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任意売却の流れ｜売却の進め方や事前相談のポイントを紹介
「任意売却」という言葉は知っていても、実際の流れを知らない方も多いのではないでしょうか。
「任意売却」は、住宅ローンを支払えなくなった場合、不動産を売却することで残債務を減らします。
前もって、任意売却の流れを把握しておきましょう。
任意売却は悩んでないで即行動！まだ間に合います！
この記事でわかること
- 事前相談のポイント
- 任意売却の大まかな流れ
もくじ
事前相談のポイント
任意売却を円滑に進めるためには、事前相談がきっちりできているかどうかが非常に重要です。
登記設定
一般的に、任意売却などで不動産を第三者の買主に譲渡する際、買主の権利を阻害するすべての登記を抹消しなければなりません。
そのため、抵当権などを登記設定している債権者は、何社あるのか確認しましょう。
住宅ローン
任意売却は、住宅ローンを支払えない状況になって初めて行うことができます。つまり、苦しい生活の中で何とかローンを返済できている方は、任意売却できません。
また、任意売却を行うためには、各債権者の了承を得る必要があります。
そのためにも、以下のような現在の滞納状況を説明できるようにしておきましょう。
- 現時点で住宅ローンを滞納しているか
- いつから滞納しているか
住宅ローン以外の債務
住宅ローンの抵当権が設定されていない債権者のことも、不動産会社に相談しましょう。
「抵当権が設定されていない債務」とは、消費者金融や自動車ローン、カードローンなどです。こういった無担保の債権者は、住宅ローンの債権者よりも借入金の取り立てが厳しい場合があります。
固定資産税・都市計画税・住民税など
税金関係についての確認も必要です。不動産などの資産への税金は、督促状を発した日から起算して10日が経過するまでに完納しないと、不動産を差し押さえることが可能です。
参考：国税庁「第47条関係 差押えの要件」
固定資産税・都市計画税・住民税などの滞納はあるか説明できるようにしておきましょう。
管理費・修繕積立金など
分譲マンションなど区分所有の不動産の場合、区分所有権の特定承継人に対して、管理費や修繕積立金の請求ができることが「区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）」で定められています。
つまり、マンションなどの売却に置いて、管理費や修繕積立金の滞納があった場合、買主にその費用が引き継がれます。
通常、そういった不動産が売却できるとは考えられないため、管理費や修繕積立金を滞納しているか把握しておきましょう。
物件の状況
対象となる不動産の概要だけでなく、その不動産を現在誰が占有しているのか（住んでいるのか、利用しているのか）を明らかにする必要があります。
不動産の所有者が住んでおら、賃貸にしている場合、その賃借人に関する情報や、賃貸借の期間・敷金更新状況といった賃貸借契約の内容も伝えることが重要です。
不動産の査定
任意売却での査定は、一般的な不動産売買における査定額とは少し違います。
一般的な不動産売却時で、複数の不動産会社に査定を依頼した場合、不動産会社の中には、一般的な市場価格より高く査定結果を提示する会社もあります。他社よりも低い金額だった場合に、自社が媒介契約を取れない可能性があるためです。
売主は査定結果を見比べて、不動産会社や売却希望価格を決定します。
しかし任意売却の場合、不動産の売却希望価格を決定するのは、所有者（売主）ではなく、抵当権を設定している債権者です。つまり、債権者が査定結果に納得しなければ、任意売却は成立しません。
債権者に提示する査定価格は高ければよいというものではありません。「その価格で本当に売却できるのか」という整合性がより重視されます。
従って任意売却における査定価格は、市場価格を根拠に導き出された「その不動産が確実に売れる」と考える価格です。
媒介契約締結
握手
一般的な不動産の売却と同様、任意売却も複数の不動産会社に相談することをおすすめします。不動産の査定結果を比較することはもちろん、任意売却の過去の実績や提案の内容などで、媒介契約を締結する不動産会社を決定します。
基本的に任意売却は、専属専任媒介契約か専任媒介契約のどちらかで締結します。これは任意売却が、売主と買主を仲介する作業だけではなく、債権者との交渉や調整をするうえで、窓口をひとつにする必要があるからです。
債権者との売り出し価格の交渉
すべての債権者に媒介契約書を提出して、不動産会社はその不動産の所有者から正式に任意売却の依頼を受けたことを連絡します。
そして、販売価格と売却完了時の配分案を提出します。この販売価格と売却完了時の配分案を債権者に了承してもらえるかどうかが、任意売却の特に重要なポイントです。
売却活動
任意売却における売却活動は、「期限の利益喪失」後、すぐであれば債権者から約6カ月の時間がもらえることが想定されます。
任意売却における売却活動は、一般的な売却活動とほとんど変わりません。売主となる所有者は、不動産が売却できるように協力的な姿勢を持つことが重要です。
内覧
不動産を購入しようと検討している方は、物件の内覧をして購入を決定します。購入検討者の内覧のために、予定を空けておくなどの協力をしましょう。
また、購入検討者に好印象を持ってもらうため、室内を掃除、整理整頓してきれいにしておきましょう。任意売却が成立して、引っ越しすることも考え、生活する上で必要最低限なもの以外は片付けておくとよいでしょう。
不動産の権利関係や近隣とのトラブルなどを報告する
購入希望者が現れたとしても、権利関係や近隣トラブルといった諸問題で、商談が御破算になってしまうと元も子もありません。また、そういったネガティブな情報を隠したことにより、後々のトラブルになってしまうと大変です。
そうならないように、不動産に関する情報はもちろん、近隣の周辺環境に関することも隠さず報告しましょう。
配当案作成、抵当権等抹消承認
売却活動中に不動産の購入希望者が見つかると、その買主から「買付証明書」をもらいます。
買付証明書に書かれた購入希望額が想定の金額と大きな差がない場合、その金額をもとに不動産会社が「配分案（配当案）」を作成します。
「配分案」とは、不動産の売却金額を債権者や利害関係者に、どこにいくらの金額を割り当てるかを一覧にした表です。
また、債権者が任意売却を認めるためには、依頼人（所有者）が書かなければならない書類があります。
たとえば、住宅金融支援機構への場合は「生活状況申出書」を作成する必要があります。 「生活状況申出書」とは、所有者の現在の収入、支出、勤務先、借入金額といった内容を記載したもです。また「分割弁済申出書」の提出を求められるケースもあります。 不動産会社と依頼者（所有者）はそれらの資料を用意し、債権者と面談を行います。
売買契約
買主からの「買付証明書」をもらい、売買契約が成立してもまだ任意売却が完了したわけではありません。
債権者側は任意売却による配分案などを社内稟議にかけます。配分案などが拒否されることはほぼありませんが、任意売却に「絶対」はないと考えるべきです。
そのため、依頼者（所有者）は不動産会社と綿密な打ち合わせをしましょう。
引っ越し
債権者の稟議が通り売買契約が無事完了し、依頼者（所有者）が対象となる不動産に居住していた場合、依頼者は決済日までに退去する必要があります。引っ越しのタイミングを間違えてしまうと、大きなトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
トラブルとして以下のようなケースが考えられます。
- 引っ越したものの、債権者の抵当権等担保権の抹消の承諾が得られず、任意売却ができなくなった
- 買主がその不動産を購入するために結んだ住宅ローンが承諾されず、売買契約が白紙解除になってしまった
従って、任意売却における売買契約が締結された後も、これらの問題が解消した後に引っ越しをするように、不動産会社に調整してもらいましょう。
決済
債権者が配分金の合意をして、その不動産に居住していた依頼人（所有者）が退去した後に、残代金の決済日を迎えます。決済日は債権者にも日程が伝えられます。
決済日当日、残債務が残っている場合、債権者は今後の返済について何らかの話をしてくる場合もあります。この決済日にすべてのやりとりを終えることで、不動産業務としての任意売却は終了します。
任意売却をした後
任意売却が完了した後も、依頼人（元・所有者）の債務がなくなったわけではありません。
むしろ、ここからが本番であると考えることもできます。ここで依頼者が心掛けることは「自分のできる範囲で、債権者に対して誠意を見せる」ということです。
債権者との関係性を良好な状態に保つことを念頭に置きましょう。
「自分のできる範囲」というのは、今後支払いが困難な状態になったとしても「払わない」とは言わないようにする、といったささいなことから意識することです。
「払わない」と「払えない」では、債権者にとっての印象は大きく違います。そういった債権者との関係性を常に意識をして、新しい生活をスタートさせましょう。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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