リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
任意売却と競売の違い｜売却価格・残債・退去時期などを解説
住宅ローンの返済が難しくなった場合、任意売却を検討するか、競売に進むことになります。どちらも不動産を売却して債務の返済に充てる方法ですが、売却価格やローン残債、退去時期などが異なります。
任意売却と競売の違いを理解しておかないと、売却後の返済負担や生活再建に影響するおそれがあるため、2つの違いを事前に確認しておきましょう。
もくじ
任意売却と競売の違い
任意売却と競売にはさまざまな違いがあるため、わかりやすく表にまとめました。
| 比較項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却方法 | 債権者の同意を得て、一般市場で売却する | 裁判所の手続きにより入札で売却される |
| 売却価格 | 市場価格に近い金額で売却できる可能性がある | 市場価格より低くなる傾向がある |
| ローン残債 | 売却価格によっては完済できる可能性がある | 残債が多く残りやすい |
| 退去時期 | 買主や債権者と相談できる場合がある | 落札後に退去を迫られる可能性がある |
| 利用にかかる費用 | 売却代金から支払う | 売却の諸経費や引っ越し費用は原則として自己負担 |
| 手続きの難しさ | 売主・不動産会社・債権者で調整が必要 | 裁判所の主導で進められるため条件交渉は難しい |
| プライバシー保護 | 通常の不動産売却に近く、事情を知られにくい | 裁判所の公告などで情報が公開される |
売却方法
任意売却を利用する場合、通常の不動産売却とほぼ同じ流れで進みます。媒介契約を締結後、不動産情報サイト（レインズ）や不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載し、買主と条件交渉をしたうえで売買契約を行えます。
一方、競売では裁判所が売却の手続きを進めていくため、売主の希望条件は反映されにくくなります。
売却価格
任意売却は不動産仲介で売却を行うため、市場の相場に近い価格で売り出すことができます。
競売は市場価格の5～7割程度の売却価格で落札されやすく、売却後に債務が多く残るおそれがあります。
ローン残債
任意売却は売却代金から残債を支払いますが、払い切れなかった場合も支払い義務は残ります。
競売は売却価格が低くなりやすいため、ローン残債が多く残ってしまう場合があります。一括返済ができない場合は、分割払いに対応してくれることが多いようです。
退去時期
任意売却の場合は、競売の期限までに売却する必要はありますが、買主が決まれば通常の不動産売却と同じように自身で退去日を調整できます。
競売は退去の日程を自分で決められません。状況によっては、強制的に退去を迫られることもあるでしょう。
利用にかかる費用
任意売却を利用する場合、売却代金から費用を支払うので自己負担金がないケースもあります。
競売の場合は、申立手数料や予納金、差押登記などがかかり、場合によっては数百万円になることもあるため事前に確認しておきましょう。
手続きの難しさ
任意売却は、債権者との交渉や販売活動、買主との条件調整などが必要になるため、売主だけで進めるのは簡単ではありません。不動産会社や専門家に相談しながら進めるのが一般的です。
一方、競売は裁判所の手続きに沿って進むため、売主が自分で買主を探す必要はありません。ただし、売却価格や退去時期を自分で調整しにくく、手続きの主導権を持ちにくい点には注意が必要です。
プライバシー保護
任意売却は、基本的に不動産仲介による売却となります。不動産会社によっては、情報非公開で進めてくれるところもあるため、プライバシーを守りながら売却を進めることが可能です。
競売は、裁判所を通して行われるため、裁判所の関係者が出入りすることがあります。また、競売にかけられた物件には不動産業者などの関係者が調査に来ることもあり、近所の住人が競売の事実を知る可能性があるでしょう。
任意売却と競売のメリット・デメリット
任意売却と競売は、売主にとってのメリット・デメリットが異なります。任意売却は売却条件を調整しやすい一方で、債権者の同意や買主探しが必要です。競売は裁判所主導で手続きが進みますが、売却価格や退去時期の面で不利になりやすい点があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
任意売却のメリット
- 市場価格に近い金額で売却できる可能性がある
- 競売よりも住宅ローンの残債を減らしやすい
- 引き渡し時期や売却条件を買主と調整できる
- 不動産売却の事情を周囲に知られにくい
任意売却のメリットは、競売よりも市場価格に近い金額で売却できることです。通常の不動産売却のように買主を探せるため、競売よりも高い価格で売却できれば、ローン残債を完済しやすくなります。
さらに、通常の不動産売却に近い形で進められるため、近隣の人に住宅ローンの滞納や売却事情を知られにくい傾向があります。
任意売却のデメリット
- 債権者（金融機関）の同意が必要
- 売却活動が行える期間に限りがある
- 買主が見つからないと成立できない
- ローン残債の支払い義務は残る
任意売却は、住宅ローンを借りている金融機関など、債権者の同意を得る必要があります。債権者が売却価格や返済計画に納得しなければ、任意売却を利用できない場合もあります。
また、任意売却は通常の売却と同じように買主を探す必要があるため、競売の手続きが進んでいる場合は、売却活動に使える時間が短い点にも注意が必要です。
競売のメリット
- 債権者との交渉を売主がしなくていい
- 買主を探す必要がない
- 不動産会社との媒介契約や販売活動が不要
- 債権者の同意が得られなくても手続きが進められる
競売のメリットは、売主が自分で買主を探す必要がないことです。裁判所の手続きによって売却が進むため、不動産会社と媒介契約を結んだり、販売活動を行ったりする手間は基本的にありません。
また、手続き自体は裁判所主導で進みます。売主に不動産売却の知識がない場合でも、手続きを滞りなく進行できる点は競売の特徴です。
競売のデメリット
- 市場価格より安く落札されやすい
- ローン残債が多く残りやすい
- 不動産の引き渡し時期を調整しにくい
- 売主の希望価格や条件を反映しにくい
競売の最大のデメリットは、売却価格が市場価格よりも低くなりやすいことです。売却価格が低くなると、売却代金を住宅ローンの返済に充てても、残債が多く残るおそれがあります。
さらに、競売物件の情報は裁判所の公告などで公開されるため、近隣の人に競売の事実を知られることも考えられます。
任意売却と競売はどちらを選ぶべき？
不動産売却では、任意売却と競売のどちらを選ぶとよいのでしょうか。
ちなみに、競売は売却価格が市場の相場よりも低くなりやすく、退去時期や売却条件を調整しにくい傾向があります。そのため、任意売却が可能な場合は先に検討するのが一般的です
高く売却したいなら任意売却を検討する
できるだけ高く売却したい場合は、競売よりも任意売却を優先して検討しましょう。任意売却は一般市場で買主を探すため、競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
売却価格が高くなれば、その分ローン残債を減らしやすくなります。住宅ローンを完済できない場合でも、売却後の返済負担を軽くできる可能性があるため、早い段階で任意売却に対応できる不動産会社へ相談することが大切です。
買主探しの時間がないときは競売も選択肢になる
競売は裁判所の手続きによって進むため、売主が自分で買主を探す必要はありません。販売活動や買主との条件交渉を自分で行う手間が少ない点は、競売の利点といえます。
一方で、売主にとって不利な条件で進むケースもあるため、任意売却が可能な段階であれば検討するのが一般的です。
任意売却を希望するときは早めに相談する
住宅ローンの借入先にもよりますが、ローンの返済が2～3カ月滞ると金融機関から「任意売却を進める文書」が届きます。
ローンの滞納から5～6カ月が経過すると「競売開始通知」が届き、そのまま4カ月前後放置してしまうと、不動産の競売が開始されてしまいます。
「競売開始通知」が届いてからも、適切な対応をすれば任意売却を行うことは可能ですが、任意売却を検討している方は早めに相談したほうがよいでしょう。
任意売却を利用するための条件
任意売却を利用するには、住宅ローンの返済が難しくなっていることに加え、債権者や関係者の同意を得る必要があります。主な条件を下記にまとめました。
- 債権者（金融機関）の同意を得る
- 共有者の同意を得る
- 連帯保証人の同意を得る
任意売却は、売主だけで進められる売却方法ではありません。住宅ローンの借入先である金融機関や保証会社などの同意が必須です。また、共有名義の不動産であれば共有者の同意、連帯保証人がいる場合は関係者への説明や調整が必要になることがあります。
任意売却を利用する条件については、以下の記事で説明しています。
任意売却と競売の違いでよくある質問
- 任意売却と競売ではどちらが高く売れる？
- 一般的には、任意売却のほうが競売よりも高く売却できる可能性があります。任意売却は通常の不動産売却に近い形で買主を探せるため、市場価格に近い金額で売却しやすいからです。
- 競売開始後でも任意売却できる？
- 競売開始後でも、債権者の同意が得られれば任意売却できる場合があります。ただし、競売の手続きが進むほど売却活動に使える時間は短くなるため、早めに相談しましょう。
- 任意売却を利用すると信用情報に影響する？
- 住宅ローンの滞納や保証会社による代位弁済が発生すると、信用情報に影響する可能性が高くなります。返済が難しいと感じたら、金融機関や任意売却に対応できる不動産会社へ相談してみましょう。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
