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建築条件付き土地の売買でトラブルに発展！実際の裁判などの事例を紹介
物件紹介のページに「建築条件：有」と記載されているのを見たことがあるでしょうか。
この記載がある土地のことを建築条件付き土地といい、売主の不動産会社が指定する建設会社でないと建物を建てることができません。
建築条件付き土地にはメリットとデメリットの両方があり、場合によってはトラブルに発展するおそれがあります。
本記事では、建築条件付き土地の概要とトラブル事例を紹介します。
もくじ
建築条件付き土地とは
建築条件付き土地とは何かを確認してみましょう。
指定業者で建物を建築することが条件となる土地
建築条件付き土地とは、売主が指定する建設会社を利用して建物を建てる、という条件を付けて販売される土地のことです。
具体的には、土地の売買契約を締結した後の一定期間内に、売主もしくは売主が指定する業者と、建物を建築する工事請負契約を締結することが条件です。期間は、3カ月が一般的です。
これは特に、不動産会社が売主となる土地で採用される販売方法の一種です。建設会社には、自社や自社のグループ会社などを指定するケースが多いです。
なお、建築条件付き土地において、指定された業者を利用して建てる住宅のことを
住宅の販売方法にはほかにも注文住宅や建売住宅があり、それぞれ以下の違いがあります。
- 注文住宅
- 更地の土地に対して、買主が自ら不動産会社を選び設計してもらったオリジナルの家のこと。設計の自由度は一番高いが価格も高い傾向にある。
- 建売住宅
- 不動産会社（もしくはその関連会社）が、新築した建物と土地をセットで販売している住宅のこと。すでに建てられた建物を購入するため設計の自由度は一切ないが、価格が安い傾向にある。
不動産会社からすると、建築条件付き土地は自社もしくは自社のグループ会社が建設の収入を得られます。そのため、買主に対してある程度土地の価格をサービスできます。
つまり、建築条件付き土地は注文住宅と建売住宅の良さと悪さを兼ね合わせた販売方法といえます。
建築条件付き土地の具体的な契約条件
では、具体的な契約条件について確認してみましょう。
建築条件付き土地の売買においては、以下の2つがセットになっています。
- 土地の売買契約
- 土地を売買するための契約
- 工事請負契約
- 建物の建築を依頼する契約
土地の売買契約を締結後に、期間内に指定業者との打ち合わせで間取りや仕様を決め、建物の工事請負契約を結ぶ必要があります。
しかし、間取りや仕様によっては、買主の要望と相違があり購入を取り消したいというケースが発生します。そのため、土地の売買契約には以下2つのパターンがあります。
- 停止条件付土地売買契約
- 指定業者との工事請負契約が成立した場合に、土地売買契約の効力が発生する
- 解除条件付土地売買契約
- 指定業者との工事請負契約が成立しなかった場合に、土地売買契約の効力が消滅する
どちらの場合でも、土地の売買契約で定める期間に建物の工事請負契約が締結されない場合、契約は白紙解除となります。この際、売買契約において支払い済みの手付金は買主に返還されます。
建築条件付き土地の特徴
建築条件付き土地の特徴を紹介します。
建築条件付き土地のメリットとデメリット
建築条件付き土地は、以下のメリットがあります。
- 建物が注文住宅と比べ手頃な価格で購入できる
- 土地を割安に購入できる
- 建売住宅と比べて間取りをある程度自由に決めることができる
対して、以下のようなデメリットもあります。
- 注文住宅と比べると、設計の自由度が少ない
- 設計・建設会社を選べない
- 設計プランが限られていることが多く、大規模な分譲の場合、似たような建物が並び立つ
建築条件付き土地の売買契約の問題点
メリットも多い建築条件付き土地ですが、一般的に、建物の工事請負契約を締結するまでの期間は3カ月で設定されます。この3カ月は人によっては短く感じる場合もあり、建設プランに関する打ち合わせを十分に行えないまま工事請負契約を締結してしまうことがあります。
また、それ以外にも以下のような問題点を抱えています。
- 建設プランの打ち合わせができるものの、実際には建設会社が提示するプランの範囲内でしか選べない場合が多い
- 建設会社が気に入らない場合でも、業者の変更ができない
- 建物の工事請負契約締結後にその契約が解除になる場合、設計料などの費用や違約金を請求される場合がある
もちろん、契約やプランによっても異なるため、すべての不動産会社でこれらの問題点があるわけではありません。
しかし、こういった問題点により、トラブルにつながるケースがあります。
建築条件付き土地の売買で起こるトラブル
建築条件付き土地の売買ではどういったトラブルが起こるのでしょうか。実際の裁判例も含めて説明します。
売買契約と同日に契約した建設会社が気に入らなかった
指定された建設会社に不備があったものの、すでにその業者との間で工事請負契約を締結し手付金まで支払ってしまっているケースがあります。こういったトラブルは、土地の売買契約で設定された指定期間が短く、打ち合わせが足りなかったことにより発生します。
実際にトラブルが起きたケースを、2003年9月に発生した裁判例から紹介します。
買主であるAさんは、不動産会社が販売する建築条件付き土地を3,260万円で購入する売買契約を締結しました。
同日に手付金160万円を支払うとともに、そのままその不動産会社と1,220万円の工事請負契約を締結しました。その際、建設会社に対しても手付金100万円を支払ってしまいました。
Aさんは売買契約の締結前に、不動産会社と設計の打ち合わせをし、自身の要望を伝えていました。契約日に不動産会社は設計図案をAさんに交付しました。
翌月、Aさんは不動産会社の対応やプランに不信感を抱き、以下の2つを要求しました。
- 売買契約と工事請負契約の白紙解除
- 支払い済みの手付金（合計260万円）の返還
結果的に、以下の条件で和解しました。
- 土地売買契約と工事請負契約の合意解約
- 不動産会社は手付金260万円をAさんに返還する。ただし、設計作業などを行っていた実情から、Aさんは解決金として、不動産会社に20万円支払う。
本件ではAさんは手付金を取り戻すことに成功しています。しかし、プランをよく確かめもせず工事請負契約に至っている場合などは、買主もある程度の責任を問われる可能性があります。
設計の自由度が低すぎた
建築条件付き土地で指定される建設会社の中には、設計の自由度が低すぎる業者もあるようです。
すべて自由設計の注文住宅と異なり、建築条件付き土地の売建住宅は、標準的な仕様や間取りがすでに決まっている場合があります。ある程度のリクエストには答えてくれますが、高度なデザイン性や独自性は期待できません。
また、そのエリア一体がすべて建築条件付き土地の場合は、同じ建設会社が建てる同じようなデザインの家が立ち並びます。
注文住宅を思い描いていると、売買契約締結後に打ち合わせをしていく中で、こういったギャップに失望する方もいるそうです。
もちろん工事請負契約の締結前であれば、円満に土地の売買契約を解除し手付金を返還してもらうことができます。しかし、設計の自由度については、土地の売買契約を締結する前にきちんと確認しておくことが求められます。
不動産会社以外が売主の場合は？
建築条件付き土地は、不動産会社が自社や自社グループを指定の建設会社として販売するケースが多いです。
一般の売主が土地を売却する場合も、建築条件付きにできます。たとえば、親戚や知り合いが建設会社をしているため、利用してもらいたいケースなどが考えられます。
しかし、一般の売主の場合は顧客が絞られるだけでメリットがほとんどないため、おすすめしません。
土地売却を検討した際は、まず専門家に相談して具体的な売却方法を検討してみましょう。自分の土地に合った提案をしてもらえます。
その際は、不動産売却の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。一度の手間で複数の不動産会社から意見がもらえます。
建築条件付き土地に関するよくある質問
- 建築条件付き土地って何？
- 売主が指定する建設会社を利用して建物を建てる、という条件を付けて販売される土地のことです。なお、建築条件付き土地において、指定された業者を利用して建てる住宅のことを売建住宅と呼びます。
- 建築条件付き土地ではどういうトラブルがある？
- 指定された建設会社に不備があったものの、すでにその業者と買主が工事請負契約を締結し手付金まで支払ってしまっているケースがあります。また中には、設計の自由度が低すぎる指定業者もいます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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