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土地評価額と売値の違い｜評価額の種類と価格の関係をわかりやすく解説
土地を売却したい方が最初に思うことは、「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。土地の価格は需要と供給に左右されますが、土地評価額を活用することである程度の目安を算出できます。それが土地の評価額から売値を算出する方法です。
土地の評価額と売値の違いや算出する方法、高く売るためのポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
土地評価額と売値の違い
土地評価額と売値の違いを簡単に説明すると、「公的な目的で決められた価格」と「実際に市場で売れる価格」という違いがあります。主な違いをわかりやすくまとめました。
| 項目 | 土地評価額 | 売値 |
|---|---|---|
| 概要 | 税金や公的評価などに使われる価格 | 不動産市場へ売りに出したときの価格 |
| 金額を決める主体 | 国・自治体など | 売主と不動産会社が相談して決める |
| 用途 | 税金・相続・公的な価格判断 | 希望価格で売却する、できるだけ早く売却する |
| 不動産市場との関係 | 実際の売値とは一致しない | 市場の需要や買主との交渉で変わる |
土地評価額は、固定資産税や相続税を計算するために使われるほか、公示価格や基準地価のように土地取引の目安として公表されるものもあります。一方、売値は売主が実際に土地を売り出すときの価格を指します。
実際の売却価格は、周辺の成約価格や土地の形状、接道状況、駅距離、買主の需要などによって変わります。そのため、土地評価額だけで判断せず、不動産会社の査定を受けて市場で売れる価格を確認することが大切です。
土地評価額の種類
土地評価額は、公的な機関が土地の取引や財産の評価を公正に行うために発表する「土地の価格」のことです。土地の価格は複数の要素によって決定されています。
土地評価額には主に以下の4種類があります。
- 公示価格
- 基準地価
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
公示価格（地価公示）
公示価格は、一般の土地取引や公共事業用地の取得価格を判断する際の指標として活用されている、標準地の正常な価格のことです。「地価公示」と同じ意味で使われています。
「正常な価格」とは、売り急ぎなどの特別な事情がない場合に、成立しやすい価格のことです。公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点の土地の評価を判定して毎年3月に公表しています。
調査対象となる土地は全国に約26,000地点あり、1㎡あたりの「更地」としての評価額を算出しています。たとえその土地に建築物があっても、建物は考慮されません。
標準地
評価の指標となる土地のことで、近隣の土地の価格を決める際にその土地が基準となります。国土交通省の機関である土地鑑定委員会が土地を選び、1㎡あたりの適正な価格として国から公表されます。
基準地価
都道府県が毎年実施する「都道府県地価調査」で公表される土地の価格が基準地価です。各都道府県が選定した基準地について、不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、都道府県知事が毎年7月1日時点の1㎡あたりの正常な価格を判定します。
公示価格が毎年1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価は7月1日時点の価格です。また、公示価格の対象地域を補完する役割もあり、47都道府県の基準地について価格が公表されています。
公示価格とあわせて確認することで、土地価格の動きを把握する際の参考になるでしょう。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とはその名のとおり、固定資産税を算出する際に基準とする評価額です。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、知事または市町村長が決定した評価額をもとに計算されます。
固定資産税は毎年1月1日時点で土地を所有していると発生し、4〜6月頃に送られてくる「固定資産税課税明細書」で確認できます。
固定資産税評価額は固定資産税のほかに、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出にも使われています。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに使用する評価額のことです。相続税評価額を計算する方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格です。国税庁が主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を毎年7〜8月に公表します。土地価格を算出する際に必要な路線価は、国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
一方、倍率方式は路線価が定められていない土地の評価額を計算する方法です。
実際の取引価格である実勢価格
実勢価格は、不動産市場で実際に売買が成立したときの成約価格にあたるため、「時価」と考えても問題ありません。実勢価格は、公示価格の1.1倍程度が目安とされることがあります。
広告や不動産ポータルサイトに掲載されている価格は実勢価格とはいえません。2,000万円で売り出されていても、買主との値引き交渉があり1,800万円で売れた場合は、1,800万円が実勢価格となるためです。
実勢価格は実際に売買しないと計算できないため、売りたい土地の実勢価格は売れるまでわかりません。ただし、条件が類似している土地の評価額を参考にすることで、ある程度の目安がわかるでしょう。
売値を決める要素
売値は土地評価額だけでなく、以下のような要素を踏まえて決められます。
- 周辺の成約価格
- 現在売り出されている競合物件
- 土地の形状
- 接道状況
- 駅からの距離や周辺環境
- 建築のしやすさ
- 買主の需要
土地評価額は売値の参考にはなりますが、そのまま売却価格になるわけではありません。そのため、土地評価額より高く売れることもあれば、低くなってしまうこともあるのです。
実際に土地の評価額の何倍で売れるのか
固定資産税評価額は公示価格の約70％、相続税路線価は公示価格の約80％が目安とされ、実勢価格は公示価格の約1.1倍といわれています。単純計算すると、固定資産税評価額からみた実勢価格は約1.57倍、相続税路線価からみた実勢価格は約1.38倍です。
つまり、固定資産税評価額が3,000万円の場合、実勢価格の目安は約4,710万円となります。相続税路線価の場合、実勢価格は約4,140万円が目安です。ただし、評価額から算出した金額はあくまで売値を考えるときの参考と考えましょう。
実際の売値は土地の形状や接道状況、利用状況などの個別条件に加え、周辺の成約事例や不動産市場の需要によって左右されます。そのため、評価額をもとに価格を算出する場合は、実際の取引事例と比較することが重要です。
土地評価額から売値を計算する方法
ここでは、代表的な4種類の土地評価額から売値の目安を算出する方法をご紹介します。下表の目的に合わせて利用してみましょう。
| 土地評価額の種類 | 主な目的 |
|---|---|
| 公示価格 | 一般的な土地取引の目安となる価格です。土地売買や公共事業用地の取得価格などの基準として使われます。 |
| 基準地価 | 特定の基準地について算定された価格です。公示価格の補完的な役割で用いられています。 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税や都市計画税などを計算するために算定する価格です。 |
| 相続税評価額 | 相続税や贈与税を計算するために使われる価格です。路線価方式または倍率方式で計算されます。 |
| 実勢価格 | 実際に市場で取引された価格です。近隣の成約事例や不動産会社の査定で確認できます。 |
公示価格から算出する方法
公示価格から売値を算出する場合は、以下の式を使います。
公示価格は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」から調べられます。調べたい地域を選択するといくつかの土地の評価額が表示されるので、一番条件が近い場所の公示価格を参考にしましょう。
売りたい土地の公示価格が30万円／㎡で広さが100㎡だった場合、100㎡ × 30万円 × 1.1＝3,300万円が売値の目安です。
基準地価から算出する方法
基準地価から土地の売値を考える場合、まず売却する土地の近くにある基準地の1㎡あたりの価格を確認します。基準地価は特定の基準地について公表されている価格のため、売却する土地の価格ではありません。
公示価格に対する実勢価格の目安を約1.1倍としているため、基準地価についても同様の考え方を参考にすると、次の計算式で売値の目安を求められます。
たとえば、近隣の基準地価が1㎡あたり20万円、売却する土地が150㎡の場合は、20万円×150㎡×1.1＝3,300万円となり、約3,300万円が売値の目安です。
ちなみ式に用いた「×1.1」は、公示価格から実勢価格を求める際に用いられる数値を基準地価にも当てはめたものであり、基準地価の換算率ではありません。そのため、あくまで概算値として考えるとよいでしょう。
固定資産税評価額から算出する方法
固定資産税評価額から売値を算出する場合、以下の式を使います。
固定資産税評価額が3,000万円の土地なら、3,000万円÷0.7×1.1＝約4,714万円が売値の目安です。固定資産税評価額は、一般的に公示価格の70％程度を目安に設定されているため、売値の目安が高い数字になっても問題ありません。
固定資産税評価額は、土地を所有していれば毎年「固定資産税課税明細書」が届くため、ほかの方法より簡単に調べられます。明細書がない場合には、役所で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「固定資産評価証明書」を取り寄せる方法があります。
相続税評価額から算出する方法
相続税評価額には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があると紹介しました。倍率方式は固定資産税評価額から算出されるため、ここでは路線価方式について解説します。
相続税評価額から売値を算出する場合、以下の式を使います。
相続税評価額が20万円で面積が100㎡の場合、20万円 × 100㎡ ÷ 0.8 × 1.1＝2,750万円が売値の目安です。
路線価は国税庁の「財産評価基準書」から確認できます。調べたい土地の地図を開くと、道路上に「240D」のような数字と記号が書かれています。アルファベットは借地権の割合を示すものです。自用地の場合は、無視してかまいません。
数字の部分には、1㎡あたりの価格が千円単位で書かれています。そのため、数字が200であれば200 × 1,000で1㎡あたりの相続税評価額は20万円となります。
実勢価格から算出する方法
実勢価格は条件が似ている土地の実勢価格を参考にすることで売値を算出できます。
自分が所有する土地が100㎡で、近隣にある条件が近い120㎡の土地が3,600万円で取引されていた場合、1㎡あたりの価格は3,600万円÷120㎡＝30万円です。これを売りたい土地の面積に当てはめると、30万円×100㎡＝3,000万円が売値の目安になります。
ただし、売主や買主の事情で相場とかけ離れた価格で売買されているケースがあるため注意しましょう。実勢価格は複数の事例を比較したほうが安心です。また、社会情勢によっても土地の価格は変わるため、取引時期が古い事例は現在の相場とズレている場合があります。
土地の評価額と実際の売値がズレる理由
前述したように、土地の評価額と売値がズレるのは評価の目的が異なるためです。固定資産税評価額や相続税評価額は、税金を計算するための価格であり、実際に市場で売れる価格を示しているわけではありません。
さらに、土地の個別条件や市場の需要も売値に大きく影響します。同じ評価額の土地でも、駅近や人気エリア、商業施設が近い土地は高く売れる可能性があります。反対に、人口減少が進むエリアや買主の需要が少ないエリアでは、評価額に近い価格に設定しても売れ残ることもあります。
売主や市場の状況によって売値は変わるため、土地評価額・売り出し価格・実際の成約価格は、それぞれ一致しないことが一般的です。
不動産会社の査定価格は売値を決める判断材料になる
土地評価額から計算した売値は、土地がどのくらいで売れそうかを判断する際の目安になります。一方、不動産会社の査定価格は、周辺の成約事例や現在の市場動向に加え、土地の形状や接道状況、立地などの個別条件を踏まえて算出された価格です。
この不動産会社が提示した査定価格をもとに、売主は土地の売り出し価格を決めます。その後、購入希望者との条件調整を経て、売主と買主が合意した価格が実勢価格（成約価格）となります。
土地評価額から計算した目安と不動産会社の査定価格を比較することで、公的な評価額と相場の差を把握しやすくなり、適切な売り出し価格を設定できるでしょう。
評価額のポイントを押さえれば土地の売値は上げられる？
結論からお伝えすると、個人で土地の評価額を上げることは簡単なことではありません。しかし、売値を上げることは十分可能です。売値を上げるために必要なポイントをご紹介します。
売るタイミングを見極める
土地を売却する際は、売るタイミングが重要です。そのため、すぐに現金化したい場合を除いて、売るタイミングをしっかりと見極めましょう。
たとえば、景気が大きく落ち込んでいる時期は売値が低くなりがちです。一方、大規模な公共事業や再開発は価格を押し上げる効果があります。税制の変化によっても売値が変わることがあるでしょう。
周辺環境が変わることも価格に影響を与えます。近くに駅や大型の商業施設ができるなど利便性が上がれば価格は上昇しますし、スーパーの閉店などでも価格は下落します。
不動産会社の選び方も重要
土地を売却する場合、不動産会社に直接買い取ってもらうか、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すかを決めます。
高く売りたいなら仲介の方が有利な傾向にあるため、土地売却の実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。不動産買取と不動産仲介の違いは、下記コラムにて確認できます。
売却を依頼するときは、どこの不動産会社に頼んでも同じだと思ってはいけません。少しでも高く、そして早く買主を見つけてくれる不動産会社を選ぶ必要があります。
無料で相場がわかる「リビンマッチ」がおすすめ
土地の評価額から売値を決める方法を紹介しましたが、すべて同じ条件の土地は存在せず、買主の需要も物件ごとに異なります。そのため、評価額以外の方法でも実際の相場を把握して、自分の土地に当てはめることが重要です。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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