リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- ワンルームマンション投資は儲からないといわれるのはなぜ？投資失敗の原因と対策
ワンルームマンション投資は、初心者向けの不動産投資で、1棟物件と比較して儲からないといわれます。
儲かっているかどうかの判断基準は人それぞれですが、十分なリターンがないと儲からないと感じるでしょう。
また、ワンルームマンション投資ならではの失敗原因があると考えられます。
本記事では、ワンルームマンション投資が儲かるかどうか徹底的に解説します。また、儲からない事態になってしまったときの対策も知っておきましょう。
もくじ
ワンルームマンション投資が儲からないといわれる理由はいくつかあります。
ワンルームマンション投資は総投資額が少なく、リターンの上限額が低いです。そのため、1棟物件と比較すると、苦労したわりに儲からないと感じることがあります。
たとえば、利回り5％のワンルームマンションと1棟アパートを比較してみましょう。
| ワンルームマンション | 1棟アパート | |
|---|---|---|
| 総投資額 | 2,000万円 | 8,000万円 |
| 利回り | 5% | 5% |
| 年間想定収入 | 100万円 | 400万円 |
| 空室率 | 30% | 30% |
| 空室時の月間収入 | 0円 | 約23万円 |
利回りが同じ5％でも総投資額が異なります。そのため、ワンルームマンションは年間収入の上限額が100万円と、本業の年収に少し加算される程度です。対して1棟アパートは400万円と、サラリーマンの平均給与に近いくらいの金額になります。
また、ワンルームマンションの場合は、空室があると収入がありません。空室率を30％と仮定すると、1棟アパートの場合は少なくとも月間収入が約23万円はあります。
収入がまったくないか、あるいは月間家賃の7割かの違いは大きな差があります。
不動産投資ローンを組んでいる場合、7割の家賃収入があればなんとか返済ができるかもしれません。しかし、収入がない場合は、自己資金を持ち出す必要があります。
入居者が退去すると、次の入居者を迎え入れるために、原状回復工事が必要です。退去から入居までの期間が長ければ、空室による影響が大きくなります。
ワンルームマンションは単身者向けのため、ファミリー向けマンションよりも入退去の頻度が高いです。そのため、物件の稼働率をいかに上げるかが大きな課題です。空室期間が収益性に与える影響は、1棟アパートよりもはるかに大きいといえるでしょう。
また、ワンルームマンションは、利便性がよくなければ入居率が高くなりません。そのため、都心部かつ最寄り駅徒歩5分以内などのエリアに限定されます。競合物件が多く、家賃相場が変化すると、影響を受けやすいといえます。
退去があるたびに家賃の見直しを求められる可能性もあり、収益性はファミリータイプや郊外の物件に比べて変動が大きいといえるでしょう。
中古のワンルームマンションを取得した場合、修繕箇所が増えて予想以上の修繕費がかかることがあります。
修繕工事中は入居ができないため家賃は入らず、修繕費を支出するだけの状態です。修繕内容によっては工事期間が長く、収益がよくなるまでに時間がかかります。
1棟アパートであれば修繕工事中以外の部屋から家賃収入が見込めますが、ワンルームマンションは「0」か「1」しかありません。
自然に発生する空室以外に、修繕工事による空室の発生は、ワンルームマンション投資の弱点ともいえるでしょう。
ワンルームマンション投資で失敗する原因はさまざまなものがありますが、ここでは、代表的な原因について紹介します。
取得費を安く抑えるため、比較的築年数の経過した物件を購入すると、住宅設備や配管などの修繕と交換が必要です。共用部の配管類は大規模修繕工事の対象であり、管理組合が修繕計画に基づいて資金計画を立てています。
専用部分にある室内配管類の修繕費用などは、区分所有者が負担します。管理状態のよい分譲マンションでは、定期的な排水管高圧洗浄を実施していますが、実施していない物件では配管の詰まりや劣化が進んでいることもあります。
万が一排水管にトラブルがあると、水漏れのおそれがあります。下階へ被害があった場合は、損害賠償を請求されます。設備系統の不具合は、入居者の責任になることは少なく、賃貸人である区分所有者の責任となるケースが多いでしょう。
新築ワンルームマンションを投資目的で購入したときに、よくある事例を紹介します。
すぐに入居者が決定して順調なスタートをしたが、1年経過した時点で退去があり、2カ月間の空室期間後に新規入居が決定しました。しかし、また1年経過後に退去し新規入居が決まるまで、3カ月の空室期間があり、しかも家賃が下落してしまいました。
このような事例のように、新築時は付近相場より少々高い家賃設定であっても入居が見込めます。しかし、築年数が経過すると、付近の相場並みの家賃に下落する傾向が強いです。そのため、楽観的な収支計画を立てていると、収支バランスが崩れてしまいます。
不動産会社からは、割高な家賃設定で組まれたシミュレーションを見せられたが、割高ということに気づかずに購入してしまい、数年後に後悔するのは典型的な失敗パターンです。
退去から入居までの空室期間が2カ月、3カ月と長くなっていくと、年間を通した入居率が低下します。
一般的には、入居率が7割を切ると危険といわれています。1年ごとに入退去があり、新規入居までの空室期間が3カ月を超えると、この危険水域に近づきます。
収支計画で返済比率が高い場合、家賃収入だけでは返済ができないおそれがあります。自己資金の持ち出しが必要だったり、返済が困難だったりする状況になると、不動産投資が失敗したといえます。
新築ワンルームマンションの投資はスタート時点が順調でも、数年たつと家賃の下落などにより儲からなくなる時期が来ます。
経営努力などにより満室経営が継続できて、収支バランスが保てるならよいでしょう。しかし、キャッシュフローが期待できない場合は、投資からの撤退も視野に入れる必要があります。
ワンルームマンション投資が儲からないと感じたら、早めに売却を検討する必要があります。特に、不動産投資ローンを組んで新築物件を購入した場合は、素早い意思決定を心がけましょう。
早めにワンルームマンションを売却するべき理由は、次のとおりです。
失敗したときに早めに売却するには、重要な条件があります。「不動産投資ローンの残債を売却代金で全額返済できる」ことです。
マンションを売却するには、物件に設定されている抵当権の抹消が必要です。抵当権とは、不動産投資ローンの返済ができなくなったときに、債権者が物件を差し押さえられる権利のことです。
抵当権の抹消は、不動産投資ローンの残債を一括返済することが条件です。また、以下の場合は、自己資金を投入して一括返済する必要があります。
売却には、仲介手数料や税金などがかかることに注意しましょう。
自己資金はすでに物件の取得時にある程度投入していますが、取得後にも資金繰りのために自己資金が投入されているケースがあります。さらに売却時にも自己資金を投入すると、金銭的な負担は大きいでしょう。
ワンルームマンションを売却するときのために、残債をいつでも返済できるような資金計画を立てる必要があります。
投資用ワンルームマンションの売却は、収益物件に強い不動産会社に相談しましょう。
不動産の売買物件を扱う不動産会社は、一戸建て中古住宅や中古マンションなどの居住用物件を得意とする会社がほとんどです。
投資用ワンルームマンションは、賃貸事業が目的の物件であり、購入層が居住用物件とは異なります。売却価格の算出方法も通常の中古住宅とは異なり、利回りを重視して収益性から価格を算定することが多いです。
そのためワンルームマンションの売却は収益物件の特性をよく把握し、市場の状況に精通している専門の不動産会社に相談しましょう。
自分でそのような不動産会社を探すのは、多くの手間や時間がかかります。そのため、必ず一括査定サイトを活用して、効率的な不動産会社探しをしましょう。
一括査定サイトは、物件の簡単な情報を入力するだけで、対応できる不動産会社を複数紹介してくれます。投資用ワンルームマンションの場合は、物件の現況を入力するときに、「賃貸中」の項目を選びましょう。
複数社を比較して、自分と相性のよい不動産会社を見つけましょう。
失敗と感じているのにずるずるとワンルームマンション投資を続けるのは賢い選択とはいえません！早めの売却を心がけましょう。
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