リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
ワンルームマンション投資は儲からない？6つの理由と成功のコツ
不動産投資として人気のワンルームマンション投資ですが、あまり儲からないという意見もあります。1棟マンションよりも投資金額が低いため、比較すると儲けが少ないのは理解できます。しかし、「儲からない」とまでいわれてしまうのは、何か理由があるのでしょうか。
ワンルームマンション投資が儲からない理由や、失敗してしまう背景について解説します。また、成功するにはどうすればいいのか、不動産投資初心者が知っておくべき基本もあわせて紹介します。
リビンマッチのポイント
ワンルームマンション投資は、決して儲からない投資ではありません。ただし、空室リスクを見込んでいない、ローン返済や管理費を含めた収支計算が甘い場合は、毎月の手残りが少なくなったり赤字になったりすることがあります。
もくじ
ワンルームマンション投資の仕組み
ワンルームマンション投資とは、マンションを一室だけ購入して賃貸に出し、入居者から家賃収入を得る投資方法です。毎月の賃料がそのまま収入になるわけではなく、管理費や修繕積立金、固定資産税、賃貸管理手数料のほか、ローン返済額などを差し引いた金額が手残りになります。
また、一部屋のみの投資なので空室が発生すると家賃収入が入らず、ローン返済や管理費を自己資金で補う必要があります。ワンルームマンション投資は毎月の収支だけでなく、将来売却するときにローン残債を返済できるかどうかも含めて長期的に判断することが大切です。
ワンルームマンション投資が儲からない6つの理由
ワンルームマンション投資が儲からないといわれる背景には、空室リスクや収支の変動、節税効果への過度な期待などが挙げられます。代表的な6つの理由を見ていきましょう。
1室のみなのでリターンの上限が小さい
ワンルームマンション投資は1室単位で始められるため、1棟マンションや1棟アパートに比べて投資額を抑えられるのが魅力です。一方で、投資規模が小さい分、得られる家賃収入の上限が限られます。
ここでは、利回り5％のワンルームマンションと1棟アパートを比較してみましょう。
| ワンルームマンション | 1棟アパート | |
|---|---|---|
| 総投資額 | 2,000万円 | 8,000万円 |
| 利回り | 5% | 5% |
| 年間想定収入 | 100万円 | 400万円 |
| 空室率 | － | 30% |
| 空室時の月間収入 | 0円 | 約23万円 |
利回りが同じ5％でも総投資額が違うため、ワンルームマンションは年間想定収入が100万円と、本業の年収に少し加算される程度です。対して1棟アパートは400万円と、サラリーマンの平均給与に近い金額になります。
また、ワンルームマンションは、空室のときは収入がありません。しかし、1棟アパートであれば、空室が生じてもほかの部屋からの家賃収入があります。空室率を30％と仮定すると、1棟アパートの場合は少なくとも月間収入が約23万円はあります。しかし、ワンルームマンションは、空室だと完全に収入が途絶えてしまうのです。
不動産投資ローンを組んでいる場合、7割の家賃収入があればなんとか返済ができるかもしれません。しかし、収入がない場合は、自己資金を持ち出す必要があります。
収益性が変動しやすい
ワンルームマンションは単身者向けのため、ファミリー向けマンションよりも入退去の頻度が高いのが特徴です。そのため、物件の稼働率をいかに上げるかが、大きな課題となります。空室期間が収益に与える影響は、1棟アパートよりもはるかに大きくなるのです。
また、ワンルームマンションは、利便性がよくなければ入居率を高められません。そのため、収益性の高いワンルームマンションは、都市部かつ最寄り駅徒歩5分以内などのエリアに限定されます。しかも、競合物件が多く、地域の家賃相場が変化すると、影響が避けられません。
短期間での退去が続けば、早く入居者を見つけるために家賃を下げるなどの対応が必要になるおそれもあります。ワンルームマンションは、収益性への影響がファミリータイプや郊外の物件に比べて大きいといえるでしょう。
中古物件の場合は修繕費がかさみやすい
中古のワンルームマンションを取得した場合、修繕箇所が増えて予想以上の修繕費がかかることがあります。
修繕工事中は入居ができないため家賃は入らず、修繕費を支出するだけの状態です。修繕内容によっては工事期間が長く、収益がよくなるまでに時間がかかります。
1棟アパートであれば修繕工事中以外の部屋から家賃収入が見込めますが、ワンルームマンションは「0」か「1」しかありません。修繕工事による空室の発生は、ワンルームマンション投資の弱点といえるでしょう。
入居者の入退去が発生しやすい
ワンルームマンションを借りる人は、単身者や学生、転勤者などが中心です。就職や転勤、結婚などライフスタイルの変化によって退去が発生しやすく、高額な家賃を払って快適な居住環境を求めていないケースもあります。
契約更新時に家賃の増額要求をした場合は退去される可能性が高いため、基本的に家賃の増額は難しいと考えたほうがよいでしょう。
さらに、契約期間を定めていても、転勤や疾病などのやむを得ない事情であれば、違約金などを払うことなく入居者は退去できるため、オーナーからすると収入が安定しない不安は残り続けます。
このように本当の意味では収入が安定せず、その対策としての家賃増額もできない状況に陥るおそれがあることが、ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由のひとつです。
物件の競争力を高めることが難しい
ワンルームマンションは、駅近や都市部など賃貸需要の高いエリアほど競合物件も多くなる傾向です。入居希望者は、築年数、駅距離、家賃、設備などを比較して物件を選ぶため、周辺相場より条件が劣ると空室期間が長引くおそれがあります。
また、ワンルームは専有面積が限られるため、間取り変更や大規模な差別化がしにくいのが難点です。内装や設備を改善しても、家賃を大きく上げられるとは限らず、築年数の経過とともに競争力は下がりやすいため、経年によりオーナーが不利になりやすいのです。
節税効果はあまり高くない
ワンルームマンション投資を節税目的で勧められることがあります。しかし、節税効果を期待して始めると、思ったほどの効果が得られない場合があるため注意が必要です。ローンの利息や減価償却費などを経費にできても、すべての支出が節税につながるわけではありません。
不動産所得で赤字が出た場合、給与所得などと損益通算できるケースはありますが、赤字になった分だけ手元の資金は減少しています。そのため、節税額よりも毎月の赤字や将来の修繕費、売却時の損失が大きくなれば、投資で儲からないという結果になりかねません。
節税効果はあくまで副次的なメリットとして考え、家賃収入や空室リスク、ローン返済額を含めた実際の収支で判断することが大切です。
ワンルームマンション投資のよくある失敗事例
ワンルームマンション投資には一定のメリットがある一方、判断を誤ると収支悪化や思わぬ負担を招くこともあります。ここでは、実際によく見られる失敗事例を通して、投資判断で見落としがちなポイントを整理します。
築年数が古いマンションで設備トラブルが発生した
取得費を抑えようとして築年数が古い物件を購入すると、設備や配管類の老朽化が表面化しやすくなります。共用部分の配管は管理組合の大規模修繕で対応されますが、専用部分の室内配管や設備の修繕費用は区分所有者の負担です。
管理状態の良いマンションでは定期的に排水管清掃を行っていますが、実施されていない物件では詰まりや劣化が進行していることもあります。
これを放置して水漏れなどの事故が起きると、下階への損害賠償が発生するおそれがあり、結果として想定外の出費を招く失敗につながります。
新築ワンルームマンションの家賃下落で赤字経営に
新築ワンルームマンション投資では、購入直後は入居が決まりやすく、順調なスタートを切れるケースが多くあります。しかし、数年後に退去が発生すると空室期間が長引いたり、家賃を下げなければ再募集ができなかったりすることがあります。
新築時は周辺相場より高めの家賃設定でも成約しやすいものの、築年数の経過とともに相場並みへ下落するのが一般的です。販売時に提示された楽観的な家賃シミュレーションを鵜呑みにすると、資金計画が崩れ、赤字に転落するという典型的な失敗につながります。
入退去が頻繁に発生し収支が安定しない
入退去が頻繁に起き、退去後の空室期間が2〜3カ月続くと、年間の入居率は大きく低下します。一般に入居率が7割を下回ると収益性は悪化するといわれています。特にローン返済比率が高いケースでは、家賃収入だけで返済を賄えず、自己資金の持ち出しが必要になることもあります。
このような状況が続くと、投資としての成立が難しくなり「想定していた運用ができなかった」という失敗に直結します。
ワンルームマンション投資を成功させる3つのコツ
ワンルームマンション投資は、運任せで成功するものではありません。失敗事例が多い一方で、賃貸経営の基本を押さえ、工夫を重ねることで安定した運用を実践している投資家もいます。ここでは、満室経営につながる代表的なテクニックを紹介します。
事前に入居者ニーズを調査して把握
安定した賃貸経営を実現するには、入居者ニーズの把握が欠かせません。周辺エリアの入居者属性や、人気設備、賃料帯などを事前に調査し、それに合った条件設定を行うことで、募集開始から短期間で成約につながりやすくなります。管理会社や仲介業者から地域特有の情報を得ることも有効です。早期に優良な入居者を確保できれば、空室期間を短縮でき、結果として収支の安定化につながります。
最低限の改修で見栄えを改善
大規模なリフォームを行わなくても、工夫次第で物件の印象は大きく変わります。アクセントクロスなど壁紙の張り替え、照明の変更、室内クリーニングの徹底など、費用対効果の高い改修を行うことで、内見時の評価を高めることが可能です。特にワンルームでは第一印象が成約に直結しやすく、見栄えの改善が円滑な入居につながります。結果として、空室期間の収益ロスを防ぐことができます。
更新時の条件を見直して退去を防止
退去リスクを抑えるうえで重要なのが、更新時の対応です。更新料を無料にしたり、更新手続きを簡素化したりすることで、入居者の心理的な負担を軽減できます。短期的には収入が減るように見えても、退去による空室期間や再募集費用を考慮すれば、長期的な収支改善につながるケースもあります。既存入居者を大切にする姿勢が、安定した経営を支える可能性を大きくするでしょう。
ワンルームマンション投資の見逃せないメリット
ワンルームマンション投資は、大きな利益を狙う投資ではありませんが、条件次第では副業の範囲で安定した収益や節税効果を期待できます。特に立地や購入価格を見極められれば、堅実な資産形成のできる選択肢となり得ます。
初心者向けの投資に最適
ワンルームマンション投資は、運営や管理が比較的シンプルな点が初心者向きといえます。専有面積が小さいため修繕費や原状回復費を抑えやすく、入居者募集や家賃管理などの実務は管理会社に任せることが可能です。
また、入居者の属性が明確で賃貸条件の設計もしやすく、初めて不動産投資に取り組む人でもターゲットを絞りやすいのが特徴です。手間や判断の負担が少ないことから、不動産投資の入り口として選ばれています。
副業として無理なくできる
ワンルームマンションは物件価格が比較的安価なため、自己資金を抑えて始められる点がメリットです。家賃収入は高額ではないものの、空室リスクを抑えられれば、副業として一定の収益を期待できます。
日常的な管理業務を管理会社に委託すれば、本業に支障をきたすことも少なく、時間的な負担もほとんどありません。本業とは別の収入源を持ちたい人にとって、現実的な投資手段といえるでしょう。
手堅く投資を拡大できる
ワンルームマンション投資は、1戸ずつ段階的に購入できるため、資金状況に応じて無理なく投資規模を広げられます。1室目の運用実績を踏まえ、同じエリアや条件で追加購入することで、リスクを抑えつつポートフォリオを構築することも可能です。大規模物件への一括投資と比べるとリターンは小さいものの、堅実に資産を積み上げたい人に向いた投資スタイルといえます。
ワンルームは需要が読みやすい
ワンルームマンションの主な入居者は、単身者や学生、転勤者など明確な属性に限られます。特に都市部では単身世帯の増加が続いており、立地条件が合えば一定の賃貸需要を見込みやすい点がメリットです。ファミリータイプと比べてライフステージの影響を受けにくいため、需要予測が立てやすく、賃貸経営の計画を立てやすい特徴があります。
節税を目的とした投資として活用できる
ワンルームマンション投資は、家賃収入そのものよりも節税を目的に活用されることがあります。減価償却費やローン金利、不動産取得税などを経費として計上できるため、給与所得など他の収入と損益通算することで税負担を軽減できる場合があります。特に高所得層にとっては、資産形成と税務対策を兼ねた投資手法として検討されることもあり、家賃収入を目的としない活用方法が存在します。
ワンルームマンション投資から撤退を検討するタイミング
新築ワンルームマンションの投資はスタート時点が順調でも、数年たつと家賃の下落などにより儲からなくなる時期が来ます。
経営努力などにより満室経営が継続できて、収支バランスが保てるならよいでしょう。しかし、キャッシュフローが期待できない場合は、投資からの撤退も視野に入れる必要があります。
赤字が続く場合は早めに売却を検討する
ワンルームマンション投資が儲からないと感じたら、早めに売却を検討する必要があります。特に、不動産投資ローンを組んで新築物件を購入した場合は、素早い意思決定を心がけましょう。
あくまで1室と土地の持分のみのため、土地の価値を十分に反映させられません。また、建物が共有状態のため、将来的な建て替えや用途変更は難しく、買主の選択肢が限られます。
早めにワンルームマンションを売却するべき理由は、次のとおりです。
- 築年数が浅いうちは高値売却が可能
- 不動産投資ローンの返済初期はほとんど元金が減らないので、早めに売却するほうが傷が浅い
- 設定家賃を高めにできるので売却しやすい
- 時間が経過するほど自己資金の持ち出しが多くなる
ローン残債を売却代金で返済できるか確認する
失敗したときに早めに売却するには、重要な条件があります。「不動産投資ローンの残債を売却代金で全額返済できる」ことです。
マンションを売却するには、物件に設定されている抵当権の抹消が必要です。抵当権とは、不動産投資ローンの返済ができなくなったときに、債権者が物件を差し押さえられる権利のことです。
抵当権の抹消は、不動産投資ローンの残債を一括返済することが条件です。また、以下の場合は、自己資金を投入して一括返済する必要があります。
売却には、仲介手数料や税金などがかかることに注意しましょう。
自己資金はすでに物件の取得時にある程度投入していますが、取得後にも資金繰りのために自己資金が投入されているケースがあります。さらに売却時にも自己資金を投入すると、金銭的な負担は大きいでしょう。
ワンルームマンションを売却するときのために、残債をいつでも返済できるような資金計画を立てる必要があります。
売却は収益物件に強い不動産会社に相談する
投資用ワンルームマンションの売却は、収益物件に強い不動産会社に相談しましょう。
不動産の売買物件を扱う不動産会社は、一戸建て中古住宅や中古マンションなどの居住用物件を得意とする会社がほとんどです。
投資用ワンルームマンションは、賃貸事業が目的の物件であり、購入層が居住用物件とは違います。売却価格の算出方法も通常の中古住宅とは異なり、利回りを重視して収益性から価格を算定することが多いです。
そのためワンルームマンションの売却は収益物件の特性をよく把握し、市場の状況に精通している専門の不動産会社に相談しましょう。
自分でそのような不動産会社を探すのは、多くの手間や時間がかかります。そのため、必ず一括査定サイトのリビンマッチを活用して、効率的な不動産会社探しをしましょう。
「リビンマッチ」では、物件の簡単な情報を入力するだけで、対応できる不動産会社を複数紹介してくれます。投資用ワンルームマンションの場合は、物件の現況を入力するときに、「賃貸中」の項目を選びましょう。複数社を比較して、自分と相性のよい不動産会社を見つけましょう。
ワンルームマンション投資に関するよくある質問
- ワンルームマンション投資は儲からないといわれるのはなぜ？
- 1棟物件と比べて総投資額が少ないため、リターンの上限額が低く、苦労したわりに儲からないと感じることがあります。また、単身者向けのため、ファミリー向けマンションよりも入退去の頻度が高く、収益性が変動しやすいのもひとつの理由です。
- ワンルームマンション投資に失敗する原因は？
- 原因のひとつは、退去から入居までの空室期間が2カ月、3カ月と長くなっていくと、年間を通した入居率が低下することです。ワンルームマンションの場合は、空室があると収入がないため「0」か「1」しかありません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
