家を売って借金を返済するときの注意点｜高額・早期売却のポイント

借金を家の売却代金で返済するときは、いくつかの注意点があります。特に住宅ローンを返済している途中であれば、そもそも家を売れないかもしれません。家を売って借金を返済するときに注意すべきポイントを解説します。

借金を整理する3つの方法

借金問題を解決するには、債務整理の方法を知るところからはじまります。債務整理とは、借金の利息カットや元本の減額などにより借金問題を解決する手続きです。

債務整理には、弁護士や司法書士など法律の専門家に依頼するのが一般的です。ここでは、代表的な債務整理を3つ紹介します。

任意整理

任意整理とは、毎月の返済額の減額やこれからの利息を免除するなどして、債務者が無理なく返済できる状況にする手続きのことです。

任意整理は裁判所をとおさずに手続きできるため、大きな制限が設けられることはありません。さらに、将来支払うはずの利息をカットできる点が魅力といえます。

しかし、元金の減る可能性が低い点や一定期間借り入れできなくなる点はデメリットです。車や家を購入するときにローンを組んで、新しく購入するのが難しくなります。

個人再生

個人再生とは、借金の返済が難しいことを裁判所に申し立てて減額を認めてもらい、減額分を3～5年かけて返済していく手続きのことです。

個人再生は、いくつかの条件を満たせば住宅を手放さずに済む点がメリットです。その一方で、官報に個人再生したことを掲載されたり、一定期間借り入れができなくなったりするデメリットがあります。

自己破産

自己破産とは、借金の返済ができないことを裁判所に申し立てて、借金を全額免除してもらう手続きのことです。

自己破産は、すべての借金を免除されることが魅力です。しかし、家や車などの財産を失ったり、職業に制限があったりとさまざまなデメリットをともないます。自己破産をすると大きなリスクを抱えることになるため、できるだけ避けたほうがよいでしょう。

債務整理方法のまとめ

3つの債務整理の特徴を表にまとめました。借金問題に悩まれている人は、ぜひ参考にしてください。

任意売却で自己破産を防ぐ

すでに住宅ローンを滞納している人は、任意売却がおすすめです。任意売却を利用することで、競売を防げる可能性があります。

任意売却とは、借入先の金融機関の承諾を得て、不動産を売却する方法です。金融機関から許可を得られれば抵当権を抹消してもらえるため、住宅ローンの残債がある物件でも売却できます。

家を売却できないケースに要注意！

借金の返済に苦しんでいる人のなかには、家の売却の検討をしている人もいるでしょう。しかし、すべての家が売却できるとは限りません。状況によっては売却できないケースもあります。

オーバーローンだと家を売却できない

オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債より低い状態のことです。オーバーローンの状態では、家を売却できません。

住宅ローンを組んで購入した家には、借入先の金融機関から抵当権^※が設定されます。家を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。しかし、オーバーローンだと住宅ローンが残るため抵当権を抹消できず、家を売却できないのです。

オーバーローンかどうかを調べる方法

家を売却したときにオーバーローンかどうかを調べる方法は、次のとおりです。

現在の住宅ローン残高は、借入先の金融機関から届く「ローン残高証明書」や「ローン返済計画書」で調べられます。

次に不動産会社に家の査定を依頼し、査定価格を算出してもらいましょう。査定方法には家を直接見ないで査定する「机上査定」と、実際に家を見て査定する「訪問査定」があります。

どちらでも家の査定価格はわかりますが、より正確な結果を知りたい人は訪問査定を選びましょう。訪問査定では家の状態を直接見るため、精度の高い査定結果を得られます。

最後に家の査定価格から住宅ローンの残債額を差し引きます。差し引いた結果がマイナスになっていたら、オーバーローンの状態です。

共有名義の場合は名義人の同意が必要

共有名義の不動産は、ひとつの不動産を複数人で所有していることをいいます。すべての共有者に持ち分が認められているため、共有名義の不動産を売るときは、共有者全員の承諾が必要です。共有者のひとりが家を売りたくてもほかの共有者が反対すれば売却できません。

アンダーローンでも注意が必要

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債よりも高い状態のことです。

アンダーローンの場合、抵当権抹消手続きができるため家を売却できます。また、家の売却価格が高額な場合やローンの残債額が少ない場合は、それだけお金が手元に残るため、借金の返済に充てられます。

しかし、アンダーローンの状態だからといって、必ずしも安心できるわけではありません。家の売却には諸費用が発生するため、支出がかさんでしまうと借金を返済できないのです。

家の売却価格がわかります！

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高く売れる家の5つの特徴

家は高価な資産ですが、より高く売れる家には次の特徴があります。

どれかひとつでも当てはまると、高く売れる可能性があります。不動産会社に査定を依頼して、いくらで売れるか確かめてみましょう。

それぞれの特徴について解説します。

立地がよい

立地のよさは、交通の便がよく、駅やバス停から近いこと、生活に必要な施設（スーパー、病院、学校など）が周辺にそろっていることを指します。これらの条件を満たす物件は、利便性が高いと評価され、高価で売れる可能性があります。

築年数や状態がよい

新築や築年数の浅い物件、または古くても手入れが行き届いている物件は、買主から好評価を得やすいです。特に建物の内装や外装がきれいであればあるほど、高値で売却する可能性が高いでしょう。

間取りが使いやすい

間取りは物件の価値を大きく左右します。一般的に自由に使いやすい広々とした空間や、生活動線が考慮された間取りは人気があります。

設備が新しく機能性が高い

キッチンや浴室などの設備が新しく、機能性が高い物件は人気です。また、収納スペースが豊富な物件や、便利な家電が組み込まれている物件も高値で売れる可能性があります。

景観や日当たりがよい

美しい景色を楽しめる物件や、窓から充分な日光が差し込む物件は、生活の質を向上させるため、高価で売れる可能性が高いです。さらに、南向きの物件は、日当たりのよさから一般的に評価が高いです。

家を売って借金を返済するときの注意点

借金問題に悩んでいる人のなかには、家を売って返済から逃れたい人もいるでしょう。しかし、家を売却すれば借金問題を必ず解決できるとは限りません。

ここでは、債務者が家を売って借金を返済するときに、注意すべきことを紹介します。

売却代金すべてを受け取れない

家の売却には諸費用がかかるため、売却代金のすべてが手元に入るわけではありません。主な諸費用は次のとおりです。

特に高額になるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。売却価格が高ければ高いほど仲介手数料も高くなり、売却価格によっては数百万円の支払いが発生することもあります。

利益が出ると税金がかかる

家を売却したときに購入価格＋諸費用より売却価格のほうが高い場合、譲渡所得税の支払い義務が生じます。譲渡所得税とは、所得税と住民税、復興特別所得税の3つの総称です。

譲渡所得税は家の所有期間によって税率が異なる点に注意が必要です。所有期間によっては、高額な税金を課されるおそれがあります。

住んだままだと家が売れにくい

家の売却は住んだままの状態より、空き家のほうが早く売れる傾向にあります。空き家のほうが物件をすみずみまで見学でき、購入希望者が今後の生活をイメージしやすいことが理由です。

住んでいる人の生活感がないことから第一印象がよく、買主が早く見つかりやすいのです。

しかし、新居が決まっていない状態で空き家にすると、仮住まい先の家賃や引っ越し費用が発生します。住宅ローンの支払いのほかに費用がかかるため、経済的負担が重くのしかかります。

不動産買取は売却価格が安くなる

時間をかけずに家を売却したいなら、不動産買取という方法もあります。不動産買取であれば短期間で現金化できるため、借金の返済に困っている人におすすめです。

買取のメリットとデメリット

不動産買取はすぐにまとまった現金を手に入れられますが、いくつかデメリットもあります。不動産買取のメリットとデメリットは、次のとおりです。

不動産買取の魅力は、住んだままの状態でも時間をかけずに売却できることです。すぐに新居を見つければ、仮住まい先の家賃や引っ越し費用をかけずに、スムーズに住み替えできます。

ただし、不動産買取は仲介より売却価格が安くなってしまう点に注意が必要です。買い取られた不動産は、リフォームやリノベーションをして再販されるため、再販にかかる施工費用や人件費などの費用が差し引かれるのです。

不動産買取を利用した場合、相場価格より2割～3割ほど売却価格が安くなることを覚えておきましょう。

複数の不動産会社へ相談するのがコツ

家をできるだけ早く高く売りたいのであれば、多くの不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけだと家の価格が適正かどうか、家のあるエリアに精通しているかどうかがわかりません。また、不動産会社の担当者の能力も、スムーズな売却を左右します。

複数の不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用しましょう。家の情報や連絡先などを一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。業界最大手の「リビンマッチ」であれば、最大6社の不動産会社から査定を受けられます。

査定価格や担当者の人柄・能力を比べて、信頼できる不動産会社と契約しましょう。複数の不動産会社と査定のやり取りをするのは面倒に思うかもしれませんが、最終的に家を早く、高く売れる可能性が高まります。

リビンマッチで持ち家の査定を依頼する

持ち家がいくらで売れるのかを知るには、不動産会社の査定が一番の近道です。リビンマッチなら一度の入力で、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

リビンマッチのご利用方法

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