リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
サブリースをわかりやすく解説。危ないといわれる理由とは
サブリースはアパートやマンションなどの賃貸住宅を経営する際に検討したい重要な運営方式のひとつです。しかし、一部の悪質な業者やたびたび起こる裁判の印象によって、実体より悪い印象が先行し、サブリースは危ないと思っている人もいるのではないでしょうか。
正しい情報を収集し、経営の選択肢を広げることが不動産投資成功の第一歩です。
本記事では、サブリースで気をつけたいデメリットと、2020年に制定されたサブリース新法のガイドラインについてわかりやすく紹介します。
サブリースの仕組み
サブリースのことがわからない人も多いと思いますので、まず始めに仕組みをわかりやすく解説します。
サブリース契約とマスターリース契約の違い
サブリースとは、サブリース業者が不動産のオーナーから物件を一括借り上げし、各戸を第三者である入居者に転貸する仕組みです。
サブリース業者は入居者から家賃収入や礼金、更新料を受け取り、オーナーに毎月賃料を払います。オーナーが受け取る賃料は、満室時の家賃収入を100％とした場合、80〜90％が目安です。
一般的な管理委託と異なり、オーナーと入居者間での直接の契約はありません。
サブリースの解説図
サブリース業者と不動産オーナーとの間で交わす賃貸借契約をマスターリース契約、サブリース業者と入居者との間に交わす賃貸借契約をサブリース契約と呼びます。本記事では、マスターリース契約を中心に解説していきます。
サブリースの種類
サブリースには「賃料保証型」と「入居実績連動型」の2種類があります。
賃料保証型
現在のサブリースの主流となっている賃料保証型は、オーナーが毎月一定の賃料を得られる契約です。空室があっても安定した賃料が得られるので、空室リスクを意識する必要がありません。
「家賃保証」「空室保証」と表示されているものは賃料保証型です。
実績賃料連動型
一方の入居実績連動型は、入居者の実績に連動して賃料が得られるため、空室があると家賃収入が減ります。
その分手数料が少なく、満室が続けば、賃料保証型より収益が得られます。ただし、あまり一般的ではなく、一部の業者でしか扱っていません。
サブリースのメリット
サブリースのメリットについて紹介します。
管理がほぼ不要
賃貸住宅を経営するためには、意外と多くの業務が発生します。
慣れない初心者では、どのようにやればよいのかわからないことも多いでしょう。
サブリースでは、サブリース業者が管理をすべてを行ってくれます。
空室や滞納のリスクを回避
賃料保証型のマスターリース契約であれば、空室により家賃収入がなくなることがありません。また、家賃回収はサブリース業者の仕事のため、滞納のリスクもありません。
家賃収入がなくなり、ローンの支払いができなくなるリスクを回避できます。
広告料・仲介手数料などの軽減
入居者が入居するときは多くの費用が発生します。たとえば、入居時には広告料や仲介手数料が必要です。
入居者が入れ替わるごとにかかる費用なので、思わぬ出費になりかねません。サブリース契約をすることでこれらの費用は不要です。
なぜサブリースは危ないといわれるのか
サブリースにはオーナーにとって多くのメリットがありますが、メリットばかりではありません。
オーナーがデメリットを知らされないまま契約を交わしてしまい、実際に運用が始まってから聞いていないとトラブルになってしまうのが、サブリースが危ないといわれる理由です。
賃料が下げられることがある
サブリースでは、オーナーにとっては、毎月決まった金額の家賃収入が入ってくるのがメリットです。
しかし、「家賃保証」などとうたっていても、契約の更新時に賃料の見直しがあり、賃料が下げられる可能性があります。
建物は経年劣化により、価値が下がっていきます。また、周辺の環境の変化もあり、賃料は何十年も同じ金額が保証されていません。家賃相場が下がってくれば、サブリースの賃料も下がっていきます。
設備更新やリフォーム費用はオーナー負担
サブリースは不動産管理に手間がかからないのがメリットです。しかし、メンテナンス費用はオーナー負担です。
設備の老朽化やリフォームで思いがけない出費が生じる場合があります。
礼金や更新料を受け取れない
一般的な管理委託ではオーナーが受け取れる礼金や更新料は、サブリース業者の収益です。
故意に家賃を下げてオーナーへ支払う賃料を下げながら、礼金や更新料を高額にすることで収益を上げる悪質な業者もいるので注意が必要です。
免責期間が設けられている場合がある
入居者の退去後一定期間は免責期間で賃料が払われない場合があります。
理由は入居者募集期間としているためです。契約前に免責期間が設けられていないか、設けられているのであればどのくらいの期間なのか必ず確認しましょう。
サブリース業者の倒産リスク
サブリース業者が倒産してしまった場合、入居者がすでに払ってしまっている家賃や敷金は回収できません。その後の家賃収入は、入居者と直接契約し直すことで継続可能ですが、オーナーだけでなく入居者にも手間と時間がかかります。
入居者を選ぶことができない
管理をサブリース会社に任せているので、入居者をオーナーの判断で拒否できません。
可能性は低いですが、入居者がトラブルを起こして物件の価値が下がる可能性があります。
解約には高額な違約金がかかる場合もある
マスターリース契約の途中解約時に違約金が発生する場合があります。中には賃料の1年分といった高額な違約金が発生する場合もあるので、確認する必要があります。
2020年に制定されたサブリース新法とは
オーナーに適切な情報を提供し、トラブルをなくすために、国土交通省によって2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」いわゆる「サブリース新法」が制定されました。
それと同時に、具体的な規制の対象を事例などで明示した「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」も発表されています。
そこで、サブリース新法とガイドラインによって、どのようにサブリース契約が変わったのか紹介します。
規制の対象となる勧誘者の明確化
ガイドラインによって、今まで曖昧だった勧誘者の定義が明確化されました。
サブリース契約を勧誘するのは、サブリース業者による直接的な勧誘だけでなく、物件の建築を行う建築業者や、物件の売買を行う不動産業者も勧誘している場合がありました。
このようにサブリース業者以外でも、サブリース契約の勧誘をした場合には規制の対象です。
勧誘者の中には業者だけでなく、サブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナーも含まれます。
禁止される誇大広告・不当勧誘の明確化
ガイドラインによって、禁止される誇大広告や不当勧誘の具体例が示されました。
誇大広告とは、「家賃保証」「空室保証」などといった誤解を招く文言や、実際よりも有利であるように誤解する表示のことです。
不当勧誘とは、「家賃減額」「契約解除」などのリスクを伝えずにサブリース事業のメリットのみを伝えて勧誘することです。
リスクを業者から聞かされていないオーナーが誤解して契約してしまい、運用した後にトラブルとなるケースがあります。このようなトラブルを防ぐために、誇大広告や不当勧誘を禁止しました。
オーナーに説明すべき家賃減額リスクなどの内容の明確化
ガイドラインによって、契約締結前に書面に記載して説明しなければならないリスク事項が明確化されました。
具体的な内容は下記のとおりです。
- 家賃が減額される場合があること
- 契約期間中に解約となる場合があること
- オーナーからの解約には正当な理由が必要なこと
自分に合った管理方法を選ぼう
サブリース新法が制定されガイドラインが示されたことにより、悪質な勧誘業者が罰則を受けるようになりました。
これにより、2020年以前に比べ、オーナーへの情報提供が適切になされるように改善されています。
サブリースは、物件のオーナーにとって、時間や手間が省けるうえ、空室リスクを避けることができる便利なサービスです。
「サブリースは危ない」というイメージをお持ちの方も多いでしょうが、サブリース新法が制定されたことをきっかけに、今後さらに見直され、よりオーナーにとって安心できるものになるでしょう。
ただ、賃貸経営の方法はサブリースだけではありません。一般的な管理委託では、空室リスクはあるものの、オーナーは手数料を除いた約95％が家賃収入として得られます。そのため、サブリースに比べてより高い収入を得られる可能性があります。
一度複数の管理会社に相談して自分に合った管理方法を検討してみましょう。その際、一括査定サイトでは、複数の業者に手軽に問い合わせることができるため、おすすめです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
