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悪徳不動産会社の手口とは？見分け方と騙されないための対策
不動産売却では、一般的に不動産会社へ依頼をして売却活動を進めていきます。ところが不動産会社の中には、しつこい営業や不適切な取引を行う悪質な不動産会社も存在します。
強引な契約勧誘も悪徳不動産会社の特徴です。そのため、あらかじめ手口を知っておけば、被害を防ぐための判断材料になります。
本記事では、不動産の売主が騙されがちな、悪徳不動産会社の手口を解説します。悪徳不動産会社の見分け方も紹介しますので、不動産の売却にお役立てください。
- 悪徳不動産会社が用いる代表的な手口
- 悪徳不動産会社を客観的に見抜くポイント
- トラブルの発生時や不審な勧誘を受けたときの対処法
悪徳不動産会社がよくやる手口
まずは、悪徳不動産会社がよく行う手口を具体的に解説します。事前に手口を把握しておくことで、騙されにくくなるでしょう。
しつこい営業
悪質な不動産会社の代表的な手口が、電話や訪問によるしつこい営業です。何度も電話をかけてきたり、長時間にわたって勧誘を続けたりして、売主に契約を迫るケースがあります。
宅地建物取引業法により、断った相手への勧誘の継続や、迷惑な時間帯の電話・訪問などが禁止されています。それにもかかわらず、売主の意思を無視して強引な営業を続ける不動産会社には注意が必要です。
すぐに売却する意思がない場合は、誤解がないようにはっきりと断りましょう。
売却活動の状況を正しく報告しない
悪質な不動産会社のなかには、売却活動の状況を正しく報告せず、売主に不利益を与える会社もあります。たとえば、実際には広告活動を行っていないのに、積極的に販売しているように説明したりするケースです。
専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売却活動の状況を報告しなければなりません。報告内容が曖昧だったり、説明が実際の状況と食い違っていたりする場合は注意が必要です。
メリットしか言わない
契約を結ぶために、売主にとって都合のよい情報を伝え、不利な条件やリスクを十分に伝えない不動産会社にも注意が必要です。
「この価格ならすぐに売れる」「今契約すれば高く売れる」などと説明しながら、売却価格が下がる可能性や売却までにかかる費用について説明しないケースが考えられます。
不動産売却にはさまざまなリスクがあり、希望する価格や期間で必ず売れるとは限りません。また、取引に関する重要な事実について嘘の説明をしたり、故意に伝えなかったりする行為は、宅地建物取引業法違反となる場合があります。
営業担当者の説明に疑問がある場合は、契約を急がず、内容の根拠を丁寧に確認しましょう。必要に応じて、ほかの不動産会社に意見を求めることも大切です。
囲い込みをする
囲い込みとは、売主から売却を依頼された不動産会社が、ほかの不動産会社を通じた購入希望者の紹介を不当に制限する行為です。
不動産会社は、売主と買主の双方を自社で仲介する「両手取引」が成立すると、双方から仲介手数料を受け取れます。両手取引は違法ではありませんが、両手取引を狙って他社からの問い合わせを故意に断ったり、購入の申し込み状況を偽ったりする行為には問題があります。
囲い込みによって購入希望者と出会う機会が減ると、売却期間が長引いたり、希望価格で売却できなくなったりするおそれがあります。
仲介手数料以外の不当な費用を請求する
仲介手数料とは別に、広告費や事務手数料などの名目で、不当な費用を請求される手口もあります。
不動産会社が受け取れる仲介手数料には、法律にもとづいて上限があります。通常の広告活動や物件調査にかかる費用は、原則として仲介手数料に含まれるため、別途請求できるわけではありません。
ただし、売主が特別に依頼した広告や遠隔地への出張などについては、事前の合意があれば実費を請求できる場合があります。納得できない費用については、安易に支払わないことが大切です。
引き渡し後は対応しない
悪質な不動産会社のなかには、売買契約が成立して引き渡しが終わると、取引に関するトラブルが発生しても十分に対応しない会社があります。
たとえば、売却した建物に雨漏りなどの不具合が見つかり、買主から契約不適合責任を追及されるケースです。契約内容によっては、売主が修補費用の負担や損害賠償などを求められるおそれがあります。
不動産売却をスムーズに進めるためにも、仲介業務で説明が不足していると感じたときは、担当者に追加の説明を求めましょう。なお、契約不適合責任は原則として売主が負うものであり、不動産会社がトラブルを解決する義務があるわけではありません。
相場とかけ離れた高額査定を提示する
媒介契約を結ぶために、相場とかけ離れた高額な査定価格を提示する不動産会社には注意が必要です。
たとえば、周辺の成約相場よりも大幅に高い査定価格を提示して媒介契約を結び、売却活動を始めてから値下げを繰り返し提案されるケースがあります。
売却活動中に価格を見直すこと自体は問題ありません。しかし、最初から売却できる見込みが低いとわかっていながら、契約を獲得する目的で高額な査定を提示している場合は問題です。
不動産会社は、査定価格について意見を述べる際、その根拠を示す義務があります。高額な査定を提示された場合は、周辺の成約事例や市場動向など、具体的な根拠を提示してもらいましょう。
不動産会社の一心エステート（株）のコラムでは、不動産業界の裏側について詳しく説明しています。安心して売却したい方は事前にチェックしておきましょう。
悪徳不動産会社を見分けるためのチェックポイント
悪質な不動産会社との契約を避けるためには、次の7項目を確認しましょう。
- 査定価格の根拠を具体的に説明してくれるか
- 売主に対してデメリットやリスクになることも伝えてくれるか
- 売主の希望を無視して媒介契約を急かさないか
- 仲介手数料や追加費用を明確に説明してくれるか
- 売却実績や販売方法について具体的な説明があるか
- 質問に対して曖昧な回答をせず、丁寧に対応してくれるか
- 宅建業の免許を取得しており、過去に行政処分を受けていないか
すべての項目を満たしていても、必ずしも優良な不動産会社とは限りません。複数の不動産会社の査定価格や提案内容、対応を比較して、信頼できる依頼先を選びましょう。
悪徳不動産会社に騙されてしまったら？
どんなに注意していても、悪徳不動産会社に騙されることはあるでしょう。その場合、泣き寝入りせず、冷静に対処することが大切です。
悪徳不動産会社とのやり取りだけで解決しない場合は、弁護士などプロへの相談をおすすめします。
ここでは、悪徳不動産会社に騙されてしまった場合の具体的な対処方法を解説します。
契約内容を確認して業者と話し合う
悪徳不動産会社に騙されてしまった場合、まずは契約書の内容を確認します。契約内容に不審なところがあれば、それについて不動産会社と話し合いましょう。
話し合いの内容は紙や音声で記録を残し、相手と共有することが重要です。トラブル発生までの経緯を記録しておけば証拠にもなるので、しっかりと残しておきましょう。
地方公共団体（自治体）や免許行政庁に相談する
不動産会社との話し合いで解決しない場合は、地方公共団体の窓口に相談するのも一つの方法です。所轄の自治体に宅建業者の監督している窓口があれば、不動産会社に対して指導や処分を下す権限を持っています。
国民生活センターも相談には乗ってくれますが、不動産会社を指導することはできません。
また、都道府県知事免許の不動産会社であれば都道府県の宅建業担当部署、国土交通大臣免許であれば管轄の地方整備局等が相談先になります。
宅建業法に違反する行為が確認された場合、行政指導や監督処分の対象となる可能性があります。ただし、免許行政庁が当事者間の金銭トラブルを直接解決してくれるわけではありません。
不動産に強い弁護士へ相談する
自治体への相談でも解決しない場合は、弁護士に相談することになります。
ただし、弁護士であれば誰でもよいというわけではありません。弁護士ごとに得意な分野が異なるので、不動産トラブルが得意な弁護士に相談しましょう。
どうやって弁護士を探せばよいのか分からない場合は、日本司法支援センター「法テラス」でご確認ください。法テラスは国が設立した、法的トラブルの総合案内所です。不動産の契約に関する相談も受け付けています。
優良な不動産会社の選び方
悪徳不動産会社によるトラブルを避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。営業担当者の対応だけでなく、会社のサポート体制や売却実績なども確認しましょう。
優良な不動産会社を見極めるためのポイントを紹介します。
売主の希望を尊重した対応をしてくれるか
優良な不動産会社の場合、売主の希望や事情を丁寧に聞き取り、それに合った売却方法を提案してくれます。
たとえば、希望する売却価格や時期を確認したうえで、具体的な売却計画を説明してくれるかが判断材料になります。また、売却を急かしたりせず、売主が納得して判断できるように対応してくれるかも重要なポイントです。
売却活動をサポートする体制が整っているか
不動産売却では、広告活動や内覧対応、購入希望者との交渉など、さまざまな業務が発生します。そのため、営業担当者だけでなく、会社全体で売却活動をサポートする体制が整っているかも確認しましょう。
担当者が不在の場合の連絡先や、担当者が変更になった際の引き継ぎ体制などが判断材料になります。売却活動の進捗を適切に共有し、継続的にサポートしてくれる会社を選ぶことが大切です。
売却したい物件の取引実績が豊富か
不動産会社によって、得意とする地域や物件の種類は異なります。そのため、売却したい物件と同じ地域・物件種別の取引実績を確認します。
マンションの売却であれば、中古マンションの売買実績やエリアなどを確認し、所有する物件とできるだけ条件が近いところに依頼すると売却を進めやすくなるでしょう。
また、過去の成約事例や売却にかかった期間などを確認することで、その会社の販売力を判断する材料になります。
宅建業の免許や行政処分歴に問題がないか
不動産の売買を業として仲介するには、宅地建物取引業の免許が必須です。依頼する会社が免許を取得しているか、行政処分を受けていないかも確認しておきましょう。
免許情報は、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。行政処分歴については、国土交通省や都道府県などの公表情報で確認してください。
ただし、免許を取得していることや行政処分歴がないことだけで、優良な会社とは判断できません。営業担当者の対応や売却実績なども含めて、総合的に判断することが重要です。
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優良な不動産会社を自身で見つける場合、多くの不動産会社に相談して内容を比較する必要があります。しかし、多くの不動産会社を訪問するには時間や労力がかかります。
効率的に依頼したい方は、不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用してみましょう。リビンマッチでは、大手不動産会社から地元の不動産会社まで、2,100社以上の会社と提携しています。
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悪徳不動産会社に関するよくある質問
- 悪徳不動産会社がよく行う手口は？
- 代表的な手口はしつこい営業です。また、メリットしか言わなかったり、囲い込みをしたりする悪徳不動産会社も中にはいます。
- 悪徳不動産会社に騙されてしまったらどうする？
- まずは契約書の内容を確認して不審なところがあればその不動産会社と話し合いましょう。それでも解決しない場合は、地方公共団体や弁護士などの第三者に相談することになります。
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この記事の編集者
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