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家の査定を受けるときの注意点|準備するもの、決めておくこと

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家の査定を受けるときの注意点|準備するもの、決めておくこと

家を売却するときは、不動産会社の査定が必要です。どれくらいの価格で売れるのか、家の持っている強みはなにかなど、査定を受けることで家を売却する準備が整います。それほど家の査定は重要なのです。

査定を受けるにあたって必要な準備、書類、注意点について解説します。大切な家を高く売却するため、ぜひ確認しておきましょう。

査定の依頼前に準備するもの・確認すること

家の査定を受けるときには、少なくとも次のことを行う必要があります。

  • 必要書類の準備
  • 住宅ローンの残債の確認
  • 修繕歴の確認(戸建ての場合)

それぞれのことについて、詳しく解説します。

家の査定で必要になる書類

できるだけ正確に査定をしてもらうのであれば、役立つ書類を用意しましょう。査定を依頼するときには、次の書類が必要です。

戸建ての査定に必要な書類
必要書類 取得方法
土地の実測図 最寄りの法務局(法務支局)
境界を確認できる資料 最寄りの法務局(法務支局)
越境の覚書(ある場合) 土地家屋調査士
建物の設計図書 最寄りの法務局(法務支局)
建築確認申請書 建築士事務所
建築確認済証 建築士事務所
検査済証 建築主事など
マンションの査定に必要な書類
必要書類 取得方法
分譲時のパンフレット 不動産会社
マンションの管理規約 マンションの管理者
マンションの使用細則 マンションの管理者

戸建てとマンションで必要書類が異なります。なかには書類を受け取ってから相当な時間が経っているため、紛失していることもあるでしょう。もし、持っていないのであれば、正直に持っていないと不動産会社へ伝えましょう。

住宅ローンの残債の確認

家の査定を受けるときに、住宅ローンの返済をしているのであれば、残債がいくらあるのかを確認する必要があります。住宅ローンの残債は売却価格を決めるうえで必要な情報のため、査定を依頼する時点での残債を正確に把握しておきましょう。

住宅ローンの残債は、融資を受けた金融機関へ住宅ローンの残高証明書の発行を依頼することで確認できます。

なお、家の査定を依頼するときは、アンダーローンとオーバーローンの確認が必要です。

アンダーローン
家の売却予想金額が住宅ローンの残債を上回ること
オーバーローン
家の売却予想金額が住宅ローンの残債を下回ること

アンダーローンであれば家の売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却できます。しかし、オーバーローンの場合は、住宅ローンを完済できず抵当権の抹消ができないため、通常の方法では売却できません。

オーバーローンの場合は、債権者と協議して特別に抵当権を外してもらう任意売却を行うか、自己資金などで補てんする必要があります。

戸建ては修繕歴の有無も確認

戸建て住宅の査定を受けるときは、修繕歴があるか、どの部分を修繕したのかなどを確認する必要があります。修繕歴も建物の価値に関わってくるためです。たとえば、外壁塗装や床の張り替え、キッチンのリフォームなどがあります。

修繕規模の大小に関わらず修繕歴があれば、いつどの部分を修繕したのかを隠さず不動産会社へ伝えましょう。

家の査定を依頼する前に決めておくこと

家の査定を依頼するにあたって、少なくとも次のことは事前に決めておきましょう。

  • 査定価格がいくらなら売却するか
  • いつまでに売却するか

それぞれについて、詳しく解説します。

査定価格がいくらなら売却するか

査定した結果、「〇〇万円以上の査定価格だったら売却してもよい」というひとつの目安を決めておきましょう。特に住宅ローンが残っている場合は、オーバーローンにならないよう住宅ローンの残債以上の査定価格が目標額になります。

いつまでに売却するか

いつまでに売却するか、おおよその時機を事前に決めておきましょう。家の売却はスーパーやコンビニなどの商品と違い、気軽に売買できるものではないため、思うように売れないことが多いです。

売りに出してすぐ買主があらわれればよいのですが、そういったことはめったになく、一般的に売却には早くても3〜4カ月かかります。売れるまである程度の期間が必要だと見越しておきましょう。

家の査定を受けるときに注意すること

家の査定を受けるときは、次のことに注意してください。

  • 査定のときに確認されること
  • 査定価格が安くなってしまうポイント
  • 査定価格=売却価格ではない
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 机上査定(簡易査定)と訪問査定の違い

それぞれの注意点について解説します。

査定のときに確認されること

家の査定は、不動産のプロである不動産会社へ依頼します。査定を依頼したときに、不動産会社から次のことを必ず聞かれます。

  • 対象の家の所有者および所在地
  • 築年数
  • 修繕歴
  • 住宅ローンの残債
  • 事故物件か否か

ほかにも質問されるかもしれませんが、以上のことは必ず聞かれます。わかる範囲でよいので、正直に答えましょう。

査定価格が安くなってしまうポイント

査定価格が安くなってしまうポイントには、次のものがあります。

  • 雨漏りの跡
  • シロアリの被害
  • 建物の傾き
  • 設備の破損

査定を受けたときに、以上のことに該当すると査定価格のマイナスは避けられません。とはいえ、マイナス点を隠したまま売却してしまうと、あとから大きなトラブルへ発展するおそれがあります。マイナスになるポイントも隠さず伝えてください。

家を買う人はマイナス点もきちんと把握して買いますので、むしろ隠す必要はありません。

査定価格=売却価格ではない

家の査定をしてもらったら、予想以上に高い査定価格が出ることがあるでしょう。しかし、査定価格=売却価格ではないため、よろこぶのはまだ早いです。

査定価格はあくまでも目安に過ぎず、実際は査定価格より値引きして売却することがあります。なかなか売れなくて値下げすることもありますし、買主が見つかっても価格交渉で値下げに応じることもあるのです。査定価格より安くなることを想定しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

家の査定をしてもらうときは、1社だけでなく複数の不動産会社へ依頼することをおすすめします。不動産会社によって査定基準や方法が異なり、査定価格の違いが生じることもあるためです。

たとえば、A社での査定価格は1,000万円だったとしても、B社での査定だと1,500万円となることも十分にあり得ます。そうなると、査定価格の高いB社へ売却依頼をしたほうが高く売れる可能性があるでしょう。

机上査定(簡易査定)と訪問査定の違い

家の査定には次のふたつの方法があります。

  • 机上査定(簡易査定)
  • 訪問査定

机上査定は簡易査定ともいい、類似物件の過去の売却価格や市場の相場などのデータをもとに査定をします。所有している不動産がどのくらいの相場なのかなど、大まかな価格を知りたいときや複数の不動産会社の査定を比較したいときに便利です。

訪問査定は実際に現地へ訪問し、実物の状況を加味して価格を算出する方法です。実物をチェックすることで、雨漏りやシロアリの被害など机上査定ではわからないことも把握できるため、より正確な査定ができます。

そのため、まずは複数の不動産会社へ机上査定を依頼して、査定価格の高い不動産会社をピックアップしたら、さらに訪問査定を依頼するのがよいでしょう。

家の査定中はどんな感じ?

家の査定中の流れについて解説します。査定といっても堅苦しく身構える必要はありません。机上査定と訪問査定を受けたときの流れについて解説します。

机上査定を受けたときの流れ

机上査定は不動産会社へ訪問し、査定の依頼をすることからはじまります。担当者の質問にわかる範囲で返答しましょう。依頼者から得た情報や、類似物件の売却価格および市場相場などのデータをもとに査定価格が算出されます。

査定価格が算出されるまで気が気ではないかもしれません。しかし、もし予想以上に安い価格が出たとしても、ほかの不動産会社に査定を依頼すればよいだけです。落ち込む必要はありません。

机上査定の価格に満足できた場合は、訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定を受けたときの流れ

訪問査定を依頼するときは、訪問査定の日時を決めます。訪問査定には、できるだけ依頼者も立ち会いましょう。

訪問査定の当日は、不動産会社の担当者が物件調査表を持って、各項目をひとつずつ細かくチェックします。調査する内容は、家の状況だけではありません。家の周囲の状況もチェック対象です。

査定する家が前面道路に接しているかも確認します。もし家が前面道路に接していなければ、それだけで査定価格が大幅に下がってしまうためです。

ほかにも戸建て住宅の場合は、隣地境界線についても調査します。境界があいまいになっていないかなどを質問されるため、なるべく答えられるようにしましょう。

家の査定を受けたあとにすること

家の査定を受けたあとは、売却活動へ移行します。複数の不動産会社へ査定を依頼した場合は、媒介契約を交わす不動産会社を選ばなければなりません。一般媒介契約なら複数社、専任媒介契約、専属専任媒介契約なら1社に絞ります。

契約する不動産会社を決めるポイントについて解説します。

契約する不動産会社を決めるポイント

契約する不動産会社は、次の点を明確にしている不動産会社を選びましょう。

  • 査定価格と売却時期
  • 購入する見込みのある客の有無
  • 集客する手段
  • 他社との違い
  • 売れなかったときの対処法

不動産会社も商売ですから、売却依頼を受けたら何とか買ってもらおうと販売活動をします。店頭だけでなくインターネットや新聞の折込チラシなど、物件情報を公開して購入希望者を見つけようとします。しかし、家をはじめとする不動産は、高価なものなので簡単に売れることはありません。

そのため、自社による買い取りや値下げなど、売れなかったときの対処法も確認しましょう。

長く営業している不動産会社

不動産会社を選ぶポイントのひとつとして、長く営業しているかも確認しましょう。不動産会社などの宅地建物取引業者(通称:宅建業者)は免許事業で、5年に1回免許更新をしなければなりません。長く営業しているかどうかを確認するには、免許番号のカッコ内にある数字を見ればわかります。

東京都知事(3)第12345号

上記の例であれば、カッコ内の数字が3なので11年目以降の不動産会社だとわかります。カッコ内の数字が大きければ大きいほど長く営業していることになるため、信頼できるひとつの指標としておきましょう。

家の査定は複数の不動産会社に依頼する

家の査定価格は、不動産会社によって異なることがあります。これは不動産市場の判断や売却物件の得手不得手など、さまざまな要因によるものです。たとえば、マンションの売却が得意な不動産会社であれば、正確に市場のニーズを把握しており、高値で売却できる可能性があれば高く査定をすることもあります。

不動産会社ごとの違いがあるため、不動産売却では、複数社に査定を依頼するのが基本です。提示された査定価格を比較し、契約する不動産会社を決めましょう。

一括査定サイトリビンマッチは、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。売却する家の情報や連絡先などを一度入力すれば、対応できる不動産会社へ査定を依頼できます。無料で利用できるので、家の価格が気になる方はぜひ利用してください。

買取なら早期売却できる

家は買ってくれる人が見つかるまで売却できません。築浅で駅近の人気物件であればすぐに売れる可能性もありますが、一般的に早ければ3カ月、長ければ1年以上も売却にかかるといわれています。

すぐに家を売却したいというのであれば、不動産会社に買い取ってもらう売却方法があります。買主を探す必要がないため、それだけ早く売却できるのがメリットです。早ければ1カ月もかからずに、売却代金を手にできます。

ただし、買取価格は仲介による売却よりも安くなるのが一般的です。市場価格の約8割といわれているため、それでも早く売却したい方は利用を検討しましょう。

買取を利用するときも、複数の不動産会社に査定を依頼できます。複数の査定を比較して、高く買い取ってくれる不動産会社を見つけましょう。

家の査定に関するよくある質問

査定を依頼した不動産会社と契約しないとダメ?
契約を求められても断っても大丈夫です。必ず契約する必要はありません。複数の不動産会社と比較して、家の販売を任せられる会社と契約しましょう。
査定を受ける前に決めておくことは?
①価格がいくらなら売却するか、②いつまでに売却するか、の2点はあらかじめ決めておきましょう。不動産会社の販売戦略にもかかわる重要ポイントです。
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