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いつまで築40年のマンションに住める？購入・売却におけるポイントを解説
築40年のマンションを購入・売却したいと考えている人もいるでしょう。築40年のマンションにはメリット・デメリットの両方があるため、それぞれを理解してから購入や売却を行う必要があります。
本記事では、築40年のマンションにはいつまで住めるのか説明した上で、築40年のマンションのメリット・デメリットとともに、購入・売却をする際のポイントを紹介します。ぜひ参考にしてください。
- 複数の不動産会社で査定したい
- 早く売却して、ローンに充てたい
- 遠方にある物件なので地元の不動産会社に依頼したい
- いまの物件価値を知りたい
- どの不動産会社に相談していいのかわからない
もくじ
築40年のマンションにはいつまで住めるのか
国土交通省は、鉄筋コンクリート造のマンションにおける寿命の目安を120年としています。定期的に修繕をしている場合の寿命は150年が目安です。（※1）そのためあくまでも目安ではありますが築40年のマンションの場合、あと80～110年は住めると考えられます。
※1 出典：国土交通省「「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介」
ただし税法における法定耐用年数では、寿命とは異なる年数が設定されています。法定耐用年数は、減価償却の基準となる年数を表しています。減価償却とは、年月の経過とともに資産の価値が減るという考え方です。不動産を資産として計上する際は法定耐用年数に応じて資産の価値を配分し、減価償却する必要があります。
法定耐用年数は、建物の構造に応じてそれぞれ決められています。マンションの法定耐用年数をまとめると以下のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数（年） | |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 | 47 | |
| れんが造、石造、ブロック造 | 38 | |
| 金属造 | 骨格材の肉厚4mm超 | 34 |
| 骨格材の肉厚3mm超4mm以下 | 27 | |
| 骨格材の肉厚3mm以下 | 19 | |
| 木造 | 22 | |
| 木骨モルタル造 | 20 | |
（※2）
※2出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
築40年のマンションにおけるメリット
築40年のマンションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、具体的なメリットを紹介します。
マンションの価格がお手頃
長い築年数が経過しているマンションほど価格は手頃になります。マンションの資産価値は、築年数とともに下がっていくためです。買主視点だと、築40年のマンションは価格の面から購入を前向きに検討しやすいでしょう。また築年数ごとの価格目安は、以下のとおりです。
| 築年数 | 価格の目安（万円） | 面積（m²） | 単価（万円／m²） |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 6,638 | 63.09 | 105.21 |
| 築6～10年 | 6,193 | 66.05 | 93.76 |
| 築11～15年 | 5,543 | 69.41 | 79.76 |
| 築16～20年 | 5,250 | 70.94 | 74.01 |
| 築21～25年 | 4,290 | 69.29 | 61.91 |
| 築26～30年 | 2,832 | 63.54 | 44.57 |
| 築31年～ | 2,193 | 56.25 | 38.98 |
（※）
マンションの価格は築年数が短いほど高く、築年数が長いほど低くなっている傾向がみてとれます。
※出典：REINS TOWER「REINS TOPICS 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
管理状況を確認できる
築40年のマンションに限らず、建てられてからある程度の年月が経過している中古マンションは、管理状況を確認した上で購入できます。購入する時点でこれまでマンションが管理されてきた実績があり、どのような管理体制が行われてきたのが確認可能です。一方で、新築のマンションは購入時に管理の実績がほとんどなく管理状況の確認はできません。管理状況の確認ができるのは、中古マンションならではのメリットです。中古マンションの購入を検討する際は長期修繕計画や議事録などを確認し、マンションが適切に管理されているか判断してください。
また売主側からすると管理状況が整っている場合、マンションを売り出す際のアピールポイントになるでしょう。
立地条件がよいマンションも多い
中古の場合、数が多いため立地条件がよいマンションも探しやすいです。日本においては長い間、たくさんのマンションが建築され続けています。建築が盛んになってから約60年が経過しており、現在でも築40年のマンションは多くあります。
買主側からすると新築のマンションを購入しようとすると選択肢が少なく、必ずしも立地条件がよい物件がみつかるとは限りません。中古であれば、豊富な選択肢の中から自分たちのニーズに合う条件のマンションを探しやすいでしょう。
売主側からすると、立地条件のよいマンションを所有している場合、築40年であっても高い価格で売却できる可能性があります。
リノベーションしやすい
すでに触れたとおり築40年のマンションは価格が手頃です。そのため、リノベーションの費用を捻出しやすいというメリットがあります。
たとえば、買主の予算が3,000万円の場合を想定してみます。先述した表をもとにすると築26～30年のマンションにおける価格の目安は2,832万円です。単純計算すると、リノベーションにかけられる費用は最大でも約170万円です。マンションの購入には諸経費もかかるため、実際にはリノベーションにかけられる費用は170万円よりも少なくなる可能性が高いです。捻出できる費用が少ないため、思い描いている理想のリノベーションを実現できない可能性があります。
一方で、築31年以上のマンションにおける価格の目安は2,193万円であるため、最大で約800万円の費用をリノベーションにかけられます。大規模な工事も可能であり、好みやニーズに合う環境を整えられるでしょう。
築40年のマンションのデメリット
築40年のマンションには、デメリットもあります。築40年のマンションの売買を検討する際は、デメリットについてもよく理解しておくことが大切です。詳細をみていきましょう。
耐震性が低い可能性がある
中古マンションの購入を検討する際は、耐震性に注意が必要です。築40年のマンションの場合、耐震性が低い可能性があります。法改正により、1981年以降に設計された建物には、より安全性が高い耐震基準が適用されるようになりました。1981月5月31日以前の基準は「旧耐震」と呼ばれているのに対し、1981月6月1日以降の基準は「新耐震」と呼ばれています。
築40年以上が経過しているマンションは、旧耐震基準で建てられている可能性があります。旧耐震基準で耐えられるのは震度5強程度の地震までです。一方、新耐震基準では震度6～7程度の地震まで耐えられるとされています。日本は地震が多いため、より高い基準で建てられたマンションが人気になりやすいです。築40年のマンションを売却しようと考えている場合、耐震性をしっかり確認するようにしましょう。
修繕積立金が高くなる可能性がある
築年数が古いマンションを購入すると、修繕積立金が高くなりがちです。修繕積立金とは、マンションの長期修繕計画の実現に向けて計画的に積み立てる費用のことです。具体的には、給排水管の交換や外壁の塗り替えなど、マンション全体を修繕するためにかかる費用を指します。
新築と中古のどちらであっても、マンションの所有者は修繕積立金を負担しなければなりません。しかし、築年数が古いマンションほど大規模な修繕が必要になる可能性が高いため修繕積立金も高くなるのです。
築年数40年のマンションを購入しようと考えている場合、マンションの購入価格が安くても修繕積立金が高ければ負担になるため、購入前によく確認しましょう。
住宅ローンの審査に通過しにくい
住宅ローンを活用してマンションを購入する場合、築40年のマンションは新築マンションと比べると審査に通過しにくいです。中古マンションを購入するための住宅ローンの審査では、マンションの資産価値が重視されます。長い築年数が経過していれば資産価値が低いと判断されるため、住宅ローンの担保として十分ではないと判断される可能性もあるのです。
また、築40年のマンションは旧耐震基準で建てられていたり、耐震診断を実施して耐震性能の低下が発覚したりするケースもゼロではありません。また、長い年月の間に法令が変更された結果、基準に合わなくなってしまった築40年のマンションも存在します。これらのマンションでも住宅ローンを組める場合もありますが、限度額が低く設定される可能性が高いです。
築40年のマンションを購入するときのポイント
マンションの室内
築40年のマンションを購入する場合、建物構造や修繕計画などを事前によく確認しましょう。ここでは、築40年のマンションを購入するときのポイントを紹介します。
必ず建物構造をチェックする
中古マンションを購入する前に、必ず建築構造を確認しましょう。マンションの構造は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などが多いです。鉄筋コンクリート造はコンクリートに鉄筋が埋め込まれているのに対し、鉄骨鉄筋コンクリート造は鉄骨・鉄筋・コンクリートを組み合わせて作られています。鉄骨造と比較すると、どちらも耐久性や耐火性などの面で優れています。マンションの構造を把握し、安全性を判断しましょう。
さらに、排水管の状態も確認が必要です。不動産会社に質問したり、修繕の履歴をチェックしたりして問題がないかチェックするのがおすすめです。必要があれば、ホームインスペクションを実施して詳しく調べる方法もあります。
また、マンションの外観を確認しヒビが入っていないかについても確認しましょう。遠目でも大きなヒビが入っていると分かる場合、管理に問題がある可能性があります。
適切な長期修繕計画であるか確認する
建物の状態を維持するために、各マンションには長期修繕計画が設けられています。国土交通省のガイドラインでは、マンションの修繕は12年に1回の頻度で実施すべきと定められています。（※）築40年のマンションの場合、きちんと管理されていれば、すでに複数回の修繕が行われているはずです。適切な長期修繕計画が用意されており、そのスケジュールに沿って修繕が実施されてきているかを確認しましょう。
ただし、マンションの長期修繕計画は年月の経過に合わせ、内容の見直しが必要です。実際の状況に即した内容になっているかについても、慎重に判断したほうがよいでしょう。
※出典：国土交通省「マンション管理について」
売却相場はどれくらい？
築40年のマンションを売却しようと考えている人が特に気になるのは売却相場でしょう。すでに触れたとおり、築年数が経過しているマンションほど資産価値は低くなります。そのため、売却価格も低くなる可能性が高いです。
たとえば、築0～5年のマンションにおける売却相場は6,638万円であるのに対し、築31年以上のマンションにおける売却相場は2,193万円です。築31年を超えれば、売却相場は新築の約3分の1まで下がると分かります。（※1）
※1 出典：REINS TOWER「REINS TOPICS 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
またマンションの多くは、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造となっており、法定用耐用年数は47年です。（※2）築40年のマンションの購入した場合、税法上で認められている価値は7年たてばなくなってしまうでしょう。
ただしメリットとしても紹介したとおり、築40年のマンションは価格が手頃で購入しやすいという特徴もあります。特に立地条件がよければ、購入希望者が現れる可能性は高いでしょう。
※2出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
- 複数の不動産会社で査定したい
- 早く売却して、ローンに充てたい
- 遠方にある物件なので地元の不動産会社に依頼したい
- いまの物件価値を知りたい
- どの不動産会社に相談していいのかわからない
築40年のマンションの売買件数は？
築40年のマンションは、不動産市場で活発に売買されています。2022年に成約に至った中古マンションについて、築年数ごとの構成比をまとめると以下のとおりです。
| 築年数 | 比率（％） |
|---|---|
| 築0～5年 | 9.3 |
| 築6～10年 | 14.4 |
| 築11～15年 | 12.5 |
| 築16～20年 | 13.8 |
| 築21～25年 | 10.7 |
| 築26～30年 | 7.8 |
| 築31年～ | 31.5 |
（※）
この結果を踏まえると、成約した中古マンション全体の約3割は築31年以上のマンションであると分かります。この中には築40年のマンションも一定数含まれている可能性が高いです。このデータからも分かるとおり、古いマンションにもメリットがあるため売却できる可能性は十分にあります。
※出典：REINS TOWER「REINS TOPICS 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」
築40年のマンションを売却する方法
マンションの売却方法には、仲介と買取という2つの方法があります。それぞれどのような違いがあるのか、詳細をみていきましょう。
方法1：仲介
仲介は、売主と買主の間に不動産会社が入ってマンションの売却を進める方法です。一般的な不動産の売却方法であり、多くの中古マンションが仲介によって売却されています。
最初に売主が不動産会社へ相談し、査定価格を確認します。売主が査定価格などをもとに、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約の締結をします。次に行うのが、不動産会社の店頭やWebサイト、チラシなどでのマンションの情報公開です。購入希望者が現れたらマンションの内覧に対応し、売却価格を交渉しましょう。交渉がまとまれば、不動産売買契約を締結できます。決済とマンションの引き渡しが完了したところで売却は完了です。
なお、不動産会社と締結する媒介契約には、以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
専属専任媒介契約では、特定の不動産会社とのみ契約が可能ですが、その分、手厚いサポートを受けられます。しかし不動産会社を介して買主を探さなければなりません。専任媒介契約も不動産会社一社との契約である点は専属専任媒介契約と変わりませんが、自力で買主を見つけられます。一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約できるので、多くの人の目にとまりやすいです。しかし他の媒介契約よりも不動産会社からのサポートは受けられない可能性があります。
仲介では一般に向けて広くマンションを宣伝するため、高価格で購入してくれる買主に出会える可能性があります。ただしマンションを売却できるまでに時間がかかるケースもある点を認識しておきましょう。
方法2：買取
買取は、不動産会社に直接マンションを売却する方法です。不動産会社に相談した後、売却価格をすり合わせればすぐに売却できます。実際には手続きのために約1～2カ月の期間がかかりますが、仲介と比較するとスピーディに中古マンションを売却して現金化できるでしょう。不動産会社が買い取ってくれるので、購入希望者の内覧対応も必要ありません。
また売却価格がすぐに確定する点も買取のメリットです。マンションの売却により得られる代金が分かれば、新しい家を購入する場合でも計画を立てやすいでしょう。
ただし買取で中古マンションを売却すると、仲介を利用した場合よりも売却価格は低くなります。中古マンションを買い取る不動産会社は、リフォームなどを行って再び売却する目的で買い取るため、リフォーム費用などを考慮して価格が決まるためです。そのため中古マンションを可能な限り高価格で売却したい場合は、買取よりも仲介を利用したほうがよいでしょう。買取は何らかの理由により多少価格が低くなったとしても、すぐにマンションを売却したいという人に向いています。
なお、買取を希望しても、必ず売却できるとは限りません。建物の破損や老朽化が激しいマンションは、買取を拒否される可能性もあります。
築40年のマンションをできるだけ高く売却するためのポイント
マンションの模型と矢印
ここからは、築40年のマンションをなるべく高く売却するためのポイントを紹介していきます。
リフォームを控える
古いマンションをなるべく早く売るために、リフォームをしようと考える人もいるかもしれません。しかしマンションをできるだけ高く売却したいなら、リフォームは控えたほうがよいでしょう。売却のためにリフォームを行えば、リフォームにかかる費用の分だけ売却によって得られる利益が下がるからです。
著しい破損や汚れがあれば、売却前にリフォームしなければならないケースもありますが、付加価値をつける目的だけであれば、本当にリフォームすべきなのかしっかり考えるようにしましょう。
ハウスクリーニングする
築40年のマンションを可能な限り高く売却するには、状況に応じてハウスクリーニングも検討しましょう。ハウスクリーニングとは、プロに依頼して掃除をしてもらえるサービスです。
汚れが目立つ場合、内覧に来た購入希望者が購入をためらってしまう可能性があります。内覧時にはできるだけきれいな状態にして購入したいと思ってもらえるようにしましょう。特に重要なのは、キッチン、風呂場、トイレなどの水回りです。水回りは汚れがたまりやすく、内覧時にチェックされやすい箇所であるためハウスクリーニングをしておくのがおすすめです。
ホームインスペクションを行う
ホームインスペクションとは、建物の専門家にマンションの状態を確認してもらうものです。築40年のマンションでは、マンション内部などに目視できない問題が発生している可能性もあります。それを不安に感じ、購入をためらう人もいます。
ホームインスペクションで問題ないという結果を得られれば、購入希望者に対するアピールになるでしょう。問題なく住めるマンションだという証になるため、築40年のマンションを売却する際にはホームインスペクションを行うのがおすすめです。
長期修繕計画を見直す
築40年のマンションを売却する前に長期修繕計画を見直し、今後どのような修繕が計画されているか改めて確認することも大切です。購入希望者にとっての安心材料になる内容があれば、その点もしっかり伝えましょう。魅力的なアピールポイントが多いほど、高く売却しやすくなります。
耐震性の基準を確認する
築40年以上のマンションは、旧耐震基準のものと新耐震基準のものがあります。そのため、耐震性の基準をよく確認しましょう。
新耐震基準のマンションであれば震度6～7の地震でも倒壊・崩壊しません。マンションを高値で売却できるポイントにもなるでしょう。また新耐震基準であれば、買主が住宅ローン控除や登録免許税の軽減を受けられるというメリットもあります。
なお、もともと旧耐震基準で建てられたマンションであっても、耐震診断により新耐震基準並みの耐震性を備えていると判断されれば問題ありません。マンションの管理組合が耐震診断を実施しているか確認し、結果を把握しておきましょう。
売り出し価格を高めにする
マンションを売りに出す際に設定する売り出し価格は、少し高めに設定しておきましょう。目安としては売却相場の約1割高く設定するのがポイントです。
中古マンションの売却では、購入希望者との交渉において値引きの交渉をされる可能性があります。最初から売り出し価格を売却相場どおりに設定すると、値引きした後の売却価格は売却相場よりも安くなってしまうおそれがあります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
築40年のマンションの売却相場はだいたい決まっているものの、不動産会社によって査定価格は異なります。そのため、最初から一社に絞って相談するのではなく、まずは複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
複数社の査定価格を比較すれば、より高く売却できる可能性のある不動産会社を見つけられます。中には売却相場よりも大幅に差がある査定価格を提示する不動産会社も存在しますが、高すぎても安すぎても売却しにくくなる可能性が高いです。必ず複数の不動産会社の査定価格を確認するようにしましょう。
不動産の一括査定サービスの活用がおすすめ
築40年のマンションを売却する際は、不動産の一括査定サービスを活用すると便利です。不動産の一括査定サービスを活用するメリット・デメリットについて、それぞれ解説します。
不動産の一括査定サービスを活用するメリット
不動産の一括査定サービスを利用するメリットについて詳しくみていきましょう。
手軽に不動産会社を探せる
不動産の一括査定サービスには、たくさんの不動産会社が登録しています。Webサイト上でマンションや売主の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社から査定結果を受け取れます。不動産会社を個別に探すよりも、短時間でより多くの不動産会社を比較・検討できるので、忙しい方にもおすすめです。
不動産の売却相場を把握できる
不動産の一括査定サービスでは、一度情報を入力するだけで複数の不動産会社の査定価格をまとめて把握できます。そこから中央値を確認できるため、ある程度の売却相場を知りたい場合も役立ちます。
プロに相談できる
不動産の一括査定サービスの中には、売却のプロに相談ができるケースもあります。たとえば、売却の際に必要な手続きや税金などについて不安を感じている人や、高く売却するためのコツを細かく確認したいという人もいるでしょう。プロに相談できる不動産の一括査定サービスを利用すれば、一括査定を行いながらより詳しい相談ができます。
不動産の一括査定サービスを活用するデメリット
不動産の一括査定サービスを利用する場合、デメリットといえる部分もあります。具体的には、どのようなデメリットがあるのか紹介します。
適正な査定価格の判断が難しい
一度に複数の査定価格を確認できれば、より効率的に自分に適した不動産会社を選定できます。ただし、複数の不動産会社から受け取った査定価格がバラバラだった場合、中央値は出たとしても本当にその価格が適正なのか判断するのは難しいでしょう。
適正な査定価格を判断するには、あらかじめ市場の状況や全体的な売却相場を確認しておくことも大切です。事前に中古マンションの市場感や売却相場を知っていたら、それを基準にして査定価格の妥当性を判断できます。
地域に特化している不動産会社を見つけにくい
不動産の一括査定サービスで査定を依頼できるのは、あくまでも該当サービスに登録されている不動産会社のみです。国内にあるすべての不動産会社が登録しているわけではないため、自分のニーズに合う不動産会社を探せない可能性もあります。
特に地域密着型の小さな不動産会社は、不動産の一括査定サービスに登録していない場合も多いです。そのような不動産会社への依頼を希望しているなら、個別に問い合わせて相談する必要があります。
匿名利用できない場合が多い
査定価格を確認するには、マンションや売主自身についての情報の入力をしなければなりません。基本的に、不動産の一括査定サービスは匿名で利用できないため、売却の意思が完全に固まっていないうちは利用しにくいと感じる人もいるかもしれません。ただし入力を求められるのは、あくまでも一括査定に必要な最低限の情報のみです。
まとめ
築40年のマンションは価格が手頃なため、多くの人が購入を検討しやすいです。ただし耐震性が低い可能性もあるため、中古マンションの購入や売却の際は旧耐震基準と新耐震基準のどちらであるかをよく確認して対策を立てましょう。
また築40年のマンションを高く売却するには、リフォームを控えたりハウスクリーニングを依頼したりいくつかのポイントを押さえておくようにしましょう。特に重要なのは、複数の不動産会社へ査定を依頼し、自分の条件によりマッチした不動産会社を比較検討することです。
不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」なら、マンションや売主自身の情報を最短45秒で入力でき、最大6社の不動産会社に一括で査定依頼を行えます。リビンマッチを運営するリビン・テクノロジーズ株式会社ではプライバシーマークを取得しており、個人情報の保護を徹底しています。またリビンマッチを利用することで、マンションの情報や個人情報が許可なく公開されることは一切ないので、気軽に利用可能です。インターネット環境さえあれば、24時間無料で査定依頼を行えるので築40年のマンションの売却を検討している場合は、ぜひ活用してみてください。
- 複数の不動産会社で査定したい
- 早く売却して、ローンに充てたい
- 遠方にある物件なので地元の不動産会社に依頼したい
- いまの物件価値を知りたい
- どの不動産会社に相談していいのかわからない
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
