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不動産売却の注意点 契約や内覧対応で注意したいポイントとは?

公開日: 2020年1月17日 |最終更新日: 2022年5月16日
不動産売却の注意点 契約や内覧対応で注意したいポイントとは?

不動産の売却では、動く金額が数千万円と大きく、ルールも複雑なので、注意しておきたい点がたくさんあります。ここでは、不動産売却の注意点をさまざまな角度からご紹介します。

無料査定なら金額がわかるだけでなく、不動産会社にいろいろな不安を相談できます。

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不動産売却の流れと注意点

まずは不動産売却の流れをご紹介します。どのような場面で、どのようなことに注意すればいいのか1つ1つ見ていきましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

不動産売却の場面に応じた注意点

上のフローチャートにおける各段階の注意点を詳しく見ていきます。

不動産売却の相場を調べる際の注意点(①)

不動産売却では、事前にある程度相場を調べてから査定を依頼することがあると思います。事前に調べておくことで査定額が妥当かどうか見極められるだけでなく、現在の不動産価値が過去と比べてどうなのか判断することができます。

不動産相場は、国土交通省による「公示地価」や「実勢価格」、国税庁の「路線価」などから調べることができます。この時、どれか一つの数字から相場を判断してしまうと判断に偏りが出てしまうことがあるので、注意が必要です。あくまで複数のデータを元に、総合的に概算した方がいいでしょう。

不動産会社に査定依頼をすると、査定書が発行されます。査定書には査定の根拠や周辺の環境について詳細に記載されています。従って次にご紹介する不動産査定から、不動産売却を始めてもいいかもしれません。

不動産査定における注意点(②)

不動産査定の注意点として、不動産会社によって得意とするエリアや物件の種類が異なる点があります。一社にのみ査定依頼をしてしまうと、不動産会社ごとの違いを比較することができません。査定書には不動産会社の実績が記載されていることが多いので、複数の不動産会社に査定依頼をすることで特徴を見極めるといいでしょう。

一括査定なら複数社への査定依頼を、手間を掛けずに無料で行うことができます。懇意にしている不動産会社がない場合は、一括査定がおすすめです。

不動産会社との媒介契約における注意点(③)

不動産会社との媒介契約には主に3つあります。以下、それぞれの特徴を簡単にまとめました。

一般媒介契約
複数の不動産会社に買い手を探してもらうことのできる契約です。契約者にとっては買い手を探すための選択肢が広がるというメリットがありますが、不動産会社にとっては他社が売却を決めると利益(仲介手数料)を得られないというリスクがあります。このため不動産会社は、売却に力を入れにくくなってしまいます。
専任媒介契約
一社の不動産会社とだけ契約し、買い手を探してもらう契約です。一社のみなので不動産会社は利益が得られやすく、積極的に活動してもらえることが多いです。信頼できる会社が見つかれば専任媒介契約を選択するといいでしょう。なお、依頼者自らが買い手を見つけた場合は、売買契約を交わすことができます。
専属専任媒介契約
専任媒介契約とおおむね同じですが、依頼者自ら買い手を見つけても売買契約できないという特例があります。

売却活動・内覧対応における注意点(④)

居住中の不動産に関して、売却額に影響がでることを懸念している方がいるかも知れません。一般的に居住中の不動産の価格が安くなることはなく、むしろ家の使い方を紹介できる点でプラスに働くことがあります。ただし事前に掃除をしておくなど、物件の見せ方には注意しておきましょう。

買い手との売買契約における注意点(⑤)

売買契約時の注意点としては、書類の準備や手付金の扱いなどがあります。

書類について、一般的には本人確認書類や不動産の権利証、固定資産税の納付通知書などを準備しなくてはいけません。どんな書類が必要なのかは、戸建てや土地なら土地測量図、マンションなら管理規約などと場合によって変わるため、不動産会社に相談しましょう。

手付金は売買代金の1割程度を目安に、買い手が支払います。契約時点では売買が完了していないので、手付金で不当な解約を抑止しています。もし万一、売買契約のあとで解約したい場合には、買い手は手付の放棄、売り手は倍額の支払いをもって解約をすることができます。

手付金について詳しく解説しています。下のコラムから ご確認ください。

引き渡し・決済における注意点(⑥)

不動産を引き渡すまでに、残置物の処分やハウスクリーニングを済ませなくてはいけません。什器など付帯設備についても十分に注意・確認が必要です。

決済については、不動産会社への仲介手数料や税金について把握しておく必要があります。仲介手数料は一般的には売買代金の3%程度、税金に関しては利益がある場合に確定申告の時点で支払義務が生じます。

※仲介手数料、確定申告に関しては下記のコラムにてご説明していますので、参考にしてみてください。

不動産売却の流れを把握することで安心して不動産売却を進めることができるのではないでしょうか。まずは不動産会社への無料査定から始めて、わからないことがあれば不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか?

まずは一括査定で不動産会社を比較してみましょう。

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不動産会社の選び方と注意点

住宅模型と不動産会社

不動産売却について、しつこい勧誘や不正などにも注意したいところです。トラブルや不本意な損失を避けるために、注意すべきポイントを確認しましょう。

囲い込みに注意

不動産売買には、「両手仲介」という商習慣があります。売り手の仲介をする不動産会社が、同時に買い手の仲介を行うことで双方から仲介手数料をもらう手法を指し、値段交渉がスムーズに進むなどのメリットがあります。

両手仲介自体は違反ではありませんが、両手仲介は不動産会社に取ってうまみが大きいので、そのためにわざと物件を売れないようにする場合があります。
これを「囲い込み」といい、注意が必要です。主なやり方として、他の不動産会社から売出物件に問い合わせがあっても「商談中」などと言い、買い手がつかないようにします。

他社を通した申込みが極端に少ない場合や、早期に大幅な値下げを要求される場合には、囲い込みの可能性があります。片手仲介なら問題ありませんが、両手仲介の場合には自分でも注意しておくといいでしょう。

営業担当者からのしつこい勧誘に注意

不動産会社からのしつこい勧誘に関して気にしている方がいるかも知れません。

結論として、不動産査定を行うと、不動産会社は営業活動の一環として電話連絡をすることが多いです。最近は不動産会社もしつこい連絡が逆効果であると認識しており、よほど余裕のない営業マンでない限り、悪質な勧誘はしていないようです。なお電話を極力避けたい時は、無料査定を依頼する際に、備考欄にメールによる問い合わせを希望する旨を書くという方法があります。

なりすまし詐欺に注意

不動産売却(特に土地)では、不動産業者や持ち主になりすまして売買を行うなりすまし詐欺の問題があります。巧妙に作った偽の書類などを使い、最悪の場合、登記の移転がされてしまうことがあります。こういった不動産トラブルを防ぐためにも、不動産会社など、専門家を通して不動産売却することをおすすめします。

一括査定で不動産会社を見極めることで、より安心して不動産を売却できます。

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不動産売却にかかる費用に関する注意点

不動産を売却する場合は、売主であってもかかる費用に注意した方がいいでしょう。かかる費用によって手元に残る金額も違ってきます。ここで、不動産売却の費用で注意しておくべきポイントをご紹介します。

不動産売却にかかる費用にはいろいろな種類がある

不動産を売却する際は、いろいろな種類の費用がかかります。不動産会社への報酬や契約にかかる税金、住宅ローンの返済や引っ越しなど、多い方では10種類以上もの費用となります。
金額の大きな費用では、例えば不動産会社へ支払う仲介手数料は、3,000万円での売買なら3%+6万円で96万円ほどになります。不動産売買はそもそも金額が大きいので見落としてしまいがちですが、何にどのくらいの費用が生じるのか、事前に確認しておくといいでしょう。

不動産売却にかかる主な費用
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 不動産登記に関する費用
  • 住宅ローンに関する費用
  • 売却できる状態にするための費用
  • 引っ越し費用
  • 売却後にかかる費用(確定申告)

不動産売却にかかる費用については、こちらのコラムにて詳しくご紹介しています。参考にしてみてください。

売却代金から支払えない費用があることも?

不動産の売却では動く金額が大きいので、売却代金から費用を工面することを考えている方も多いでしょう。ここで注意しておきたいのは、すべての費用を売却代金から支払えるわけではない点です。

例えば、隣接地との境界が確定していない不動産を売却する場合には、事前に土地の境界を確定させる必要があります。しかし、この時点では当然売却代金が入っていないため、別途お金を用意しなくてはなりません。また、物件を高く売るためにリフォームを行う場合も同様です。いずれの場合でも、売却にあたってあらかじめどのくらいの資金を用意しておくべきなのか、費用とあわせて確認しておくといいでしょう。

なお土地の測量費についてはこちらのコラムで詳しくご紹介しています。

不動産売却後の税金に関しても注意が必要

不動産を売却した後にかかるお金についても注意が必要です。特に、不動産を売却して所得があった場合には、翌年の2月16日から3月15日に確定申告を行い、一定の金額を納めなくてはいけません。(休日などの関係で日程が前後することもあります。)
不動産を売却してから、一定期間の後に納税することになるので、忘れずに確定申告をするよう注意しましょう。

税金について、詳しくはこちらのコラムをご参照ください。

不動産売却で注意が必要なケースは?

不動産を売却する背景は、住宅ローンを返済中であったり親から相続した不動産であったり、人によっていろいろと違います。こうしたさまざまな状況の中で、特に不動産売却する場合に注意した方が良いケースについてご紹介します。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、きちんとローンを完済できるがどうか、注意しなくてはなりません。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、返済できなくなることに備えて銀行が物件を担保とする、抵当権が設定されます。この抵当権が設定されている不動産には買い手がつきません。従って多くの場合には、物件の売却代金を返済に充てて、足りない分は自己資金から返済して抵当権を外す手続きを行います。

また、住み替えをする方は、物件の売却と新居の購入を併せて行います。この場合は、旧居の売却で返済しきれなかった分を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」を活用することができます。当然負債の額が大きくなるので、返済計画について注意しましょう。

共有名義の場合

売却する不動産に複数の名義人がいる状態のことを共有名義といいます。離婚や相続がきっかけの不動産売却で多い共有名義の不動産売却ですが、売却するためにはすべての名義人の同意や立会いが求められることがあり、手続きが複雑化します。単独名義の場合とはいろいろな面で異なりますので、注意しましょう。共有名義の不動産についてはこちらのコラムで詳しくご紹介しています。

相続不動産の場合

相続した不動産を売却する場合には、正しく登記されているかどうか注意が必要です。
名義変更は手間がかかるので、できれば被相続人の名義のままで売却を進めたいところですが、変更をしなければ自分が所有者であることを主張できません。売却をする際は、きちんと相続登記がおこなわれているか確認しましょう。

不動産会社なら、状況に合わせたアドバイスができます。まずは無料査定から、相談してみましょう。

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