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土地売却の査定方法とは？評価ポイントと高く売る4つのコツ
土地を売却するとき、まず気になるのが「この土地はいくらで売れるのか」ということでしょう。土地の査定は建物とは異なり、形状・立地・接道などの条件によって評価が大きく変わります。
不動産会社がどのように査定額を算出しているのか、評価のポイント、そして相場より高く売るための4つのコツを具体的に解説します。
もくじ
不動産会社が行う土地の査定方法
不動産会社が行う土地の査定方法
土地を売却する場合、まずどのくらいの価格で売れるのかを把握する必要があります。その際は不動産会社に査定依頼をするのが一般的です。不動産会社の査定は基本的に無料のため、価格の目安が知りたい方も気軽に利用できます。
机上査定（簡易査定）
机上査定は、土地や物件の現地調査をせずに行う簡易的な査定方法です。不動産会社が公的な地価データや周辺の売却事例をもとに、おおよその価格を算出します。
査定に必要な情報は、土地の住所・面積などの基本的なものだけです。電話やインターネットで依頼でき、通常1〜3日程度で結果がわかります。
ただし、実際の土地の状態は確認していないため、あくまで参考価格として捉えておきましょう。まずは大まかな相場を知りたい方や、複数社への依頼を検討している方に適しています。
訪問査定（現地査定）
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して行う詳細な査定です。土地の形状や接道状況、周辺環境などを直接確認するため、より正確な価格を算出できます。
現地調査では境界線の状況や地盤の状態、日当たりなどを詳しくチェックされます。また、精度を高めるために登記簿謄本や身分証明書のほか、測量図の提出を求められることもあるでしょう。
査定結果が出るまでに1週間程度はかかりますが、机上査定よりも精度の高い査定額が期待できます。本格的に売却を検討している方は、訪問査定も検討してみましょう。
AI査定・不動産会社の査定との違い
近年はAIを活用した自動査定サービスも登場していますが、不動産会社の担当者が行う査定とは大きく異なります。AI査定は過去の取引データをもとに瞬時に価格を算出していますが、個別の土地の特性は反映されにくいのが現状です。
一方で、不動産会社の査定では周辺の取引事例のほか、担当者の経験や地域の専門性をもとに算出されます。特に土地の場合、法的な制限や地盤の状況など、データだけでは判断できない要素が多いのです。
AI査定はあくまでも手軽に相場感をつかむツールとして活用し、正確な価格を知りたい場合は不動産会社に依頼するとよいでしょう。
土地の売却査定は原則無料
不動産会社が売却を前提に行う土地査定は、原則として無料です。不動産会社は媒介契約を結び、売買が成立した際に売主から仲介手数料を受け取るため、査定時点では費用がかからないのです。
一方、一方、裁判や相続人同士の財産分割、法人間取引などで公的な証明力のある査定書が必要な場合は、不動産鑑定士による有料の不動産鑑定を利用することになります。
土地売却ならではの査定方法！建物の査定と何が違う？
土地の査定では、建物とは異なる専用の計算方法が使われます。建物は築年数とともに価値が下がりますが、土地は基本的に劣化しないため、周辺の取引事例や収益性をもとに価値を算出するのが特徴です。
| 査定方法 | 主な用途 | 特徴 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 一般住宅地 | 最も一般的 |
| 土地残余法 | 収益物件用地 | 投資価値重視 |
| 原価法 | 造成地・特殊土地 | 開発費用から算出 |
以下で詳しく説明しています。
取引事例比較法
取引事例比較法は、土地査定で最も一般的に使われる方法です。売却予定の土地と似た条件の土地が、過去にいくらで売れたかを調べて価格を決めます。
不動産会社は「不動産流通機構（レインズ）」など類似する土地の取引事例を確認し、面積、立地、接道状況、取引時期などの違いを考慮しながら査定額を算出します。
一般の方でも、国土交通省の不動産情報ライブラリ「不動産取引価格情報検索」で、過去の売買事例を確認できます。実際の成約価格を知っておくと、査定額の妥当性を見極める参考になります。
例えば、駅から徒歩10分の住宅地100㎡の土地なら、同じような条件で半年以内に売れた土地の価格を参考にするとよいでしょう。ただし、形状や接道状況が違う場合は、その分を調整して最終的な査定額を算出します。
この方式は実際の売買価格に基づいているため、最も現実的で信頼性の高い査定方法といえるでしょう。
土地残余法（収益還元法の一種）
土地残余法は収益還元法の一種で、その土地に建物を建てて賃貸した場合の利益から、土地だけの利益を導き出す方法です。賃貸アパートやマンション用地として活用できる土地で使われます。
計算する際は、まずこの土地に賃貸物件を建てて運営したときの家賃収入を算出します。次に建築費や諸経費を差し引いて、土地から得られる収益を求めるのです。
仮にアパートを建てて年間600万円の家賃収入が見込める場合、修繕費や管理費などの運営経費を差し引いた「物件全体の純収益」を年間200万円とします。利回り5％で計算すると、不動産全体の価値は4,000万円です。
仮に建物の価値が2,500万円だとすると、その差額である1,500万円が土地の価値だと推定できます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年間家賃収入 | 600万円 |
| 修繕費・管理費など | 400万円 |
| 不動産全体の純収益 | 200万円 |
| 不動産全体の価値（利回り5％） | 4,000万円 |
この計算方法は投資用物件として土地を購入する買主にとって説得力があるため、収益性の高いエリアでは有効な査定手法として活用されています。
原価法（造成地など特殊土地で利用される手法）
原価法は、主に建物の価格を算出する際に使われる計算方法です。再調達原価（建物を再建築した場合にかかる費用）から減価修正（建物の築年数により低下した価値分）を差し引いて算出します。
そのため、土地の査定では整備が必要な土地や特殊な条件の土地でよく使われます。土地の価値を計算するときは、まず造成される前の土地の価格を調べて、そこに造成費や整地費を加算します。
山林を宅地にした造成地の金額基準は、元の山林価格に造成工事費を加えた金額です。また、擁壁工事や上下水道の引き込みが必要だった場合は、その費用も含めて計算します。この方法は取引事例が少ない特殊な土地や、大規模開発された住宅地の査定に適しているといえます。
実際の土地査定でよく見られる評価ポイント
土地の査定では、価格を左右するさまざまな要素が細かくチェックされます。特に重要なのが、法律で定められた「その土地で何ができるか」という制限です。同じ面積の土地でも、建築できる建物の種類や大きさが異なれば、査定額は大きく変わってきます。また、土地の物理的な状態や周辺環境も評価の対象です。
ここでは、不動産会社が実際に土地を評価する際に注目する主なポイントを3つに分けて解説します。
用途地域や接道条件などの「法的な制限」
土地の査定で最も重視されるのが、法律によって定められた建築制限です。制限は土地の活用法を左右するため、査定額に直接影響します。
制限が緩やかで自由度が高い土地ほど、買い手にとって魅力的なため高値がつきやすくなります。逆に、建築制限が厳しい土地は用途が限られるため、査定額が低くなる傾向です。
建てられる建物の種類（用途地域）
用途地域とは、その土地にどのような建物を建てられるかを定めた区分のことです。住宅専用地域では住宅しか建てられませんが、商業地域では店舗やオフィスビルも建設可能です。
例えば、駅前の商業地域に指定された土地なら、収益物件を建てられるため高い査定額がつくことがあるでしょう。一方、第一種低層住居専用地域では小規模な住宅しか建てられないため、査定額は控えめになる傾向があります。
用途地域は市区町村の都市計画課やホームページで確認できます。
| 用途地域名 | 主な建築物 | 特徴・傾向 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 戸建て住宅、小規模な診療所・店舗 | 落ち着いた住宅街。高さ制限があり、景観が整っている。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 戸建て住宅、小規模な店舗・事務所 | 第一種よりやや自由度が高く、住宅地として人気が高い。 |
| 第一種中高層住居専用地域 | マンション、病院、大学など | 住宅中心の地域。中規模建物の建築が可能。 |
| 第二種中高層住居専用地域 | マンション、店舗併用住宅など | 商業施設も一定規模で建築可能。利便性が高い。 |
| 第一種住居地域 | 住宅、店舗、事務所など | 住宅地として安定。中規模店舗や事務所の建築ができる。 |
| 第二種住居地域 | マンション、飲食店、カラオケ店など | 住居と商業のバランスが取れ、交通量の盛んな立地に多い。 |
| 準住居地域 | ガソリンスタンド、ロードサイド店舗など | 幹線道路沿いに多く、車利用を前提とした土地が多い。 |
| 近隣商業地域 | スーパー、小規模店舗、住宅 | 日用品など買い物がしやすいように住宅と商業施設が混在。生活利便性が高い。 |
| 商業地域 | ビル、ホテル、飲食店など | 建築の自由度が高く、地価も高い傾向にある。 |
| 準工業地域 | 工場、倉庫、事務所など | 住宅と工業が混在。比較的柔軟な土地利用が可能。 |
| 工業地域 | 工場、物流倉庫など | 住宅や商業施設は制限されるが建築可能。地価は安価。 |
| 工業専用地域 | 大規模工場など | 住宅は建てられず、工業専用に限定される地域。 |
建てられる建物の広さと高さ（建ぺい率・容積率/道路幅員）
建ぺい率と容積率は、その土地にどれくらいの建物を建てられるかを示す指標です。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は延べ床面積の割合を表します。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率60％、容積率200％の場合、建築面積は最大60㎡です。
2階建てなら延べ床面積は120㎡（容積率120％）、3階建てなら延べ床面積は180㎡（容積率180％）程度です。
建てられる建物の広さと高さの一例
| 項目 | 意味 | 計算例 |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 敷地に対する建築面積の割合 | 100㎡×60%＝建築面積60㎡ |
| 容積率 | 敷地に対する延床面積の割合 | 100㎡×200%＝延床面積200㎡ |
容積率が高いほど階数を増やして建物を大きくできるため、土地の有効活用や資産価値の向上につながります。ただし、前面道路の幅員が4m未満の場合、容積率が制限されるため査定額が下がる要因になります。
建物を新しく建てられるか（接道条件再建築可否）
建築基準法では、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していることが建物を建てる条件です。この条件を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、建て替えができません。
接道義務の基準
再建築不可の土地は、既存建物を解体すると新たに建物を建てられないため、査定額が大幅に下がります。相場の半額以下になるケースも珍しくありません。
ただし、隣地を購入して接道条件を満たせば再建築可能になる場合もあります。このようなケースでは、不動産会社は査定時に考慮して評価することがあります。
防火地域・準防火地域などの建築制限
防火地域や準防火地域に指定された土地では、火災の延焼を防ぐため耐火建築物や準耐火建築物を建てる必要があります。建築コストが通常より高まるため、査定額に影響を与える要素です。
特に都市部の駅周辺や住宅密集地では、防火地域に指定されているケースが多くあります。耐火性が高い部材を使用することで建築費用が1〜2割程度高くなるため、その分を考慮して査定額が調整されることがあります。
ただし、防火地域は利便性の高いエリアに多いため、立地の良さで高値がつくケースも少なくありません。防火地域や準防火地域の指定状況は、各地方公共団体（自治体）の都市計画課や建築指導課などで確認できます。
多くの地方公共団体では「都市計画情報閲覧システム」を公開しており、Web上で用途地域・建ぺい率・容積率・建築制限などを調べられます。不動産会社も査定の際にこうした行政データを参照し、より正確な価格を算出します。
形状や境界、地盤など「土地の状態」
法律上の制限に加えて、土地そのものの実際の状態も査定額を大きく左右します。境界線が明確かどうか、土地の形状、地盤の状態など、実際に利用するうえでの条件が重要です。
特に境界が未確定の土地や、地中に埋設物がある土地は、トラブルのリスクがあります。訪問査定では、土地の欠陥や状態を不動産会社の担当者が実際に目で見て確認します。
お隣との境界線の状況（境界確定の有無）
土地の境界が隣地所有者と確定しているかどうかは、査定で必ずチェックされる項目です。境界が確定していれば、「境界確定測量図」や「筆界確認書」を売却する際に提出できます。
境界が未確定の土地は、将来的に隣人とトラブルになるリスクがあるため敬遠されます。売却前に測量を行って境界を確定させる必要があり、その費用は30万〜80万円程度かかります。
逆に、境界がしっかり確定している土地は、買主が安心して購入できるため査定額にプラスの影響を与えます。
土地の形や使いやすさ（整形地・不整形地）
土地の形状は、建物の自由度に直結するため査定額に大きく影響します。正方形や長方形に近い整形地は、建物を有効活用しやすいため高評価です。
一方、三角形や旗竿地（細い通路の奥に土地がある形状）は、建物の設計に制約が出るため査定額が下がることがあります。特に旗竿地は、日当たりや風通しの面でも不利になりがちです。
旗竿地
間口が広く奥行きとのバランスが良い土地が最も使いやすく、査定でも高評価を得られます。
地面の下の状態（地中埋設物の有無など）
地面に古い建物の基礎やコンクリートガラ、浄化槽などが埋まっていると、撤去費用がかかるため査定額が下がります。撤去費用は埋設物の量によって数十万円から数百万円になることもあります。
特に以前建物があった土地のほか、昔は田んぼだった土地でも古い農業用の設備が埋まっていることがあり、注意が必要です。地中埋設物が発見されると、売却後にトラブルになるケースもあります。
査定前に地中埋設物の調査を行っておくと、正確な査定額が出やすくなります。調査費用は10万〜30万円程度ですが、トラブルを避けられるメリットがあります。
地盤の強さ
地盤の強さは、建物を建てる際の安全性に関わる重要な要素です。軟弱な地盤の場合、建築前に地盤改良工事が必要になり、100万円以上の追加費用がかかることもあります。
過去に川や池だった土地、埋め立て地、低地などは地盤が弱い傾向があります。地盤が弱いと判断されれば、改良費用を見込んで査定額が下がるでしょう。ハザードマップや地盤調査で事前に地盤の強さを確認できます。地盤が強固であることが証明できれば、査定でプラス評価を得られる可能性があります。
高低差の状況・擁壁の必要性
土地に高低差がある場合や、擁壁（土留め）がある場合は査定に影響します。
擁壁がある土地
まず、道路より高い位置にある土地は日当たりが良い反面、階段でのアプローチになるため評価が分かれます。特に注意が必要なのは、古い擁壁がある土地です。擁壁の状態が悪いと、建て替え時に作り直す必要があり、数百万円の費用がかかることもあります。
高低差が2m以上ある土地や、老朽化した擁壁がある土地は、補強や造成の費用を考慮して査定額が下がります。逆に、新しく設置した擁壁がある土地なら、安心材料として評価されます。
立地や日当たりなどの「周辺環境」
土地の価値は、周辺環境にも大きく左右されます。駅からの距離や日当たり、周辺の雰囲気など、実際に暮らす人の利便性や快適性に関わる要素が評価対象です。
同じ広さ・形状の土地でも、駅近で日当たりが良ければ査定額は高くなります。逆に、交通の便が悪く騒音も気になる環境では、買い手が見つかりにくいため低めの査定になるおそれがあります。
立地（駅からの距離、周辺施設など）
最寄り駅からの距離は、土地の査定額に影響する立地条件のひとつです。一般的に駅徒歩10分以内の土地は高評価となり、徒歩15分を超えると査定額が下がる傾向があります。
また、スーパーや病院、学校などの生活施設が近くにあることも重要なポイントです。特にファミリー層に人気のエリアでは、小中学校や公園が近いことが大きなプラス要素になるでしょう。
都市部では駅近が最優先されますが、郊外では車での利便性が重視されることもあります。幹線道路へのアクセスのしやすさや、駐車スペースの確保のしやすさも評価に含まれます。
日当たりや風通し（日照・採光）
日当たりの良さも、住宅用地として非常に重要な評価項目です。南向きの土地は一日を通して日当たりが良く、高い査定額がつきやすくなります。
東向きは午前中の日当たりが良く、西向きは午後の日差しが入ります。北向きの土地は日当たりが悪いため、他の条件が同じでも査定額は1〜2割程度低くなることがあります。
また、周囲に高い建物がある場合は日照が遮られるため、近隣の土地よりも価格が低くなることがあるでしょう。風通しについても、周辺環境を含めて総合的に判断されます。
街並み・景観（住宅地の格・眺望の良さ）
周辺の街並みや住宅地としての格も、土地の査定に影響を与えます。高級住宅街や歴史ある住宅地、景観が美しいエリアは、ブランド価値があるため査定額が高くなります。
統一感のある街並みや、緑豊かな環境が整備されている地域も好まれます。逆に、建物の老朽化が目立つエリアや、空き家が多い地域は評価が下がる傾向です。
高台で眺望が良い土地や、海や山が見える土地は付加価値として評価されます。特に別荘地や高級住宅地では、眺望の良さが大きなセールスポイントになるでしょう。
前面道路の状況（幅員・舗装状態・交通量）
土地が接している道路の状態も、査定で細かくチェックされるポイントです。道路幅が広く舗装がしっかりしているほうが、車の出し入れがしやすいため評価が高くなります。
道路幅が4m未満の場合、建築時にセットバック（建物の位置を後退させる）が必要になるため、実質的な敷地面積が減ってしまいます。そのため、査定額にマイナスの影響が出ます。
さらに、交通量が多すぎる道路に面している土地は、騒音や安全性の面で敬遠される可能性が高いでしょう。住宅用地としては、適度な交通量で生活道路に面した土地が最も好まれます。
土地の査定額が高い＝「高く売れる」は勘違い？高値売却を成功させる4つのコツ
査定額が高いからといって、その金額で必ず売れるわけではありません。査定額はあくまで「このくらいで売れる可能性がある」という目安です。
相場より高すぎる価格で売り出すと、買い手が見つからず長期間売れ残ってしまうリスクがあります。土地を適正価格で売却するには、いくつかのポイントを押さえることが大切です。
土地査定は複数社に依頼して相場を見極める
土地の査定は、複数の不動産会社に依頼して結果を比較することが大切です。1社だけの査定では、その金額が適正なのか判断するのが難しいためです。
複数社の査定額を比較すると、自分の土地の相場が見えてきます。例えば、3社の査定がA社は2,000万円、B社は2,100万円、C社は2,050万円の場合、相場は2,050万円前後だと判断できます。
一方、1社だけ2,500万円と極端に高い査定を出している場合は要注意です。査定額が大幅に高い場合は、周辺の取引事例や土地の条件など、査定額の根拠を担当者に確認しましょう。査定額が高くても、その価格で売却できるとは限りません。
価格交渉も考慮して売出価格を決める
売り出し価格は、査定価格や周辺の相場などをふまえて相場より5〜10％程度高めに設定するのが一般的です。買主から値下げ交渉が入ることを想定して、交渉の余地を残しておくためです。
例えば、相場が2,000万円なら、2,100万〜2,200万円で売り出します。買主から「2,000万円にしてほしい」と交渉されても、希望価格で売却できる可能性が高まります。ただし、売却価格を高く設定しすぎるのは逆効果です。相場から大きくかけ離れた価格では、長期間売れ残ることになるでしょう。
長期間売れ残った物件は「何か問題があるのでは」と敬遠され、最終的に相場より安く売らざるを得なくなるケースもあります。適度な高値設定が、結果的に早期の高値売却につながります。
自分自身でも土地の相場を確認する
不動産会社から提示された査定額が妥当か判断するため、査定を依頼する前後で自分でも土地相場について調べておきましょう。
国土交通省の不動産情報ライブラリを活用すれば、地域や取引時期、土地面積などを指定して、実際の土地取引価格を確認できます。また、SUUMOやat homeなどのポータルサイトでは、現在売り出されている競合物件の価格を確認できます。
ただし、実際に取引される土地の価格と売り出されている価格は異なります。売出価格はあくまで売主の希望の価格であり、買主との価格交渉や売却まで時間がかかっているときは、値下げすることがあります。
地域の需要や売却時期も考慮する
土地の需要や売れやすい時期は地域によって異なります。査定を依頼する際は、査定額だけでなく、現在の地域需要や想定される売却期間、売り出す時期についても確認しましょう。
不動産は特定の月に売り出せば必ず高く売れるわけではありません。土地の条件や周辺の取引状況を踏まえて判断することが大切です。
まとめ：納得のいく土地売却を実現するには正確な査定がポイント
土地売却を成功させるには、「どの会社に査定を依頼し、どのタイミングで売却する」かが重要です。査定額の高さだけに惑わされず、根拠や説明がしっかりしている会社を選ぶことが、高値売却への第一歩です。
また、複数社に査定を依頼して相場感をつかみ、価格設定にすることで買主との交渉を有利に進められます。売却時期や市場の動きも踏まえて計画的に進めると、納得のいく価格でスムーズな売却が実現できます。
まずは信頼できる不動産会社に探すために、あなたの土地の「本当の価値」を正しく知ることから始めましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
