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住宅ローン滞納による「代位弁済」とは｜放置するとどうなる？対処法は？
住宅ローンを滞納すると、代位弁済通知が届きます。これは住宅ローンを保証会社が代わりに金融機関へ払ったことを伝える通知です。この段階になると、自宅が競売にかけられるまであと少しです。そんな危機的な状況になったら、どうすればよいのでしょうか。
任意売却は悩んでないで即行動！まだ間に合います！
もくじ
わかりやすく解説！代位弁済とは
代位弁済とは、債務者が借金の返済ができなくなったときに、保証会社が債務を代わって払うことをいいます。債務者に代わって（代位）、債務を弁償する（弁済）ということで代位弁済と呼ばれます。
住宅ローンは基本的に、融資を行う金融機関と債務者との間に保証会社が入ります。債務者が住宅ローンの支払いを一定期間滞らせると、保証会社が代位弁済を行います。
代位弁済が行われるとどうなる？
代位弁済がされるのは、金融機関から「期限の利益の喪失※通知」が届いてから1カ月以内です。代位弁済によって金融機関への債務はなくなりますが、債務者の返済の責任がなくなるわけではありません。代位弁済されたあとは保証会社が債権者になり、債務者は保証会社へ返済を行うことになります。
ただし、期限の利益を喪失しているため、保証会社への返済は一括弁済が必要になる点に注意しましょう。
※期限の利益の喪失…債務者が期限まで一括で支払わなくてもよいという「期限の利益」を喪失すること。
第百三十七条 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
一 債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。
三 債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。
住宅ローンを何カ月滞納すると代位弁済が行われる？
住宅ローンを滞納してから、どれくらいで代位弁済がされるのかみていきましょう。実際にはケースごとに時期が前後するため、参考程度にしてください。滞納から代位弁済の流れは次のとおりです。
- 支払いの督促を受ける（滞納1～3カ月）
- 期限の利益喪失通知が届く（滞納3～6カ月目）
- 代位弁済通知が届く（期限の利益喪失から1カ月後）
① 支払いの督促を受ける（滞納1～3カ月）
住宅ローンを滞納して最初の段階だと、金融機関は初期対応として電話による催促を行います。債務者が対応をしないと、封書による催告書の郵送が行われます。
② 期限の利益喪失通知が届く（滞納3～6カ月目）
催告書が届いても住宅ローンを支払わないと、期限の利益を喪失し、その通知が届きます。
③ 代位弁済通知が届く（期限の利益喪失から1カ月後）
期限の利益喪失通知が届いてから約1カ月後には、代位弁済が行われた通知が届きます。つまり代位弁済が行われるのは、住宅ローン滞納から早ければ半年以内、遅くても約7カ月後です。
代位弁済後の流れ
代位弁済通知があっても、何も任意売却などの対応をしなかった場合、どのような流れで競売に進むのかを紹介します。競売は次のような流れで進んでいきます。
- 差し押さえ通知が届く（代位弁済から1カ月）
- 競売開始決定通知が届く（代位弁済から約2カ月後）
- 期間入札通知が届く（代位弁済から約4カ月後）
- 開札
- 強制退去（開札から約2カ月後）
① 差し押さえ通知が届く（代位弁済から1カ月）
代位弁済からしばらくすると、裁判所から差し押さえ通知が届きます。差し押さえ登記手続きも合わせて行われるため、差し押さえをされた事実は登記を介して公開されます。
勝手に自宅を売ろうとしても、差し押さえの事実が公開されているため購入希望者はあらわれません。
② 競売開始決定通知が届く（代位弁済から約2カ月後）
競売開始決定通知も裁判所から届きます。この通知は「競売に向けた手続きを開始しました」ということを意味します。
③ 期間入札通知が届く（代位弁済から約4カ月後）
期間入札通知は、競売の入札と開札の時期を知らせる通知です。入札の開始時期は裁判所が決定し、入札可能な期間は1週間～1カ月で設定されます。
④ 開札
裁判所が決めた入札期間が過ぎたら開札を行い、最高価格で落札した人が物件の権利を獲得します。
⑤ 強制退去（開札から約2カ月後）
落札した人が代金を納付すると、物件の所有権が落札した人に移ります。その後、所有権移転登記や不動産の引き渡し命令などの手続きに1カ月ほどかかります。競売の開札から2カ月後には、もとの所有者は強制退去を命じられます。
代位弁済が行われたときの対処法
代位弁済が行われたあとも何もしないままでいると、最終的に自宅が競売にかけられます。これを防ぐには、競売にかけられる前に「任意売却」を行う必要があります。代位弁済の通知が届いたら、できるだけ早く任意売却に強い不動産会社を探して相談しましょう。
任意売却は、債権者と相談して自宅の抵当権を外し、通常の不動産取引で売却する方法です。売却代金は住宅ローンの返済に充てられ、残債は分割して支払うことになります。
任意売却でも競売と同じで、自宅を失うことには変わりはありません。しかし競売と比べて任意売却は、高く売却できるため、それだけ住宅ローンを多く返済できます。また任意売却後は、保証会社と相談して残債を分割して払うこともできます。ほかにも引っ越しの費用や時期について調整してもらえます。競売では、そういった配慮は一切ありません。
任意売却で競売を防ぐ
競売を防ぐには任意売却を行い、自宅を売却する必要があります。一般的な不動産売却でも早くて3カ月はかかるため、競売がはじまるまでの時期を考えると、ゆっくりとしている暇はありません。
任意売却の注意点
- 十分な期間の確保が必要
- 連帯保証人の承諾を得る必要がある
- 残った残債は引き続き返済が必要
任意売却を行ううえで、注意しておきたい点を紹介します。
十分な期間の確保が必要
任意売却を行うには、まず債権者の同意が必要です。債権者である保証会社との交渉は、任意売却を担当する不動産会社が行います。住宅ローンの残額や、任意売却で売れそうな価格などを精査して、保証会社にメリットがあると判断されなければ、任意売却の同意は得られません。
こういった保証会社との交渉や、物件の買主探しには、どうしても時間がかかります。どんなに優秀な不動産会社でも時間がなければ、任意売却を成功させられません。
連帯保証人の承諾を得る必要がある
任意売却をするには、住宅ローンの連帯保証人の承諾も必要です。保証会社は連帯保証人の承諾がなければ、任意売却に同意しないためです。
そのため保証会社との交渉とは別に、連帯保証人の同意を得るための話し合いも必要です。時間を節約するため、保証会社と同時進行で進めておきましょう。
残った残債は引き続き返済が必要
任意売却を成功させたとしても、住宅ローンの残債を返済する義務は残ります。任意売却では残った住宅ローンを分割して支払うことになるため、完済するまで負担は続きます。
任意売却を成功させる方法
任意売却を滞りなく進めて成功させるために、次のポイントを確認してください。
- とにかく早い行動が必要
- 債権者との関係を良好に保つ
- 固定資産税を滞納しない
- 市場価格より多少安めに売り出す
- 信頼できる不動産会社を見つける
とにかく早い行動が必要
任意売却には、競売までに行うというタイムリミットがあります。そのため十分な時間を確保するために、できるだけ早く任意売却に向けた行動を起こしましょう。
住宅ローンを滞納してから約3～4カ月が経つと期限の利益の喪失通知が送られ、その1カ月後には保証会社が代位弁済を行います。この時点から任意売却に向けた行動ができます。しかしその前から任意売却に強い不動産会社を見つけることをおすすめします。
不動産会社が決まっていれば、保証会社との交渉をすぐにはじめられるため、買主を探す期間に余裕を持たせられます。
債権者との関係を良好に保つ
任意売却では債権者である保証会社の承諾が必要です。そのため相手の心証を悪くしないよう、支払いの催促を受けたら無視をせず、事情を話して任意売却を検討している旨を伝えておきましょう。
固定資産税を滞納しない
住宅ローンは滞納しても、固定資産税などの税金を滞納してはいけません。税金を滞納すると地方公共団体（自治体）が自宅を差し押さえてしまい、任意売却ができないことがあるのです。差し押さえの解除にはとても手間がかかるため、税金は滞納しないようにしましょう。
市場価格より多少安めに売り出す
任意売却に失敗してしまうと競売になってしまう、あとがない状態です。そのため任意売却を成功させるために、売り出し価格を市場価格よりも低めに設定して、買主があらわれやすいようにしましょう。不動産会社に相談して、任意売却に適した価格を決めましょう。
信頼できる不動産会社を見つける
任意売却は一般的な不動産売却とは異なり、保証会社との調整や連帯保証人への連絡などさまざまな配慮が必要です。そのため、任意売却の経験がない不動産会社では、十分な対応は期待できません。また不動産会社には短期間で買主を見つけつつ、できるだけ住宅ローンを多く返済できる、絶妙な価格設定ができる能力も求められます。
任意売却の成否は、不動産会社選びにかかっているのです。
不動産会社の比較はリビンマッチがおすすめ
任意売却に対応できる不動産会社を見つけるのは、簡単なことではありません。また任意売却に対応できる不動産会社を見つけたとしても、担当者との相性が悪ければコミュニケーションに支障を来します。そのため不動産会社を選ぶときは、複数社に相談することが大切です。
複数の不動産会社にスピーディに連絡をするのなら、「リビンマッチ」をご利用ください。連絡先や物件の情報を一度入力すれば、対応できる複数の不動産会社から査定を受けられます。時間が限られている任意売却の強い味方になります。物件情報では土地や建物の面積などを入力する必要があるため、登記事項証明書（登記簿謄本）などの資料を用意しておきましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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