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接道義務の例外とは？条件を満たさない土地で家を建てる方法
昔は家を建てられたのに、いまでは法律が変わって家を建てられない土地があります。そういった土地の多くは、「接道義務」を満たしていません。接道義務を満たさない土地は、新しく家を建てられないため、売りに出してもなかなか買い手があらわれません。
しかし、接道義務には例外があります。どうすれば接道義務を満たさない土地でも家を建てられるのでしょうか。不動産の一括査定サイトの「リビンマッチ」が、接道義務と例外について解説します。
- 接道義務の概要と道路の種類
- 接道義務を満たす土地と満たさない土地の違い
- 接道義務が緩和されるケースと適用条件
- 接道義務を満たさない不動産の売却方法
もくじ
接道義務を基本からわかりやすく解説！
接道義務の例外について解説する前に、接道義務の基本をおさらいしておきましょう。接道義務の例外を知るにあたって、接道義務を正確に把握することは非常に大切です。接道義務とはどういうものなのでしょうか。接道義務を基本からわかりやすく解説します。
接道義務とは
接道義務とは、都市計画区域※・準都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していなければならないという義務のことです。つまり、接道義務を満たしていない土地は、建物を建てられません。
建築基準法では、次のように接道義務を定めています。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（略）に二メートル以上接しなければならない。 建築基準法 第四十三条
建築基準法の第43条を図解すると、次のようになります。
接道義務
なぜ接道義務があるのかというと、道が狭いと救急車や消防車などの緊急車両が入りにくく、火事や洪水などの災害が発生したときに避難経路が確保できないためです。建物を建てる土地は避難経路を確保するため、車両や人がスムーズに敷地内から出入りできる広さの道路があることを義務づけているのです。
道路の種類：公道と私道の違い
道路にはいくつかの種類があり、まず「公道」と「私道」のふたつに大きく分けられます。公道と私道のの違いは次のとおりです。
公道
公道とは国や都道府県、市区町村が管理する、誰でも使用できる道路のことです。国道（高速道路、一般国道）、都道府県道、市町村道、都市計画道路などが公道に含まれており、道路の管理や補修などに必要な費用は国や自治体が負担します。国道、都道府県道、市町村道は道路法で、都市計画道路は都市計画法で定められています。
私道
一般的に、個人や法人などが所有する土地に設けられた道路のことです。私道の維持管理は所有者が行うことが多いものの、自治体が管理を行っているケースもあります。
また、第三者が私道を通行できるかどうかは、道路の利用状況や通行権、所有者との取り決めなどによって異なります。私道だからといって、所有者の承諾がなければ通行できないということではありません。
私道の舗装などは所有者が工事費用を負担し、日常的な管理にかかる費用も自費で行います。なお、所有者以外の人が使用する場合は、所有者から承諾を得る必要があり、勝手に通行することはできません。道路としての私道は、建築基準法で定められています。
公道と私道を見分ける3つの方法
所有する土地が接している道路が、公道か私道かを確認する方法には次の3があります。
- 法務局で道路の登記簿謄本を取る
- 重要事項説明書を確認する
- 自治体の道路管理課に問い合わせる
公道か私道かを調べるには、法務局で土地の登記事項証明書を取得し、所有者を確認する方法があります。ただし、登記名義だけでは道路の区分がわからないため、自治体の道路管理課などで道路法上の道路に該当するか確認しましょう。
また、建築基準法上の道路に該当するかどうかは、自治体の建築指導課などで確認できます。
接道義務を満たせる6つの道路
建築基準法では公道と私道の区別なく、道路の種類を法律の条・項・号の番号で示します。建築基準法で定めている道路の種類は、次の表のとおりです。
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による幅員4メートル以上の道路（高速道路を除く）。一般的に国道、都道府県道、市町村道が該当する |
| 42条1項2号 | 都市計画法や土地区画整理法などにもとづいて造られた道路 |
| 42条1項3号 | 建築基準法の規定が適用される以前から存在していた、幅員4m以上の道路 |
| 42条1項4号 | 2年以内に事業が執行される予定の道路として、特定行政庁※が指定したもの |
| 42条1項5号 | 特定行政庁から位置の指定を受けた道路。位置指定道路とも呼ばれる |
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条2項 | 幅員4m未満であっても、一定の条件により特定行政庁が指定した道路（2項道路） |
参考：大阪市「建築基準法上の道路の種別（一覧） 道路の種類 概要 幅員4メートル以上のもの42条1」をもとに作成
道として長年利用されていても、以上のどれにも該当しない場合、建築基準法上の道路ではありません。
接道義務を満たさない土地とは
接道義務を満たさない土地には、主に次のようなケースがあります。
- 建築基準法上の道路に接していない
- 接している道が建築基準法上の道路として認められていない
- 建築基準法上の道路に接する敷地の幅が2m未満である
道路の幅員が4m未満でも、2項道路として指定されていれば建築基準法上の道路とみなされます。その場合、接道幅などの要件を満たし、必要なセットバックを行えば建築できる可能性があります。
無道路地・袋地
土地が接する道の幅員が4m未満でも、建築基準法上「道路」として認められている道であれば、接道義務を満たす道路として扱われます。 ただし、新たに建物を建てる場合は、原則として道路の中心線から2m後退する、セットバックが必要です。
狭隘道路
道路の幅が4m以上あったとしても、接している土地の幅が2m未満だと接道義務を満たしません。通路状の土地が道路と接している旗竿地のような土地の場合、通路部分の土地を2m以上に広げる必要があります。
旗竿地
接道義務を満たすためには、接道義務を満たすように隣接する土地を購入するなどの対処が必要です。どのような対処法が必要なのかは、このあとに詳しく解説します。
接道義務を満たさなくても既存不適格建築物として利用可能
建築当時は法令に適合していたものの、その後の法改正や区域指定などによって現行基準に適合しなくなった建築物を「既存不適格建築物」といいます。
既存不適格建築物は、原則としてそのまま使用できますが、建て替える際は現行の接道義務などに適合させる必要があります。ただし、一定の認定や許可を受けることで建て替えられる場合もあります。
接道義務を満たさない既存不適格建築物は、売却しようとしても購入希望者がなかなかあらわれません。現状は家が建っていたとしても建て替えのできない「再建築不可物件※」のため、土地としての魅力が低いのです。
再建築できない土地は、購入できる人が限られたり住宅ローンを利用しにくかったりするため、一般的な土地と比べて売却価格にも影響が出ることがあります。
接道義務が緩和される主なケース
接道義務では、原則として建築基準法上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。ただし、幅員4m未満でも道路として認められるケースや、一定の条件を満たすことで接道義務の適用を受けずに建築できるケースもあるため、事前に把握しておきましょう。
- みなし道路（2項道路）
- 43条2項の認定・許可
- 42条3項道路（3項道路、水平距離指定道路）
- 都市計画区域・準都市計画区域外のエリア
それぞれの接道義務の例外について解説します。
みなし道路（2項道路）
「みなし道路」とは幅が4m未満の道路ではあるものの、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」とされた道路を指しています。
（略）この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（略）の線をその道路の境界線とみなす。（略）
通称「2項道路」と呼ばれており、建築基準法が適用されたとき、その道路に建築物が立ち並んでいたことが条件です。知事や市長などの特定行政庁が道路として指定したものに関して、建築基準法上の道路とみなされています。
みなし道路は、幅員が4m未満でも建築基準法上は道路として扱われます。そのため、接道義務を満たしていれば建物を建てることが可能です。ただし、道路の中心線から原則2m後退した位置が道路境界線とみなされるため、建て替えなどの際には必要に応じてセットバックを行います。
セットバックについてはこのあとの項目で、詳しく解説します。
43条2項（建築基準法43条2項）
道路に2m以上接していない土地でも、周囲の状況や通行の安全性など一定の条件を満たせば、例外的に建物を建てられる場合があります。これが建築基準法43条2項に定められた接道義務の特例です。現在は、条件に応じて「1号の認定」と「2号の許可」の2つに分けられています。
1号の認定は、幅員4m以上の農道などに敷地が2m以上接しており、一定の基準を満たす場合に特定行政庁の認定を受けることで接道義務の適用を受けない制度です。一方、2号の許可は、建築基準法上の道路に接していなくても、次のいずれかの条件を満たす建築物について利用できる制度です。
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。 （略）
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
次の要件のいずれかに該当する場合に適用されます。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
要件を満たしたうえで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと判断し、建築審査会の同意を得て許可を受ける必要があります。
42条3項道路（3項道路）
42条3項道路は通称「3項道路」または「水平距離指定道路」ともいわれる、みなし道路より規制を緩和した道路のことです。みなし道路に接する土地に建物を建てる場合は、幅員4mになるように土地を後退します。
42条3項では、土地の状況から通常どおりセットバックすることが難しい場合、特定行政庁の指定によって、セットバックする距離を通常より短くできるケースがあります。
第四十二条
３ 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。 建築基準法 42条3項
たとえば、幅員2mの3項道路で、道路の中心線から1.35mの位置が道路境界線として指定されている場合、セットバックする距離は35cmです。ただし、後退距離は特定行政庁の指定内容によって異なります。
2項道路と3項道路の比較
道路を広げるのが困難な傾斜地や住宅の密集地、道路の拡幅で価値を失う地域などが、3項道路の対象になっています。
都市計画区域・準都市計画区域外のエリア
接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内で建物を建築する際に適用される法令です。したがって、都市計画区域・準都市計画区外では原則として接道義務が適用されません。
しかし、都市計画区域外でも住宅が密集している地域があるため、法令で定められていないからといって、あまりにも道路が狭すぎると危険です。避難経路が狭く、緊急車両が出入りできない場所は、万が一のとき命に関わるおそれがあります。そのため、都市計画区域外であっても最低限の接道幅として2m以上を確保しておくことが望ましいです。
ただし、自治体の条例によっては追加の条件を満たす必要があるケースがあるため、事前に自治体へ確認しておきましょう。
接道義務を満たさない土地に家を建てるには
接道義務が満たされていない土地でも、現在の法令に適合させることで家を建てることが可能になります。それには次の方法があります。
セットバックをする
セットバックは、建築基準法上の道路として認められている幅員4m未満の2項道路などに面する敷地において、道路境界線とみなされる位置まで敷地を後退させることです。
前面道路の道幅が4m未満の場合、道路に面している敷地を道路の中心線から2m後退させて道の部分を広げます。この部分をセットバックといいます。2項道路では、原則として道路の中心線から2m後退した位置が道路境界線となります。
道路の反対側が川や崖地、線路敷地などの場合には、川や崖地の線から4m下がった線が道路の境界線です。なお、セットバックをしても、特定行政庁の指定がなければ2項道路にはなりません。
土地を買って接道義務を果たす
道路に接している敷地が2mに満たない場合は、道路に2m以上接するように隣地の土地を買うことで接道義務を満たします。ただし、隣地の人が土地を売るつもりがない場合、交渉をまとめるのは大変です。近所づきあいもあるので、交渉するときは揉めないように適正な価格を提示しながら、慎重に話し合いましょう。
接道義務を満たさない物件を売却するには
接道義務を満たさない再建築不可の土地は、資産価値の観点から売れにくい物件といえます。しかし、接道条件によっては、セットバックや隣地の取得によって再建築できるようになる場合があります。再建築が可能になれば、購入希望者の範囲が広がり、売却のしやすさも期待できます。土地・建物の売却を検討している方は、まず不動産会社に相談してみましょう。
接道義務を満たしていないように見える土地でも、2項道路に該当するか、43条2項の認定・許可を受けられるか、セットバックによって再建築できるかなどによって評価が変わります。再建築の可否は売却価格にも影響するため、売却を検討している場合は不動産会社に査定してもらうことが大切です。
一括査定サイトの「リビンマッチ」では、土地・建物の情報や連絡先などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に見積もりを依頼できます。再建築不可など売れにくい物件で悩んでいる方は、まず査定からはじめてみましょう。
リビンマッチを利用したときの流れは、次のとおりです。
- リビンマッチで自宅の情報や連絡を入力する
- 不動産会社から査定価格の提示を受ける
- 不動産会社を選んで訪問査定を受ける
- 査定価格を比較して、不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行い、買主を見つける
- 自宅の売買契約を交わし、引き渡しを行う
売却活動から引き渡しまで、3～6カ月ほどかかるといわれています。早期売却を目指している方は、できるだけ早く査定を依頼しましょう。
参照記事・文献
e-Gov法令検索「建築基準法 第四十三条」 大阪市「建築基準法上の道路の種別（一覧） 道路の種類 概要 幅員4メートル以上のもの42条1」 e-Gov法令検索「建築基準法 第43条第2項」 e-Gov法令検索「建築基準法 第43条第2項2号」 e-Gov法令検索「建築基準法施行規則 第10条第4項」 e-Gov法令検索「建築基準法 42条3項」
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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