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不動産売却の悩みはどこに相談する？無料で相談できる専門家は？
不動産売却時は「どれくらい税金がかかるんだろう」「具体的な売却の方法がわからない」など、さまざまな悩みが出てきます。
専門家の意見を聞こうとしても、不動産売却は金額が大きく手続きが複雑になりやすいため、状況によって相談先が異なります。この記事を参考に悩みを解決して、ストレスなく不動産売却を成功させましょう。
もくじ
不動産売却の悩み、誰に相談すれば解決する？
不動産売却は、多くの人にとって初めての経験です。売却価格のこと、手続きのこと、税金のことなど、専門的な知識が求められる場面が多く、さまざまな悩みや不安がつきまといます。
「そもそも、この悩みは誰に相談すればいいのだろう？」
そんな疑問を持つ人も多いでしょう。実は不動産売却の悩みは、その内容によって相談する専門家が異なります。まずは自身の抱える悩みを具体的にすることで、最適な相談相手を見つける第一歩になります。
ここでは、代表的な5つの悩みと、それに対応する相談先を簡単に紹介します。
所有する不動産はいくらで売れる？
不動産売却を検討したとき、誰もが最初に抱くのが「価格」の悩みです。「できるだけ高く売りたいけれど、相場はどれくらい？」「売却価格で住宅ローンを完済できる？」といった疑問は、不動産会社に相談すると解決できます。
不動産会社は、市場の状況や物件の状態、近隣の取引事例などをもとに、不動産の価値を査定します。査定価格は不動産会社によって異なることがあるため、複数社に査定を依頼して大まかな相場を把握するとよいでしょう。適正価格を把握できれば、いよいよ売却へ進められます。
売却に適したタイミングを知りたい
「いつ売ると一番得か」「何から手をつけたらよいのかわからない」といった、売却のタイミングや全体の流れに関する悩みも、まずは不動産会社が相談窓口となります。不動産会社は、市場の動向を踏まえた売却時期を提案してくれるだけでなく、査定から引き渡しまでの一連の流れをサポートしてくれます。売却活動を計画的に進めるための、心強いパートナーとなるでしょう。
相続した不動産の権利関係が複雑
不動産を売却するときに、よくある悩みのひとつが相続です。相続した不動産の売却では、権利関係が複雑になっているケースが少なくありません。「相続人が複数いて意見がまとまらない」「登記の名義が祖父のまま」などの法律にかんする悩みは、司法書士や弁護士へ相談しましょう。権利関係の整理や法的な手続きを依頼できます。
トラブルに発展しそうであれば、早めの相談がおすすめです。まずは不動産会社に相談し、必要に応じて専門家を紹介してもらうのもよいでしょう。
不動産売却の税金はどれくらい？節税方法は？
不動産売却で利益（譲渡所得）が出たら、所得税や住民税が課税されます。「税金がどれくらいかかるか不安」「節税して負担を減らしたい」といった税金の悩みは、税理士が頼りになります。自身の状況に合わせて、利用できる控除や特例についてアドバイスをもらえます。
確定申告の手続きも依頼できるため、税金に関する不安を解消し、正確な資金計画を立てるために相談すると良いでしょう。
隣地との境界がはっきりしない
土地や一戸建てを売却するときに、「隣の土地との境界が曖昧になっている」「測量図がない、または古い」といった問題が浮上することがあります。土地の境界を確定させる必要がある場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。土地の測量や登記の専門家として、隣地の所有者立ち会いのもとで境界を確定し、正確な測量図を作成してくれます。売却をスムーズに進めるために、境界に不安がある場合は事前に相談しておくと安心です。
不動産売却における6つの相談先
どのようなときにどの専門家に相談すればよいのかがわかるように、一覧表にまとめました。
| 相談先 | 相談内容 |
|---|---|
| 不動産会社 | 不動産売却全般について |
| 司法書士 | 登記について |
| 税理士または国税庁 | 不動産にまつわる税金について |
| 弁護士 | 相続による遺産分割、離婚などによる財産分与について |
| 不動産鑑定士 |
|
| 土地家屋調査士 |
|
それぞれについて詳しく解説します。
不動産売却の悩み全般は「不動産会社」へ相談
不動産売却に関して何かしらの悩みを持っているのであれば、まずは不動産会社に相談しましょう。会社によって得意な物件などは違いますが、不動産売却に関する経験が豊富です。また、不動産会社はさまざまな専門家とつながりを持っていることが多く、紹介してくれる可能性があります。
不動産会社が取り扱う内容
不動産会社は、以下のような不動産売却に関する手続きをすべてサポートしてくれる専門家です。
- 物件の妥当な売却価格の査定
- 買主の探索
- 売買契約書などの作成
- 決済の段取り
不動産についての全般的な知識を持っているので、不安なことや困ったことがあった場合も相談に乗ってくれます。
不動産会社への相談は無料
基本的に、相談するだけであれば費用はかかりませんし、無料で物件の査定をしてくれます。また、媒介契約書に基づいて売却を依頼しても、買主が見つかるまでは費用がかかりません。買主と契約が成立して、はじめて報酬として仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、売却価格によって、以下のような上限金額が決まっています。
| 売却価格 | 上限金額の速算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5％＋消費税 |
| 200万円超え400万円以下 | 売却価格 × 4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超え | 売却価格 × 3％＋6万円＋消費税 |
不動産会社の探し方
必ず複数の会社に話を聞きましょう。たとえば家電を買うとき、さまざまなメーカーや種類、性能を見比べるはずです。家電よりも大きな金額を取り扱うことになる不動産でも同様に比較すべきでしょう。しかし、複数の不動産会社に1社ずつ問い合わせるのは手間がかかります。そのときに便利なのが、一括査定サイトの「リビンマッチ」です。
リビンマッチは、不動産の査定結果を複数社から受け取れる無料のサービスです。不動産会社にはリビンマッチ経由の依頼だということが伝わっているため、不適切な価格を提示されることもありません。そのとき、査定結果だけでなく、親身になって相談に乗ってくれるかの判断もできます。最終的に数百万単位で価格が変わる可能性があるのでしっかりと話を聞いておきましょう。
どこの不動産会社がいいのか迷うときは、次の記事を参考にしてください。さまざまな視点から不動産会社を選ぶときのポイントを紹介しています。
所有権移転や抵当権抹消など登記は「司法書士」へ
司法書士は、不動産の登記についてのプロです。
司法書士が取り扱う内容
不動産売却で売買が成立したあとは、以下の手続きを司法書士へ依頼するのが一般的です。
- 所有権移転登記
- 所有権を買主に移転する
- 抵当権抹消登記
- 銀行が設定した抵当権を抹消する
登記とは、不動産の所在や面積、権利関係などを証明する手続きのことです。所有権移転登記をしないと、買主は売主から不動産を購入しても所有者として権利を主張できません。また抵当権は、住宅ローンを滞納したときに、銀行が不動産を強制的に競売にかけて債務を回収できる権利です。抵当権が付いたままだと、買主にとっては購入後に不動産を差し押さえられるリスクがあるため、基本的に売却できません。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
これらの登記は自分でも行えますが、必要な書類が多く手続きが複雑です。そのため、登記関連のプロである司法書士に依頼して、代行してもらうケースがほとんどです。
相談料は1時間約3,000〜5,000円
司法書士への相談料は、1時間あたり約3,000〜5,000円が目安です。また、実際の業務を依頼した場合は、内容によりますが約5万〜12万円はかかるケースが多いでしょう。
司法書士の探し方
インターネットで「地名＋司法書士事務所」と検索して近くの司法書士事務所を探してみましょう。
- 金額が明確になっているのか
- 親身に話を聞いてくれるのか
- 説明はわかりやすいか
上記のような点で、信頼できるかを判断するとよいでしょう。もしインターネットでよさそうな司法書士事務所が見つからなければ、日本司法書士会連合会の「司法書士検索」を活用する方法もあります。
税金の悩みは「税理士」「国税庁」に相談
不動産を売却する際は、譲渡所得税や印紙税、登録免許税など、さまざまな税金を支払う必要があります。確定申告が必要になるケースもあるため、税金に関する悩みを持っているのであれば、専門家である税理士への相談を検討しましょう。
税理士または国税庁電話相談センターが取り扱う内容
税理士は税金に関する相談に乗ってくれて、税務手続きを代行してくれます。一方、国税庁電話相談センターは相談には乗ってもらえますが、税務処理は自分で行う必要があります。多くのお金が動く不動産の売買ではかかる税金の金額も大きくなりやすいです。税理士に依頼しておくと税務処理を代行してくれるだけでなく、損をしないようにアドバイスをもらえます。
相談料は1時間約5,000～1万円
相談料は、1時間あたり約5,000〜1万円が目安です。ただし、税理士会が定期的に開催している相談会は基本的に無料なため、費用をかけたくない方は利用してみましょう。税理士に税務処理を依頼した場合は、個人として依頼するのか、個人事業主として依頼するのか、法人として依頼するのかによって金額に差がありますが、数万〜30万円がかかります。
また、相続税の申告などは相続する遺産の総額に対して0.5〜1％など、割合で費用が決まるため、遺産の金額によって大きく変わります。費用はかかりますが、扱う金額や状況次第では依頼したほうが得をする場合もあるので検討してみましょう。
税理士の探し方
インターネットで「地名＋税理士事務所」と検索して近くの税理士事務所を探しましょう。司法書士を選ぶのと同じで、金額が明確になっているのか、親身に話を聞いてくれるのか、説明はわかりやすいかで依頼するかどうかの判断をします。もしインターネットでよい税理士を見つけられなかった場合は、日本税理士会連合会の「税理士情報検索」も活用してみましょう。
相続や離婚は「弁護士」へ相談を！
不動産は資産としての価値が大きく、法律的なトラブルに発展するおそれがあります。トラブルを抱えたときに自分が後手後手に回ると大損をしてしまうおそれもあるでしょう。できるだけ早く専門家である弁護士に相談するのが望ましいでしょう。
弁護士が取り扱う内容
基本的な取引では、弁護士が出てくることはそう多くありません。しかし、相続による遺産分割や離婚による財産分与などは、専門的な知識が必要でトラブルに発展しやすいものです。前もって弁護士に話をしておけば、何か問題が起きた際にすばやく対処できます。
また、トラブルが発生したときに相手方との交渉やとりまとめも行ってもらえます。
相談料は1時間約5,000〜1万円
弁護士への相談料は、1時間あたり約5,000〜1万円が相場です。ただし、中には初回の場合は無料の弁護士事務所もあります。また、実際の業務を依頼する場合は、遺産の金額などによっても大きく変わりますが、約20万〜50万円が相場です。
弁護士の探し方
インターネットで「地名＋弁護士事務所」と検索して弁護士事務所を探してみましょう。金額が明確になっているのか、評判はよいのか、説明がわかりやすいかも重要です。しかし、トラブルになっている状況で相手方と交渉をするケースもあるため、コミュニケーション能力が高いかを重視するとよいでしょう。
インターネットでよい弁護士が見つからなければ、日本弁護士連合会の「弁護士検索」を活用する方法もあります。
不動産の価値を正確に知るなら「不動産鑑定士」
不動産鑑定士は国家資格で、厳しい試験に合格した人のみが認められています。不動産の鑑定評価を独占業務としており、不動産会社の査定より正確な価格の算出が可能です。一般的な不動産売却では不動産会社に査定を依頼しますが、正式な手続きが必要な場合は不動産鑑定士に相談するとよいでしょう。
不動産鑑定士が取り扱う内容
不動産鑑定士は、「不動産鑑定評価書」という公的な書類を発行できます。不動産鑑定評価書は、相続時に公平に遺産分与したいときや遺留分の減殺請求をしたいときに、公的な価値を提示するために利用します。相続税などの申告で土地の評価を下げたいときや、離婚して財産分与するときに使われるケースもあるでしょう。
売却というより、第三者と共通で「この不動産は公的にどのぐらいの価値があるのか」を判断するために使います。
注意すべき点は、不動産鑑定評価書に記載されている金額＝売却価格にはならないということです。その金額で売り出しても、買うかどうかは買主が決めることです。そのため、あくまでどれくらいの価値があるかの指標にするべきもので、売却のときの参考にすべきではありません。
不動産の売却では、一括査定サイトの「リビンマッチ」を通して不動産会社から意見を求めたほうが、正確な売れるであろう金額を教えてくれるはずです。
相談は無料でも不動産鑑定は有料
相談は基本的に無料となるケースが多いです。また、不動産の鑑定をしてもらう場合、報告を受けるだけであれば約10万〜20万円、不動産鑑定評価書を出してもらうのであれば20万〜30万円は見ておきましょう。
不動産鑑定士の探し方
インターネットで「地名＋不動産鑑定士協会」と検索して不動産鑑定士協会から探してみましょう。自分が住んでいるところの近くではなく、物件の近くの不動産鑑定士がよいでしょう。普段から相場感や立地を理解している人のほうが安心です。また、相談時には、状況をしっかりと説明して不動産鑑定評価書を出す必要があるのかを検討しましょう。
当然、金額が明確になっているのか、説明のうまさやコミュニケーション能力や連絡の取りやすさはチェックすべきポイントです。
境界や測量、地目は「土地家屋調査士」に相談
土地の境界が明確になっておらず、近隣の人と民事の紛争になることがあります。そのため、事前に土地家屋調査士に相談しておくと安心です。
土地家屋調査士が取り扱う内容
土地家屋調査士は、土地や建物の調査や測量が主な業務です。不動産を売却するとき、隣地との境界や土地の広さについてトラブルになるケースがあります。 たとえば、隣地との間にある塀までの範囲の土地を売ろうとしたら、隣地の所有者から「その部分は自分の土地だから返してほしい」といわれるかもしれません。そういったときは、弁護士と共同で解決まで代理してくれるケースもあります。
また、所有している不動産の地目を変更したい場合なども相談に乗ってもらえます。たとえば、田んぼなどの農地を所有している場合、その上には家を建てられません。家を建てるには地目を田や畑などから宅地に変更する必要がありますが、都道府県知事や農林水産大臣、地方農政局長から許可が必要です。そういった変更の手続きや登記を代行してくれます。
相談は無料なケースが多い
相談は無料ですが、調査費用は不動産の構造や種類、規模で金額の幅があります。一般的には約3万〜10万円とされていますが、依頼する内容次第で大きく金額が跳ね上がることがあるので注意が必要です。費用を抑えたい場合は、できるだけ現場から近い土地家屋調査士を選ぶとよいでしょう。
土地家屋調査士の探し方
インターネットで「地名＋土地家屋調査士」と検索して、現場に近い土地家屋調査士を探しましょう。土地家屋調査士は事務所を持っていない場合もあるので、なかなか見つからない場合は、日本土地家屋調査士会連合会の「土地家屋調査士検索・土地家屋調査士法人検索」からも探せます。
専門家に相談するときの注意点
不動産売却について専門家に相談するときの注意点を紹介します。
相談内容を明確にする
不動産売却に関する不安や疑問は、税金や手続き、登記などさまざまな内容があります。相談する内容が明確になっていないと、どの専門家が最適なのかが判断できません。また、弁護士や税理士などは時間によって料金が変わります。時間内に解決できないと、余計な費用を請求される可能性があるでしょう。
スムーズにやり取りを進めるには、あらかじめ何を相談したいのかを明確にしておくことが重要です。
事前に実績を確認する
事前に事務所のホームページなどから過去の実績を確認しましょう。実績が乏しい事務所は、不動産売却に関する案件を扱ったことがなく、的確なアドバイスがもらえないおそれがあります。特に弁護士は取り扱う内容が多岐に渡るため、案件によって得意不得意があります。不動産売却に関するトラブルをまったく扱った経験がない弁護士も少なくありません。
最初は不動産会社に相談するのが基本
不動産売却に関する悩みがある場合は、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
信頼性の高い専門家を紹介してもらえる
不動産会社がアドバイスしにくい税金など専門的な質問であっても、最適な専門家を紹介してもらうことが期待できます。とりあえず不動産会社に相談しておけば「どこに声をかけたらよいかわからない」といった悩みを抱えることはありません。
また、紹介してくれる専門家は、不動産売却に関する知識や実績が豊富な信頼性の高い専門家である可能性が高いでしょう。
複数の専門家に頼らなくても解決できる可能性がある
不動産会社は、不動産売却に関するほとんどの仕事に関わっています。そのため、過去に発生したトラブルの対処方法を知っており、手続きに関する簡単なアドバイスなどができます。本来であれば弁護士や税理士に相談すべき内容でも、専門家しか答えられない内容でない限り、不動産会社が解決してくれる可能性は十分にあります。
なお、基本的に無料で相談できるため、お金をかけずに解決できる可能性も高いです。
不動産会社は慎重に選ぼう
親身になって適切なアドバイスをくれる不動産会社を見極めるには、以下のポイントをチェックしましょう。
- 売却を検討している物件種別の売却実績が豊富か
- 担当者が親身になって対応してくれるか
- 問い合わせに対して返信が早いか
上記のような条件を満たしている不動産会社は信頼できる可能性が高いですが、探すのは容易ではありません。そのため不動産会社を探す際は、不動産売却の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。
担当者の対応や査定金額を比較できるため、依頼を検討している会社がよい会社かどうか容易に判断できます。1社1社に査定を依頼する場合よりも、手間と時間を省くことができます。
不動産売却の相談先に関するよくある質問
- 不動産売却の相談はどこにするべき？
- 不動産売却全般に関する相談は不動産会社にしましょう。それ以外では、税金に関しては税理士に、登記に関しては司法書士に、相続やトラブルに関しては弁護士がよいでしょう。
- 専門家に不動産売却の相談するときに気をつけることはある？
- 相談先によっては相談料や依頼料がかかるため、事前にいくらかかるのかを確認しておきましょう。また、スムーズに相談するには、あらかじめ相談内容を明確にしておくように気をつけましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
