リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445【早見表付き】土地売却の仲介手数料相場は？上限や違法請求の見分け方も
土地を売却するとき、仲介手数料の上限は法律で定められています。それでも、不当に高い手数料を請求してくる悪質な業者も存在します。
損をしないために、この記事では仲介手数料の相場から上限額の計算方法、違法請求の見分け方、さらに手取りを増やすコツまでを、わかりやすく解説します。
もくじ
仲介手数料上限額の早見表
不動産売買の仲介手数料の上限額は、売買価格（税抜）を基準に算出されます。以下の表は、売買価格の区分に応じた上限額の計算方法（速算式）をまとめたものです。
| 売買価格（税抜） | 上限手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円を超える | 3%＋6万円 |
| 800万円以下の低廉な空き家等 | 上限30万円 |
参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
売買価格が非常に安い物件（低廉な空き家等）については、2024年7月の宅地建物取引業法改正により、仲介手数料のルールに特例が設けられました。以前は、価格が安すぎると仲介手数料の上限額も低くなり、不動産会社が経費をまかなえずに、価格の安い物件（特に空き家）の仲介を断るケースがありました。
そこで、空き家対策の一環として、物件価格が800万円以下の物件の場合、仲介手数料を上限30万円まで受け取ることができるようになりました。この「低廉な空き家等」の特例の対象となる物件は、「建物」だけでなく「土地」だけでも対象です。
ただし、賃貸事業用のアパートやマンションは対象外です。
【前提】土地売却の仲介手数料には上限がある
土地を売却する際に、不動産会社に依頼して買い手を見つけてもらうと、その成功に対して仲介手数料を支払います。これは、不動産会社が行う広告活動、内見の調整、契約書類の作成といった労力に対する「成功報酬」です。
売買取引が正式に成立した場合にのみ支払い義務が発生し、途中で売れなかった場合は手数料を支払う必要はありません。
この仲介手数料の金額は、不動産会社が自由に決められるわけではなく、宅地建物取引業法という法律で上限が厳格に定められています。実際に支払う仲介手数料の額（あるいは、その計算方法）は、売却活動を依頼する際に不動産会社と結ぶ「媒介契約書」に明記されます。
法律で定められているのはあくまで「上限」であり、契約書に記載される金額がこの上限を超えることは法律で禁じられています。
基本は仲介手数料の上限が相場になる
宅地建物取引業法という法律により、不動産会社が受け取れる仲介手数料には上限額が厳格に定められています。
では、実際の仲介手数料の相場はどうなっているかというと、ほとんどの不動産会社がこの法定上限額を請求しているのが実情です。
そのため、「仲介手数料の相場は、法律で決まった上限額である」と考えておくと良いでしょう。
ただし、これはあくまで「上限」であり、すべての業者が必ず上限額を請求しなければならないわけではありません。不動産会社との交渉や、物件の状況によっては、手数料を割引してもらえる場合があります。
仲介手数料上限額の早見表
| 売買価格（税抜） | 上限手数料（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円を超える | 3%＋6万円 |
| 800万円以下の低廉な空き家等 | 上限30万円 |
参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
仲介手数料が割引になるケース
特に、以下の条件に当てはまる場合は、手数料の割引に応じてくれる業者も存在します。
- 買主がすでに決まっているなど、不動産会社の集客や広告の労力が少ない場合
- 短期間でスムーズに売却できる見込みが高い場合
- 紹介者割引やリピーター割引などのサービスを不動産会社が提供している場合
仲介手数料は交渉によって安くなる可能性があるため、契約を結ぶ前に、まずは相談してみましょう。
仲介手数料の計算方法とその事例
仲介手数料の上限額は、売買価格（税抜）に応じて、以下の速算式を用いて計算するのが一般的です。
| 売買価格（税抜） | 速算式による上限額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5％ |
| 200万円を超え400万円以下 | 売買価格×4％＋2万円 |
| 400万円を超える | 売買価格×3%＋6万円 |
計算例1：売買価格3,000万円（税抜）の場合【一般的なケース】
売買価格が400万円を超えているため、「3%+6万円」の速算式を使います。
仲介手数料の上限=3,000万円×3%+6万円=96万円（税抜）
計算例2：売買価格500万円（税抜）の「低廉な空き家等」の場合【特例】
売買価格が800万円以下の「低廉な空き家等」に該当する場合、上限額の考え方が2パターンあります。
原則（速算式）で計算する場合
500万円は400万円を超えるため、「3%+6万円」の速算式を使います。
仲介手数料の上限=500万円×3%+6万円=21万円（税抜）
特例を適用した場合
法律の改正により、低廉な空き家等（800万円以下）の取引では、仲介手数料の上限を「最大30万円（税抜）」とすることが可能になりました。
このケースでは、不動産会社は売主に対し、原則の上限額である21万円ではなく、最大30万円を上限として請求することが法的に認められています。
これは、原則計算（21万円）では、不動産会社の調査や内見対応などの手間や経費に見合わず、取引を断られてしまうケースを防ぐための特例です。
支払いは誰が、いつ行う？
仲介手数料は、不動産会社と媒介契約（仲介の依頼契約）を結んだ当事者が支払います。
売主が会社に売却を依頼すれば売主が、買主が仲介を依頼すれば買主が支払う義務を負うというわけです。もし、売主と買主がそれぞれ別の不動産会社に仲介を依頼している場合は、それぞれが自分の仲介会社に支払います。
支払いのタイミングは不動産会社との契約内容によって異なりますが、一般的には売買契約を結んだ時点で半額を支払い、物件の引き渡しと代金の受け渡しを行う決済時に残りの半額を支払います。
なかには、決済時にまとめて全額を支払う契約もありますが、どのケースでも重要なのは、「取引が成立しない限り、支払う必要はない」という点です。つまり、物件が売れなければ仲介手数料は発生しませんので、契約成立前に仲介手数料を支払うことはありません。
仲介手数料の違法請求に要注意！内訳を確認しよう
仲介手数料には法律で上限額が定められているにもかかわらず、不動産会社がまれに、その上限を超える金額を請求してくるケースがあります。特に注意したいのは、「広告費」や「事務手数料」といった別の名目で費用を上乗せしてくる業者です。
本来、これらの業務にかかる費用は仲介業務に含まれていると解釈されているため、名目にかかわらず仲介手数料の範囲に含まれます。ただし、売主が特別に依頼した特別な広告費や、遠隔地への出張費用などの実費については、仲介手数料とは別に請求が認められることがあります。
媒介契約書には、仲介手数料の計算根拠や支払時期が必ず明記されているはずです。契約書に不明な点があれば、その場ですぐに説明を求め、内容に納得できないまま署名・押印しないように注意しましょう。
仲介手数料の高い・安いは土地売却にどう影響する？
土地を売却する際の仲介手数料は、不動産会社のサービス内容や担当者の力量にも関係しています。単に「安ければ良い」「高いのは損」と考えるのではなく、その背景を理解することが大切です。
安い（値引いた）場合
仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、いくつか注意点があります。手数料を下げるということは、不動産会社の利益が減るため、結果として、広告費や営業活動にかけられるコストが抑えられるおそれがあります。
その結果、十分な販売活動が行われず、買い手が見つかりにくくなるリスクがあるのです。特に土地の売却は現地調査や測量、役所への確認、古家が残っている場合は建物の解体といった手間のかかる業務が多い傾向にあります。
仲介手数料を極端に値引きすると、重要な対応が後回しにされたり、質が低下したりするおそれがあり、買主とのトラブルに発展することもあります。
そのため、値引き交渉をする際は、ただ安くすることだけを考えるのではなく、提供されるサービスの質が維持されるかをしっかり確認し、慎重に行いましょう。
高い場合に期待できること
一方で、仲介手数料を上限いっぱい請求する、あるいは交渉に応じない不動産会社は、「その金額に見合う質の高いサービスを提供できる」という自信を持っているとも解釈できます。
上限額を支払うことで広告費やPR活動、プロのカメラマンによる写真撮影、主要ポータルサイトへの掲載といった積極的な販売戦略に十分なコストをかけてもらえることが期待できます。
また、高い交渉力や広い買主ネットワークを活かし、より良い条件での成約につなげてくれる可能性もあります。
特に、境界が不明確な土地や測量・解体が必要な複雑な物件の場合、豊富なノウハウを持つ不動産会社を本気で動かし、トラブルなく取引を完了させるための動機付けにもなるのです。
ただし、仲介手数料を支払う際は、その額が法律で定められた「上限内」であることが大前提です。上限を超える請求は宅地建物取引業法で禁止されており、違法となるため、この点だけは必ず確認しましょう。
土地売却の手取りを多くする方法
土地売却で本当に大切なのは、売却価格そのものではなく、仲介手数料や税金、諸費用を差し引いた「最終的な手取り額」がいくらになるかです。
ここでは、手取り額を最大化するための3つのポイントを解説します。
仲介手数料の安さにこだわりすぎない
仲介手数料を安く抑えられても、肝心の売却価格が下がってしまっては意味がありません。例えば、手数料を10万円安くできても、売却価格が20万円低くなれば、結果的に損をしてしまいます。
また、仲介手数料を安くしたために、不動産会社の販売活動が不十分となり、売却期間が長引くと、その間の土地の管理費や固定資産税の負担が増えてしまいます。
重要なのは、仲介手数料よりも「いくらで売れるか」「どれだけ早く成約できるか」です。優良な不動産会社は、豊富な販売戦略のノウハウや買主との交渉力によって、最終的な手取り額を増やしてくれます。
売却実績のある会社ほど、価格設定や交渉術に優れているため、多少手数料が高くても、結果として期待以上の高値や早期の成約につながり、より多くの利益を得やすくなります。
節税対策を実施する
土地を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（売却益にかかる税金）が発生します。この税金は、売却額から土地の購入時の費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた「譲渡所得」にもとづいて計算されます。
必要経費（譲渡費用）には仲介手数料、測量費、建物の解体費用などが含まれ、これらの費用は控除できます。
そのため、土地を売却して利益が発生する場合は、仲介手数料を含めた必要経費をしっかりかける（計上する）ことで、課税対象となる利益を減らし、結果的に節税につなげられます。
高く売れる実力のある不動産会社・担当者に依頼する
土地売却の成果を左右するのは、不動産会社と担当者の実力です。同じ土地でも、担当者の販売力次第で100万円以上価格が変わることも珍しくありません。
特に土地売却は建物付き住宅に比べて難易度が高く、どのような用途が最適か、どのような建物が建てられるかなどの専門知識を把握したうえで、販売戦略を立てる必要があります。
信頼できる不動産会社選びの基本は、複数社から査定を取り、その価格の根拠を比較することです。単に査定額の高さだけを見るのではなく、その価格の根拠を具体的かつ論理的に説明できる会社であれば、信頼性が高いといえます。
また、担当者の対応の速さ、説明の丁寧さ、そして誠実さも、重要な判断基準となるでしょう。近年では、不動産一括査定サイトを利用して複数社の査定を一度に比較できるサービスも普及しています。
不動産一括査定サイトを活用すれば、自分に合った優良会社を効率よく見つけることができ、「高く・早く」土地を売却する手助けになるでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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