくれる不動産会社を見つけることに注力しましょう。
信頼できる不動産会社を見つける方法
いまは、ポータルサイトや地元の不動産会社のホームページなど、パソコンやスマートフォンで簡単に不動産会社を探せる時代です。
しかし、インターネットで自力で収集できる情報には限りがあります。親身になって売却の相談に乗ってくれるのか、そして最も重要ないくらで売ってくれるのかについては状況によって異なるため判断が難しいです。
また、見極めるために1社ずつ問い合わせるのは、時間がかかり負担に感じる人もいるでしょう。
まずは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチは、自分の条件にぴったりの複数の不動産会社に一度の手間で査定依頼ができる無料のサービスです。査定価格だけでなく、担当者の対応も比較できるため、気軽に信頼できる相談相手を見つけられます。
自分のマンションがどれくらいで売れそうなのかを知るだけでも、今後の戦略を練る参考にできます。まずはリビンマッチでマンション売却の成功に向けた第一歩を踏み出しましょう。
マンション売却におけるフローリングの傷に関するよくある質問
- マンション売却時にフローリングの傷は補修するべき？
- 基本的にフローリングの傷を補修する必要はありません。中古マンションは経年劣化があって当然という前提で、フローリングの傷は経年劣化の一部でしかないためです。ただし、カッターナイフの傷や重いモノによってできた深い凹みなど、購入意欲が減退してしまうようなフローリングの傷は補修したほうがよい場合があります。
- フローリングの傷を補修するならどういう方法がある？
- フローリングに付いた傷や表面材の剥がれなど部分的であれば、補修で目立たなくできます。深刻な傷があり、このままでは売却活動に支障があると考えられるケースでは、フローリングの部分張り替えや全面張り替えを検討しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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