家は何年住める？寿命を延ばす方法と住み続けるための判断基準

更新日：2026年10月9日

購入した家にしばらく住んでいると、心配になるのが家の寿命です。

日本の家の寿命は、建物の構造や材料、建てられた時期の建築基準、立地や環境など、さまざまな要因によって変わります。一方で、適切なメンテナンスを行っていれば、長く住み続けることも可能です。

そのうえで、家の寿命に影響を与える要因や、寿命を延ばすための方法について詳しく見ていきましょう。

この記事でわかること

自宅があと何年住めるかの大まかな目安
耐久性を高めるリフォームやメンテナンスのポイント
住み続けるか売却するかの判断基準
築古物件の売却で失敗しないための注意点

1 家は何年住める？
2 築30年・40年・50年の家はあと何年住める？
3 業界経験者が教える！家の寿命を延ばして住み続ける方法
4 家は住み続けるべき？手放す方法と判断基準
5 家を売却する前に確認しておくべき4つのポイント

家は何年住める？

結論から言うと、建物の安全性に問題がなければ必要な点検や修繕を行うことで、築年数だけを理由に住めなくなるわけではありません。実際に、築100年以上が経過した古民家に住んでいる人もいます。適切なメンテナンスとリフォームを行えば、快適性もある程度維持できるでしょう。

とはいえ、築年数が古くなると修繕箇所も多くなり、費用も高額になります。住み続けるのが難しくなるタイミングが来れば、住み替えを検討することになります。では、そのタイミングは大体どれくらいになるのでしょうか。家の寿命の目安となる耐用年数や耐震性能について確認しておきましょう。

木造の戸建てとRC造マンションはいつまで住める？

自宅がどのくらいの期間まで住めるかは、建物の構造やメンテナンス状況などによって大きく異なります。そのためあくまで目安ですが、居住用の場合は木造が33年、鉄筋コンクリート造は70年といわれています。

長く住み続ける予定であれば、マンションの場合は、管理組合による長期修繕計画や大規模修繕など、共用部分を適切に維持管理していくことが重要です。一方、戸建て住宅は所有者の判断で点検や修繕の時期を決められるため、建物の状態に合わせてメンテナンスを行うことが大切です。

住宅の法定耐用年数はひとつの目安

国税庁では、建物などの減価償却費を計算するため、構造や用途ごとに「法定耐用年数」を定めています。住宅は耐用年数は以下のとおりです。

住宅の法定耐用年数
構造	法定耐用年数（年）
木造	22
鉄骨造	19～34
鉄筋コンクリート造	47

参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

ただし、これらの年数も税金を計算するために用いられるもので、実際に住める期間を示すものではありません。何年住めるかは、建物の劣化状況や耐震性能、これまでの修繕・メンテナンス状況などを踏まえて判断する必要があります。

また、不動産売却時の譲渡所得を計算する際は、マイホームなど業務に使っていない建物については、法定耐用年数に1.5倍をかけた年数で試算した償却率を使用し、建物の取得費を計算します。

償却費相当額の計算に用いられる耐用年数
構造	耐用年数（年）
木造	33（22年 × 1.5）
鉄骨造	28～51（19～34年 × 1.5）
鉄筋コンクリート造	70（47年 × 1.5）

家に長く住むために確認したい耐震性能

家に安全に住み続けられるかを判断するうえでは、耐震性能も重要なポイントです。耐震性能が劣っていると、大きな地震が起きた際に倒壊するおそれがあります。そのため、築年数に関わらず家の耐震性能を確認しておきましょう。

耐震性能の変遷

建物に求められる耐震性能や強度は、建築基準法の耐震基準によって定められており、これまで複数回にわたって改正されています。

まず「新耐震基準」は、1978年の宮城県沖地震を受けた建築基準法の改正によって、1981年6月に導入されました。新耐震基準では、震度6強から7程度の大規模な地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを想定した、構造基準が設けられています。

さらに、2000年には主に木造住宅について構造に関する規定が改正されています。そのため、木造住宅では、建築確認を受けた時期によって適用されている基準が異なるため注意しましょう。

1981年5月31日までの旧耐震基準の家
1981年6月1日以降から2000年5月31日までに確認申請を受けた新耐震基準の家
2000年6月1日以降に確認申請を受けた2000年基準の家

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建築時期ごとに確認したい耐震性能

いつ建築確認を受けたかによって、適用されている耐震基準が異なります。たとえば、1980年に建築確認を受けた住宅は旧耐震基準が適用されています。

築年数や建築確認時期は耐震性能を判断する目安になりますが、現在の安全性を判断できる基準ではありません。耐震診断や耐震改修の実施状況もあわせて確認することが重要なのです。耐震補強工事を行っていない家の場合、必要に応じて耐震補強を検討しましょう。

1982年に建築確認を受けた木造住宅は、2026年時点で築44年ですが、新耐震基準に該当するものもあります。ただし、2000年に改正した基準と比べると耐震性能に多少の不安があるかもしれません。

一方、2000年の基準により建てられた木造住宅は、2026年時点で築26年です。今後のメンテナンスを適切に行えば、長く住み続けられるでしょう。

家の耐震基準で確認するポイント
建築確認の時期	耐震基準の目安	確認したいポイント
1981年5月31日以前	旧耐震基準	耐震診断や耐震改修が行われているか
1981年6月1日以降	新耐震基準	建物の劣化状況やこれまでの修繕状況
2000年6月1日以降	2000年基準	耐震性能に加え、劣化やメンテナンス状況

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築30年・40年・50年の家はあと何年住める？

同じ築年数の家でも、建物の構造やこれまでの修繕状況、雨漏りやシロアリ被害の有無などによって家の状態は大きく異なります。下記に築年数別に長く住み続けるためのポイントをまとめたので、ぜひ参考にしてください。

築年数別の家に住み続けるための考え方
築年数の目安	住み続けるための考え方	確認したい箇所
築20年未満	適切に維持管理されていれば、今後も数十年住める可能性がある	定期点検、雨漏り、外壁・屋根、設備の状態
築20～30年	修繕や設備交換が増え始める時期。建物の状態を確認しながら住み続けることが大切	外壁・屋根、防水、給排水設備、シロアリなど
築30～40年	構造部分や耐震性能に問題ないか詳しく確認する	耐震基準、耐震診断、基礎、柱・梁、修繕履歴
築40～50年	大規模な修繕や耐震改修の必要性を含め、専門家による確認が重要になる	耐震性、構造部分の劣化、雨漏り、配管、修繕履歴
築50年以上	家の安全性に問題がある場合は、住み替えや建て替えを検討する	建物診断、耐震改修の有無、大規模修繕の必要性

築年数や建築時期は、あと何年住めるかを考える際の重要な目安ですが、同じ築年数でも劣化や修繕の状況は異なるため、「あと○年」と一律に断言することはできません。

築30年の家は修繕履歴と2000年以前の耐震性能を確認する

2026年時点で築30年の家は、おおむね1996年前後に建てられた住宅です。この時期の住宅は基本的に1981年に導入された新耐震基準の時代に建てられています。ただし、木造住宅については2000年にも構造に関する規定が改正されているため、現在の基準とは異なる場合があります。

また築30年になると、耐震性能だけでなく、これまでどのようなメンテナンスを行ってきたかも重要です。屋根や外壁、防水部分、給排水設備などは、材質や仕様によってはすでに補修や交換を行っている時期にあたります。過去に適切な修繕をしていれば良好な状態を維持していることもありますが、あまり修繕していない場合は劣化が進んでいる可能性があります。

今後も長く住み続けたい場合は、屋根や外壁のひび割れ・劣化、雨漏り、給排水設備に加え、木造住宅では床下の湿気やシロアリ被害なども確認しましょう。修繕履歴が分からない場合は、一度専門家による点検を受けて建物の状態を把握しておくと安心です。

築40年の家は構造部分や耐震性能まで詳しく確認する

2026年時点で築40年の家は、おおむね1986年前後に建てられた住宅といえます。建築確認を受けた時期が1981年6月1日以降であれば新耐震基準が適用されています。そのため、「築40年だから旧耐震基準」と判断することはできません。

築40年になると、表面をきれいにリフォームしていても基礎や床下、屋根内部など、見えない部分で劣化が進んでいる可能性があります。また、過去に雨漏りやシロアリ被害、基礎部分に大きなひび割れがあったときは、再度問題ないか確認が必要です。

築40年の家に今後も住み続ける場合は、築年数だけで考えるのではなく、これまで適切な修繕が行われてきたか、構造部分に重大な劣化がないかを確認することが重要です。

築50年の家は耐震診断と建物全体の状態を確認する

2026年時点で築50年の家は、おおむね1976年前後に建てられた住宅となります。旧耐震基準で建てられているため、耐震性能の確認が重要です。耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強を検討しましょう。

また、築50年では耐震性能だけでなく、基礎や柱、屋根、外壁、給排水管、電気設備など建物全体を確認するとより安全です。雨漏りや漏水を長期間放置している場合は、構造部分まで劣化が進んでいるおそれがあります。

こまめな修繕を重ねている住宅でも、今後必要になる費用も考慮しなければなりません。「あと何年住めるか」を考えるのではなく、耐震性や構造部分の状態を専門家に確認したうえで、修繕して住み続けるのか、建て替えるのかを判断します。

家にあと何年住めるかは、築年数だけでなく、現在の劣化状況や修繕履歴、耐震性能などを総合的に判断することが重要です。

業界経験者が教える！家の寿命を延ばして住み続ける方法

家の寿命を延ばすにはどのような点に気をつけるべきかご存知でしょうか。

メンテナンスやリフォームのときに知っておくと得なことなど、押さえておきたいポイントをご紹介します。

耐久性を上げるリフォームをする

家の寿命を延ばすためのリフォームをする場合、自己判断ではなく専門家による診断を受けることをおすすめします。

耐震診断やホームインスペクション（専門家にいまの家の状態を確認してもらうこと）を行い、適切なリフォームを計画しましょう。耐震性に不安がある家で大規模なリフォームを行うときは、耐震補強を併せて検討すると効率的です。

工事内容や構造によっては、外壁の張り替えで耐力壁の増設が可能ですし、間取りの変更でも同様に耐力壁の増設や耐震補強をする絶好の機会となります。外見上の一新をしたくなりますが、構造上の問題を解消して耐久性を上げるリフォームを計画することが大切です。

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耐久性に影響する屋根と鉄部の塗装

一般的な家のリフォームとして外部塗装があります。外部塗装の部位としては、次のようなものが挙げられます。

屋根
外壁
鉄部

このうち耐久性に影響を与えるのは、屋根・外壁・鉄部です。鉄部は、たとえばバルコニーの手すりなど、住宅本体と接合している場合があります。

そのため、手すりにサビが発生すると、手すりと外壁の接合部から雨水が浸入しやすくなり、腐食の原因となります。鉄部はあまり意識をしない部位ですが、意外と重要な部位なのです。

屋根の塗装

鉄部の塗装

外壁は透湿防水シートの状態が重要

外壁は雨風や日光から家の劣化を防ぐために重要な部位ですが、1990年頃以降は外壁に通気層を採用している家が多くなっています。

通気層とは、外壁仕上げの内側にある外気が通る層で、室内からの湿気を外気に排出する働きがあります。

新築住宅の工事などで外壁の仕上げがされていない状態で、数週間も雨ざらしになっている現場を見かることがあるかもしれません。その際、室内に雨水が入らないのは、通気層に「透湿防水シート」が貼られているためです。

外壁の防水・透湿シート

つまり、外壁の防水性は、外壁の仕上げ材や塗装と同じくらい、通気層の透湿防水シートが重要な役割を果たしています。そのため、外壁の張り替えリフォームをする場合は、透湿防水シートの状態を確認することも、家の耐久性を維持させるためには重要です。

自然環境を考えてメンテナンスをする

こまめに修繕が行われている家は、良好な状態を長く維持できる可能性が高いですが、耐久性が低下している状態が長く続くと家の寿命は短くなります。

家の耐久性が低下する原因としては、次のようなケースが挙げられます。

大きな地震により構造体に損傷が生じた
くり返しの雨漏りにより構造体が腐朽した
洪水の浸水により床·土台·柱が腐朽している
水回りの壁や床が湿気により劣化の兆候が見える

上記のような場合、構造部材の交換や補強を含めたリフォームを行うのがよいでしょう。耐久性が低下した部位をそのままにしておくのは、家の寿命を縮める要因となります。

定期的な点検と修繕で家を長持ちさせる

長く住み続けるためには、築年数や建物の状態に応じて定期的に点検し、必要な修繕を行うことが大切です。点検や修繕の時期は建物の部位や使用している材料によって異なり、すべて同時期に行うわけではありません。

たとえば、屋根や外壁の塗装は10～15年程度、屋根の葺き替えや外壁の張り替え、配管の大がかりな工事は30～35年程度がひとつの目安とされています。

また、木造住宅ではシロアリ対策も重要です。防蟻処理に使用する薬剤や保証内容によっては5年程度を目安に更新が必要になる場合があるため、施工時の保証期間や薬剤の有効期間を確認しましょう。

日頃から雨漏りや水漏れ、外壁のひび割れなどを確認し、不具合を見つけたら早めに補修することが、建物を良好な状態で維持するために重要です。

家は住み続けるべき？手放す方法と判断基準

いまの家で特に不具合を感じていなければ、「このまま住み続けられる」と考える方もいるでしょう。しかし、壁や柱に異常が見られなくても、建物の基礎や配管など見えない部分の劣化が進行していることもあります。

また、築年数が経過すると建物の評価額が下がる傾向があるため、将来的に売却を検討している場合は、売却のタイミングも重要です。資金を投じて家を維持するか、売却して新たな住まいに移るか、後悔しないための判断基準をわかりやすく解説します。

「住み続ける」ためにリフォームする

築30年を超えた物件のリフォームは、表面的なリフォームだけでは不十分なことがあります。長く住み続けるには、給排水管の腐食、断熱材の状態、旧耐震基準の家であれば耐震診断を検討しましょう。これらの工事に加えて外壁や屋根、水回り設備の交換まですべて行うと、リフォーム費用が1,000万円を超えることもあるでしょう。

事前に知っておきたいのは、リフォームにかけた費用が売却価格にそのまま上乗せできるわけではない、という点です。一般的に、建物の評価は築年数の経過とともに低下する傾向があります。ただし、適切な修繕や性能向上が評価されることもあり、リフォームの内容によって売却価格への影響は異なります。

将来的に売却や住み替えの可能性がある場合は、リフォームを慎重に検討すべきです。一方で、子どもが相続する予定など今後の居住期間や資金計画を踏まえて、リフォーム費用を投じねか判断しましょう。

高齢者施設の入居資金のために売却する

将来的に高齢者施設への入居を検討している場合、自宅を売却して得た資金を入居一時金に充てる方もいます。

しかし、物件の状態や不動産需要によっては、売却が半年以上に長期化することがあります。期限が迫っていると希望価格よりも安い金額で売却せざるを得ないこともあります。その結果、高齢者施設への入居一時金が不足してしまい、自己資金が必要になることもあるでしょう。

将来の暮らし方を考えるうえで、元気なうちに「この家にあと何年住むのか」家族や親族と話し合っておくことが重要です。建物の現在の状態や今後必要となる修繕費を把握することは、手放す判断を行うための重要な判断材料といえます。

いまの家を売って新しい家に住み替える

戸建てからマンションへ住み替える、もしくは賃貸住宅に住み替える際、「いまの家の価値を正しく把握すること」が大切です。築30年を超えていると、建物の評価が低くなりやすく、土地の価格が売却価格に大きく影響します。

立地や建物の状態によっては高値での売却が期待でき、新居の購入資金に充てることも可能です。ただし、実際には旧居の売却価格と新居の購入価格が想定どおりにならない場合もあります。

また、築年数が古い住宅は買主のローン審査が通りにくく、契約直前になって白紙撤回のリスクも考えられます。旧居が予定どおりに売却できなければ、ダブルローンや資金不足につながるかもしれません。売れなかった場合を想定して対策を考えておくことが必要です。

持ち家だけど引っ越したい。判断基準と高値で売却するコツ

持ち家でも隣人トラブルや家に不満があり引越しを考える方もいます。引越し方法や主な理由など……

家を賃貸に出して利益を得るのは幻想？

いまの家に住まなくなっても、賃貸に出して家賃収入を得るという選択肢があります。ただし、築古物件では「第三者に貸して収益を得る」という選択はややハイリスクです。築年数が経過した物件は、給排水管の破裂や雨漏りといった「貸主の修繕義務」が突発的に発生し、数年分の家賃が一瞬で吹き飛ぶケースも珍しくありません。

さらに、入居者がいる状態で売却する場合は、賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件として売却する方法があります。この方法では、貸主の都合だけで自由に退去を求められるわけではないため、将来的な売却にも影響するため注意が必要です。修繕リスクを考慮し、賃貸として賃貸運用すると赤字になる可能性があるときは、更地にして売却することも選択肢のひとつです。