東証上場 リビン・テクノロジーズ株式会社(東証マザーズ上場)
が運営するサービスです  証券コード:4445

認知症の親が持つ不動産を売却する手順とは

公開日: 2021年10月20日 |最終更新日: 2021年11月17日

65歳以上の6人に一人が認知症の有病者というデータが出ており、いまや社会問題となっています。
認知症の方が増えるに伴い、認知症の方が所有している不動産の売価を検討される方が増えています。今回は認知症の親が持つ不動産の売却について解説します。

認知症の本人は不動産の売却ができない

公益社団法人の『リスクに備えるための生活設計』では、65歳以上の6人に1人が認知症とされており、社会問題になっています。
実際に、ご両親やお知り合いが認知症になってしまったり、その可能性があるという方もいらっしゃるでしょう。
認知症になったときに問題となりやすいのが、資産の管理です。
中でも、不動産の取引は法律行為となるため、認知症になってしまうと売却できなくなってしまう点に注意しなければなりません。

家族であっても不動産の売却はできない

上記通り、不動産の取引は法律行為です。
法律行為の際には本人の意思表示が重要となります。
認知症になると、この意思表示の部分が疑わしいと判断され、本人による不動産取引は無効となってしまいます。

また、例え家族であっても、認知症の両親に代わって正常な子供が法的手続きをするといったことはできません。
法律行為には、あくまでも本人の意思表示が必要になるのです。

不動産の名義人以外が売却する方法は?共有の場合や相続での注意点も

法定後見制度を利用する

ご両親が認知症になってしまったようなケースでは、法定後見制度を利用することで、本人に代わって法的行為を行うことができるようになります。
具体的には、以下のようなことを本人の代わりに手続き可能です。

  • 不動産取引
  • 預金口座の各種手続き
  • 介護サービスの契約締結
  • 遺産分割協議

法定後見制度を利用するには、本人の判断能力が不十分と判断された後に、家庭裁判所で手続きする必要があります。
手続きの結果、成年後見人等が選ばれることになります。

法定後見制度には3つの種類がある

成年後見制度には、対象となる方の判断能力の程度に応じて、「補助」、「補佐」、「後見」の3つの種類に分けられます。

補助が一番軽いもので、後見は判断能力が常にかけている状態です。

後見制度
区分 判断能力
補助 不十分
補佐 著しく不十分
後見 欠けているのが通常の場合

それぞれどのようなものなのか詳しく見ていきましょう。

補助

「補助」は対象となる方の判断能力が不十分と認められる場合に指定されるもので、3つの制度の中では最も症状の軽い場合に適用されます。
補助と判断された場合、「補助人」と呼ばれます。

補助人は、以下のような行為において、家庭裁判所の審判により、同意または取り消しの判断をすることが可能です。

  • 借金
  • 相続の承認や放棄
  • 訴訟行為
  • 新築や増改築

ただし、日用品の購入など、日常生活に関する行為については、含まれません。

また、家庭裁判所の審判により、特定の法律行為について、本人に代わって手続きする権利を与えられます。

補佐

「補佐」は対象となる方の判断能力が著しく不十分と認められる場合に指定されるもので、「補佐人」と呼ばれます。

補助人が家庭裁判所の審判により取消権や同意権を与えられる行為について、審判を経ずに権利が与えられます。
また、家庭裁判所の審判を経ることで、取消権や同意見を与えられる法律行為を追加することが可能です。
代理権については、補助人と同様、家庭裁判所の審判を経ることで可能となります。

後見

「後見」は対象となる方の判断能力が欠けているのが通常の状態と判断された場合に指定されるもので、「成年後見人」と呼ばれます。

成年後見人は、家庭裁判所の審判を経ることなく、原則として全ての法律行為において、同意見と取消権、代理権が与えられます。
ただし、自宅を処分するには家庭裁判所の許可を得なければなりません。

法定後見制度を利用する手順

法定後見制度を利用するには、以下のような手順で手続きを進める必要があります。

  1. 医師の診断
  2. 審判の申し立て
  3. 審判
  4. 後見登記

それぞれ見ていきましょう。

医師の診断

まずは医師の診断書を用意しましょう。
必ず精神科医の診断所が必要というわけではありません。
まずは主治医や近隣のクリニックなどに相談すると良いでしょう。
成年後見制度を利用する旨を相談しておくと、スムーズに進めやすくなります。

審判の申し立て

家族や四親等内の親族のうち誰かが申立人となり、家庭裁判所に後見開始申立てを行います(家族や親族がいない場合は市町村長などが申立)。
なお、申し立ての際には以下のような書類が必要です。

  • 申立書
  • 住民票や戸籍謄本
  • 登記されていないことの証明書
  • 医師の診断書
  • 本人に関する書類(財産目録など)

あらかじめ、家庭裁判所に必要な書類を確認しておくのがおすすめです。

審判

提出された書類や後見人候補者の調査、親族の意向照会などを経て、申し立てについて審判が行われます。
審判の結果については、申立人と後見人に決定内容を記した審判書が送付されます。

後見登記

審判所が送付されて2週間後に後見登記がなされます。
登記後、後見人は1カ月以内に財産目録を作成し、家庭裁判所に提出しなければなりません。
また、その後は定期的に報告する必要があります。

認知症である親の後見人になったら物件の査定をする

成年後見手続きが終わったら、不動産売却に向けて物件の査定を進めましょう。

複数業者へ依頼する

売却査定の際には、複数業者へ依頼するようにしましょう。
不動産の査定額は、プロとはいえ、各社異なることが多いものです。
これは、査定の際に参考となる類似物件が異なる他、査定する不動産会社によって、得意とする不動産の種類(マンションか戸建てか、ファミリータイプかシングルタイプかなど)が異なることが原因です。

また、複数業者へ依頼することで、意図的に相場より高い査定額を提示する不動産会社を避けられるといったメリットがあります。
不動産会社としては、まずは媒介契約を結ぶ必要があることから、あえて高い査定額を提示するケースがあるのです。
こうした不動産会社と媒介契約を結ぶと、根拠なく相場より高い価格で売却を始めても買い手が見つかる可能性は低く、値下げを実施していかなくてはなりません。
結果として、相場よりかなり安い価格での売却となってしまう可能性もあるのです。

一括査定サイトを使う

複数業者へ査定依頼する際には、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
不動産の売買はそう頻繁に行うものではなく、すぐに複数社の不動産会社が思い浮かぶという方は珍しいでしょう。
そうしたケースでも、一括査定サイトを利用すれば簡単に複数の不動産会社を見つけることが可能です。
また、一括査定サイトを利用することで、自動的に売却物件と相性のよい不動産会社の紹介を受けることができます。

不動産売却の際には、まずは一括査定サイトの利用を検討すると良いでしょう。

不動産の一括査定サイトとは?比較する3つのポイントや注意点を解説

一括査定サイトで不動産会社に問い合わせましょう

ワンポイントアドバイス

最短45秒 無料査定を依頼する

  • STEP1
  • STEP2

※本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

まとめ

認知症になってしまった場合の不動産売却について、成年後見制度の内容や手続きなどお伝えしました。
少子高齢化の進む日本において、認知症の問題は今後より深刻になっていく可能性があります。
ご家族が認知症になってしまったという方や、その可能性があるという方など、本記事の内容をぜひ参考になさってください。

カテゴリー
不動産売却 ,
タグ

リビンマッチ利用者アンケート

カテゴリー一覧

Copyright © Living Technologies Inc. All rights reserved.
トップページへ
無料査定スタート