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レインズとは？不動産情報の活用方法や媒介契約との関係を解説
不動産会社と結ぶ媒介契約の種類によって、「レインズ」への登録義務や登録期限が異なります。レインズは不動産会社専用のシステムのため、一般の方が登録物件を自由に検索することはできませんが、売主は契約内容によっては自分の物件の登録状況を確認できます。
本記事では、レインズの基本的な仕組みや媒介契約との関係、売却・購入時の活用方法についてわかりやすく解説しています。
不動産売買における媒介契約については、以下のコラムをご参照ください。
もくじ
レインズの目的・活用方法を紹介
「REINS(Real Estate Information Network System)」(以下レインズ)は、宅地建物取引業法に基づき、不動産流通のための不動産業者用のネットワークシステムです。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。
以下の図は、レインズと不動産会社、売主や買主の関係図です。
レインズと不動産会社、売主・買主の関係図
レインズの会員となっている不動産会社が、レインズに物件情報を登録することで、他の不動産会社がその不動産情報を閲覧できます。不動産会社専用のシステムのため、一般の売主や買主の方がレインズを利用することはできません。
また、レインズは不動産における市場動向の調査結果を公表し、不動産市場の透明性を担保する役割も果たしています。
レインズ(REINS)は不動産流通機構のシステム
レインズを運営する不動産流通機構は、地域ごとに4つに分かれています。
- （公財）東日本不動産流通機構
- （公社）中部圏不動産流通機構
- （公社）近畿圏不動産流通機構
- （公社）西日本不動産流通機構
レインズの利用のためには、不動産会社がレインズの会員である必要があります。レインズは全国4つの指定流通機構で運営されており、各機構や関連団体については東日本レインズの関連リンクから確認できます。
レインズを活用するメリット
メリットとして、不動産会社同士で物件情報を共有できるため、売主が依頼した不動産会社以外からも購入希望者を紹介してもらえることが挙げられます。買主側も、相談した不動産会社を通じて、ほかの会社が登録した物件を探すことができます。
不動産会社の情報共有によって、売主と買主のマッチングを円滑にし、不動産取引を進めることがレインズの主な役割です。
レインズと不動産ポータルサイトの内容は異なる
レインズは不動産会社同士で物件情報を共有するシステムであり、SUUMOやHOME’Sのような一般向けの不動産ポータルサイトとは役割が異なります。
そのため、レインズに登録されたからといって、自動的にポータルサイトへ広告掲載されるわけではありません。不動産の売却時には、レインズに掲載されている不動産会社間の情報と、ポータルサイトや自社サイトなどを利用した一般向けの情報をそれぞれ確認することになります。
レインズと媒介契約の関係
レインズの登録義務は、以下のように不動産会社と結ぶ媒介契約の種類によって異なります。
| 媒介契約 | 依頼できる会社 | レインズ登録 | 登録期限 | 売主への報告 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 1社 | 義務あり | 5日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 1社 | 義務あり | 7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 複数社 | 原則義務なし | 法定期限なし | 法律上の義務なし |
ちなみに、売買が成立すると、売却側の不動産会社が成約価格などをレインズへ登録します。蓄積された取引事例は、不動産会社が別の物件を査定する際に参考情報として活用されています。
専属専任媒介契約は5日以内にレインズへ登録
専属専任媒介契約は、売却を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。売主が自分で買主を見つけた場合でも直接契約することはできず、媒介契約を結んだ不動産会社を通して取引する必要があります。その分、不動産会社に課される義務も厳しく、媒介契約を締結した日の翌日から5日以内にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。
不動産会社の休業日やレインズの休止日は期間に含まれません。また、売主への業務報告も1週間に1回以上必要です。
専任媒介契約は7日以内にレインズへ登録
専任媒介契約も、売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。ただし、専属専任媒介契約とは異なり、売主自身が見つけた買主と直接取引することが認められています。不動産会社は、媒介契約を締結した日の翌日から7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。不動産会社の休業日やレインズの休止日はこの期間には含まれません。
また、販売活動などの業務報告は2週間に1回以上が義務付けられています。専属専任媒介契約よりも売主の自由度が高い一方、レインズを通じて他社にも物件情報が共有されます。
一般媒介契約にはレインズへの登録義務がない
一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。売主が自分で見つけた買主と直接契約することもできます。専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、不動産会社にレインズへの登録を義務付ける法律上の規定はありません。
ただし、一般媒介契約でもレインズへの登録は可能で、契約上「登録する」と定めた場合は物件情報が登録されます。なお、一般媒介契約には法律上の定期的な業務報告義務もありません。
レインズに登録されると加盟する不動産会社間で情報が共有されるため、物件情報がより広く行き渡ります。
登録証明書と売主専用画面を確認する
専任媒介契約または専属専任媒介契約で物件がレインズに登録されると、不動産会社から売主へ登録証明書が交付されます。証明書に記載されたQR・確認用ID・パスワードなどを利用すると、売主専用画面から自分の物件の登録内容や取引状況を確認できます。
2025年1月からは物件の取引状況を正確にレインズへ登録することが宅建業者に義務付けられ、登録証明書には売主専用画面へアクセスできる二次元コードも掲載されるようになりました。取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類です。売却中は登録内容と実際の販売状況に違いがないか確認しておくとよいでしょう。
レインズを不動産売買で活用するポイント
不動産を売却する場合と、不動産を購入する場合ごとに、レインズの活用方法を紹介します。
不動産売却時の活用方法
不動産売却時には、レインズは購入希望者を見つけるために活用します。 売却の流れに沿って、レインズの活用方法を紹介します。
不動産売却の詳しい流れは、こちらのコラムをご確認ください。
| 売却の検討・相談 | 不動産会社に売却の相談をします |
|---|---|
| レインズで検索 | 不動産会社はレインズで周辺の取引事例を検索します |
| 不動産の査定 | レインズで検索した周辺の取引事例などを基に不動産の査定をします |
| 媒介契約の締結 | 3種ある媒介契約を締結します。 専任媒介契約・専属専任媒介契約であればレインズへの登録義務があります。 |
| レインズへ不動産を登録 | 不動産会社は媒介契約に書かれた期限内にレインズへ不動産の情報を登録します |
| 登録証明書の交付 | 登録を証明する登録証明書が交付されます |
| 業務報告を受ける | 媒介契約に書かれた頻度で売却活動の進捗報告を受けます |
| 購入申込みを受ける | 不動産会社から購入希望者の紹介を受け、内覧などを対応をします。 購入申込みがあれば、不動産会社から報告を受けます。 |
| 売買契約の締結 | 買主と売主が売却条件を合意すると、売買契約の締結です |
| レインズに成約登録 | 不動産会社は、成約したら成約価格などをレインズに登録します |
| 決済・引渡し | 売買代金の決済を行い、不動産の引渡しです |
不動産購入時の活用方法
不動産購入時は、希望の不動産を探すために活用します。
不動産購入の流れに沿って、レインズの活用方法を紹介します。
| 購入検討・相談 | 不動産会社に購入の相談をします 購入希望の条件などを伝えます |
|---|---|
| レインズで検索 | 不動産会社は、希望条件に沿った不動産を検索します |
| 不動産の紹介 | 不動産会社から検索結果を受けて、不動産の紹介を受けます |
| 不動産の内覧・購入申込み | 不動産会社を通して、希望の不動産の内覧を申込みます 不動産の購入を決定したら、購入申込みを行います |
| 売買契約の締結 | 不動産の価格などの条件に合意したら売買契約を締結します |
| レインズに成約登録 | 売主側の不動産会社が成約価格などをレインズに登録します |
| 決済・引渡し | 売主に売買代金を支払い、不動産の引渡しです |
レインズマーケットインフォメーションを確認する
全国の不動産の成約価格の一部を公開する、「レインズマーケットインフォメーション」というサイトがあります。ここでは、一定の取引件数を超えている地域の、不動産の成約価格を公開しています。
不動産の成約価格の相場や周辺の取引事例を確認できますので、不動産取引の前に確認してみましょう。
堂下代表がレインズについて解説
堂下代表の一言
解説でもお伝えしたのですが、媒介契約の種類により登録義務、報告義務がありますが、 これを行っていない不動産業者さんもおりますのでご依頼の際は注意が必要です。 またレインズに登録するというのは2つの考え方があります。
- 物件情報を登録する。
- 物件図面を登録する。
という事です。まれに物件図面が登録されていない場合がありますが、 これでは情報を見つけた業者にとって不便な事は確かです。
また手書きの図面を掲載したり、 写真等がない図面が登録されているケースもあります。こうした事を行う不動産業者さんがどんな会社さんかは察しがつくと思いますが、皆様が媒介契約を不動産業者さんに依頼をするという事は「成約（買い手が見つかり契約を交わすこと）」が目的なわけですから、不動産業者さんに任せきりにしないで、登録をした物件の図面、広告方法などを確認して置く事も重要だと思います。
現代の不動産業者さんには「レインズに登録する」だけではなく、「プロモーション能力」が必要となってきています。なるべく「早く」「高く」成約するように動いて貰いましょう。
リビンマッチ編集部より
レインズは指定流通機構の会員登録がある不動産会社だけが利用できます。従って、一般の我々がレインズを見る機会はほとんどありません。 堂下代表が言うように、レインズに自分の物件がどういったかたちで登録をされているのかを詳しくチェックすることは非常に重要です。
専門的で一般には公開されないツールだからこそ、不動産会社それぞれの使い方が濃く表れ、逆に我々には不可視なものとなっていると感じます。「早く」「高く」不動産を売却するためには、媒介契約を結んだあとも不動産会社に丸投げして任せるのではなく、こちらからどういったかたちで物件を売り出しているのか等を精力的に知ることが必要です。
レインズに関するよくある質問
- レインズとは？
- 不動産流通機構の運営する全国の不動産情報を検索できるネットワークシステムです。不動産会社用のサイトのため、一般には公開されていません。
- レインズはいつ登録される？
- レインズへの登録は媒介契約の種類によって異なります。こまめに報告してほしい場合は、専属専任媒介契約を選択するとよいでしょう
- 一般媒介契約でもレインズへ登録される？
- レインズへの登録は可能です。ただし、一般媒介契約では登録が義務化されてはいないため、契約する際に登録の有無を確認しておくと安心です。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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