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不動産鑑定士の依頼費用はいくら?鑑定の評価にかかる料金相場を解説

公開日: 2015年6月30日 |最終更新日: 2022年9月14日
不動産鑑定士の依頼費用はいくら?鑑定の評価にかかる料金相場を解説

不動産の価格を適正に鑑定する「不動産鑑定士」は、取得が非常に難しい資格です。

不動産鑑定士に鑑定を依頼する際に費用はいくらくらい必要なのでしょうか。

また、不動産鑑定士に依頼が必要なケースとはどういったケースなのでしょうか。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士という職業について解説します。
また、不動産を「査定する」「鑑定する」とよく耳にしますが2つにはどういった違いがあるのでしょうか。

不動産関連資格の最高峰の国家資格

不動産鑑定士は、不動産関連の資格で最高峰の国家資格です。全国に約8,000人しかいません。
不動産鑑定士になるためには、実務修習を受講する必要があります。

試験は、年に一回です。出願時期は、2月頃で、5月頃に短答式試験があります。
不動産に関する法律以外に、経済学や会計学も試験科目です。

短答式試験を合格すると、次の論文式試験に進みます。8月頃に論文式試験が行われ、10月頃に合格発表です。

合格率は、短答式試験が約32%、論文式試験が約14%です。

試験合格後、所定の機関で、1~2年にわたり、不動産鑑定士になるために必要な技能や高等な専門的な能力を修得します。

必要な技能を修得したことを修了考査で判断し、不動産鑑定士として登録されます。

不動産関連の資格で有名なものとして、宅地建物取引士や建築士などがあります。
ほかの不動産関連資格については、下記コラムをご参照ください。

法律で定められた独占業務ができる

不動産鑑定士の業務は、鑑定評価以外にも多岐に渡る業務を行います。

不動産に関する調査や分析、コンサルティングも不動産鑑定士の業務です。

不動産鑑定評価書の作成

不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士の独占業務として、法律で定められています。

その際に、「不動産鑑定評価書」を作成します。
不動産鑑定評価書は、対象不動産の鑑定評価額や法律の定められた記載事項などを記載した文書です。

毎年発表される公示地価や基準地価は、不動産鑑定士が評価を行います。
公示地価と基準地価の価格根拠を示した、不動産鑑定評価書は、こちらのサイトから確認できます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査

公示地価や基準地価については、下記コラムをご参照ください。

調査・分析・コンサルティング

不動産をさまざまな角度から調査・分析をします。そして、顧客のニーズにあわせた適切なアドバイスを行います。

企業の不動産投資の戦略立案や不動産取引のコンサルティングを行います。

不動産の鑑定と査定の違い

「鑑定」は、不動産鑑定士の独占業務です。厳格な評価基準が定められています。

「査定」は、不動産会社が行う営業行為の1つです。評価基準はなく、各不動産会社が独自の基準を設けています。

また、鑑定を依頼するために費用がかかりますが、査定は営業行為の1つであり無料で依頼できることがほとんどです。

不動産鑑定士に依頼する際にかかる費用と依頼方法、評価方法

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する際の費用や、依頼方法を紹介します。
また、不動産鑑定士が不動産評価を行う方法も紹介します。

料金の相場

土地だけの評価の場合約20万円、土地と建物の場合は約30万円かかります。

基本的に、不動産の評価額によって料金が決まります。また、業務内容や不動産鑑定事務所によっても費用が大きく異なります。
以下の表は、評価額と物件種別ごとのおおよその料金です。

評価額と物件種別ごとのおおよその料金
  土地のみ(万円) 土地と建物(万円) 区分所有のマンション(万円)
~1,000万円 20 25 30
~5,000万円 30 40 65
~1億円 35 55 80
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依頼方法

不動産鑑定事務所へ依頼する際は、以下の書類が必要です。

  • 不動産鑑定評価業務依頼書
  • 納税通知書(固定資産税・都市計画税)
  • 全部事項証明書
  • 住宅地図
  • 公図
  • 地測量図
  • 建物図面・平面図(建物がある場合)
  • 道路台帳
  • 上水道配管図
  • 下水道台帳
  • ガス配管図

不動産鑑定評価業務依頼書は、依頼する不動産鑑定事務所のホームページなどから取得して記入しましょう。

上記の必要書類の中で、不動産鑑定評価業務依頼書と納税通知書は依頼主が用意する必要があります。
ほかの書類については、不動産鑑定士が代理で取得することが可能です。

鑑定士の不動産を評価する方法

鑑定評価には、厳格な基準が定められています。

国土交通省のホームページにて、不動産鑑定評価基準が公開されています。
評価基準は、法律や時代の流れに応じて刷新されています。

最新の不動産鑑定評価基準は以下のリンクからご確認ください。

国土交通省 不動産鑑定評価基準

また、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書のサンプルが、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページにて公開されています。

日本不動産鑑定士協会連合会

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不動産鑑定士に依頼するケース

不動産の鑑定が必要なケースは、客観的に適正な価格が必要になる場合です。

不動産会社による査定では十分な効力がないため、鑑定が必要となる場面について、解説します。

相続税の申告など公的機関に提出する時

相続税の申告などで、公的機関に不動産の価格を提出する際、不動産鑑定評価書が必要です。
不動産鑑定評価書の提出が必要となる主なケースは、以下のとおりです。

  • 相続税の申告
  • 遺産分割協議
  • 財産分与
  • 裁判
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不動産の利用価値を正確に評価する時

不動産鑑定評価書には、その不動産を活用した際の評価額についても記載されます。
不動産を利用して、賃貸として活用する場合や証券化する場合、その不動産の適正な評価額が必要です。
また、企業が所有する不動産を取引する際に必要な時価を求める際にも、鑑定評価を受けます。

売却時の鑑定は不要

不動産を売却する際は、査定を行います。
査定価格と周辺の市場動向を鑑みて、「売れる価格」で売却活動を行います。
不動産を売却したい際も鑑定評価と同様に、適正な査定評価が必要です。
不動産の魅力を十分に把握し、査定価格に反映する優良な不動産会社を探しましょう。

一括査定を利用してみましょう

不動産会社を探す際に、一括査定サイトは非常に便利です。
一括査定サイトは、不動産の簡単な情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼と相談をができます。
インターネットから、すぐに利用できますので、ぜひご利用してみてください。

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堂下代表の一言

不動産鑑定は原価法、収益還元法、取引事例比較法等の手法によりさまざまな観点から不動産の価格査定がされます。 それぞれの価格査定方法を簡単に説明すると原価法は該当する不動産を新たに建設をして、そこから現状の築年数等の劣化を考慮して価格を算定する方法、 収益還元法は該当する不動産を賃貸に出した場合に近隣相場を参考にして算出した賃料収入に必要とされる経費を差し引き、一定の割引率で割り戻して価格を算定する方法、 取引事例比較法は周辺で実際に取引が行われた価格を参考にして価格を算定する方法です。

鑑定評価はこうしたさまざまな観点で評価がされるので、評価書は40~50枚にもおよびます。
非常に参考になるので、不動産投資をされようとしている方は一度見て頂くと、とても参考になると思います。

不動産鑑定士の費用に関するよくある質問

不動産鑑定士に依頼する費用はいくら?
20~30万円かかります。鑑定費用は、不動産の種類・評価額・評価の複雑さで費用が変動します。
不動産の鑑定と査定は何が違う?
鑑定は、不動産鑑定士しか行えない独占業務で、査定は不動産会社が行う営業行為です。鑑定が必要なケースは、公的機関や協議の場に提出する際や家賃の算出するときに必要です。鑑定は、売却の際に必要ではありません。
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