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住宅ローン破綻の末路とは。対策についても紹介

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住宅ローン破綻の末路とは。対策についても紹介

借入額が大きい住宅ローンは、借入期間が20〜30年以上となるケースが珍しくありません。住宅ローンの契約から10年、20年と経過すると、生活が変化し、契約時の想定どおりに返済が進まないことも十分に考えられます。

誰にでも住宅ローンが破綻する可能性はあるといえますが、住宅ローンが破綻すると、どのような末路が待っているのでしょうか。対策とともに紹介します。

住宅ローン破綻する人はどのくらいいる?

まずは、住宅ローン破綻する人がどのくらいいるかを見ていきましょう。

100人に3人が住宅ローン破綻している

住宅ローン商品のひとつである「フラット35」を提供する住宅金融支援機構が公表している「統合報告書2022」によると、2021年の住宅ローン破綻率は3.17%で、約100人に3人が住宅ローン破綻しています。

直近2年の住宅ローン破綻率
住宅ローン破綻率(%)
2020 3.32
2021 3.17

民間金融機関の住宅ローン破綻率は低くなる

紹介したデータはフラット35を利用した人の破綻率であり、住宅ローンを借りた人すべてを対象にしたものではありません。民間の金融機関と住宅金融支援機構では、住宅ローンの審査基準が異なり、民間の金融機関のほうが審査は厳しいとされています。

厳しい審査を通過する必要がある民間金融機関のほうが、住宅ローン破綻率は低くなると考えられます。そのため全体で見ると、住宅ローン破綻率は約2〜3%と推測ができます。

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住宅ローン破綻したときの末路とは

住宅ローン破綻した際には、どのような末路が待っているのでしょうか。起こり得る具体的なリスクを紹介します。

家を失う

住宅ローンの滞納が続くと、家を失います。とはいえ初回の滞納後、すぐに家を失うわけではありません。滞納から数カ月は、金融機関から返済の督促や催告があります。その期間に滞納分を返済し、そのあとの返済を契約どおりに続ければ、家を失うことはありません。

金融機関からの督促や催告を無視し続けた場合は、家を失います。住宅ローンを借りる際、金融機関はマイホームに抵当権を設定します。抵当権は、金融機関が住宅ローンの回収が困難であると判断した際に、不動産を強制的に売却し、売却益から住宅ローン債権を回収できる権利です。

そのため滞納が続くとマイホームを差し押さえられてしまい、競売にかけられたあとに家を失います。

破綻しても返済が続く

住宅ローンが破綻し、マイホームが競売にかけられたあとも、返済が続く可能性があります。住宅ローンの残債よりもマイホームの売却益が少ないと、債務が残るため、返済が続きます。

一般的に、競売に出される不動産の落札価格は、市場価値よりも低いです。とくに新築物件では、購入して住み始めた瞬間に不動産の価値が下がるため、頭金なしでの契約など、住宅ローンの借入額が多いと、返済が続く可能性が高いといえます。

さらに住宅ローンを滞納すると、滞納した日数に応じて遅延損害金が発生します。遅延損害金は、住宅ローンの金利よりも高く設定されています。滞納した日数が長くなるほど破綻後に手元に残る負債が大きくなる点に注意が必要です。住宅ローンの契約書に、遅延損害金の利率が記載されているため、確認してみましょう。

自己破産

家を失い、そのあとの返済が困難な場合は自己破産です。自己破産とは、借金返済の見込みがないと裁判所に認めてもらうことで、借金の支払義務が免除される手続きです。

自己破産すると、住宅ローンの返済に追われることがありません。その一方で、家や車などの資産を手放さなければならず、官報に氏名・住所などの情報が掲載されるなどのデメリットがあります。官報に掲載されると、周囲や勤務先に自己破産したことを知られるおそれがありますが、実際は官報を一般の人が目にすることはほとんどありません。

自己破産は信用情報に傷がつくため、一定期間はローンの契約やクレジットカードの契約ができません。自己破産までに至らない場合でも、滞納が続いた段階で信用情報に傷がつき、ローンやクレジットカードの新規契約ができないケースもあります。

弁護士・司法書士・行政書士などの一部の士業や会社役員、金銭や資産などを扱う職業の人は、仕事に制限がかかります。

自己破産のメリット・デメリット
メリット デメリット
  • 借金の返済がなくなる
  • ほとんどの財産がなくなる
  • 信用情報に傷がつく
  • 官報に載る
  • 資格・職業に影響がでる

自己破産は返済が不要になる反面、生活に大きな制限がかかるため、最終手段として考えておきましょう。

油断禁物!早めの対策を!

住宅ローンの返済が苦しいと感じたときには、すでに手遅れの場合があります。ここでは、住宅ローン破綻しないための対策を紹介します。

純資産を黒字化する

純資産とは、資産から負債を差し引いたものです。資産のほうが多ければ黒字、負債のほうが大きければ赤字です。

まずは、マイホームが資産か負債かを確認します。ポイントは、「住宅ローンの残債」と「見込み売却価格」です。単純な話ではありますが、売却したときに現金が手に入れば資産、住宅ローンが残る場合は負債と判断できます。

たとえば、住宅ローンの残債が2,000万円の場合で考えます。

住宅ローン残債が2,000万円の場合の純資産の考え方
資産になるケース 負債になるケース

マイホームの見込み売却価格が2,500万円

2,500万円-2,000万円=500万円
⇒500万円の資産

マイホームの見込み売却価格が1,500万円

1,500万円-2,000万円=-500万円
⇒500万円の負債

マイホームが負債と判断された場合は、現預金や株、債券などの資産を多く保有する意識を持ち、純資産を黒字化させましょう。純資産が黒字であれば、住宅ローンの返済が困難になった際でも破綻せずに済みます。

金融機関に相談する

減給や失業、売上の減少などにより、返済の負担が大きくなるケースがあります。返済が厳しい場合は、金融機関に相談しましょう。基本的には、住宅ローンの返済を続けてもらえるほうが金融機関にとってもメリットが大きいため、早めに相談すれば、条件変更してもらえる可能性があります。

たとえば、新型コロナウイルスの流行が原因で返済が困難となった人を対象とした返済特例があります。住宅金融支援機構では、返済期間の延長、返済額の軽減、ボーナス返済の見直しなどが可能です。

すでに滞納している場合は任意売却

すでに住宅ローンを滞納している場合は、任意売却を検討しましょう。任意売却とは、債権者の同意を得て、マイホームを売却する方法です。

債権者の同意が得られると、住宅ローンを完済していなくても抵当権を外してもらえます。
抵当権がついている限り、買主は購入した不動産を競売にかけられるリスクがあります。任意売却をすればそのリスクがないため、買主を見つけられる可能性が高まります。

任意売却のメリットは、市場にて買主を探すため、競売よりも売却価格が高くなる傾向がある点です。高く売却できれば、住宅ローン残債がなくなる可能性もあります。任意売却で完済できなかった分の返済は続ける必要はありますが、競売よりも売却価格が高いため、負担が少ないでしょう。

ただし、任意売却の手続きは競売の開札日までに完了させる必要があります。その期限を過ぎると任意売却はできないため、すでに住宅ローンを滞納している方は、早めに不動産会社へ相談しましょう。

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