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騒音があるマンションは売却できる？告知義務や損しにくいポイント
「せっかく気に入って購入したマンションなのに、騒音のせいで快適に過ごせない」そんなとき頭をよぎるのが、引っ越しです。マンションを売却するのは手間がかかると考える人もいるかもしれませんが、家に滞在する時間が長い人にとって住む場所の快適さは重要な問題です。
本記事では、売却を考えるほどにマンションの騒音に悩まされている方が、今後どのような選択をすべきか判断するポイントをご紹介します
もくじ
マンションの騒音がひどい！耐えるべきかの判断ポイント
マンションなどの集合住宅では、周囲の住戸から聞こえる生活音が問題になることがあります。そのため、騒音と一口にいっても、許容できる程度のものから耐えられないようなものまでさまざまです。
ここでは、耐えるべきかどうかの判断ポイントを紹介します。
客観的に騒音かどうか確認する
単に自分だけが騒音だと思うのではなく、客観的に見ても騒音であるかどうかがポイントです。
集合住宅である以上、ある程度の生活音はお互いさまですから、許容しながら生活する必要があります。しかし、客観的に判断しても騒音という場合、一方ばかりが我慢し続けるのは不公平といえるでしょう。
環境省の公表している「騒音に係る環境基準」によると、住宅が立ち並んでいる地域で、健康的によく快適に暮らせる騒音の基準を以下のように定めています。
- 昼間は55デシベル以下
- 夜間は45デシベル以下
これは地域全体の生活環境を評価するための基準であり、法的に許容される音を直接判断するための数値ではありません。55デシベルは日常的な人の話し声（約50〜61デシベル）、45デシベルは換気扇（約42〜58デシベル）程度の音です。（参考：東京都環境局「生活騒音」）
そのため、基準を超えたら必ずしも騒音というわけではなく、家庭の状況や個人の事情などにもよりますが、騒音値は調停などの法的措置をとる場合に証拠の一つとしての意味があります。そのため、日頃から騒音が発生した日時、継続時間、音の種類、生活への影響を記録し、録音データや管理会社とのやり取りも保存しておきましょう。
騒音値は、無料でダウンロードできる騒音計アプリで簡単に測定が可能です。端末によって測定結果に差が出ることがあるため、身近な音との比較は目安と考えておきましょう。
- 騒音測定器 (Sound Meter)※Google Playの方のみダウンロードできます。
- Sonic Tools SVM ※App Storeの方のみダウンロードできます。
管理会社が注意しても騒音は解消されないか
管理会社からの注意によって解消するかどうかは、耐えるべきかどうかのポイントのひとつです。注意を受けて改善するようであれば、少し様子を見てもよいでしょう。
しかし、管理会社は騒音問題が解消されるまで対応してくれるわけではなく、基本的には一定期間のみの対応となります。そのため、調停などの法的措置や引っ越しを検討しないかぎり解決しないおそれがあります。
対応の仕方は管理会社によってさまざまですが、入居者から相談を受けたあと、まず入居者全体に対して注意喚起を行うのが一般的です。注意喚起の方法も管理会社ごとにやり方があり、掲示板やエレベーターなどの共用部分に張り紙を貼って注意を促す場合や、入居者それぞれのポストに手紙を投函する場合などがあります。
当事者に騒音の自覚があればこの時点で改善する場合がありますが、場合によっては当事者が騒音を出している自覚がないこともあります。間接的な注意喚起で改善しない場合は、管理組合や管理会社に、騒音の発生日時などの記録を提示したうえで、個別対応が可能か相談しましょう。
第三者に相談しても騒音が続くか
管理会社からの注意喚起や直接の連絡でも改善しない場合、警察に通報して注意してもらう方法もあります。それでも相手が騒音をやめないときは、弁護士への無料相談などを活用して法的な対処を検討するのも一つの方法です。
しかし、騒音トラブルで調停や裁判を起こすとなれば、解決までに長い時間と労力がかかり、高額な裁判費用も発生します。第三者を介しても一向に解決が難しく、争う負担を避けたい場合は、我慢し続けるよりも住み替えを検討したほうがよいでしょう。
騒音が一時的なものか継続するものか
騒音が一時的なものか、今後も継続する可能性が高いものかを確認することも重要です。短期間のリフォーム工事などであれば、基本的に終了時期が明確になっています。一方、住民の生活習慣や建物の遮音性能が原因の場合は、自然に解消するとは限りません。
発生頻度や継続時間、管理組合・管理会社の対応状況を踏まえ、改善の見込みが低く、生活や健康への影響が大きい場合は、売却や転居も含めて検討する必要があります。
マンションで問題になりやすい騒音の発生源と伝わり方
マンションの騒音トラブルと一口にいっても、音の発生源や室内の響き方によって種類が異なります。ここでは、マンションで発生しやすい主な3つの騒音の種類について解説しますので、どれに当てはまるか確認してみましょう。
マンション建築で起こり得るトラブルについては以下の記事で詳しく紹介しています。
空気伝播音
人の話し声やテレビの音、ステレオの音楽、ペットの鳴き声など、空気を伝わって聞こえてくる音を「空気伝播音」と呼びます。建物のドアが薄かったり、窓が開いていたりすると、隣の部屋や上下の階に響きやすくなります。
防音対策が比較的しやすい音ではありますが、夜間や早朝などの静かな時間帯には特に気になりやすく、深刻なご近所トラブルに発展しやすい傾向があります。換気口などのわずかな隙間から入ってくることも多い音です。
固体伝播音
上の階の足音や、物を床に落としたときの衝撃音、ドアを勢いよく閉める音など、建物の床や壁といった固体を伝わってくる音を「固体伝播音」と呼びます。
鉄筋コンクリート造のマンションであっても完全に防ぐことは難しく、ドスンという重い音が直接響くため苦情の原因になりやすい騒音です。建物の構造そのものに起因するため、カーペットを敷く程度では解決せず、下の階の住人にとって大きなストレスになります。
外部から聞こえる騒音
車やバイクの走行音、近隣の建設工事の音、電車や飛行機の音など、建物の外から窓や換気口を通じて室内に入ってくる音です。大きな道路沿いや線路沿いの家で起こりやすく、実際に住み始めてから大きなストレスになるケースが少なくありません。
周辺環境そのものが原因であるため、管理会社に相談しても改善することは難しいでしょう。自費で二重窓にするなどの大掛かりな対策が必要になるため、厄介な騒音といえます。
騒音を理由にマンションを売却するメリットとデメリット
騒音を理由にマンションを売却する場合、どのようなメリットとデメリットがあるのかそれぞれ詳しく解説します。
メリット
騒音を理由にマンションを売却するメリットは次のとおりです。
- 騒音のストレスから解放される
- 早く行動を起こすと高値で売却できる可能性が高まる
- まとまったお金が手に入る
それぞれ順番に解説します。
騒音のストレスから解放される
マンションを売却することで、これまで悩まされていた騒音問題が解決し、ストレスから解放されます。騒音問題によって生じるストレスは深刻で、中には精神的苦痛や不眠症などで通院せざるを得なくなるケースもあるほどです。
マンションを売却せずに裁判で争う選択肢もありますが、必ずしも問題が解決するとはかぎらず、解決しても長期化するおそれもあります。そのため、これ以上騒音に耐えるのが難しい、生活への影響が大きいという場合は、売却して住環境を変えることも現実的な選択肢です。
売却後の資金を住み替え費用に充てられる
売却代金から住宅ローン残高や仲介手数料などを差し引いて資金が残れば、新しい住まいの購入費用や引っ越し費用に充てられます。ただし、売却価格が住宅ローン残高を下回る場合は、不足額を自己資金で補わなければ売却できないことがあります。
自分の状況に合わせて、これを機に老人ホームへ入居したり、住みたかった町や海外へ移住したりと、心機一転を図るのもよいでしょう。
デメリット
騒音を理由にマンションを売却する場合のデメリットは次のとおりです。
- 思い通りの金額で売却できないおそれがある
- 買主が見つからない場合がある
ひとつずつ解説します。
思い通りの金額で売却できないおそれがある
騒音の程度や発生頻度によっては、売却価格や売却期間に影響するおそれがあります。特に、夜間も続く騒音や、管理組合へ繰り返し相談しても改善していない騒音は、購入判断に与える影響が大きくなりやすいでしょう。
ただし、立地や間取り、管理状態など物件の条件によっては、大幅な値下げをすることなく売却できたケースもあります。不動産会社と相談し、市場価格と騒音の状況を踏まえて売出価格を決めることが大切です。
買主が見つからない場合がある
売却価格を下げても騒音があるとわかっているマンションを、わざわざ買いたいと思う人はあまりいないのが現状です。
しかし、価格次第では購入してもよいと考える人や、価格や立地などの条件を優先し、騒音の発生状況を確認したうえで購入を検討する人もいます。
損したくない！騒音のするマンションを売却するポイント
マンションの騒音トラブルは、音の発生源や建物内での伝わり方によって、聞こえ方や必要な対策が異なります。ここでは、マンションで問題になりやすい代表的な3つのパターンを解説しますので、悩んでいる騒音がどれに当てはまるか確認してみましょう。
- 把握している騒音については買主に告知する
- 騒音を気にしない世帯をターゲットに売り出す
- 値引きを前提とした価格設定を行う
- 需要が高まりやすい時期に余裕を持って売り出す
- 売り主側で防音対策を行っておく
把握している騒音については買主に告知する
騒音には、何デシベルを超えたら必ず告知しなければならないという一律の基準はありません。しかし、売却の原因になるほどの騒音が継続して発生している場合は、不動産会社に正確に伝え、買主にも説明する必要があります。
騒音の発生源や時間帯、頻度、管理組合・管理会社への相談履歴、注意後の改善状況などを、物件状況等報告書（告知書）へできるだけ具体的に記載しましょう。騒音の事実を伝えずに売却すると、引き渡し後に買主から契約不適合などを理由として、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められるおそれがあります。
騒音を気にしない世帯をターゲットに売り出す
騒音を気にしない世帯をターゲットに売り出すのも有効な手段です。そのような世帯であれば、騒音問題が多少あるマンションでも購入してくれる可能性があるためです。たとえば、子どもの泣き声や足音が原因である場合、買主も同じような子育て世帯であれば許容できることが多く、多少うるさくてもお互いさまと考える方もいるでしょう。
騒音が発生しやすい時間帯に内覧してもらい、買主自身が音の聞こえ方を確認できるようにする方法があります。買主が状況を理解し、納得して契約したことを書面に残すことで、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
値引きを前提とした価格設定を行う
騒音という明確なマイナス要素がある以上、相場通りの価格では買い手を見つけるのが難しいのが現実です。あらかじめ値引き交渉が入ることを前提として、相場より少し高い価格設定を行うことが売却を成功させるコツです。
最初から強気の価格で売り出すと、問い合わせ自体が入らずに売れ残ってしまうおそれがあります。価格を妥協してでも早くマンションを手放すことで、結果的に精神的な負担を減らし、新しい生活へスムーズに住み替えることができます。
需要が高まりやすい時期に余裕を持って売り出す
一般的に、転勤や進学などに伴う住み替え需要は年明けから春にかけて増加しやすくなります。ただし、マンション需要の強さは地域や物件の種類、市況によって異なり、特定の月に売り出せば必ず売れるわけではありません。
騒音の状況によっては買主が見つかるまで時間がかかる可能性があるため、希望する引き渡し時期から逆算し、余裕を持って査定や不動産会社選びを始めることが大切です。
売り主側で防音対策を行っておく
騒音が発生している物件は買い手から敬遠されやすく、なかなか売れないケースがあります。そのため、売却前に二重窓や防音シートの設置など、売り主側で一定のリフォームを行っておくのもひとつの有効な手段です。
購入後の防音対策の手間が省けるため、少しでも静かな環境を求める買い手へのアピールポイントになります。
ただし、防音対策にかかったリフォーム費用が、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。費用対効果については、売却を依頼する不動産会社と事前によく相談して決めることが大切です。
騒音があるマンションを売却するときは不動産会社が重要になる
マンションを売却する際には、売却を依頼する不動産会社が適切かどうかを徹底的に調査しましょう。不動産会社によって、騒音のある物件の売却実績、査定価格の根拠、販売方法、担当者の対応などが異なります。
騒音問題については、適切なアドバイスをしてくれる会社もある反面、隠すことを提案してくるような会社もあるでしょう。後悔のない取引をするためにも、不動産会社選びは重要です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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