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土地評価額と売値は異なる！売値の算出方法を紹介
土地を売却したい方が最初に思うことは、「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。土地がいくらで売れるかは需要と供給に左右されますが、簡単に計算する方法があります。それが土地の評価額から売値を算出する方法です。
土地の評価額の種類や評価額から売値を算出する方法を紹介します。高値で売るテクニックも紹介するので参考にしてみてください。
もくじ
土地評価額と売値は異なる
土地評価額と売値は異なります。土地評価額とは、公的な機関が土地の取引や財産の評価を公正に行うために発表する「土地の価格」のことです。そのため売値の参考になります。
土地評価額は使用目的によって、以下の4種類に分けられます。
- 公示価格
- 実勢価格
- 固定資産税評価額
- 相続税評価額
公示価格
公示価格とは、相続税や企業会計における資産の時価評価などに活用されている評価額のことです。主に国土交通省が決定している「公示地価」と、都道府県が決定している「基準地価」に分けられます。
公示地価
公示地価は国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表し、都市計画区域内で標準的な土地の「正常な価格」を示すものです。正常な価格とは、売り急ぎなどの特別な事情がない場合の価格を意味します。
評価されている土地は全国に約26,000地点あり、1m2あたりの「更地」としての評価額を算出しています。たとえ建築物があっても、建物はないものとして算出されます。
基準地価
基準地価の評価方法も、公示地価とほとんど同じです。22,000地点が評価され、基準地価は公示価格を補完する意味合いが大きく、公示地価の半年後に発表されます。
実勢価格
実勢価格とは、不動産が市場で実際に売買された価格、つまり売値のことです。
売出価格が実勢価格というわけではありません。2,000万円で売り出しても、値引き交渉があり1,800万円で売れた場合は、1,800万円が実勢価格です。そのため、広告やポータルサイトに掲載されている価格は実勢価格とはいえません。
実勢価格は実際に売買しないと計算できないため、売りたい土地の本当の実勢価格は売るまでわかりません。実勢価格を知りたい場合は、類似物件の評価額を参考にする必要があります。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とはその名のとおり、固定資産税を算出する際に基準とする評価額です。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、知事または市町村長が決定した評価額をもとに計算されます。
固定資産税は毎年1月1日に土地を所有していると発生し、4〜6月頃に「固定資産税課税明細書」が送られてくるため簡単に確認できます。
固定資産税評価額は固定資産税のほかに、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出にも使われています。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに使用する評価額のことです。相続税評価額には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。
路線価の基準は路線（道路）に面する標準的な宅地の1m2あたりの価格です。国税庁がその年の1月1日時点における、主要な道路に面した1m2あたりの土地価格を毎年7〜8月に公表します。そのため、土地価格である路線価は、国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
相続税評価額は、この路線価をもとに計算されます。一方、倍率方式は路線価が定められていない地域の土地の相続税評価方法です。
土地評価額から売値を求める方法
土地評価額は4種類ありますが、評価方法が異なるため同じ評価額にはなりません。そこで各評価額からおおよその売値を算出する方法を紹介します。
公示価格から算出する方法
公示価格から売値を算出する場合は、以下の式を使います。
公示価格は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」から調べられます。調べたい地域を選択するといくつかの土地の評価額が表示されるので、一番条件が近い場所の公示価格を参考にしましょう。
売りたい土地の公示価格が30万円／m2で広さが100m2だった場合、100 × 30万円 × 1.1＝3,300万円が売値の目安です。
似た土地の実勢価格から算出する方法
売値＝実勢価格であるため、似た土地の実勢価格を参考に売値を算出できます。
売りたい土地と似た条件の土地が売買されている場合、その土地のm2単価から売値を算出します。
売りたい土地が100m2で、似た土地の実勢価格が6,600万円、面積が200m2だった場合、6,600万円 ÷ 200 × 100で3,300万円が売値の目安です。
ただし、売主や買主の事情で相場とかけ離れた価格で売買されている可能性があるため注意しましょう。いくつかの実勢価格を比較したほうが確実です。また、社会情勢によっても土地の価格は変わるため、時間が経過している事例だと参考にならない場合があります。
固定資産税評価額から算出する方法
固定資産税評価額から売値を算出する場合、以下の式を使います。
固定資産税評価額が2,100万円の場合、2,100万円 ÷ 0.7 × 1.1＝3,300万円が売値の目安になります。
固定資産税評価額は、土地を所有していれば毎年「固定資産税課税明細書」が届くため、ほかの方法より簡単に調べられます。明細書がない場合には、役所で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「固定資産評価証明書」を取り寄せる方法があります。
相続税評価額から算出する方法
相続税評価額には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があると紹介しました。倍率方式は固定資産税評価額から算出されるため、ここでは路線価方式について紹介します。
相続税評価額から売値を算出する場合、以下の式を使います。
相続税評価額が24万円で面積が100m2の場合、24万円 × 100 ÷ 0.8 × 1.1＝3,300万円が売値の目安です。
路線価は国税庁の「財産評価基準書」から確認できます。調べたい土地の地図を開くと、道路上に「240D」のような数字と記号が書かれています。アルファベットは借地権の割合を示すものです。自用地の場合は、無視してかまいません。
数字の部分には、1m2あたりの価格が千円単位で書かれています。そのため、数字が240であれば240 × 1,000で1m2あたりの相続税評価額は24万円となります。
ポイントを押さえれば売値は上げられる？
個人で土地の評価額を上げることは難しいです。しかし、売値を上げることは十分可能です。売値を上げるために必要なポイントを紹介します。
売るタイミングを計る
土地を売却する際は、売るタイミングが重要です。そのため、すぐに現金化したい場合を除いて、売るタイミングをしっかりと見極めましょう。
たとえば、「〇〇ショック」のように経済が落ち込んでいるときは売値が低くなりがちです。一方、大規模な公共事業や海外投資家の参入は価格を押し上げる効果があります。税制の変化によっても、売値が変わる可能性があります。
周辺環境が変わることも価格に影響を与えます。近くに駅や大型の商業施設ができるなど利便性が上がれば価格は上昇しますし、スーパーの閉店などでも価格は下落します。
不動産会社の選び方も重要
土地を売却する場合、不動産会社に直接買い取ってもらうか、仲介してもらって買主を探すかを決めます。
高く売りたいなら仲介の方が有利な傾向にあるため、仲介の実績が豊富な不動産会社に依頼しましょう。不動産買取と不動産仲介の違いは、下記コラムにて確認できます。
売却を依頼するときは、どこの不動産会社に頼んでも同じだと思ってはいけません。少しでも高く、そして早く買主を見つけてくれる不動産会社を選ぶ必要があります。
無料で相場がわかる「リビンマッチ」がおすすめ
土地の評価額から売値を決める方法を紹介しましたが、同じ土地は2つとなく、買主も同じではありません。そのため、評価額からだけではなく実際の相場を把握して、自分の土地に当てはめることが重要です。
相場を知るためには、不動産一括査定サイトのリビンマッチがおすすめです。リビンマッチでは、土地の情報を一度入力するだけで複数の不動産会社が売値を計算してくれるため、自分で計算する手間が省けます。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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