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境界トラブルの事例一覧｜対処法や売却方法を解説
境界トラブルは、隣地との認識違いや越境物、境界確認への協力拒否などをきっかけに発生することがあります。解決しないまま放置すると、近隣関係が悪化するだけでなく、土地や戸建ての売却に影響することもあるため注意が必要です。
ここでは、境界トラブルの事例と対策を具体的に解説します。また、トラブル後の売却方法についても紹介していますので、参考にしてみてください。
この記事の要点
- 境界トラブルは、境界線の認識違い、越境物、境界標の紛失、立ち会い拒否などで起こる
- 登記資料や測量図、境界標を確認し、感情的に話し合わないことが大切
- 境界が不明確な場合は土地家屋調査士に測量を依頼する
- 話し合いで解決できない場合は、筆界特定制度、ADR、弁護士への相談を検討する
- 境界トラブルがある土地でも売却は可能だが、価格や売却期間に影響することがある
土地の境界トラブルで知っておきたい基礎知識
境界とは？土地と土地の境目のこと
境界とは、隣り合う土地同士の境目のことです。土地の売却や建築、塀の設置、測量を行う際は、どこまでが自分の土地で、どこからが隣地なのかを明確にしておうことが大切です。
境界の印として、金属やコンクリート、石などでできた境界標が敷地内に設置されていることがあります。土に埋もれていたり、工事や経年劣化でなくなっていたりする場合もあるため、一度家の周囲を確認してみましょう。
境界を自分で確認する方法
以下の方法で、境界の目安を自分でも確認できます。
- 家の周囲にある境界標を探す
- 法務局で公図や地積測量図を取得する
- 過去の測量図や売買時の資料を確認する
ただし、現地に境界標が見当たらない、地積測量図が古いといった場合は、土地家屋調査士による測量や隣地所有者の立ち会いが必要です。
筆界と所有権界は一致しないことがある
まず筆界とは、法務局に土地が登記された際に定められた土地の区画線のことです。一般的に筆界は境界と同じ意味で使われます。
一方、所有権界は、当事者間の合意や利用状況によって定められた区画の範囲を指します。筆界と所有権界は、通常一致していることが多いものの、長年の利用状況や土地の売買、時効取得などによりズレていることがあります。
土地の売却時に「境界」といわれた場合は、登記上の筆界を指しているのか、所有権の範囲である所有権界を指しているのかを確認することが大切です。
境界トラブルのよくある事例と対処法
土地の境界トラブルは、放置すると隣人との関係が悪化するおそれがあるだけでなく、土地や戸建ての売却価格にも影響することがあります。
ここでは、境界トラブルでよくある事例ごとに分けて、主な原因と対処法についてわかりやすく解説します。
境界線の位置について隣人と認識が違っていた
隣人との間で「ここまでが自分の土地だと思っていた」など、境界線の認識が食い違うのはよくあるケースです。特に、古くから所有している土地や、境界標が見当たらない土地では、正確な境界がわからずトラブルになることがあります。
境界線がわからない場合は、まず法務局で公図や地積測量図などを確認しましょう。古い図面では正確な境界を判断できない場合があるため、必要に応じて土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認するのも一つの方法です。
当事者同士で話し合っても解決できない場合は、法務局の筆界特定制度を利用する方法もあります。筆界特定制度では、筆界特定登記官が専門家の意見を踏まえて、登記上の境界である筆界を特定します。
塀・フェンス・建物などが隣地へ越境していた
境界付近に建てた塀やフェンス、建物の一部が、実は隣地にはみ出していたという事例も少なくありません。境界があいまいなまま工事を進めたり、昔からある塀の位置を境界だと思い込んだりすると、後から測量した際に越境（境界を超えていること）していたというケースがあります。
越境が判明した場合、まずは境界線と越境部分を確認してください。新しく設置した塀やフェンスが越境しているケースでは、撤去や移設を検討することになります。施工業者のミスが原因であれば、業者に工事のやり直しを依頼することも考えられます。
一方、古い建物やブロック塀など、すぐに撤去することが難しい場合もあります。そのようなときは、越境している事実や将来建て替える際の対応などを、隣地所有者との間で覚書として残しておく方法が有効です。土地を売却する際にも、越境の有無や対応方針を買主へ説明しやすくなります。
隣地の木の枝や根が境界線から越境していた
隣地の木の枝や根が境界線を越えて、自分の敷地に入り込むこともよくある境界トラブルです。枝が屋根や外壁にかかったり、落ち葉が敷地内にたまったり、根が伸びてきて塀や配管に影響することもあります。
越境している枝については、まず木の所有者に切除を依頼するのが一般的です。2023年の民法改正により、一定の条件を満たしていれば越境した枝を自ら切り取ることも可能ですが、勝手に対応すると隣人との関係が悪化するおそれがあります。まずは状況を伝え、相手に剪定してもらえないか相談しましょう。
さらに、越境している根についても同様で、必要に応じて切り取ることができます。ただし、根を切ることで木が枯れたり倒れたりするおそれがあるため、事前に隣人へ説明し、必要であれば専門業者に相談すると確実です。
境界付近にあるブロック塀や工作物の修繕費で揉めた
境界線上や境界付近にあるブロック塀、フェンス、擁壁などの修繕費を誰が負担するかでトラブルになることがあります。塀がどちらか一方の土地内にある場合は、その土地の所有者が管理・修繕するのが基本です。一方、境界線上にある共有の塀の場合は、隣地所有者と費用を分担することになるでしょう。
実際の負担割合は、設置された経緯や利用状況、劣化の原因などによって異なります。勝手に修繕や撤去を進めると新たなトラブルに発展するおそれがあるため、事前に隣人と話し合い、必要であれば書面で合意内容を残しておくことが大切です。
老朽化したブロック塀は、地震などで倒壊すると通行人や隣地に被害を与えるおそれもあります。危険性が確認できたときは早めに対応し、自治体の補助制度が利用できるも併せて確認しておくとよいでしょう。
境界付近の工事で隣地への立ち入りを断られた
境界付近に塀を建てる、外壁を修繕する、測量を行うといった場面で、隣地への立ち入りが必要になることがあります。しかし、隣人から立ち入りを拒否され、工事や測量が進まないというトラブルも起こり得ます。
民法209条では、境界またはその付近で建物や障壁の築造・修繕するための工事においては、必要な範囲内で隣地の使用ができるとされています。ただし、無断で隣地に入っていいわけではありません。立ち入る際は隣人の承諾が必要です。
隣地への立ち入りが必要な場合は、工事内容、日時、立ち入り範囲、安全対策などを事前に説明し、できるだけ書面で了承を得ておきましょう。協力が得られない場合は、隣地に立ち入らずにできる工法がないか、施工会社と相談することも大切です。
境界確認の立ち会いや筆界確認書への署名を拒否された
土地を売却する前や測量を行う際に、隣地所有者へ境界確認の立ち会いを依頼することになります。しかし、隣人が立ち会いを拒否したり、測量後の筆界確認書に署名・押印してくれなかったりするケースがあります。
筆界確認書とは、測量によって確認した境界について、隣地所有者と合意した内容を示す書類です。協力を拒否される原因としては、隣人との不仲、境界への不信感、過去に起きたトラブルなどが挙げられます。
このようなときは、土地家屋調査士を通じて、資料や測量結果を丁寧に説明してもらうとよいでしょう。第三者が冷静に話すことで、隣人に納得してもらえるケースもあります。
境界未確定のため売却に時間がかかった
土地や戸建てを売却する場合、境界が未確定であることや越境物があることが発覚し、買主との交渉が難航するケースがあります。買主にとって、境界が不明確な土地は面積や利用範囲がはっきりせず、将来近隣とのトラブルにつながるリスクがあるためです。
境界トラブルがある土地や家でも売却できることは可能ですが、価格が下がったり、売却までに時間がかかったりするおそれがあります。そのため、売却前にはできるだけ境界確認や測量を行い、越境がある場合は撤去・移設・覚書の作成などを検討しましょう。
すぐに境界問題を解決するのが難しい場合は、不動産会社に相談して情報を共有することが大切です。トラブルの内容を隠して売却すると、売却後に契約不適合責任を問われるおそれがあるため、境界に関する問題は必ず事前に説明してください。
境界トラブルになった土地を売却するときのコツ
境界のトラブルが起こっても売却することは可能ですが、場合によっては売却価格が下がったり、売るまでに時間がかかったりするため注意が必要です。そのため、売却するときに押さえておきたいポイントをご紹介します。
トラブルの内容を事前に整理しておく
境界トラブルがある土地を売却する場合は、まずトラブルの内容をきちんと整理しておきましょう。境界線の位置について隣人と認識が違うのか、塀や建物が越境しているのか、境界確認の立ち会いを拒否されているのかによって、売却前に取るべき対応が変わります。
あわせて、公図や地積測量図、過去の測量資料、隣人とのやり取り、越境物の写真なども確認しておくとよいでしょう。状況を整理しておけば、不動産会社に相談する際も説明しやすくなり、売却方法や買主への伝え方も検討しやすくなります。
買主にトラブルの内容を正直に伝える
境界トラブルがある場合は、買主にその内容を正直に伝えることが大切です。境界が未確定であることや越境物があることを隠したまま売却すると、引き渡し後に買主とトラブルになり、契約不適合責任を問われるおそれがあります。
たとえば、隣地の塀が越境している、境界確認書が取得できていない、隣人と境界について意見が食い違っているなどの事情がある場合は、売却前に不動産会社へ共有しておきましょう。事前に説明しておくことで、買主もリスクを理解したうえで購入を判断でき、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
公簿売買や現況渡しで売却できるか確認する
境界トラブルをすぐに解決できない場合でも、公簿売買や現況渡しによって売却できるケースがあります。公簿売買とは、登記簿上の面積をもとに売買する方法です。測量による実測面積と差があっても、原則として売買代金を精算しない条件で取引できる場合があります。
また、現況渡しは、土地や建物を現在の状態のまま買主に引き渡す方法です。公簿売買や現況渡しにしたからといって、境界トラブルの説明が不要になるわけではありません。境界未確定や越境物がある場合は、契約書や重要事項説明書に反映し、買主が内容を理解したうえで契約できるようにする必要があります。
公簿売買や現況渡しで売却できるかは、土地の状況や買主の意向によって異なります。境界トラブルがある土地を売却したい場合は、不動産会社に相談し、測量してから売るべきか、現況のまま売るべきかを確認しましょう。
境界トラブルに対応できる不動産会社に相談しよう
境界トラブルがある土地や家を売却する場合は、境界未確定や越境物がある土地の取引に対応できる不動産会社に相談しましょう。不動産会社によって、測量してから売るべきか、公簿売買や現況渡しで進められるか、買取を検討すべきかなど提案は異なります。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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