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家の査定はどこに頼めばよい？家の売却の流れを基本から解説
家を売却するときは、不動産会社の査定が必要です。どれくらいの価格で売れるのか、家の持っている強みはなにかなど、査定を受けることで家を売却する準備が整います。それほど家の査定は重要なのです。
査定を受けるにあたって必要な準備、書類、注意点について解説します。大切な家を高く売却するため、ぜひ確認しておきましょう。
もくじ
家の査定とは？最初に知っておきたい基礎知識
査定とは、家などの不動産を売却しようと考えたときに、その不動産がいまいくらで売れるのかを専門家が評価することです。売主が適正な価格を知るために必要なステップで、査定を通じて、家の市場価値が明らかになります。
家の査定を受けるときに知っておきたい、基礎知識を紹介します。
家の売却で査定が必要になる理由
家の売却で査定が必要になる主な理由は、売り出し価格を決定するためです。不動産の価値を左右する要因には次のものがあります。
- 立地
- 築年数
- 家の状態
- 周辺環境 など
これらの要素を総合的に評価し、現在の市場状況に即した適正価格を導き出すのが、査定の役割です。
適正な価格設定は売却期間の短縮や、売却機会を逃さないためにも重要です。このように家の査定は、売主にとって有益な情報源となります。
査定が無料で受けられる理由
家の査定は不動産会社に依頼すると、基本的に無料で受けられます。不動産会社が無料で査定をしてくれる理由は、売却依頼のきっかけづくりにしているためです。
不動産会社は査定を通じて売主であるお客様との接点を持ち、その後の売却を依頼してもらう機会を目指しています。つまり、無料査定は不動産会社にとってのマーケティングツールのひとつであり、物件の売却を検討している人に対してのサービス提供といえます。
査定サービスを利用することで、売主は自分の家の市場価値を知り、不動産会社は新たな顧客を獲得するチャンスを得るのです。
一方で、不動産鑑定という有料の査定サービスもあります。不動産鑑定は裁判所の手続き、税金の計算など正式な価値判断が必要な画面で利用されます。不動産鑑定士による鑑定は、より詳細で正確な市場価値を求めるもので、専門的な知識や技術が必要とされるため、費用が発生します。不動産売却が目的であれば、不動産会社の無料査定で問題ありません。
家の査定を依頼する方法
査定の依頼は不動産会社へ電話で依頼したり、インターネットのWebサイトから申し込んだりするだけです。依頼するにあたって必要な情報は所在地、面積、築年数、間取りなど基本的な物件情報です。これらの情報を提供することで、不動産会社は大まかな査定価格を算出します。
多くの不動産会社ではインターネットから簡単に査定を依頼できるため、手軽に複数社に依頼して、査定内容を比較・検討することが可能です。
査定を複数社に依頼すべき理由
家を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。なぜなら、不動産会社ごとに査定価格に違いが生じるためです。不動産の価値は物件の所在地、状態、市場の需要、そして不動産会社の販売戦略によって変わることがあります。
たとえば、マンションの売買を得意としている不動産会社であれば、正確に市場価格を把握しており、より高く売れるという判断ができることがあるのです。
こういった不動産会社ごとの評価の違いを知るには、複数社への査定依頼が近道です。市場価格を正確に把握するのにも効果的でしょう。
また、家を売却するときは、査定を依頼した不動産会社のなかから選ぶことになります。複数社に会うことで、自分と相性のよい会社を見つけられるかもしれません。
机上査定と訪問査定の違い
家の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、不動産会社が立地、築年数、間取りなどの基本情報だけをもとにして、査定価格を算出する方法です。机上査定であれば早ければ当日、遅くとも3日程度で査定価格を知れます。
一方で訪問査定は不動産会社の担当者が直接物件を訪れ、物件の状態や周辺環境を詳しく調査したうえで査定価格を算出する方法です。物件の状態などを詳しく確認できるため、より正確な価格がわかるのが訪問査定のメリットです。ただし、訪問の日程調整や、査定価格の決定に時間がかかります。査定から価格の提示まで、1週間はかかると思っておきましょう。
家の一括査定サービスとは？
家の査定を依頼する不動産会社選びは、簡単なことではありません。インターネットで検索して数社をピックアップして、さらに事業内容から家の売却を任せられるのかを確認するなど、非常に手間がかかります。
そこで役立つのが家の一括査定サービスです。一括査定サービスを利用することで、家の査定をどれだけスムーズに進められるのかを紹介します。
一括査定の仕組み
一括査定サービスは、所有する不動産の情報をWebサイトなどから一度入力するだけで、その物件の査定に対応できる不動産会社を紹介してもらえるサービスです。利用者は不動産会社を選び、各社からの連絡に対応して査定を依頼します。各不動産会社へ連絡したり、その度に同じ情報を伝えたりといった手間を省くことで、スムーズに査定を受けられます。
一括査定サービスは不動産会社が負担する費用で運営されているため、利用者は料金を払う必要はありません。
一括査定のメリットとデメリット
不動産売却を検討している人にとって便利な一括査定サービスですが、利用する際にはそのメリットとデメリットを理解しておくことが重要です。
メリット
- 時間の節約になる
- 市場価格の把握に役立つ
- 不動産会社選びの参考になる
一括査定を利用する最大のメリットは、時間や手間の節約できることです。多くの不動産会社へ査定を依頼する手間を省くうえに、大手から地元密着型までさまざまな不動産会社の評価や意見を聞く機会を得られます。
デメリット
- 個人情報の登録が必要になる
- 不動産会社から多くの連絡が来る
- 不動産会社の品質にばらつきがある
査定を受けるには家や個人の情報の入力が必要で、どんなに厳しく管理されていても不安を感じるかもしれません。また、複数社に査定を依頼するとそれだけやり取りが発生するため、人によってはわずらわしさを感じるでしょう。
一括査定を利用するときに注意するポイント
一括査定サービスを利用するときは、家や土地の広さ、所在地のわかる資料を用意しておきましょう。正確な資料を用意しておくことで、不動産会社とのやり取りがスムーズに進み、コミュニケーションを円滑にできます。
また、大まかでもよいので、売却時期を決めておくと、それだけ多くの不動産会社の査定を受けられます。売却時期が「未定」よりは、大まかでも時期が決まっている人のほうが、売却の意志が強いと感じられるためです。
一括査定サイトの「リビンマッチ」では、最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。対応できる不動産は幅広く、一戸建てや分譲マンションのほか、土地だけ、アパート一棟などの依頼にも対応できます。家の価格が気になる方は、まずリビンマッチを利用してください。
家の一括査定をリビンマッチで依頼する
一括査定を利用すれば家の査定を、簡単に複数の不動産会社から受けられます。リビンマッチなら一度の入力で、最大6社の信頼できる不動産会社へ査定を依頼できます。
リビンマッチのご利用方法
- 物件種別・都道府県を選択して「査定を依頼する」をクリック
- マンションや家の広さ、築年数、連絡先などを入力
- 査定を依頼する不動産会社を選択
- 不動産会社から査定の連絡が届く
査定の依頼前に準備するもの・確認すること
家の査定を受けるときには、少なくとも次のことを行う必要があります。
- 必要書類の準備
- 住宅ローンの残債の確認
- 修繕歴の確認（戸建ての場合）
それぞれのことについて、詳しく解説します。
家の査定で必要になる書類
できるだけ正確に査定をしてもらうのであれば、役立つ書類を用意しましょう。査定を依頼するときには、次の書類が必要です。
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 土地の実測図 | 最寄りの法務局（法務支局） |
| 境界を確認できる資料 | 最寄りの法務局（法務支局） |
| 越境の覚書（ある場合） | 土地家屋調査士 |
| 建物の設計図書 | 最寄りの法務局（法務支局） |
| 建築確認申請書 | 建築士事務所 |
| 建築確認済証 | 建築士事務所 |
| 検査済証 | 建築主事など |
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 分譲時のパンフレット | 不動産会社 |
| マンションの管理規約 | マンションの管理者 |
| マンションの使用細則 | マンションの管理者 |
戸建てとマンションで必要書類が異なります。なかには書類を受け取ってから相当な時間が経っているため、紛失していることもあるでしょう。もし、持っていないのであれば、正直に持っていないと不動産会社へ伝えましょう。
住宅ローンの残債の確認
家の査定を受けるときに、住宅ローンの返済をしているのであれば、残債がいくらあるのかを確認する必要があります。住宅ローンの残債は売却価格を決めるうえで必要な情報のため、査定を依頼する時点での残債を正確に把握しておきましょう。
住宅ローンの残債は、融資を受けた金融機関へ住宅ローンの残高証明書の発行を依頼することで確認できます。
なお、家の査定を依頼するときは、アンダーローンとオーバーローンの確認が必要です。
- アンダーローン
- 家の売却予想金額が住宅ローンの残債を上回ること
- オーバーローン
- 家の売却予想金額が住宅ローンの残債を下回ること
アンダーローンであれば家の売却代金で住宅ローンを完済できるため、問題なく売却できます。しかし、オーバーローンの場合は、住宅ローンを完済できず抵当権※の抹消ができないため、通常の方法では売却できません。
オーバーローンの場合は、債権者と協議して特別に抵当権を外してもらう任意売却を行うか、自己資金などで補てんする必要があります。
戸建ては修繕歴の有無も確認
戸建て住宅の査定を受けるときは、修繕歴があるか、どの部分を修繕したのかなどを確認する必要があります。修繕歴も建物の価値に関わってくるためです。たとえば、外壁塗装や床の張り替え、キッチンのリフォームなどがあります。
修繕規模の大小に関わらず修繕歴があれば、いつどの部分を修繕したのかを隠さず不動産会社へ伝えましょう。
家の査定を依頼する前に決めておくこと
家の査定を依頼するにあたって、少なくとも次のことは事前に決めておきましょう。
- 査定価格がいくらなら売却するか
- いつまでに売却するか
それぞれについて、詳しく解説します。
査定価格がいくらなら売却するか
査定した結果、「〇〇万円以上の査定価格だったら売却してもよい」というひとつの目安を決めておきましょう。特に住宅ローンが残っている場合は、オーバーローンにならないよう住宅ローンの残債以上の査定価格が目標額になります。
いつまでに売却するか
いつまでに売却するか、おおよその時機を事前に決めておきましょう。家は気軽に売買できるものでないため、期待するようには売れません。
売りに出してすぐ買主があらわれればよいのですが、そういったことはめったになく、一般的に売却には早くても3〜4カ月かかります。売れるまである程度の期間が必要だと見越しておきましょう。
家の査定を受けるときに注意すること
家の査定を受けるときは、次のことに注意してください。
- 査定のときに確認されること
- 査定価格が安くなってしまうポイント
- 査定価格＝売却価格ではない
それぞれの注意点について解説します。
査定のときに確認されること
家の査定は、不動産のプロである不動産会社へ依頼します。査定を依頼したときに、不動産会社から次のことを必ず聞かれます。
- 対象の家の所有者および所在地
- 築年数
- 修繕歴
- 住宅ローンの残債
- 事故物件か否か
ほかにも質問されるかもしれませんが、以上のことは必ず聞かれます。わかる範囲でよいので、正直に答えましょう。
査定価格が安くなってしまうポイント
査定価格が安くなってしまうポイントには、次のものがあります。
- 雨漏りの跡
- シロアリの被害
- 建物の傾き
- 設備の破損
査定を受けたときに、以上のことに該当すると査定価格のマイナスは避けられません。とはいえ、マイナス点を隠したまま売却してしまうと、あとから大きなトラブルへ発展するおそれがあります。マイナスになるポイントも隠さず伝えてください。
家を買う人はマイナス点もきちんと把握して買いますので、むしろ隠す必要はありません。
査定価格＝売却価格ではない
家の査定をしてもらったら、予想以上に高い査定価格が出ることがあるでしょう。しかし、査定価格＝売却価格ではないため、高額査定だったとしてもぬか喜びになってしまうかもしれません。
査定価格はあくまでも目安に過ぎず、実際は査定価格より値引きして売却することがあります。なかなか売れなくて値下げすることもありますし、買主が見つかっても価格交渉で値下げに応じることもあるのです。査定価格より安くなることを想定しておきましょう。
家の査定中はどんな感じ？
家の査定中の流れについて解説します。査定といっても堅苦しく身構える必要はありません。机上査定と訪問査定を受けたときの流れについて解説します。
机上査定を受けたときの流れ
机上査定は不動産会社へ訪問し、査定の依頼をすることからはじまります。担当者の質問にわかる範囲で返答しましょう。依頼者から得た情報や、類似物件の売却価格および市場相場などのデータをもとに査定価格が算出されます。
査定価格が算出されるまで気が気ではないかもしれません。しかし、もし予想以上に安い価格が出たとしても、ほかの不動産会社に査定を依頼すればよいだけです。落ち込む必要はありません。
机上査定の価格に満足できた場合は、訪問査定を依頼しましょう。
訪問査定を受けたときの流れ
訪問査定を依頼するときは、訪問査定の日時を決めます。訪問査定には、できるだけ依頼者も立ち会いましょう。
訪問査定の当日は、不動産会社の担当者が物件調査表を持って、各項目をひとつずつ細かくチェックします。調査する内容は、家の状況だけではありません。家の周囲の状況もチェック対象です。
査定する家が前面道路に接しているかも確認します。もし家が前面道路に接していなければ、それだけで査定価格が大幅に下がってしまうためです。
ほかにも戸建て住宅の場合は、隣地境界線についても調査します。境界があいまいになっていないかなどを質問されるため、なるべく答えられるようにしましょう。
査定で価格に影響するポイント
家の査定価格は、さまざまなポイントが影響して決まります。そうした査定価格に影響するポイントについてひとつずつ解説しますので、売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
立地
立地は不動産の価値を決定する、もっとも重要なポイントです。物件がどこにあるかは住みやすさや利便性、将来性をあらわすため、直接的に不動産の価格に反映されます。
たとえば、駅から近い、商業施設が充実している、学校や病院が近くにあるなど、日常生活に必要な施設へのアクセスのよさは高く評価されます。また、静かな住宅街に位置している、自然に囲まれた環境にあるなど、住環境のよさも立地の評価を高めます。逆に騒音や悪臭のおそれがある地域、治安の悪いエリアでは、価格が下がる傾向があるでしょう。
立地の良し悪しは、物件そのものの改修やリノベーションでは変えられない部分で、不動産を購入する決定的なポイントとなるのです。
築年数
築年数は不動産の価値を判断する大きなポイントのひとつです。一般的に新しい物件ほど価格が高く、築年数が経過するにつれて価格が下がる傾向にあります。これは、新しい物件のほうが最新の建築基準法に適合していたり、耐震性や断熱性に優れていたりするため、快適に過ごしやすいと考えられるためです。
また、築年数が浅い物件は修繕の必要性が低く、即入居できることが多いため、購入後の追加コストが少ないというメリットもあります。
家の状態
家の状態は将来的な修繕費用や居住の快適性に関連するため、査定価格に大きく影響します。たとえば、ていねいに管理され、定期的にメンテナンスやリフォームが行われている家は、古くても高い評価を受けることがあります。
これに対して、補修の必要な箇所が多く、劣化が顕著な建物は、買主に修繕等の追加費用がかかるため査定の評価が低くなるでしょう。
壁のひび割れや漏水のあと、床の傷み、屋根や外壁の状態、内装の古さなどが、家の状態を示す重要な指標となります。そのほか、現代の住宅基準に合わない設備や、断熱・防音性能の不足も評価を下げるポイントです。
間取り
間取りも家の査定価格に大きく影響するポイントのひとつで、ニーズの高い間取りであれば高く評価される可能性があります。ファミリー向けであれば、3LDKや4LDKの間取りは需要が高く、注目されやすいでしょう。一方で広さが同じでも、2LDKで極端にリビングの広い間取りなどは、部屋数が足らなくてファミリー向けとはいえません。
最近では、テレワークの普及により、ワークスペースとしての機能を持つ部屋や、家族がそれぞれの時間を楽しめるような間取りが好まれる傾向にあります。このように、間取りが現代の生活スタイルや家族構成に合致しているかは、物件の査定価格を左右する重要なポイントとなるでしょう。
建物・土地の広さ
建物と土地の広さは、価格を決定づける重要なポイントです。広ければそれだけ価格が高く、狭ければそれなりの価格になります。基本的に広さは坪単価で考えられるため、坪単価×土地の広さ・建物の広さで評価されるのです。
ただし、広い土地と狭い土地では、広い土地のほうに人気があります。広い土地は駐車場を設けたり、ガーデニングを楽しめたりと、さまざまな活用を期待でいます。それに対して、狭い土地は活用できる範囲が限られているため、需要が少なくなるのです。それでも駅近など立地に優れていると、よい立地でも安く買えるというメリットがあって注目されるでしょう。
リフォーム履歴
リフォームを行うことで建物の機能性や見た目が改善され、居住環境が向上します。古い家の場合、現代の住宅基準に合わせて最新の設備になっているわけで、結果として物件の魅力を高め、価値を上げることにつながります。
たとえば、キッチンや浴室などの水回りのリフォーム、断熱材の充填や外壁の塗り替えなどは、居住の快適さを直接高めるため、査定価格に好影響を与えるでしょう。
ただし、リフォームが査定価格に与える影響は、そのリフォームの質や範囲によって異なります。そのため、家の価値を高めるためにリフォームを行っても、思うような効果を得られないこともあるので注意しましょう。
不動産市場の動向
不動産価格は供給と需要のバランスによって決まるため、市場の状況は家の査定価格に大きく影響します。好景気で人々の購買力が高まっていたり、低金利で住宅ローンが組みやすかったりすると、不動産への需要が高まるのです。このような時期だと、不動産の価格が上昇する傾向にあります。
逆に、経済が停滞していたり、金利が上昇していたりすると不動産への需要が減少し、それにともなって不動産の価格も下がるでしょう。
売却を急ぐ事情がなければ、不動産市場の動向はよく確かめることをおすすめします。査定を依頼して不動産会社に相談するのも、ひとつの方法でしょう。
査定を受けたあとに行うこと
家の査定を受けたら、次のアクションを起こす必要があります。より詳しい査定を受ける、具体的に売却の話を進める、逆に今回の売却は見送ると決断するのも査定後のアクションのひとつです。査定を受けたあとに、どのような行動をすればよいのかを紹介します。
訪問査定に進むかどうかを決める
机上査定を受けて査定結果を確認したら、次のステップとして訪問査定を受けるかどうかを決める必要があります。机上査定の査定価格はデータをもとにした大まかな評価で、家の状態や特徴を確認して行う訪問査定ほど正確ではありません。そのため、売却を視野に入れているのであれば、訪問査定が必要です。
また、机上査定から訪問査定に進めるときは、訪問査定を依頼する不動産会社を精査します。机上査定を依頼したなかから、売却を任せられる、誠実な対応が期待できる不動産会社を選びましょう。もし、机上査定を依頼したなかに、よいと思う不動産会社がなかったら、改めて別の不動産会社に査定を依頼してもよいでしょう。
売却するかどうかを判断する
そもそも、査定を依頼したからといって、必ず家を売却しなくてはならない、ということはありません。査定価格が思ったほどの価格でなかった、いまは売る時期でないかもしれないと思ったら、売却を見送るのもひとつの方法です。
次の機会に査定を依頼すると、築年数が経っただけ査定価格が低くなるかもしれませんが、住み替えにはそれなりの費用がかかるため、そのまま住み続けるメリットもあります。
売却するかどうかは家族と相談するなど、よく検討を重ねたうえで決断しましょう。
媒介契約を結ぶ不動産会社を決める
訪問査定を経て家の売却を決めたら、次のステップは媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶことです。家の売却を成功に導くには、適切な不動産会社選びが重要なポイントになります。よい不動産会社を選ぶためのポイントを、いくつか紹介します。
まず、家のある地域に強い不動産会社を選びましょう。地域に詳しい会社であれば、そのエリアの市場価格を正確に把握しており、適切な価格設定や売却戦略を提案してくれます。また、地元の購入希望者とのネットワークを持っているかもしれません。
過去の実績をチェックすることも重要です。同じような物件の売却実績がある不動産会社であれば、その経験を活かしてスムーズな売却をサポートしてくれるでしょう。
売主とのコミュニケーション能力も重要です。家の売却をするときは、不動産会社と密に連絡を取り合うことになります。明確で迅速なコミュニケーションが取れるかどうかは、非常に重要なポイントです。
これらのポイントを踏まえることで、信頼して家の売却を任せられる不動産会社を選べるでしょう。結果として納得のできる価格で、早く家を売却できる可能性が高まります。
契約する不動産会社を決めるポイント
契約する不動産会社は、次の点を明確にしている不動産会社を選びましょう。
- 査定価格と売却時期
- 購入する見込みのある客の有無
- 集客する手段
- 他社との違い
- 売れなかったときの対処法
不動産会社も商売ですから、売却依頼を受けたら何とか買ってもらおうと販売活動をします。店頭だけでなくインターネットや新聞の折込チラシなど、物件情報を公開して購入希望者を見つけようとします。しかし、家をはじめとする不動産は、高価なものなので簡単に売れることはありません。
そのため、自社による買い取りや値下げなど、売れなかったときの対処法も確認しましょう。
長く営業している不動産会社
不動産会社を選ぶポイントのひとつとして、長く営業しているかも確認しましょう。不動産会社などの宅地建物取引業者（通称：宅建業者）は免許事業で、5年に1回免許更新をしなければなりません。長く営業しているかどうかを確認するには、免許番号のカッコ内にある数字を見ればわかります。
- 例
- 東京都知事（3）第12345号
上記の例であれば、カッコ内の数字が3なので11年目以降の不動産会社だとわかります。カッコ内の数字が大きければ大きいほど長く営業していることになるため、信頼できるひとつの指標としておきましょう。
家の査定は複数の不動産会社に依頼する
家の査定価格は、不動産会社によって異なることがあります。これは不動産市場の判断や売却物件の得手不得手など、さまざまな要因によるものです。たとえば、マンションの売却が得意な不動産会社であれば、正確に市場のニーズを把握しており、高値で売却できる可能性があれば高く査定をすることもあります。
不動産会社ごとの違いがあるため、不動産売却では、複数社に査定を依頼するのが基本です。提示された査定価格を比較し、契約する不動産会社を決めましょう。
一括査定サイト「リビンマッチ」は、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。売却する家の情報や連絡先などを一度入力すれば、対応できる不動産会社へ査定を依頼できます。無料で利用できるので、家の価格が気になる方はぜひ利用してください。
買取なら早期売却できる
家は買ってくれる人が見つかるまで売却できません。築浅で駅近の人気物件であればすぐに売れる可能性もありますが、一般的に早ければ3カ月、長ければ1年以上も売却にかかるといわれています。
すぐに家を売却したいというのであれば、不動産会社に買い取ってもらう売却方法があります。買主を探す必要がないため、それだけ早く売却できるのがメリットです。早ければ1カ月もかからずに、売却代金を手にできます。
ただし、買取価格は仲介による売却よりも安くなるのが一般的です。市場価格の約8割といわれているため、それでも早く売却したい方は利用を検討しましょう。
買取を利用するときも、複数の不動産会社に査定を依頼できます。複数の査定を比較して、高く買い取ってくれる不動産会社を見つけましょう。
家の査定に関するよくある質問
- 査定を依頼した不動産会社と契約しないとダメ？
- 契約を求められても断っても大丈夫です。必ず契約する必要はありません。複数の不動産会社と比較して、家の販売を任せられる会社と契約しましょう。
- 査定を受ける前に決めておくことは？
- ①価格がいくらなら売却するか、②いつまでに売却するか、という2点はあらかじめ決めておきましょう。不動産会社の販売戦略にもかかわる重要ポイントです。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
