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居抜き物件の売却は貸主の承諾が必要｜売却方法やメリット・デメリットを紹介
居抜き物件の売却には「賃貸中の居抜き物件の売却」と「自己所有の居抜き物件の売却」の2パターンがあります。
この記事では「賃貸中の居抜き物件の売却」について解説します。貸主の承諾が必要になる理由や居抜きとして売却するメリットとデメリットも紹介します。
なお、自己所有の物件を居抜きで売却する場合は、店舗売却について解説している以下のコラムを参考にしてください。
もくじ
居抜き売却には貸主の承諾が必要
居抜き物件の売買取引は賃貸物件でされることが多いため、貸主の承諾が必要です。
具体的には、物件の現利用者が造作物（内装や設備など）をつけ、価値を高めたうえで新しい利用者に売ります。これを「造作譲渡契約 」といいます。造作譲渡契約は、内装や設備などの造作物を譲り渡す契約で、売買契約や賃貸借契約とは異なります。
つまり、新しい利用者が居抜き物件を利用するには、造作譲渡契約とは別に貸主と賃貸借契約を締結する必要があります。そのため、まずは居抜き物件として新しい利用者に譲り渡してもよいかどうか、貸主に承諾を得る必要があります。
貸主が応じなければ原状回復工事が必要
一般的に賃貸物件は、解約時に原状回復が必要です。
契約書に原状回復義務の記載があったり、貸主が居抜き売却を認めなかったりした場合は内装の解体工事を行い、原状回復をする必要があります。売却前には契約書の内容をしっかりと確認することが重要です。
物件の所有権は貸主のまま
賃貸中の居抜き物件を売却する場合、物件の所有権は変わりません。
新しい利用者と締結するのは、造作譲渡契約です。造作譲渡は、建物内にある内装設備や備品、家具などを新しい利用者に引き継ぎます。つまり、店舗の内装設備や備品が売買されることを示しています。
居抜き物件の売却は所有者が変わらないことから、通常の不動産売買取引とは大きく異なります。
居抜き売却のメリットとデメリット
居抜きで売却するのが、すべてのケースで好ましいわけではありません。居抜きで売却することのメリットとデメリットをおえておきましょう。
メリット
居抜きで売却するメリットは以下のとおりです。
- 費用がおさえられる
- ギリギリまで営業ができる
費用がおさえられる
店舗を閉店し引き渡しをするときは、原状回復のための内装解体費用を負担しなければなりせん。しかし、居抜きであれば解体費用がかかりません。
また、新しく店舗を開く側からしても店舗内装や設備が残っているため、開店するにあたっての必要な初期費用がおさえられます。
ギリギリまで営業ができる
居抜きの場合は、引き渡しのために原状回復をする必要がないため、引き渡しのギリギリまで営業ができます。そのため一日でも長く営業し、少しでも多くの利益を上げられます。
このように、解体費用がかからないうえに、引き渡しまでの手間や時間がかからないのも大きなメリットです。
デメリット
デメリットとしては、以下の3つが考えられます。
- 貸主の承諾が必要
- 譲渡先が限定される
- トラブルが発生しやすい
貸主の承諾が必要
居抜き売却には、貸主の承諾が必要です。貸主が承諾しなければ、居抜き売却はできずに、退去時には原状回復する必要があります。
譲渡先が限定される
居抜き売却は利用者が限定されるため、譲渡先が見つかるまで時間がかかります。
小売店であれば小売店、飲食店であれば飲食店のように基本的には同じ業界の店舗が譲渡先になります。
また、店舗物件の賃貸借契約の解約予告期間は、3〜6カ月前が一般的です。住居用物件のように、解約届を出してすぐに退去できるわけではないので注意しましょう。
トラブルが発生しやすい
造作譲渡はトラブルが起こりやすいです。具体的には、現利用者が施した造作物に関して、設置場所や機能に問題があり、新しい利用者がイメージどおりに造作物を利用できない場合です。
また、もともとついている設備なのか、造作物なのかを新しい利用者が勘違いしていたケースもあります。もともとついている設備なら物件の所有者（貸主）が修繕する必要がありますが、造作物であれば新しい利用者が直さなければいけません。
トラブルを避けるためには、契約書に造作物の取り扱い方法、設備の所有権、修繕費用の負担などを明確に記載するとともに、口頭でも十分な説明を行いましょう。
居抜き売却の流れ
居抜き物件を売却する流れは以下のとおりです。
- 賃貸借契約書を確認する
- 対応が可能な不動産会社へ連絡
- 貸主の承諾を得る
- 新しい利用者を探す
- 造作譲渡契約を結ぶ
- 賃貸借契約を解約する
1.賃貸借契約書を確認する
まずは賃貸借契約書を確認します。物件が居抜き売却可能であることを確認するため、契約書に記載された解約予告期間や原状回復義務などをチェックします。
2.対応が可能な不動産会社へ連絡
貸主に承諾を得る前に、居抜き物件の売却対応が可能な不動産会社へ連絡します。物件が売れるのか、売れるならいくらで売れるのかを確認し、貸主に承諾を得る際の材料とします。
造作譲渡はマイナーな取引で、ガイドラインやルールの整備がされていません。そのため、会社ごとに仲介手数料が異なるのが現状です。複数の会社に相談し比較検討することで費用をおさえられるでしょう。
3.貸主の承諾を得る
居抜き物件の売却には、貸主の許可が必要です。不動産会社に相談した内容をもとに貸主へ交渉を行います。
貸主への交渉をどのようにすればよいのかわからない場合は、不動産会社にアドバイスをもらい、それを参考に進めるとよいでしょう。
4.新しい利用者を探す
居抜き物件を引き渡すには、新しい利用者を見つける必要があります。新しい利用者とは、物件の所有権を求める買主ではなく、造作譲渡契約を締結し、店舗を賃貸として借りたい人のことです。
新しい利用者を自分で探すには限界があるため、不動産会社の協力を得ましょう。ポータルサイトへの掲載してくれたり、内覧会の実施をしてくれたりとさまざまな方法で利用者を募ります。
5.造作譲渡契約を結ぶ
利用者が見つかり、条件のすり合わせができたら造作譲渡契約を締結します。
造作譲渡契約はトラブルが起きやすいため、契約書の内容や口頭での説明に漏れがないかを何度も確認しましょう。
6.賃貸借契約を解約する
引き渡しをする前に、貸主との賃貸借契約を解約する必要があります。店舗の解約予告期間は一般的に3〜6カ月と長めに設定されるため、事前に確認しておく必要があります。
居抜きで次の利用者に引き渡す場合は、原状回復工事が不要です。そのため、保証金や敷金などの返金額が多くなることもあります。保証金や敷金については契約書に記載があるため、こちらも事前に確認しておきましょう。
賃貸借契約を解約すれば、あとは引き渡しを行い、新しい利用者と貸主が賃貸借契約を締結します。
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この記事の編集者
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