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地震でマンションが倒壊してもローンは残る！免除が難しい理由と対策
大地震で分譲マンションなどの家が壊れても、住宅ローンは免除されません。東日本大震災では、多数の新築住宅が津波で流されたにもかかわらず、未払いのローンが残りました。
家を失っただけでなく、未払いのローンの負担が重くのしかかることは、誰にとっても辛いものです。そこで、本記事では大地震でマンションが倒壊しても、住宅ローンに苦しまないための対策を紹介します。
もくじ
地震でマンションが壊れても住宅ローンの免除は難しい！その理由とは
地震によって購入したマンションが倒壊しても、残っている住宅ローンの免除は困難です。つまり、返済義務は依然として残り、今後も完済まで支払っていく必要があります。しかし、住宅ローンの減免なら可能性があります。
以下で住宅ローンの免除が困難な理由、過去の大地震における実際の対応、そして減免制度について解説します。
住宅ローンはマンション購入に対するもの
そもそも住宅ローンとは、マンションがあることを保証するものではなく、マンションの購入に対するものです。そのため、ローンを組んで購入したマンションが、購入後にどうなるかは関係ありません。
地震によって倒壊したり、台風や集中豪雨によって浸水したり、火事によって焼失したりしても、一度組んでしまった住宅ローンは返済する必要があります。
大地震のように災害規模が大きいものの場合は、のちに紹介する減免が期待できますが、全額返済の免除は期待できないでしょう。
東日本大震災では減免された
2011年に起きた東日本大震災では、多くの建物が倒壊しました。総務省消防庁の「平成23年（2011年）東北地方太平洋沖地震（第163報）」によると、2023年3月1日時点で全国における建物の被害件数は次のようになっています。
- 全壊が12万2,039件
- 半壊が28万3,698件
- 一部倒壊が75万20件
地震による揺れのほか、地盤の液状化、津波、火災などによって損害を受けたとわかっています。
震災によって多くの人が住宅ローンや自動車ローン、事業資金借入などの返済が困難となり、2011年7月に「個人債務者の私的整理に関するガイドライン」が策定されました。私的整理とは、一定の要件下なら法的手続きを経ず、借入の減額や免除ができるものです。
ガイドラインの利用によって、住宅ローン800万円のうち600万円、住宅ローンと自動車ローン2,000万円のうち1,400万円が免除になったケースがあります。
さらにガイドラインの利用には、次のようなメリットがあります。
- 信用情報機関への登録を避けられる（新たな借入やクレジットカードの作成が可能）
- 手続きを支援する「登録専門家」を無料で利用できる
- 500万円までの現預金を残せる
支援金や義援金は、500万円までの預貯金とは別に残せます。
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自然災害が理由の倒壊！現時点で利用できるガイドライン
上記で紹介した「個人債務者の私的整理に関するガイドライン」は、東日本大震災に限定されたものです。しかし、2015年には「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」が策定され、2015年9月2日以降に発生した自然災害に適用されます。
「個人債務者の私的整理に関するガイドライン」と同様に、一定の要件を満たして債権者と合意が取れれば、住宅ローンの減額や免除を受けられます。
トルコ・シリア地震、東日本大震災から学ぶ。大地震で倒壊しやすいマンションの特徴
2023年2月6日に発生したトルコ南東部を震央とする地震では、多くの建物が一瞬で倒壊する様子がメディアで報じられました。大地震で倒壊しやすいマンションの特徴を見ていきましょう。
鉄筋コンクリート造でない
マンションを含む建物の耐震性は、構造の種類によって異なります。木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の中で最も耐震性に優れているのが、鉄筋コンクリート造です。
鉄筋にコンクリートの強度が加わっているため、地震に強く倒壊しにくいと知られています。また、鉄骨と鉄筋を組み合わせた鉄骨・鉄筋コンクリート造は、特に優れた耐震性を持っています。
ただし、施工費用が高額となるため、一般的な住宅ではあまり使用されていないでしょう。
3階より高い部屋
マンションの倒壊ではありませんが、3階より高い位置にある部屋は、大地震による被害を受けやすいです。
たとえば、タワーマンションの上層階では、長周期地震動によって実際の地震よりも揺れが長く続きます。地震の規模が大きいと、数分間にわたって揺れるかもしれません。
大きな揺れで家具や家電製品が倒れ、ケガをしたり、下敷きになったりするおそれがあるでしょう。また、エレベーターが止まってしまった場合、地上と上層階を階段で行き来するのは大変です。
1981年5月以前に建築された中古マンション
地震大国の日本では、建物における耐震基準がこれまでに何度も改正されてきました。
最も需要な改正といわれているのが、1981年6月1日から施行された「新耐震基準」です。震度6強～7ほどの揺れでも建物が倒壊・崩壊しない基準で、2023年現在も適用されています。実際に1995年に発生した阪神・淡路大震災では、新耐震基準で造られた建物の70％以上が、無被害や軽微被害で済みました。
逆にいえば、1981年5月以前に建築された中古マンションは、大地震で倒壊のリスクがより高いといえるでしょう。
定期点検やメンテナンスをしていない
建物の揺れを減らす「免震装置」があるマンションでも、定期点検やメンテナンスをしていないと地震による倒壊のリスクが高まります。
装置が劣化しているにもかかわらずメンテナンスをしないと、いざ大地震が発生したときに機能が働かないかもしれません。
一般社団法人免震構造協会では、年1回以上の通常点検や5年目・10年目ごとの定期点検を推奨しています。
築年数が古い
地震で倒壊しやすいマンションの特徴5つ目は、築年数が古いものです。前述したように、1981年6月以降に建てられたマンションは新耐震基準が適用されているため、より古いものと比べて耐震性が高いとわかります。
また、建物の寿命ではないものの、構造ごとに法定耐用年数が設定されています。鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。きちんとメンテナンスがされていれば、さらに長く利用できる場合がありますが、築年数が古くなるほど建物の劣化が進み耐用年数が低下していくといえます。
そのため、メンテナンスは建物の寿命を延ばすために重要ですが、法定耐用年数に影響するわけではありません。
二重ローンを避けるための対策
倒壊したマンションの住宅ローンと、再建したマンションへ住むために新しく借入した住宅ローンの二重ローンを避けるには、どのような対策をしておけばよいのでしょうか。以下で3つの対策を紹介します。
保険に加入する
まず考えておきたいのが、地震保険の加入です。損害保険のひとつで、加入する場合は必ず火災保険とセットになります。
火災保険では実損額に応じて保険金が支払われますが、地震保険では全損や一部損など、損害の程度に沿って「保険金額の〇〇％」といった形で支払われるのが特徴です。
そのため、実際の損害額のすべてが保証されるのは難しいでしょう。火災保険の30～50％の範囲内で保険金額が設定されます。具体的に、地震保険で保証される限度額は次のとおりです。
-
建物は5,000万円
家財は1,000万円
リフォームで耐震性を上げる
リフォームによって耐震性を上げる方法があります。旧耐震基準で建てられたマンションでも、適切な補修や改修工事をすれば、地震に備えられるようになるでしょう。
まずは耐震診断を受け、新耐震基準を満たすリフォームを検討してください。ただし、リフォーム完了前に地震が起きた場合は、住宅ローンにプラスでリフォーム費用がかかるため、さらに支払いが厳しくなります。
家の価値が高いなら売却も検討する
耐震性に不安があるマンションは、思いきって売却するのもよいでしょう。たとえば、旧耐震基準で造られたマンションでも以下のような好条件のものなら、市場価値が高いです。
- 最寄り駅まで近い
- 商業施設が充実している
- 生活の利便性が高い場所にある
マンション購入を検討している人の中には、耐震性よりも利便性に重きを置いている人が少なくありません。また自分の住居用ではなく、投資物件として購入するケースもあるでしょう。
市場価値が高い場合は売却して、売却で得た資金をもとに耐震性に優れた住居を購入しましょう。
大地震で二重ローンを支払いたくない人は早めの対策を！
東京大学などの研究チームで、マグニチュード8～9クラスの地震が起こると予想されているのが南海トラフ地震です。今後40年以内に、約90％の確率で発生するといわれています。また、南海トラフ地震が起きてから1週間以内に別の巨大地震が起こる確率は、平常時の3,600倍です。
大地震による二重ローンに陥る状況は、倒壊だけでなく、火災による二次被害によっても発生します。たとえ、耐震性の高いマンションに住んでいても、地震による火災によって住まいや家財道具を失う危険があるため注意しましょう。
たとえば、電気設備やガス設備が火災の原因になることがあります。また、地震によって水道管が破損し、消火活動が困難になることもあります。このような場合、マンションの住民は、再建や修復に多額の費用がかかることになります。
地震による二重ローンに苦しまないためには、できるだけ早期に対策したほうがよいでしょう。対策としては、耐震性が低くても価値が高いマンションは売却して、「耐震性の高いマンションへ住み替える」といった方法が考えられます。
また、マンションを売却して得た資金をもとに、「大地震の少ない海外へ移住する」選択肢もあります。
マンションを売却するときは、不動産の一括査定サイトリビンマッチを利用するのがおすすめです。最大6社の査定価格を比較できるため、より高値で売却してくれる不動産会社を効率的に見つけられます。
大地震はいつ起こるかわかりません。地震が起きてからでは遅いので、手遅れにならないうちに地震対策を進めましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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