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相続不動産売却にかかる税金と控除

公開日: 2016年4月28日 |最終更新日: 2021年10月27日

相続不動産を売却したときに課税される税金とその特別控除について解説します。
相続した不動産を売却した際にも一般的な不動産の売却時と同様に「印紙税」「譲渡所得税」といった税金が発生します。しかし「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という特別控除を使うことで、節税対策をすることも可能です。

相続不動産は売却すべき?売却時の譲渡所得税と保有する場合の固定資産税 相続した不動産の売却のポイント。手続きの方法や流れ、費用について解説。

印紙税

相続不動産の売却において、売主と買主の間で結ばれる「売買契約書」に収入印紙で納付するものが印紙税になります。
印紙税は売買契約書に記載されている金額により、課税額が異なるため下記「印紙税額表」をご確認ください。

契約金額 印紙税額(円)
10万円~50万円 200
50万円~100万円 500
100万円~500万円 1,000
500万円~1,000万円 5,000
1,000万円~5,000万円 10,000
5,000万円~1億円 30,000
1億円~5億円 60,000
5億円~10億円 160,000
10億円~50億円 320,000
50億円~ 480,000

譲渡所得税

譲渡所得税は、相続した不動産の売却時に発生した譲渡益(譲渡所得)に対して課税されます。譲渡所得が出なければ税金も発生しないため、まずは譲渡所得の計算方法を確認しましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却した金額が単純にそのまま適応されるわけではありません。
譲渡所得とは、売却した金額(売却代金)から、「その不動産を取得したときの費用(①取得費)」や「売却するためにかかった費用(②譲渡費)」を差し引いて残った金額になります。
①「取得費」とは、その不動産を購入・取得したときの金額です。
相続した不動産が土地以外の一戸建てやマンションといった建物の場合、取得した費用に経過年数と減価償却率を掛けた「減価償却累計額(減価償却費)」を指します。
減価償却費は建物の構造や用途によって耐用年数や償却年数が異なることにも注意が必要です。※土地に減価償却はありません。
こちらのコラムもご参照ください。

不動産売却の取得費とは?譲渡所得計算での取得費についてご紹介

相続不動産の場合、被相続人が所有していた期間と取得費を相続人が引き継ぎます。

また、被相続人の所有期間があまりにも長く取得費がわからない不動産の場合、売買代金の5%を取得費として計上するケースもあります。※こちらは必ずしもの話ではないため、専門家に相談して計算しましょう。
②「譲渡費」とは、その不動産を売却したときに発生した費用です。
具体的には、不動産会社に支払った「仲介手数料」や上記にある「印紙税」、賃貸用物件の場合は借主支払った「立ち退き料」、建物を取り壊した場合は「解体費」などを指します。
 
譲渡所得=売却代金-(①取得費+②譲渡費)
 
このように、譲渡所得は売買代金から①取得費②譲渡費を差し引いても残る金額を指し、その金額に譲渡所得税が課税されます。

所有していた期間によって譲渡所得税は変わる(期譲渡所得・長期譲渡所得)

譲渡所得税は、譲渡所得税率と住民税率によって計算されます。その2つの税率はその不動産の所有期間によって異なり、先述したとおりその所有期間を相続人は被相続人から引き継ぎます。
所有期間が5年以下の場合、長期譲渡所得
所有期間が5年を超えている場合、短期譲渡所得
といい、税率は下記の表を確認してください。

所有期間
長短区分 短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超
居住用
不動産の場合
39.63%(所得税30.63% 住民税 9%) 20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

こちらのコラムもご参照ください。

不動産売却の譲渡所得とは?かかる所得税や納める時期も併せてご紹介

相続した不動産売却時に使える特別控除

また、相続した不動産を売却したときに、特別控除や特例を使って節税をすることができます。ここでは2つの特別控除・特例をご紹介します。

「居住用財産の3,000万円の特別控除」の解説

相続人が相続した不動産に居住していることが条件になりますが、その不動産(マイホーム)を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されるという特別控除です。
つまり、相続した不動産に住んでおり、その不動産を売却して譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税は発生しません。
その他の適応条件として
・売却した家屋や敷地について、他の特例の適用を受けていないこと
・親子や夫婦といった、特別な関係を持つ人に対して売っていないこと
などがあります。
こちらのコラムもご参照ください。

「3000万円の特別控除」についての解説

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の解説

財産を相続した際に支払った相続税のうちの一定額を、譲渡所得を計算する際の「①取得費」に加算することができるというものです。
適用条件
・相続や遺贈によって、財産を相続し、相続税が課税されている人であること。
・譲渡された(売却した)不動産が、相続税の課税対象の資産で、その相続の開始があった日の翌日から、相続税の申告書の提出期限の翌日から3年以内に譲渡された不動産であること。
取得税に加算される金額は、不動産の種別等により異なるため、専門家に問い合わせましょう。
また、この特例は相続税が発生しなければ適用できないため、相続税がするかどうかの確認も必要です。
こちらのコラムもご参照ください。

相続した不動産にかかる2つの税金

まとめ

このように、相続した不動産の売却にはさまざまな税金がかかる一方で、それらを軽減する特例も用意されています。こういった特例や控除を上手に使い、相続不動産の売却で損がないようにしましょう。

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