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接道義務の例外はある？家を建てるにはどうすればよい？
昔は家を建てられたのに、いまでは法律が変わって家を建てられない土地があります。そういった土地の多くは、「接道義務」を満たしていません。接道義務を満たさない土地は、家を建て替えられないため、なかなか売れません。
しかし、接道義務には例外があります。どうすれば接道義務を満たさない土地でも家を建てられるのでしょうか。接道義務と例外について解説します。
もくじ
接道義務とは何？わかりやすく解説！
家を建てるとき、土地は接道義務を満たしている必要があります。原則として、接道義務を満たしていない土地は、家を建てられません。
接道義務とはどういうものなのでしょうか。接道義務についてわかりやすく解説します。
接道義務とは
接道義務とは、都市計画区域※内で建物を建てる場合、原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地でなければならないという義務のことです。接道義務を満たしていない土地に建物は建てられません。
接道義務
なぜ接道義務があるのかというと、道が狭いと救急車や消防車などの緊急車両が入りにくく、火事や洪水などの災害が発生したときに避難経路が確保できないためです。避難経路確保のため、車両や人がスムーズに敷地内から出入りできる広さがある道路に土地が接することが義務づけられています。
※都市計画区域
都市計画法にもとづいて、開発・整備などが行われているエリアのこと。都市が計画的に開発されるようにルールが定められている。
公道と私道の違い
道路には「公道」と「私道」の2種類があります。それぞれの道路の違いを解説します。
公道
公道とは国や都道府県、市区町村が管理する誰でも使用できる道路のことです。国道、県道、市町村道、計画道路などが公道に含まれており、道路の管理や補修などに必要な費用は国や自治体が負担します。
私道
個人や法人が所有する私有地にある道路のことで、原則として所有者しか使用できません。私道の舗装などは所有者が工事費用を負担し、日常的な管理にかかる費用も自費で行います。なお、所有者以外の人が使用する場合は、所有者から承諾を得る必要があり、勝手に通行することはできません。
所有する土地が接している道路が、公道か私道かを確認する方法は次の3つです。
- 法務局で道路の登記簿謄本を取る
- 重要事項説明書を確認する
- 自治体の道路管理課に問い合わせる
登記簿謄本の甲区欄（所有者名が記載）に国や地方自治体の名前があれば公道で、個人や法人の名前が記載されていれば私道です。また土地を取得したときの重要事項説明書の「敷地と道路との関係」の「公道・私道の別」の欄にも記載されています。不動産の所在地を管轄する市区町村の窓口に問い合わせても教えてもらえます。
道路の種類
建築基準法では道路を次のように分類しています。
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条1項1号 | 道路法による道路（高速道路を除く）で幅員4メートル以上。一般的に国道、県道、市道が該当する |
| 42条1項2号 | 都市計画道路や区画整理による道路、開発道路など |
| 42条1項3号 | 建築基準法の施行日、都市計画区域に指定されたときにすでに使用されていた道 |
| 42条1項4号 | 2年以内に事業が執行される予定の都市計画道路等で、特定行政庁※が指定している |
| 42条1項5号 | 個人や法人が所有する道路で、特定行政庁がその位置を指定している。位置指定道路とも呼ばれる |
※特定行政庁
建築主事（建物の確認や検査を行う公務員）を設置している地方公共団体のこと。
出典：大阪市「建築基準法上の道路の種別（一覧） 道路の種類 概要 幅員4メートル以上のもの42条1」をもとに作成
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 42条2項1号 | 建築基準法施行時または都市計画区域に指定されたときにすでに使用されていた道で、特定行政庁が指定したもの |
出典：大阪市「建築基準法上の道路の種別（一覧） 道路の種類 概要 幅員4メートル以上のもの42条1」をもとに作成
道として長年利用されていても、どれにも該当しない場合、建築基準法上の道路ではありません。
接道義務を満たしていない土地は売れにくい
接道義務を満たしていない土地は家を建てられないため、なかなか売れません。現状は家が建っていたとしても建て替えられない再建築不可物件のため、買主を見つけるのは大変です。接道義務を満たさない土地の資産価値は低いといえます。
接道義務には例外がある
接道義務を満たすには、建物の土地が道路に2メートル以上接している必要があります。しかし、次のいずれかに該当する場合は、例外として現状は問題ないとされています。
- みなし道路（2項道路）
- 43条但し書き通路（43条2項2号）
- 都市計画区域・準都市計画区域外のエリア
それぞれの接道義務の例外について解説します。
みなし道路（2項道路）
「みなし道路」とは幅が4m未満の道路ではあるものの、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」とされた道路を指しています。
（略）この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（略）の線をその道路の境界線とみなす。（略）
通称「2項道路」と呼ばれており、建築基準法が適用された際にすでにその道路に建築物が立ち並んでいたことが条件です。知事や市長などの特定行政庁が道路として指定したものに関して、建築基準法上の道路とみなされています。
43条但し書き通路（43条2項2号）
43条但し書きは建築基準法上の道路に接していなくても、基準を満たし、安全が確保できれば家を建築できるという特例です。
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。 （略）
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
次の要件のいずれかに該当する場合に適用されます。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
要件を満たしたうえで特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたうえで、建築審査会の同意を得て許可される必要があります。
都市計画区域・準都市計画区域外のエリア
接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内で建物を建築する際に適用される法令です。したがって、都市計画区域・準都市計画区外では接道義務が発生しません。
しかし、都市計画区域外でも住宅が密集している地域があるため、法令で定められていないからといって、あまりにも道路が狭すぎると危険です。避難経路が狭く、緊急車両が出入りできない場所は、万が一のとき命に関わるおそれがあります。そのため、都市計画区域外であっても最低限の接道幅として2m以上を確保しておくことが望ましいです。
接道義務を満たさない土地に家を建てるには
接道義務が満たされていない土地でも、現在の法令に適合させることで家を建てることが可能になります。それには次の方法があります。
セットバックをする
前面道路の道幅を広げるには、セットバックが有効な方法です。建築基準法で道路と認められるには4m以上の幅員が必要です。そのため、前面道路の道幅が4m未満の場合、道路に面している敷地を道路の中心線から2m後退させて道の部分を広げます。これをセットバックといいます。2項道路の場合、道路の中心線から2m下がった線が道路の境界線とみなされます。
道路の反対側が川や崖地、線路敷地などの場合には、川や崖地の線から4m下がった線が道路の境界線です。なお、セットバックをしても、特定行政庁の指定がなければ2項道路にはなりません。
セットバックで接道義務を満たす
土地を買って接道義務を果たす
道路に接している敷地が2mに満たない場合は、道路に2m以上接するように隣地の土地を買うことで接道義務を満たします。ただし、隣地の人が土地を売るつもりがない場合、交渉をまとめるのは大変です。近所づきあいもあるので、交渉するときは揉めないように適正な価格を提示しながら、慎重に話し合いましょう。
隣地を購入して接道義務を満たす
接道義務を満たさない物件を売却するには
接道義務を満たさない再建築不可の土地は、資産価値があまりないため、なかなか売れません。しかし、セットバックや隣地の購入で接道義務を満たせる場合は、売却できる可能性があります。土地・建物の売却を検討している方は、まず不動産会社に相談してみましょう。
ただし、不動産会社によっては再建築不可物件の取り扱いに慣れておらず、適正な評価ができないことがあります。そのため、複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大切です。複数の不動産会社に見積もりを依頼するときは「リビンマッチ」をご利用ください。
リビンマッチでは、土地・建物の情報や連絡先などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に見積もりを依頼できます。依頼後は各社の見積もりを比較して、契約する不動産会社を選ぶだけです。再建築不可など売れにくい物件で悩んでいる方は、まずリビンマッチからはじめてみましょう。
リビンマッチを利用したときの流れは、次のとおりです。
- リビンマッチで自宅の情報や連絡を入力する
- 不動産会社から査定価格の提示を受ける
- 不動産会社を選んで訪問査定を受ける
- 査定価格を比較して、不動産会社と媒介契約を交わす
- 売却活動を行い、買主を見つける
- 自宅の売買契約を交わし、引き渡しを行う
売却活動から引き渡しまで、3～7カ月ほどかかります。早期売却を目指している方は、できるだけ早く査定を依頼しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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