リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
古い家を売るためにやるべきこと｜解体、リフォームなど5つの方法を徹底解説
古い家を売却する場合、売れやすいように解体やリフォームをする必要はあるのでしょうか。そのまま売ることはできるのでしょうか。古い家を売る方法や注意点、リスクについて解説します。
古い家は築何年から？
古い家を売却するとき、築年数は重要な要素です。築何年以上から古い家と考えられるのでしょうか。不動産業界で一般的に古い家とみなされる、築年数の目安を解説します。
古い家の目安は築20年くらい
古い家と考えられるのは、築20年以上からです。その理由のひとつとして、木造住宅の法定耐用年数を挙げられます。法定耐用年数は税法において建物の資産価値がゼロになるまでの年数をあらわします。
| 構造 | 耐用年数（年） |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22 |
| 木骨モルタル造 | 20 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38 |
| 金属造（骨格材の肉厚が4㎜を超える） | 34 |
| 金属造（骨格材の肉厚が3㎜を超え、4㎜以下） | 27 |
| 金属造（骨格材の肉厚が3㎜以下） | 19 |
参考：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」
法定耐用年数で木造住宅は22年、鉄骨造は38年と定められています。ただし、これは税法上の目安で、適切なメンテナンスを行えば家はもっと長く使用できます。
また、国土交通省の作成した資料によると、木造戸建て住宅の資産価値は築20年で新築の15％程度、築25年では約10％にまで低下します。
築年数による中古戸建住宅の価格推移
画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」
資産価値の低下は築20年が古い家と判断する、ポイントのひとつといえるでしょう。設備の陳腐化や間取りの古さなども、築20年を超えた住宅の価値を下げる要因と考えられます。
旧耐震基準で建てられている
古い家と判断するポイントのひとつとして、いまの建築基準法に則っているかどうかもあります。特に耐震基準は、大きな判断材料のひとつです。
1981年以前に建てられた家は、旧耐震基準に基づいて建築されています。旧耐震基準は、現在の基準と比べると耐震性が低く、大規模な地震が発生したときに倒壊する危険性があります。
一方、1981年以降に建てられた家は、新耐震基準に基づいて建築されています。新耐震基準は、阪神・淡路大震災を機に見直され、より厳しい2000年基準ができました。そのため、新耐震基準、2000年基準で建てられていれば、耐震性の高い安心して暮らせる家といえるでしょう。
また、住宅ローンを組むときは、旧耐震基準の家は審査がとおりにくいというデメリットがあります。そのため、旧耐震基準の家を購入するときは、耐震診断・耐震補強工事が必要になることが多いです。
旧耐震基準だと築40年以上なので、かなり古い家といえます。しかも、より売れにくくなる要素があるため、売却するときは販売戦略をよく考える必要があります。
古い家を売る5つの方法
古い家を売るには、大きく分けて5つの方法があります。
古い家をそのまま売る
意外に思うかもしれませんが、古い家は何もしなくてもそのまま売れることがあります。なぜなら、安く買って自分たちの好きなようにリフォームをしたい人がいるからです。家の購入費とリフォーム代を合わせても新築より安く済むため、古い家を購入する人が増えています。
古い家をそのまま売るメリット・デメリット
古い家がそのまま売れる場合は、手間や費用がかからないのが最大のメリットです。しかし古い家はそもそも買いたい人が少ないため、売れるまで時間がかかるかもしれません。また売却後に問題が発覚した場合、修繕などの補償が必要になることもあります。
古い家をそのまま売るメリット、デメリット
メリット
- 手間や費用がほとんどかからない
デメリット
- 買主があらわれにくい
- 売却後に発覚した問題の責任を負うことがある
古い家を解体して更地にして売る
売れにくい古い家は、解体して更地にすることで売れる可能性が高まります。更地になれば新たに住宅を建てたり、駐車場として活用したり、さまざまな用途で使えるようになるので、古い家をそのまま売るより買主があらわれやすいのです。
解体して売るメリット・デメリット
古い家を解体するメリットは、買主が自由に使い道を決められるため、早く売れる可能性が高いことです。一方で、解体の費用や手間がかかるほか、再建築不可など規制のある土地だと家が建てられないため、かえって売れにくくなります。
解体して売るメリット、デメリット
メリット
- 早く売れる可能性が高
デメリット
- 解体の費用や手間がかかる
- 規制のある土地は家が建てられないため売れにくい
古い家をリフォームして売る
リフォームすると古い家そのままより見た目や内装がきれいになり、内覧に来た人の印象もよいため、古い家そのままより売れる可能性があります。買主がリフォームする手間もかからないので、購入したらすぐに住めるのも大きな魅力です。
リフォームして売るメリット・デメリット
そのまま古い家を売るのと比べて、リフォームしてあるほうが売れやすいのがメリットです。ただしリフォームの費用や手間をかけた分、高く売れるとは限りません。その場合、リフォーム費用が無駄になってしまうかもしれません。
リフォームして売るメリット、デメリット
メリット
- 古い家そのままより売れやすい
デメリット
- リフォームの費用や手間がかかる
- リフォームしても売れるとは限らない
隣家に買い取ってもらう
隣に住んでいる人に買い取ってもらうのも、古い家を手放す方法のひとつです。隣り合っている土地は、駐車場や子どもの新居を建てる土地など、隣家ならではの利用価値があるためです。
隣家に買い取ってもらうメリット・デメリット
隣家に住む人へ話を持ちかけるだけなので、手間がかからないのが魅力です。承諾してもらえたら、古い家の売却はほぼ完了です。
ただし、隣家に買い取ってもらう場合は個人の取り引きになるため、のちのちトラブルに発展するおそれがあります。関係性を意識しながらの価格交渉もストレスになるでしょう。
隣家に買い取ってもらうメリット、デメリット
メリット
- 手間や費用がほとんどかからない
デメリット
- 個人間取り引きのためトラブルが起こりやすい
- 価格交渉で強く主張しにくい
不動産買取で不動産会社へ売る
不動産会社に買主を探してもらう仲介ではなく、不動産会社に買い取ってもらう不動産買取を検討してみましょう。不動産買取であれば買主が見つかるまで待つ必要はなく、買い取ってくれる不動産会社があればすぐに売却できます。
不動産買取のメリット・デメリット
不動産買取は早く売却できるのですが、不動産会社に仲介してもらって売却するのと比べると、買取価格が20～30%ほど安くなる傾向があります。これは不動産会社が買い取った不動産を転売したときに利益を出すためです。不動産会社がリスクを負うため、それだけ買取価格が安くなるのです。
不動産買取のメリット、デメリット
メリット
- 早く売却できる
デメリット
- 不動産売却と比べると買取価格が安い
古い家を所有するリスクとデメリット
古い家の所有には、リスクとデメリットがあります。古くなった家をいつまでも所有していると、どのようなリスクやデメリットがあるのでしょうか。
維持管理にコストがかかる
古い家の維持管理には、さまざまなコストがかかります。古い家を住めるように維持するには、電気・ガス・水道の管理、庭木の剪定、屋根や外壁の修繕など、定期的なメンテナンスが必要です。
空き家の場合は要注意！
古い家が空き家の場合は、放置することで放火されたり、住所を犯罪に利用されるおそれがあります。自分が困るだけでなく、近所に住む人たちにも迷惑をかけるため注意が必要です。
固定資産税の支払いがある
古い家でも所有していると、固定資産税の支払いがあります。空き家の場合は特に注意が必要です。倒壊の危険があるほど傷んだ空き家は「特定空き家」に指定されることがあります。特定空き家に指定されると、固定資産税が6倍になり、維持の費用がさらに高くなるのです。
古い家を売りたいときは不動産会社へ
古い家を手放したくなったら、不動産会社へ相談しましょう。どれくらいの価格で売れるのか、どうすれば売れるのかなどのアドバイスを提案してくれます。不動産会社と契約すれば、古い家の売却活動を行い、買主を見つけてくれます。
古い家を売るときの注意点
古い家を売るときは、効率よく売却を進められるよう、さまざまな準備が必要です。古い家は売れにくいので、少しでも買主によい印象を与えられるように、しっかりと対応しましょう。
家具や家財の整理をしておく
人の住んでいた形跡があると、家はなかなか売れません。家を売ると決めたら、いらないものは積極的に捨てていきましょう。大量にゴミが出るはずなので、必要であれば業者に頼むことも視野に入れておいてください。まだ使えそうなものがある場合は、フリマアプリを活用して売れば、お小遣い稼ぎにもなります。
ハウスクリーニングを頼んでおく
汚れたままの家だと内覧した人の印象が悪くなり、売れない原因になるため、ハウスクリーニングをしましょう。自分だけできれいにできるかもしれませんが、プロに頼んだほうが専用の洗剤を使うなどしてしつこい汚れもピカピカにしてくれるのでおすすめです。費用はかかりますが、汚れが残ったままより早く売れる可能性があります。
目に見えない部分の劣化に注意する
家が古かったり、長年人が住んでいない場合は、目に見えない部分で劣化が進んでいないかを確認しましょう。特に重要なのは、電気・ガス・水道などのライフラインがきちんと利用できるかの確認です。古い家では思わぬ劣化が進んでいるかもしれません。専門の業者に依頼して確認し、必要であれば修繕をしましょう。
なかなか古い家が売れないときは…
不動産会社に依頼しても古い家が売れなかった場合は、ほかの方法も検討してみましょう。
複数の不動産会社に相談する
古い家を売却するとき、1社の不動産会社にしか相談していなかった場合は、ほかの不動産会社にも相談しましょう。
不動産会社によって、得意としているものが違います。なかには古い家を売却した実績が多く、慣れている不動産会社もあります。そういった不動産会社と契約すれば、これまでとは違った売り方をしてくれるかもしれません。
一括査定サイトで比較が簡単にできる
複数の不動産会社に相談するのであれば、一括査定サイトの「リビンマッチ」の利用がおすすめです。住所や連絡先などのほか、売りたい不動産の情報を一度入力すれば、まとめて複数の不動産会社に査定を依頼できます。
複数の不動産会社を比較して、所有している不動産にぴったり合った会社と契約しましょう。
関連記事
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
