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古家付きのまま土地売却できる?更地のほうが売れる?メリット・デメリットを解説!

公開日: 2022年7月29日 |最終更新日: 2022年8月2日
古家付きのまま土地売却できる?更地のほうが売れる?メリット・デメリットを解説!

古家とは住宅として十分な機能を果たせない、建物としての経済的価値がない建物のことをいいます。そのため古家の売却は難しいですが、注意点をよく理解していれば問題はありません。

古家付き土地の売却について、古家を残したままの売却する方法と解体してからの売却する方法を解説します。メリットとデメリットをチェックして、効率よく売却を進めていきましょう。

古家付きの土地を売却する方法

古家付きの土地を売却する場合、大きく分けて2つの方法があります。それぞれの売却方法について、どういったニーズが考えられるのかを紹介します。

古家を残したままの売却

ほとんど価値がないと思われる古家ですが、必要としている人は少なくありません。そのため、古家のままでも売却できることがあります。

最近ではDIYブームもあり、安く購入した物件をDIYできれいに整えて、古民家カフェや民泊施設をオープンする人が増えています。

また、不動産投資家のなかには、税務上の価値が0円になった物件を安く購入し、自分できれいにリフォームをして、再販または賃貸に出すという投資方法で稼いでいる人も多いです。

つまり古家を求める人の特徴は「リフォームは自分でできるから、とにかく安く仕入れたい」と考える人たちです。

古家のままでも売却できるかも!

解体して更地で売却

古家を解体して不要なものを撤去し、更地として売却する方法です。古家を解体することで、買主は自由に土地を活用できます。購入したあとは、駐車場やアパート、マンションなど好きに利用できます。

土地によって制限はありますが、基本的につくりたいものを自由につくられるため、事業者のニーズが特に高いです。

古家を残したまま売却するよりも、更地にして売却するほうが圧倒的にニーズが高いため、金銭的に余裕がある場合は更地にすることが望ましいです。

古家付き土地売却のメリット、デメリット

古家付きの土地を売却する場合の、メリットとデメリットについて解説します。

古家付き土地売却のメリット

  • 金銭的な恩恵が大きい
  • 買主が住宅ローンを利用できる

金銭的な恩恵が大きい

古家付きの場合、解体費用が節約できるほか、固定資産税が安くなるといった金銭的な恩恵を受けられます。

固定資産税が安くなるのは「住宅用地軽減措置特例」という、住宅が建っている土地は固定資産税が軽減される制度があるためです。

住宅用地軽減措置特例では、200平方メートルまでは6分の1、200平方メートル以上は3分の1の評価額で査定されます。

買主が住宅ローンを利用できる

不動産を購入するときは、多額の資金が必要になるため、多くの人がローンを組みます。なかでも住宅ローンは、審査が通りやすいローンのひとつです。

土地だけを購入するときには、金融機関の審査が厳しくなるため、「買いたくてもローン審査が通らずに断念する」という事態が起こりやすいです。しかし、古家があることで住宅ローンとして資金提供してもらえます。これにより、比較的多くの人が購入できるようになります。

古家付き土地売却のデメリット

  • 売却価格が安くなる
  • ニーズが少ない

売却価格が安くなる

古家は基本的に使い物にならない家のことです。そのため、土地に価値があったとしても、古家を交渉材料として、値下げを強く求められるかもしれません。

古家付きのまま売る場合、解体費用を節約できる代わりに値下げ交渉がされやすいのです。そのため、解体費用と売却価格のバランスを十分に考える必要があります。解体費用の相場は、次のとおりです。

構造別の解体費用
構造 1坪あたりの費用(万円)
木造住宅 3~5
鉄骨造 4~7
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 6~8

ニーズが少ない

そもそも古家付きの土地のニーズは、決して多くはありません。古家の需要はカフェや民泊で増えてきているものの、土地だけの売却に比べたら少ないため注意が必要です。

更地売却のメリット、デメリット

古家を解体して更地で売却する場合の、メリットとデメリットについて解説します。

更地売却のメリット

  • 土地を活用しやすい
  • 土地調査がしやすい

土地を活用しやすい

更地になっていると、買主が土地を活用しやすいため、早く売れやすいというメリットがあります。更地であれば買主は、解体などの手間をかけることなくマンションやアパートを建設したり、駐車場にしたりと事業を展開できます。マイホームを建てて自分の住まいとして利用することも可能です。このように活用しやすい更地にすることで、購入希望者を増やせる可能性があります。

土地調査がしやすい

古家が残っているとボーリング調査などができないため、土地の地盤を調査できません。土地の調査ができないと「土地を購入したのはよいけれど、思っていたより地盤が軟弱で希望していた建物が建てられない」という事態もあり得ます。

更地での売却を検討している人は、更地にするだけでなく地質調査まで行って、売却時に情報提供することも上手に売却するコツです。

更地売却のデメリット

更地にして売却する場合、費用がかかることに注意しましょう。

金銭的な負担がある

更地で売るには解体費用がかかります。また更地になると、住宅用地軽減措置特例が受けられないため、工程資産税も高くなります。そのため、いつまでに土地を売りたいのか、どれくらいの価格で売りたいのかといった条件を整理したうえで、売却方法を選ぶことが大切です。

注意!法律で建築できない土地がある

法律による規制で新しく家を建てられない土地があることに注意が必要です。古家が建築された当時は規制がなく、家を建てられたのですが、いまの法律で建てられなくなっていることがあります。

建築基準法によって、建物が密集している地域や、4m以上の幅の道路に2m以上接していない土地は建物を建てられないことに注意しましょう。

不動産会社に相談してみましょう!

古家付き土地の売却は不動産会社に相談しよう

古家付きの家を売却する場合、解体費用や売却価格、固定資産税の計算も含めた資金計画のほか、建築基準法をはじめとする法律の問題があります。自分の判断だけで古家付きの土地を売却するのは、非常にリスクが高いといえます。

古家付きの土地を売却するときは、専門家へ相談するのが安全で確実です。

不動産会社は一括査定で選ぶのがおすすめ

古家付きの土地を売却するときは、複数の不動産会社に相談しましょう。不動産会社によって得意としている物件が異なるため、査定額も異なります。複数社の話を聞いて、パートナーとなる不動産会社を選んでください。

複数の不動産会社に相談するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。不動産の情報を一度入力すれば、複数の不動産会社から査定額を提示してもらえます。査定額が高い、対応がよいなど、さまざまな角度から不動産会社を比較し、自分に合った不動産会社を選びましょう。

古家つきのままでも売れる可能性があります!

ワンポイントアドバイス

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※本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

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