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不動産投資の6つのメリット、5つのデメリットを解説。リスクを抑える方法も紹介！
副業の選択肢の中で、特に人気が高いのが不動産投資です。不動産投資は比較的安定した収入が得られること、そして一度運用が軌道に乗れば日々の管理にそれほど手間がかからないという点が人気の理由です。
さらに、不動産の価値が長期的に見て増加する可能性があるため、資産の増加という形での利益も期待できます。しかし、不動産投資にはメリットだけでなく、一定のデメリットも存在します。
この記事では、不動産投資の持つメリットとデメリットについて解説します。リスクを最小限に抑えつつ不動産投資を成功させるための戦略についても紹介するので、確認しておきましょう。
不動産投資の6つのメリット
不動産投資には以下6つのメリットがあります。
- 長期的に安定した収入が得られる
- 現物資産として売却ができる
- 節税ができる
- 資産全体の急激な減少を抑えられる
- 生命保険として利用できる
- 少ない自己資金で始められる
ここからは、それぞれについて説明します。
長期的に安定した収入が得られる
不動産投資は、ほかの投資商品と比べて、長期的に安定した収入が得られるのが特徴です。
不動産投資の収益のひとつである家賃収入は、価格変動率が小さいためです。景気の影響は多少受けることがありますが、翌月の家賃が2倍になったり、反対に半分になったりすることは基本的にありえません。
賃貸物件の場合、入居者の居住期間によって家賃が変わることもないため、入居者がいる限り安定した家賃収入を得られます。
現物資産として売却ができる
不動産投資は、賃貸収入（インカムゲイン）だけでなく、売却でも利益（キャピタルゲイン）を得られます。
不動産の価値は常に変動しています。そのため、購入した価格よりも高くなることも珍しくありません。売却は一度しかできませんが、得られる利益が高額になる可能性があります。
節税ができる
不動産投資は、節税対策としても有効です。不動産投資で節税ができる税金は主に、住民税・所得税・相続税です。
住民税と所得税に関しては、確定申告をする際に損益通算で節税ができます。たとえば、不動産所得が赤字になれば給与所得と合算できるため、総合的な課税額を抑えられます。
特に不動産を購入した初年度は、仲介手数料や登記手数料などさまざまな諸経費がかかるため、赤字になるケースが多くなります。
累進課税の日本では、所得の高い人が不動産投資をすることで、より大きな節税効果を生むことがあります。
相続税に関しては、現金や株式などを相続する際は時価で相続税が算出されるのに対し、投資用不動産は路線価で評価されます。さらに貸家の場合は借地権割合によって減税されるため、相続税の節税に効果的です。
資産全体の急激な減少を抑えられる（インフレに強い）
インフレ（物価上昇）時は、実物資産である不動産の資産価値は下がりにくく、家賃が上昇しやすい傾向にあります。
また、物価が上昇しても額面金額は変わらないため、借入金額は実質的に目減りします。これらの特徴から、不動産投資はインフレに強く資産全体の急激な減少を抑えられるといえます。
生命保険として利用できる
これは、ほかの投資とは異なり非常に珍しい特徴といえるでしょう。不動産投資ローンを組んで収益不動産を取得する場合、団体信用生命保険に加入できます。
団体信用生命保険に加入すると、不動産投資ローンの契約者が亡くなったり、所定の高度障害状態になったりしたとき、ローンは保険金で完済されます。自分自身に万が一のことがあったとき、団体信用生命保険に加入していれば、家族に返済義務のない収益不動産を残すことが可能です。
また、子どもの進学資金やマイカーの購入資金などが必要になったときは、相続した物件を売却してまとまったお金に換えることも可能です。不動産投資ローンを組んで取得した収益不動産は、万が一のときには生命保険の代わりとして、残された家族の生活を支えてくれるものになります。
少ない自己資金で始められる（レバレッジ効果がある）
不動産投資は、ローンにより自己資金以上の投資ができるレバレッジ効果があります。レバレッジは、てこという意味で、借入金を利用して大きなリターンを得る投資方法です。
不動産投資ローンを利用すると、自己資金の10倍程度の資産を運用できることもあります。うまくレバレッジ効果を活用することで、同じ投資予算でもより多くの利益を得ることができます。
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不動産投資の5つのデメリット
不動産投資もいいことばかりではありません。ここでは5個のデメリットについて細かく説明していきます。
- 収入や不動産価値が変動する
- 維持や管理に手間が掛かる
- 流動性が低い
- 定期的な修繕が必要になる
- 金利上昇リスク
ここからはそれぞれについて説明していきます。
収入や不動産価値が変動する
不動産投資におけるメインの収益は家賃収入ですが、これには空室リスクと滞納リスクがあります。空室リスクとは、文字とおり空室の場合には賃料が入って来ない状態です。
家賃収入がなければ収益がないため、管理費など所有しているだけででていく費用の分、マイナスが発生します。
また、入居者が家賃を払ってくれない滞納リスクも存在します。単純に払い忘れであれば問題ありませんが、入居者の経済的な問題などといったトラブルに発展すると、お金の面だけではなく、精神的なストレスもかかることになります。
維持や管理に手間が掛かる
不動産は人が住むため、設備の維持管理が必要です。ときには、予想しない突然の出費が発生することもあるでしょう。たとえばエアコンや給湯機などの故障、キッチンやお風呂の修繕などがあれば高額な費用がかかります。
こうしたケースでは放っておくこともできますが、退去につながるリスクがあるため、真摯に対応することが求められます。
また、不動産投資では建物の劣化を防ぐための定期的なメンテナンスも必要です。不動産投資では、設備や建物の老朽化が入居者募集や家賃、資産価値、売却活動などに大きな影響を与えるため、定期的な修繕による物件の維持が必要です。
流動性が低い
ほかの資産と比べて、不動産は流動性が低い資産です。物件の状態や立地、景気によっては、なかなか入居者が入らないことや売却できないことが考えられます。株式のように気軽に売買できないため、すぐに現金化したいとお考えの方には不向きな投資方法といえます。
流動性のリスクを回避する対策として、購入希望者の多い都市部のエリアで不動産投資を行うことです。しかし、都市部の不動産は利回りが低い傾向にあるため、投資効率を高めたい方は注意しましょう。
定期的な修繕が必要になる
経年劣化により、建物や設備が老朽化するリスクも存在します。不動産投資では、設備や建物の老朽化が、入居者募集や家賃、資産価値、売却活動などに大きな影響を与えるため、定期的な修繕による物件の維持が必要です。
金利上昇リスク
金融機関から住宅ローンを組んで不動産投資をする場合、金利変動リスクが考えられます。特に金利が過去最低基準にある現在の金融市場は、金利が上昇するリスクを内包している環境であると言えます。
長期的な金利変動に対する予測は難しいため、「リスク」に対する理解が求められます。
不動産投資のリスクを減らす方法
不動産投資には多くのデメリットも存在しますが、ここではそのデメリットを最大まで減らすための方法について解説します。
具体的な方法は以下のとおりです。
- 不動産に関する専門知識を身に付ける
- 資金管理を徹底する
不動産に関する専門知識を身に付ける
不動産投資は初心者でも始めやすい特徴がありますが、簡単に始められるからこそきちんと運用していくには相応の専門知識が必要です。
たとえば、以下の知識は不動産投資をする前に知っておくことが大切です。
- 賃貸の需要
- ハザードマップ上の問題
- 耐震基準
- 管理会社の運営状況
未来のことは誰にもわからないので、情報を鵜呑みにするのではなく、そこから自分なりの仮説を導きだすことが大切です。
不動産投資は、ハードからソフトまで身に付けるべき知識は膨大です。まずは、人気のエリアの賃貸物件などを調べてみて、なぜこの値段が妥当なのかを理解することから始めてみるとよいでしょう。
資金管理を徹底する
ほかの投資にも共通していえることですが、自己資金は少ないものの高額な投資になることは理解していただけたかと思います。
レバレッジを効かせるために借入を行うことは、金利が発生するということです。資金管理に併せて、きちんと実態に沿った入居者管理・物件管理を行う必要があります。
また、購入の際には日常では経験できないほど高額な買い物をすることになるので、可能な限りのリスクの分析を行ったうえで、そのリスクに対する方法を十分理解することが重要です。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
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