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マンション売却は住宅ローン返済中でも大丈夫!残債があるときの売り方

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マンション売却は住宅ローン返済中でも大丈夫!残債があるときの売り方

さまざまな事情から、住宅ローン返済中なのにマンション売却が必要になることがあります。住宅ローン返済中にマンションを売るには、どうすればよいのでしょうか。

住宅ローン返済中にマンションを売却するために、知っておくべき基礎知識と売却の流れを解説します。

住宅ローンが残っているときにマンションを売却するには

住宅ローンが残っていても、マンションを売却することは可能です。ただし、住宅ローンの残債を全額返済して、マンションに設定されている抵当権を抹消しなければなりません。抵当権がついている状態では、マンションを売却できないためです。

マンション売却のために住宅ローンを完済するには、次の3つの方法があります。

  • 手元の資金で全額返済する
  • 売却代金で全額返済する
  • 自己資金と売却代金で住宅ローンを返済する

抵当権を抹消しなければならない理由と、住宅ローンを完済する3つの方法について、詳しく解説します。

抵当権の抹消がポイント

住宅ローンの残債があるマンションを売却するには、抵当権を抹消しなければなりません。マンションを売却できるかできないかは、抵当権のを抹消の抹消が重要なポイントです。

抵当権は、融資をする金融機関の権利で、住宅ローンを利用してマンションを購入すると設定されます。

抵当権が設定されていると、万が一住宅ローンを組んだ人が返済できなくなった場合、金融機関がローンの担保としてマンションを売却し、ローンの返済に充当できます。つまり、抵当権が行使されると、所有者はマンションの所有権を失うことになります。抵当権がついた所有権は完全な所有権とはいえないため、抵当権が設定されたままではマンションを売却できません。ローンを完済して抵当権を抹消し、完全な所有権とすることで、マンションの売却ができるのです。抵当権は法務局で登記されるため、マンションに抵当権が設定されているか不明な場合は、登記簿謄本で確認しましょう。

自己資金で住宅ローンを完済すれば売却できる

手元に充分な資金があれば、現金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消できます。たとえ一時的に手元の資金が減ってもマンションを売却できれば、諸費用を差し引いた残金をほぼ手にすることが可能です。

売却代金を返済に充てるのと違い、仮に希望の売却額より実際の売却額が安くても、住宅ローンの残債は残りません。ローンを返済するのに充分な金額で売却できるか心配する必要がなく、安心して売却を進められるでしょう。

また、ローン返済がなくなるため、マンションの売却が決まる前でも、新たに住宅ローンを組んで新居を購入することも可能です。

自己資金がなくてもアンダーローンなら売却できる

売却代金で住宅ローンを返済するのが、もうひとつの方法です。売却金額が住宅ローンの残債より多ければ、自己資金がなくても、売却代金を残債の返済に充てることで住宅ローンを完済できます。この状態をアンダーローンといいます。

アンダーローンにするには、必ずローン残債より高く売却金額を設定しなければなりません。建物の状態や立地条件、周辺の相場などがよく、高額で売却できる見込みがあればアンダーローンになる前提で資金計画を立てても問題ないでしょう。とはいえ、不動産市場や購入希望者の動向などにより、販売価格を下げる可能性もゼロではないため、万が一アンダーローンにならなかった場合の対策を立てておくことが重要です。

また、売却代金で残債を返済する場合、売却が決まる前に新しい住居を購入するのは難しいでしょう。なぜなら、売却が決まらなければ、既存の住宅ローンと新居を購入するための住宅ローンを二重に返済しなければならないためです。既存のローンの残債を完済できる時期が確定していなければ、返済比率が高くなり、新しいローンを組みにくくなります。もし組めたとしても、マンションが売却できるまで二重のローン返済を続けるのは、経済的な困難に陥るおそれがあります。

売却代金をローン残債の返済に充てる場合は、資金計画をよく検討するが必要あるでしょう。

自己資金と売却代金で住宅ローンを返済する

逆に、売却金額が住宅ローンの残債より少ないことをオーバーローンといいます。オーバーローンの場合、売却金額だけで住宅ローンを完済できません。

しかし、差額を自己資金で支払えれば、住宅ローンを完済して抵当権を抹消できます。手元に資金があれば、オーバーローンでも売却が可能です。この場合、売却資金がほとんど手元に残らないうえに、さらに手元の現金を使うことになるため、経済的に可能かをよく検討する必要があります。新しい住居の購入に必要な頭金や諸費用も自己資金から出さなければならないため、資金計画をしっかりと立てることが重要です。

オーバーローンで自己資金がない場合は売却が難しい

オーバーローンの状態で、自己資金もない場合、抵当権を抹消できないためマンションの売却は難しくなります。

ただし、売却する方法が、まったくないわけではありません。オーバーローンで自己資金がない場合に売却する方法は後述します。

住宅ローン返済中のマンション売却の準備と手順

住宅ローンを返済中のマンションを売却するには、事前の準備が必要です。この章では、住宅ローン残債のあるマンションを売却する手順と準備を、項目ごとに解説します。

①売却理由を明確にする

最初に住んでいるマンションを売却したい理由を明確にしましょう。「家族が増えて手狭になった」「通勤や通学に不便」「年配の親が心配だから実家の近くに住みたい」など、なぜ売却したいのかを具体的にします。

売却理由を明確に意識することにより、新居に求める希望条件がはっきりします。売却の時期、住み替え先の地域、希望の売却金額、迷ったときの優先順位などを、具体的に把握できるでしょう。

売却を進めるうえで、具体性は重要なポイントです。漠然となんとなく売りたいのでは、何を優先させればよいのか基準がわからず、スムーズに売却することが難しくなります。

また、売却を始める前に、家族などと充分に話し合っておきましょう。売却を進めてから意見が合わず中断してしまうことは、よくあることです。両親、夫婦、子どもなど、それぞれ家に対する思いがあります。しっかりと話し合い、方針について合意することで、よりスムーズに手続きを進められるでしょう。

②住宅ローンの残債を把握する

住宅ローンの残債がある場合、残債の金額を正確に把握することが重要です。売却代金で残債を完済するには、残債金額より高く売却金額を設定しなければなりません。売却を成功させるには、残債の返済や諸費用、新しい住宅の購入費用、手元にいくら残したいかなど、資金計画をしっかり立てる必要があります。そのためにも、残債額は必ず確認しましょう。

残債の金額は、金融機関から定期的に郵送されてくるローン返済表に記載されています。スマホのアプリで確認できる金融機関もあります。ローン返済表が手元に見当たらない場合は、金融機関に問い合わせて教えてもらいましょう。

③不動産会社の査定を受ける

売却を成功させるために、もうひとつ重要なのがマンションの売却査定です。マンションがいくらで売れるのか、不動産会社の査定を受けましょう。

不動産会社は、近隣で過去に売却された事例や相場、市況などから、売却を見込める金額を算出します。マンションだと多くは階数や部屋の広さ、部屋の向き、リフォーム歴などから査定価格を決めます。

いくらで売却できるのかわかれば、アンダーローンかオーバーローンかの判断ができます。残債の金額、マンションの査定価格、手元の資金の金額を照らし合わせて、具体的な資金計画を立てられるでしょう。売却や住み替えにかかる諸費用も忘れずに確認しておくとスムーズです。

④売却価格の設定

査定価格を確認し、販売活動を依頼する不動産会社を決めたら、売却価格を設定します。不動産会社が出した査定価格や住宅ローンの残債、手元の資金などを検討して決めましょう。住宅ローンの残債がある場合、オーバーローンにならないように残債額より高めの金額に設定します。

売却価格は、売却にかける期間によっても変わります。時間をかけても高く売りたい場合は相場より高めに、安くなっても時間をかけずに早く売りたい場合は相場より低めに設定することが一般的です。多くの場合、販売を開始する最初の価格は高めに設定します。

販売を開始したのち、反響が鈍いようなら売却価格を下げる対応をしたり、購入希望者から価格交渉が入ったりすると想定して、不動産会社と相談しながら売却価格を設定するとよいでしょう。

⑤金融機関の承諾を得る

不動産会社との面談を経て、売却する方針が決まったら、金融機関に報告しましょう。全額を売却代金で返済するのか、不足した場合は自己資金で補うのかなど、残債を返済する方法について報告しておくと、スムーズに手続きを進められます。

媒介を依頼する不動産会社の連絡先なども、合わせて知らせておくとよいでしょう。残債の金額をローン返済表で把握している場合は、このときに正確な金額を確認します。金融機関に報告したら、不動産会社に担当者の名前と連絡先を知らせておきましょう。

また、売却が決まったら再度金融機関に連絡し、売却金額や契約日、決済日などを報告します。決済日に合わせて、抵当権抹消に必要な書類を準備してもらうことになります。

⑥販売活動の開始

売却価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、いよいよ販売開始です。販売は、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイト、チラシ、店頭広告などで行います。不動産会社しか見られないレインズという不動産情報サイトに登録することにより、ほかの不動産会社も購入希望者を探せるようになります。

販売を開始してもすぐに売れるとは限りません。反響の状況を見ながら、不動産会社と相談して、対応していきましょう。

⑦売買契約を結ぶ

購入希望者から申込みが入り、価格や売却条件などの諸条件を売主買主ともに納得したら、売買契約を締結します。売買契約時には、買主から売主に手付金が支払われます。不動産会社によっては、契約時に仲介手数料の一部を支払うケースも少なくありません。手元に資金がなければ、買主から受け取る手付金の一部を充当できるか確認するとよいでしょう。

⑧住宅ローンの完済とマンションの引き渡し

対面で決済を行う場合は、売主と買主、不動産会社そして司法書士が立ち会います。決済では、買主から手付金を差し引いた売却代金の残りを受け取り、住宅ローンを完済して、抵当権抹消の手続きを行うという流れです。

通常は、司法書士や不動産会社が前もって抵当権抹消書類を金融機関から預かり、金融機関で入金が確認されたら、司法書士が法務局へ出向いて抵当権抹消手続きを行います。一般的に抵当権抹消手続きと、新しい買主への所有権移転登記は、司法書士が同時に行います。

鍵を買主に引き渡したら、決済・引き渡しの完了です。

⑨確定申告をする

マンションが購入時より高く売却できて利益が出た場合は、確定申告が必要です。売却した翌年の2月15日から3月15日までの間に、居住地の最寄りの税務署で確定申告の手続きをしましょう。オンラインでの手続きも可能です。

マンション売却の利益があるかどうかを確認するために、売却にかかった諸経費の領収書を手元に用意しておきましょう。税務上の優遇を受けられる場合もあるため、前もって条件を確認しておくと安心です。

オーバーローンで売却できないときの対処法

オーバーローンでローンの残債を返済できない場合は、マンションを売却できません。そういったときにできる対応方法には、主に次の2つが考えられます。

  • 返済計画の見直しを相談する
  • 住み替えローンを利用する

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

返済計画の見直しを相談する

経済的に困難に陥りローンの返済が難しくなったために売却を検討している場合、金融機関に住宅ローンの返済契約の見直しを相談することが可能です。返済期間の延長などにより、月々の返済額を無理のない金額に変更するなど、経済状況に合わせて返済できるように見直しできれば、マンションに住み続けたまま返済していけます。

返済を続けてアンダーローンになるまで、残債額を減らしてから売却するのもひとつの方法です。

住み替えローンを利用する

マンションを売却して新居を購入する場合、新たに住宅ローンを組むことになります。この際、オーバーローンの不足分を新規の住宅ローンに合算して組むことが可能です。こういった対応できる住宅ローンを、住み替えローンといいます。

ただし、住み替えローンは借入額が高額になるため、通常の住宅ローンに比べて審査が厳しくなるでしょう。毎月の返済額も高くなることにも注意が必要です。住み替えローンを利用したい場合は、金融機関に相談しましょう。

支払いできないときは任意売却

どうしてもローンの支払いが難しい場合には、任意売却という方法があります。

任意売却とは住宅ローンを返済できない場合に、オーバーローンのマンションを金融機関の了承を得て売却することです。売却金額で残債を全額返済できず、自己資金で不足分を補うこともできない場合に、金融機関の了承を得て抵当権を抹消します。差額は残債として残るため、マンションを売却したあとも、残ったローン残債を返済し続けなければなりません。

売却後の残債は、返済額などを金融機関と相談できます。無理なく返済できる金額に設定してもらえるように、希望を聞いてくれる場合もあります。任意売却は金融機関と経験豊富な不動産会社の協力を得ることにより、スムーズに手続きを進められるでしょう。

マンション売却の相談は一括査定サイトが便利

住宅ローンを返済中にマンションを売却するときは、正確な査定価格が必要です。1社の不動産会社に相談するだけだと、その価格が妥当かどうかを判断できません。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼する必要があるのです。

住宅ローン返済中という事情がある場合、そういった状況の対応に慣れた不動産会社を見つける必要があります。こういった条件に当てはまる不動産会社を見つけて査定を依頼するのは、相当な手間がかかります。

一括査定サイトであれば必要な情報を1回入力するだけで、対応できる複数の不動産会社に査定を依頼できます。一括査定サイトのリビンマッチならチャット形式で、マンション情報を簡単に入力できます。まずは不動産会社に相談して、アンダーローンなのかオーバーローンなのかを調べてみましょう。

この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

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