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取引態様の売主、代理、仲介の違い｜メリットとデメリット
不動産売買では、取引態様に注意する必要があります。取引態様は、不動産会社が売主や買主とどのような関係で取引するかを示すもので、売主・代理・仲介の3種類があります。
種類によって、仲介手数料や契約手続き、法的な責任などが異なりますので、自分の立場に合った取引態様を選ぶことが大切です。
また、取引態様は賃貸借契約でも使用されることがありますが、この記事では不動産売買における取引態様の特徴やメリット・デメリットを解説します。不動産の売買を予定している方や、代理と仲介のどちらを選ぶべきか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
取引態様とは？売主・代理・仲介の違い
取引態様とは、不動産会社が物件の取引に対してどのような立場で関わるのかを示すものです。
「売主」「代理」「仲介（媒介）」の3つに分けられ、仲介手数料の有無や不動産会社に与えられる権限にも違いがあります。以下では、3つの取引態様について解説するので、それぞれの内容を簡単に理解しておきましょう。
不動産会社所有の不動産を会社が売る「売主」
取引態様における「売主」とは、不動産会社が自ら所有する不動産を、個人や法人へ直接販売する形態のことです。不動産売却における個人の売主とは意味が異なり、不動産業界では「売主」や「業者売主」と呼ばれます。
代理や仲介を介さずに取引するため、売主・買主ともに手数料はかかりません。デベロッパーが販売する分譲地や新築の建売住宅、不動産会社が買い取ってリノベーションした中古住宅などで、この取引態様の売主が見られます。
なお、このように不動産会社が直接売主として販売している不動産を「売主物件」と呼ぶこともあります。
売主に代わって不動産会社が取引を行う「代理」
代理は、個人の売主から代理権を与えられた不動産会社が、売主に代わって売買契約などの手続きを行う取引態様です。不動産会社が行えるのは、あらかじめ売主から委任された権限の範囲内に限られます。
たとえば、不動産取引では本人が契約に立ち会うことが原則ですが、本人の立ち会いが難しい場合は代理人を立てて契約することもできます。その際、売買契約書への署名・押印や手付金の受領など、不動産会社に任せる権限の範囲を委任状で明確にしておくことが重要です。
また、売主は業務委託として代理権を不動産会社に与えるため、委託料として手数料を支払うケースがあります。ただし、業務委託料は仲介手数料に含まれていることも多く、請求された金額が高額な場合は注意が必要です。
仲介会社が売主と買主の取引を手伝う「仲介」
仲介とは、売主と買主間における不動産取引を仲介会社に手伝ってもらうことで契約行為をすることです。
特に、一般の個人同士での不動産取引では、契約内容の確認や契約書、重要事項説明書、物件状況報告書の作成など、初めての場合では理解しにくい要素が複数出てきます。
仲介サービスを利用することで、買主を見つけるところから契約条件のすり合わせ、決済まで個人でも信頼できる状況の中で取引ができます。
なお、仲介手数料の上限は法改正にもとづいて、以下のように定められています。
| 売買価格 | 上限（税込み） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5.5% |
| 200万円超え、400万円以下の部分 | 売買価格×4.4％ |
| 400万円超えの部分 | 売買価格×3.3％ |
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）」
上記の上限は、売主と買主の双方に適用されます。また、簡単な速算式として、400万円超えの売買価格に対して以下のように算出できます。
仲介手数料＝400万円超えの売買価格×3.3％＋6.6万円（税込み）
代理のメリットとデメリット
ここでは、「代理」のメリットとデメリットを解説します。不動産を売りたいときと買いたいときに分けて解説するので、参考にしてください。
| 売却と購入 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売りたい | 手間なく取引ができる |
|
| 買いたい | 手数料がかからない |
|
不動産を売りたい場合
不動産を売りたい場合に、代理を使うメリットとデメリットを紹介します。
メリット：楽に取引ができる
不動産会社に代理権を与える以上、売るか売らないかの意思決定も代理人が行うため、売主が取引に介入する必要はありません。
意思能力はあるもののからだが動かず、物理的に取引に関するやり取りが難しい場合は、代理を利用することで楽に取引を進められます。
デメリット：別途手数料がかかる場合がある
売主側の手数料は、仲介取引の場合よりも高額になる場合が多いです。
買主側の手数料がゼロになる分、買手を探しやすいメリットはありますが、売る側の出費だけを考えるとデメリットになるでしょう。
デメリット：代理人次第では契約条件が悪くなる
代理は代理権を与える以上、意思決定まで委ねることになるので、代理人次第でよくも悪くも契約条件に影響を与えます。
もちろん、はじめの業務委託契約の段階である程度、契約条件のすり合わせを行いますが、安易に代理権を与えることはリスクにもつながります。
楽に契約を進められる一方、不本意な契約条件での売却を迫られるリスクもあるため、慎重に検討しましょう。
不動産を買いたい場合
不動産を買いたい場合に、代理を使うメリットとデメリットを解説します。
メリット：手数料がかからない
仲介取引であれば、最大で物件価格の3％が手数料としてかかりますが、代理はゼロ円ですので、購入費用を抑えられます。
ただし、まれに代理人が仲介会社を通して買主を探すケースもあるため、念のため事前に手数料の有無を確認しておきましょう。
デメリット：売主と直接会わない場合がある
代理を介して不動産を購入する場合、売主側との面会がないため、売主の素性がわかりません。
仲介取引の場合、契約時には売主・買主が顔を合わせて契約条件の確認をしますが、代理の場合、基本的に売主本人が登場することはありません。
売主が法人であり、ホームページやSNSなど、インターネット上で確認できる場合は問題ないかもしれませんが、個人間での取引の場合、売主の素性が確認できないことは不安要素につながります。
デメリット：売主に有利な契約条件の場合がある
特に個人間の取引の場合に起こるケースですが、契約条件が売主有利な内容になり過ぎている場合があります。
たとえば、中古戸建の取引で「契約不適合責任が免責になっている」など、買主に不利な条件になり過ぎている場合は、契約条件の見直しを求めましょう。
代理サービスは、基本的に売主側に寄り添ったサービスのため、買う側になった際は、契約条件の内容をしっかり確認することが大切です。
仲介のメリットとデメリット
ここでは、仲介のメリットとデメリットを解説します。代理と同じく、売りたいときと買いたいときに分けて解説するので参考にしてください。
| 売却と購入 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 売りたい |
| 契約行為を自分でする必要がある |
| 買いたい |
| 仲介手数料がかかる |
ちなみに、仲介（媒介）の契約は「媒介契約」としてさらに3種類に分けられるため、詳しい内容については下記の記事で解説しています。
不動産を売りたい場合
個人の売主が不動産を売りたい場合に、「仲介」を使うメリットとデメリットを解説します。
メリット：売却の条件を自分で決められる
代理では、代理人が売主本人に変わって売るか売らないかの意思決定をしますが、仲介はすべて売主の意思で決められます。
買主が現れた際は、その都度、仲介会社から相談を受けられ、条件面も自分で決定していくことが可能です。
メリット：代理権を渡すリスクがない
楽に取引できるとはいえ、代理権を渡すのはリスクがありますが、仲介であれば心配はいりません。法律上、どう頑張っても仲介会社が売主に代わって、勝手に売却の判断はできないためです。
仲介であれば自分の意思通りに、売りたい買主を決められます。
デメリット：契約行為を自分でする必要がある
意思決定が自由な反面、契約内容の確認や契約行為を売主本人でする必要があるのはデメリットともいえます。
契約の意思決定から契約行為、引き渡しまで一切関与したくない人は、代理のほうが楽な取引方法といえるかもしれません。
不動産を買いたい場合
不動産を買いたい場合に、仲介を使うメリットとデメリットを解説します。
メリット：売主と対面できる
仲介取引の契約は売主本人と顔を合わせて契約するため、売主の素性がわかるメリットがあります。
特に、個人間取引の場合、売主本人と会えないまま契約するのは、どこか不安がありますが、仲介の場合はその心配がありません。
メリット：複数の物件を比較できる
代理だと代理権を与えられた物件しか扱えませんが、仲介会社は扱える物件が幅広いため、複数の物件を比較検討できる点もメリットです。
仮に、検討し始めたタイミングで欲しい物件がなくても、希望を伝えておけば、新規情報をどんどん紹介してくれるので、希望に合った物件が見つかりやすいといえます。
デメリット：仲介手数料がかかる
買う側における仲介のデメリットは、仲介手数料がかかることです。
代理では売主のみ手数料がかかりますが、仲介の場合、買主にも手数料が発生するため注意しましょう。
売主のメリットとデメリット
取引態様の「売主」とは、不動産会社自身が所有する物件を直接販売するケースです。たとえば、不動産会社が販売する分譲住宅や分譲地、買取後にリフォームした中古住宅などが該当します。
不動産会社が売主の物件を購入する際のメリットとデメリットについても見ていきましょう。
メリット：仲介手数料がかからない
取引態様が「売主」の物件では、不動産会社と買主が直接売買契約を結ぶため、仲介会社に支払う仲介手数料はかかりません。
仲介物件では物件価格に応じて仲介手数料が発生するため、その分の購入費用を抑えられる点は大きなメリットです。
また、物件を所有・販売している不動産会社と直接やり取りできるため、物件の仕様やリフォーム・工事の内容などについて確認しやすい場合があります。
デメリット：第三者である仲介会社のサポートを受けられない
売主物件では、不動産会社自身が契約の相手方となるため、売主と買主の間を調整する仲介会社は入りません。
そのため、物件の状態や契約条件、価格などについて、第三者の立場からアドバイスを受けながら取引を進めたい人にとってはデメリットとなる場合があります。
また、「売主」の物件だけに絞って探すと選択肢が限られることもあるため、希望条件に合う物件を幅広く探したい場合は、仲介物件も含めて比較するとよいでしょう。
売る場合は仲介も検討しよう！優良な仲介会社を選ぶには
代理と仲介には、それぞれ異なる特徴があります。売却手続きをできるだけ任せたい場合は代理が向いている一方で、自分でも売却条件を確認しながら進めたい場合は、仲介が選択肢になります。
仲介では、売主自身が最終的な判断しながら、不動産会社の販売活動や買主との条件調整、契約手続きなどをサポートしてもらえます。不動産会社によって査定価格や販売方法、得意とする物件の種類なども異なるため、代理だけでなく仲介も含めて比較すると、自分に合った売却方法を選びやすくなります。
仲介会社を探す際は、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すると、複数の不動産会社へ一度に査定を依頼できます。売却方法や依頼先に迷っている場合は、まず複数社の査定や提案を確認したうえで検討するとよいでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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