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土地は売らない方がいい？売却の判断基準とおすすめの活用方法
「土地は売らない方がいい」というケースがいくつかあります。土地売却そのものは簡単ですが、一度売った土地を取り戻すのは容易ではありません。そのため、軽々しく土地を売却してしまうと、後悔をするおそれがあるのです。
所有している土地を売った方が良いのか、それとも売らない方が良いのかを、さまざまなケースから考えてみましょう。土地を売らないで活用すれば、収益を得られることもあります。土地を売る、売らないは、非常に深いテーマなのです。土地の所有に迷ったら、ぜひこの記事を参考にしてください。
リビンマッチのポイント
土地は所有しているだけでも、固定資産税などの負担がかかります。使用していないのであれば、売却することをおすすめします。しかし、活用することで収益を得る方法もあるため、土地を売らない選択も可能です。売る・売らないの判断に迷ったら、不動産会社に相談してください。いまの売却価格や活用による収益など、さまざまな判断するポイントを提案してもらえます。
もくじ
土地は売らない方がいいケースとは
土地を売らずに所有し続けることで、さまざまなことに活用できます。特に下記で紹介するケースでは、売らない方が得策かもしれません。
将来使用する可能性がある
現時点では使用する予定がなくても、将来的に使用する可能性がある場合は売らない方がいいでしょう。
たとえば、家族の誰かが家を建てる予定があるなどは、よくあるケースのひとつです。ただし、予定が変わってしまうと、それまで支払っていた固定資産税や都市計画税が無駄になってしまうので、注意が必要です。
将来使用するかどうかは家族間で話し合い、明確にしておきましょう。
将来価値が上昇する可能性がある
希望的観測ではなく、将来高い確率で価値が上昇する可能性のある土地は売らずに所有しておいた方がいいでしょう。
- 都市計画道路の着工
- 区画整理事業の開始
- 生産緑地の指定解除
上記に該当する土地については、特に地価の上昇が見込まれます。このような事業は突然発表されるものではなく、数年にわたって所有者と行政が打ち合わせを行い、開始されます。そのため、ある程度どのタイミングで事業開始となるかの把握ができます。
このような行政事業にかかわる土地であれば、現時点で売るよりも所有する方が得策です。
将来の相続や贈与に備える
いずれ相続や贈与などで土地の所有権を特定の人に移転させる場合は、それまで土地を所有しておく必要があります。ところが、相続発生時に遺産分割がまとまらず、トラブルに発展するケースがあります。特に不動産は将来の価値と現在価値が大きく異なり、明確な根拠もなく異議を唱える相続人もいます。
相続や贈与はそういったトラブルを回避するため、あらかじめ所有権を渡す人を決めておくことができます。相続時に大きな効果を発揮するため、特定の人に相続させたい場合は、固定資産税や都市計画税を払い続けても売らない方がいいでしょう。
土地を売らないなら活用がおすすめ
土地を売らないと決めたとしても、空き地にしておくのは非常にもったいないです。地域によっては土地の利活用をしやすい環境が多く、土地が足りていないのが現状です。
正しい方法で維持管理することで安定した収益を得ることができ、活用方法によっては地域貢献にもつながります。土地を売らずに活用する代表的な方法を解説します。
賃貸経営
土地活用の王道である賃貸経営には、多くのメリットがあります。賃貸物件を建築し居住者を集める賃貸経営は、建築費を居住者の家賃でまかなうことができます。さらに固定資産税と都市計画税の税制優遇も受けられます。また、小規模宅地特例によって相続時には評価額を80%控除できるため、空き地の活用方法として幅広く認知されています。
一方、所有者として物件を管理する必要があるほか、維持管理に関する費用や空室などのリスクがあります。大きなメリットだけでなくリスクもあるので、土地の立地条件や周辺の賃貸物件が満室かどうかなどをチェックし、慎重に判断しましょう。
駐車場経営
駐車場経営は15坪程度あれば可能といわれており、初期費用もほとんどかかりません。大きな借金を背負う必要がなく、期間限定の活用に向いています。
また、賃貸経営に比べて利用者の入れ替わりが少なく、長期間借りてもらえる可能性が高いため、安定した収入を得られます。
貸し農園
最近では貸し農園として活用することも多いです。こちらも大きな初期費用は必要なく、地域貢献を感じられる土地活用として人気です。
貸し農園として賃貸した場合は、野菜販売店やレストランとしての許可をそのまま取得できる可能性もあります。
貸し農園の管理が難しい場合は、運営会社に委託することも可能です。
定期借地
賃貸経営と似ていますが、10年以上にわたり土地を居住用建物もしくは事業用敷地として貸し出すという活用方法です。
土地を貸すだけなので、初期投資の必要はありません。そのため、管理工数もなく、毎月賃料だけを得られます。税制優遇も多く、地価上昇の影響を受けることなく所有できます。
市街地に大きな土地を保有している場合には、大変有効な活用方法といえるでしょう。
自動販売機
自動販売機の設置も、土地活用の方法の1つです。自動販売機は設置スペースが小さく、初期費用を抑えて始められる点が特徴です。電気の引き込みや設置条件が整えば、短期間で運用を開始できます。設置後の運営は契約した業者が行いますが、ごみの散乱などのトラブルが発生した場合は、土地の所有者が対応する必要があります。
自動販売機は販売する飲料の単価が低いこともあり、大きな収益は見込めません。また、立地条件に大きく左右されるため、人通りや周辺環境を踏まえて、低リスクな土地活用として検討することが大切です。
トランクルーム
始めやすい土地活用としては、トランクルームの経営もあります。住宅地や都市部では、住宅の収納スペース不足からトランクルームに一定の需要があります。土地の広さに応じて設置数を調整できますが、収益を上げるのであればある程度の広さが必要です。
また、エリアによってトランクルームは需要の差が大きく、稼働率が安定しないケースもあります。事前に周辺の競合やニーズを確認しておくことが重要です。
所有する土地を売るメリット
売地
土地を売らない方がいいケースや活用方法を解説してきましたが、土地を売却するメリットもたくさんあります。
土地を売らずに所有しておくかどうかは、売却するメリットと比較検討をしましょう。
売却益を得られる
土地を売却することで、売却益を手に入れられます。活用する場合では、最初は赤字で数年から数十年をかけて回収し、利益を得ていきます。
また、土地は資産として一定の価値を維持しやすいというメリットがある一方、流動性が低いというデメリットがあります。つまり、換金して別の資産運用や資金に充てたいと思ってもすぐに動かせない資産ということです。
そのため、急に資金が必要となった場合に土地を売ろうとしてもなかなか買い手が見つからず、安い金額で不動産会社に買取をしてもらうケースもあります。そういった事態にならないよう、土地を早めに売却し資金を増やしておくことで安心につながります。
土地を管理する手間がなくなる
土地を所有することでさまざまなトラブルに巻き込まれるおそれがあり、それらを解消するために売却をするケースもあります。
たとえば、草木の刈り取りなどです。放置しておくと近隣住民に迷惑がかかるうえに、不法投棄や犯罪の温床になるリスクもあります。また、不審火が発生し近隣住民に被害が出た場合は損害賠償を請求されることもあります。
このように、土地を管理する責任は大きく、遠方の場合はなおさらです。そのため、大きなトラブルに発展する前に土地を売却してしまい、管理工数を減らしてしまうのが最もリスクが低いといわれています。
土地の管理工数が大きく、誰かに頼むことができない場合や借り手がいない場合には売却してしまいましょう。
税金の負担を軽減できる
土地を売却するメリットの1つが、税金の負担を軽減できることです。
土地を所有している限り、利用していなくても固定資産税や都市計画税は毎年発生します。特に、活用予定のない土地を長期間保有していると、収益を生まないまま税金だけを支払い続けることになり、家計を圧迫する原因になりかねません。
土地を売却すれば、これらの税金の負担から解放されます。土地を活用する見込みがなく、税金や管理の負担が気になっている場合は、売却を検討してみるとよいでしょう。
土地を売らないデメリット
土地を売らずに所有し続ける場合、何かしらの活用ができる可能性を保てる一方で、注意しておきたいリスクもあります。
活用していない土地であっても、税金や管理の負担が発生し続けるためです。また、所有を続けることで将来的な選択肢が狭まったり、思わぬリスクにつながるケースも少なくありません。
土地を売らないデメリットを踏まえたうえで、検討することが大切です。
固定資産税などの税金が毎年発生する
土地を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税が発生します。これらの税金は所有者にとって継続的にかかるコストで、利用していない土地ほど負担に感じるでしょう。
また、住宅用地の特例などの軽減措置が適用できる場合もありますが、条件を満たしているか自治体に確認する必要があります。こうした税金の負担を避けるために、土地の売却を選択する方も少なくありません。
相続トラブルのリスクがある
土地をはじめとする不動産は、現金のように均等に分けることが難しく、相続トラブルが起こりやすい資産です。相続人が複数いる場合は、共有名義にするか、売却して現金化するなどの対応が必要になります。
自分の代では相続人同士の関係が良好で問題なくても、次の世代になって状況が変わるケースが少なくありません。また、相続人が増えることで意見がまとまりにくくなり、売却や活用の判断が進まないことも考えられます。
トラブルが起きた結果、土地が放置されたまま税金や管理の負担だけが残るおそれもあります。将来的な相続トラブルを避けるためにも、早い段階で土地の扱い方を整理しておくことが大切です。
高額売却の機会を逃してしまう
土地の価値は常に一定ではありません。周辺環境の変化や市場の動向だけでなく、用途地域の変更や都市計画の見直しなどによって、評価が下がることもあります。
現在は条件が良くて価値の高い土地であっても、将来にわたって同じ価値を維持できるとは限りません。
売却を先送りにした結果、不動産市場の状況が変わり、以前より条件が悪くなることもあります。明確な活用予定がない場合は、価格が高いうちに売却の検討をすることも大切です。
土地を売るか迷ったときは不動産会社に相談しよう
土地を売るか、売らないかは、所有者の状況や将来の予定、土地の価値などをもとに判断する必要があります。活用する場合と売却する場合とでは、かかる費用や得られる収益が異なるため、どちらが自分に適しているのかを見極めることが大切です。
特に、初めて不動産を売却する方の場合、判断材料が不足しているまま結論を出してしまい、後悔につながることも少なくありません。そのようなときは、不動産会社ごとに査定価格や契約条件を比較できる、一括査定サイトの利用をおすすめします。
一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、最大6社の不動産会社に一括で依頼でき、売却時の査定価格や活用に関する提案を比較できます。また、依頼後に必ず契約する必要はなく、提案内容に納得ができたときに検討すれば問題ありません。
土地の価値を客観的に把握し、自分に合った判断をするためにも、不動産会社に相談してみましょう。
土地は売らない方がいい？に関するよくある質問
- 土地を売らない方がいいケースとは？
- 将来使用する可能性がある、将来価値が上昇する可能性がある、相続や贈与によって特定の人に所有権移転させるなどのケースでは売らずに所有しておいた方が得策かもしれません。
- 売らない場合は活用した方がいい？
- 土地を売らないと決めたとしても、空き地にしておくのは非常にもったいないです。正しい方法で維持管理することで安定した収益を得ることができ、活用方法によっては地域貢献にもつながります。
- 土地を売るのに最適なタイミングはいつ？
- 土地を売る最適なタイミングは、一概には決められません。一般的には、周辺の不動産需要が高まっている時期や、税負担や管理の負担が大きくなってきたと感じたときが、売却を検討する目安といわれています。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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