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住宅ローンがあるけど離婚したい！どうする？支払いと所有権
離婚をためらってしまう理由のひとつに、住宅ローンがあります。離婚そのものは、住宅ローンの有無に関係なく成立します。しかし、住宅ローンを残したまま離婚すると、離婚後も返済義務は続きます。
家計が分かれることで、一人あたりの返済負担が重くなることもあります。返済が生活費を圧迫したり、滞納につながったりするおそれもあるでしょう。では、住宅ローンがあると、離婚するのは難しいのでしょうか。
この記事では、離婚時の住宅ローンの扱い方や、離婚後に起こりやすい返済トラブルを解説します。住宅ローンのある家を売却するまでの流れや、家の名義、財産分与についても確認していきましょう。
リビンマッチのポイント
住宅ローンが残る家の離婚では、家の名義と住宅ローンの名義、返済義務を分けて整理することが重要です。家を売却する場合は、査定価格と住宅ローンの残高を確認し、財産分与や名義変更、連帯債務・保証、オーバーローンへの対応を決めます。
もくじ
住宅ローンが残っていても離婚は可能！ただし…
住宅ローンが残っていても「離婚できない」ということはありません。住宅ローンの返済中でも、離婚そのものは可能です。
問題になるのは、離婚後に「家をどうするのか」「住宅ローンを誰が返済するのか」という点です。たとえば、次のようなケースでは、離婚後の家や住宅ローンを整理しやすくなります。
- 家を売却して財産分与をすることで合意している
- 住宅ローンの支払いを継続できるだけの収入がある
- 金融機関が住宅ローンの名義変更や借り換えを承認している
それぞれ詳しく見ていきましょう。
家を売却して財産分与をすることで合意している
離婚するときは、財産分与によって、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を分けます。住宅ローンや家の名義が夫婦のどちらか一方だけであっても、婚姻中に夫婦の協力で取得・維持した家であれば、基本的に財産分与の対象になります。
一方、婚姻前から所有していた家や、相続・贈与で取得した家は、原則として財産分与の対象になりません。
財産分与では、夫婦それぞれが財産の取得や維持にどの程度貢献したかを考慮します。寄与の程度は、異なることが明らかでなければ同等とされており、夫婦の協議で具体的な分け方を決めることもできます。
家を財産分与する方法のひとつが、売却して現金化することです。売却代金で住宅ローンを完済できれば、残った財産をもとに分与について話し合えます。売却によって住宅ローンを完済できれば、離婚後もその住宅ローンを返済し続ける必要はありません。
住宅ローンの支払いを継続できるだけの収入がある
離婚後も家を売らずに住み続けたい人もいるでしょう。住宅ローンの名義人がそのまま家に住む場合は、離婚後も住宅ローンを返済しながら住み続けることができます。
ただし、離婚すると家計が分かれます。これまで夫婦の収入で生活していた場合は、一人の収入で住宅ローンと生活費を負担できるか慎重に確認する必要があります。
返済を続けられるだけの収入があるなら、住宅ローンを残したまま離婚することも可能です。
金融機関が住宅ローンの名義変更や借り換えを承認している
住宅ローンの名義人ではない人が離婚後も家に住み続ける場合は、誰が家を所有し、誰が住宅ローンを返済するのかを整理する必要があります。
家の名義と住宅ローンの名義は別のものです。住む人が変わったからといって、自動的に住宅ローンの名義が変更されるわけではありません。
住宅ローンの名義変更や借り換えには、金融機関の審査が必要です。収入や返済能力によっては認められないこともあるため、離婚後の返済方法を決める前に金融機関へ相談しておきましょう。
離婚時の家の名義（所有権）はどうするべきか
離婚するときは、住宅ローンだけでなく、家を誰の名義にするのかも確認しておく必要があります。
夫婦の共有名義のまま離婚することも可能です。ただし、将来家を売却したり、建て替えたりするときには、原則として共有者である元配偶者との話し合いが必要になります。
離婚後に連絡が取りにくくなる可能性も考え、単独名義に変更できるか、家を売却して現金で清算するかなどを事前に話し合っておくとよいでしょう。
家の名義と住宅ローンの名義の違い
離婚時に混同しやすいのが、家の名義と住宅ローンの名義です。
家の名義とは、登記簿に記録されている不動産の所有者を指します。一方、住宅ローンの名義人は、金融機関からお金を借りている債務者です。
家の所有者と住宅ローンの債務者が、必ず同じ人になるとは限りません。夫婦間で家の所有者を変更することに合意しても、住宅ローンの債務者を自由に変更することはできません。
住宅ローンの名義変更には金融機関の審査があるため、財産分与について話し合うときには、家の名義とあわせて住宅ローンの契約内容も確認しておきましょう。
離婚後に起こりがちな住宅ローンの返済トラブル
離婚後は、住宅ローンの返済をめぐってトラブルが起こることがあります。夫婦間で返済方法について合意していても、金融機関との契約内容が変わっていなければ、離婚後も返済義務や保証責任が残ることがあります。
主な返済トラブルには、次のものがあります。
- 元配偶者の支払いが滞納する
- 名義変更ができない
- 家の査定価格が住宅ローンの残高より低い
それぞれ詳しく解説します。
元配偶者の支払いが滞納する
夫婦で住宅ローンを利用する方法には、ペアローンや連帯債務、収入合算などがあります。誰が返済義務を負うのか、誰が保証人になるのかは契約によって異なります。
離婚をしても、金融機関との住宅ローン契約が自動的に変更されるわけではありません。そのため、連帯債務者や連帯保証人になっている場合、元配偶者が返済を滞納すると、もう一方にも返済を求められることがあります。
滞納が続くと、契約内容や状況によっては一括返済を求められたり、抵当権が実行されて家が競売にかけられたりする可能性があります。売却しても住宅ローンを完済できなければ、残った債務を返済しなければならないこともあります。
名義変更ができない
住宅ローンの名義変更や借り換えを希望しても、金融機関の審査基準を満たせず、認められない場合があります。
夫婦間で「離婚後は一方だけが返済する」と合意しても、その合意だけで金融機関との契約上の債務者や保証人が変わるわけではありません。
離婚前に金融機関へ相談し、名義変更や借り換えが可能か確認しておくことが重要です。
家の査定価格が住宅ローンの残高より低い
家の査定価格が住宅ローンの残高を下回る状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの状態では、家を売却しても、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性があります。
そのため、家の売却を検討するときは、住宅ローンの残高と家の査定価格を確認し、売却代金で完済できる見込みがあるかを把握することが大切です。
売却代金だけでは不足する場合は、自己資金で不足分を補えるかを検討し、必要に応じて金融機関へ相談しましょう。
住宅ローンのある家を離婚後に売却するまでの流れ
離婚にともなって家を売却するときは、いきなり売却方法を決めるのではなく、まず住宅ローンの残高と家の査定価格を確認します。
主な流れは次のとおりです。
- 住宅ローンの残高・契約内容を確認する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 財産分与について協議する
- 必要に応じて金融機関へ相談する
- 売却活動を始める
- 決済・引き渡し
それぞれ詳しく解説します。
住宅ローンの残高・契約内容を確認する
まずは、現在の住宅ローンの残高と契約内容を確認しましょう。
単独で住宅ローンを借りているのか、夫婦が連帯債務者になっているのか、連帯保証人がいるのかなどによって、離婚後の対応は異なります。
返済予定表や金融機関のWebサービスなどを確認し、住宅ローンが現在いくら残っているのかも把握しておきましょう。
不動産会社に査定を依頼する
次に、不動産会社に家の査定を依頼します。
家の査定価格と住宅ローンの残高を比較すれば、売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがあるかを判断しやすくなります。
査定価格は、不動産会社によって異なる場合があります。売却を具体的に検討しているのであれば、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格やその根拠を比較するとよいでしょう。
財産分与について協議する
住宅ローンの残高と家の査定価格を確認したら、家を売却するのか、夫婦のどちらかが住み続けるのかを話し合います。
家を売却する場合は、住宅ローンを完済したあとに残る財産をどのように分けるのかも決めておきましょう。売却しても住宅ローンを完済できない場合は、不足分をどう負担するのかについても話し合う必要があります。
離婚条件を早く決めたいと思うかもしれませんが、家や住宅ローンについて曖昧なままにすると、離婚後のトラブルにつながるおそれがあります。
夫婦だけで話し合うことが難しい場合は、弁護士などの専門家への相談も検討しましょう。
必要に応じて金融機関へ相談する
住宅ローンが残っている場合は、必要に応じて借入先の金融機関へ相談します。
特に、住宅ローンの名義変更や借り換えを希望する場合や、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合は、金融機関との調整が必要です。
売却代金で住宅ローンを完済できる場合も、決済時の完済手続きや抵当権抹消に必要な手続きを確認しておくと、売却を進めやすくなります。
売却活動を始める
家を売却する方針が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を始めます。
広告掲載や問い合わせ対応、内覧、購入希望者との条件交渉などを経て、買主を探します。
売却までにかかる期間は、売り出し価格や地域の需要、物件の状態などによって異なります。離婚や転居などで売却したい期限が決まっている場合は、あらかじめ不動産会社へ伝えておきましょう。
決済・引き渡し
買主が見つかり売買契約を締結したら、最後に決済・引き渡しを行います。
住宅ローンが残っている家では、一般的に売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで、所有権を買主へ移転します。
決済では、売却代金の受領、住宅ローンの完済、登記手続きなどを行い、最後に家の鍵を買主へ引き渡します。
離婚を機に家を売却するなら、まず査定価格を確認しよう
離婚を機に家を売却する場合は、まず住宅ローンの残高と家の査定価格を確認することが大切です。
住宅ローンの残高よりも査定価格が高ければ、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。一方、査定価格のほうが低い場合は、不足分をどうするのか考える必要があります。
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複数社の査定価格や説明を比較しながら、家を売却するか、どのように住宅ローンを整理するかを検討しましょう。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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