家を売却して借金を返済するときの注意点｜高額・早期売却のポイント

借金を家の売却代金で返済するときは、いくつかの注意点があります。特に住宅ローンを返済している途中であれば、そもそも家を売れないかもしれません。家を売って借金を返済するときに注意すべきポイントを解説します。

家の借金を整理する3つの方法

借金問題を解決するには、債務整理の方法を知るところからはじまります。債務整理とは、借金の利息カットや元本の減額などにより借金問題を解決する手続きです。

債務整理には、弁護士や司法書士など法律の専門家に依頼するのが一般的です。ここでは、代表的な債務整理を3つ紹介します。

任意整理

任意整理とは、毎月の返済額の減額やこれからの利息を免除するなどして、債務者が無理なく返済できる状況にする手続きのことです。任意整理は裁判所をとおさずに手続きできるため、大きな制限が設けられることはありません。さらに、将来支払うはずの利息をカットできる点が魅力といえます。

しかし、元金の減る可能性が低い点や一定期間借り入れできなくなる点はデメリットです。車や家を購入するときにローンを組んで、新しく購入するのが難しくなります。

個人再生

個人再生とは、借金の返済が難しいことを裁判所に申し立てて減額を認めてもらい、減額分を3～5年かけて返済していく手続きのことです。

個人再生は、いくつかの条件を満たせば住宅を手放さずに済む点がメリットです。その一方で、官報に個人再生したことを掲載されたり、一定期間借り入れができなくなったりするデメリットがあります。

自己破産

自己破産とは、借金の返済ができないことを裁判所に申し立てて、借金を全額免除してもらう手続きのことです。

自己破産は、すべての借金を免除されることが魅力です。しかし、家や車などの財産を失ったり、職業に制限があったりとさまざまなデメリットをともないます。自己破産をすると大きなリスクを抱えることになるため、できるだけ避けたほうがよいでしょう。

債務整理の方法まとめ

ここまで説明してきた3つの債務整理の特徴を表にまとめました。どの方法が自分に合っているか悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

任意売却なら自己破産を防げる

すでに住宅ローンを滞納している人は、任意売却がおすすめです。任意売却を利用することで、競売を防げる可能性があります。

任意売却とは、借入先の金融機関の承諾を得て、不動産を売却する方法です。金融機関から許可を得られれば抵当権を抹消してもらえるため、住宅ローンの残債がある物件でも売却できます。

任意売却とは？競売を回避する任売（にんばい）をわかりやすく解説！

「任意売却（にんいばいきゃく）」とは、住宅ローンの支払いが滞った際に、不動産を売却して残……

借金を返済したくても家を売却できないケース

借金の返済を目的として家の売却を検討していても、状況によってはスムーズに進まないケースがあります。最も代表的なのが、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態ですが、このほかにも売却を進められないケースについて具体的に解説します。

オーバーローンだと家を売却できない

オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債より低い状態のことです。このオーバーローンの状態では、家を売却できません。

なぜなら、住宅ローンを借りて購入した不動産には、金融機関によって抵当権^※が設定されているためです。家を売却するには、抵当権を抹消しなければなりませんが、それには住宅ローンを完済することが条件となります。

オーバーローンの場合、家を売った代金をすべて返済に充ててもローンが残ってしまうため、そのままでは抵当権を外せないのです。

オーバーローンかどうかを調べる方法

家を売却したときにオーバーローンかどうかを調べる方法は、次のとおりです。

現在の住宅ローン残高は、借入先の金融機関から届く「ローン残高証明書」や「ローン返済計画書」で調べられます。次に不動産会社に家の査定を依頼し、査定価格を算出してもらいましょう。査定方法には家を直接見ないで査定する「机上査定」と、実際に家を見て査定する「訪問査定」があります。

どちらでも家の査定価格はわかりますが、より正確な結果を知りたい人は訪問査定を選びましょう。訪問査定では家の状態を直接見るため、精度の高い査定結果を得られます。

最後に家の査定価格から住宅ローンの残債額を差し引きます。差し引いた結果がマイナスになっていたら、オーバーローンの状態です。

共有名義の場合は名義人の同意が必要

共有名義の不動産は、ひとつの不動産を複数人で所有していることをいいます。すべての共有者に持ち分が認められているため、共有名義の不動産を売るときは、共有者全員の承諾が必要です。共有者のひとりが家を売りたくてもほかの共有者が反対すれば売却できません。

アンダーローンでも注意が必要

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態のことです。

アンダーローンの場合、抵当権の抹消手続きができるため家を売却できます。また、家の売却価格が高額だった場合やローンの残債額が少ない場合は、それだけお金が多く手元に残るため、借金の返済に充てられます。

しかし、アンダーローンの状態だからといって、必ずしも安心できるわけではありません。家の売却には諸費用が発生するため、支出がかさんでしまうと借金を返済できないケースがあります。

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早く・高く売れやすい家の5つの特徴

家は高価な資産ですが、築年数や状態によっては相場よりも安く売却する場合があります。より早く・高く売れる家には次のような特徴があります。

ここでは、それぞれの特徴について具体的に解説します。

立地がよい

家の売却代金で借金を完済するには、物件が「高く売れること」と「早く売れること」が重要です。その要素の一つとして、物件の立地条件が挙げられます。一般的によいとされる立地は、最寄り駅やバス停からの距離が近く、交通の利便性に優れています。

また、徒歩圏内にスーパーやドラッグストア、病院、銀行、学校などの生活必需施設が充実していることも評価ポイントです。こうした利便性の高いエリアは、単に生活がしやすいだけでなく、将来的な資産価値の下落が比較的緩やかです。そのため、購入希望者が現れやすく、市場相場よりも高い価格で取引される可能性が高まります。

借金を返済という目的がある場合、家の売却価格が想定を下回ってしまうと、返済計画そのものが破綻しかねません。自分の所有する家が、再開発エリアや交通網の整備が予定されている好立地にある場合は、想像以上の高値で売れるケースもあります。

築年数や状態がよい

不動産の売却価格を左右する大きな要因の一つが、建物の築年数と状態です。一般的に、日本の不動産市場では築年数が経過するほど資産価値が下落する傾向にありますが、築年数の浅い物件や、適切にメンテナンスが行われてきた物件は需要が高く、高値での売却が期待できます。

特に、借金返済のために高額な売却を目指すのであれば、建物の「見栄え」と「機能性」が重要です。外壁の塗装や屋根の補修が定期的に行われており、雨漏りやシロアリ被害といった構造上の欠陥がない物件は、買主に安心感を与えるため、早期売却の成約率が期待できます。また、室内においては、壁紙の張り替えやフローリングの修繕、水回りのクリーニングが行き届いていると、内覧にきた購入希望者の第一印象が良くなります。

間取りが使いやすい

所有する家を少しでも高く、そして早く売却して借金返済に充てるためには、間取りの使いやすさも重要な要素となります。一般的に、多くの人が生活しやすいと感じるスタンダードな間取りは、中古市場において非常に高い需要があります。

たとえば、家事動線が効率的に設計されている物件は、共働き世帯や子育て世代から支持を得られるでしょう。キッチンから洗面室や浴室へスムーズに移動できる配置や、洗濯物を干すベランダまでの距離が短いといった工夫は、日々の生活利便性を向上させてくれます。

借金返済という明確な目的がある場合、できるだけ多くの人の目に留まる「汎用性の高い間取り」であることが望ましいです。 もし、現在の間取りが一般的ではない場合でも、家具の配置を工夫して開放感を出したり、収納の活用方法を提案したりすることで、内覧時の印象を改善することが可能です。

設備が新しく機能性が高い

物件に備わっている「設備」の機能性は、家の査定額を大きく左右する要素です。特にキッチンや浴室、洗面台といった水回りの設備が新しい、使い勝手のよい人気のモデルが導入されている物件は、中古市場でも評価される傾向にあります。

購入希望者の多くは、入居後のリフォーム費用をできる限り抑えたいと考えているため、食洗機付きのシステムキッチンや、浴室乾燥機が完備されたバスルームなどは大きなアピールポイントになります。借金返済という差し迫った事情がある中で、少しでも手元に残る金額を増やすためには、こうした設備の付加価値を適切に評価してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

内部の設備が充実していれば、築年数が多少経過していても相場より高い価格で成約するケースもあるため、現在の設備状況を改めて確認してみましょう。

景観や日当たりがよい

借金の返済を目的として家を売却する場合、少しでも手元に残る金額を増やすために「景観」や「日当たり」は重要な査定ポイントとなります。周囲に遮るものがない開放感のある眺望は、都市部であればあるほど希少性が高く、相場よりも強気な価格設定であっても成約に至る場合があります。

また、日当たりの良さは季節を問わず快適な生活を送るための必須条件であり、特に南向きの物件は冬場でも暖かく明るい空間が確保できるため、購入希望者にアピールしやすくなります。 景観や採光に優れた物件は「高く売れやすい」だけでなく、内覧時の第一印象が非常に良いためという利点も持ち合わせているのです。

借金返済のため一刻も早い現金化が求められる状況において、こうした視覚的な優位性は大きな武器となります。

家を売って借金を返済するときの注意点

借金問題に悩んでいる人のなかには、家を売って返済から逃れたい人もいるでしょう。しかし、家を売却すれば借金問題を必ず解決できるとは限りません。

ここでは、債務者が家を売って借金を返済するときに、覚えておきたいことを紹介します。

売却代金すべてを受け取れない

家の売却には諸費用がかかるため、売却代金のすべてが手元に入るわけではありません。主な諸費用は次のとおりです。

特に高額になるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。売却価格が高ければ高いほど仲介手数料も高くなり、売却価格によっては数百万円の支払いが発生することもあります。

売却で利益が出ると税金がかかる

家を売却したときに購入価格＋諸費用より売却価格のほうが高い場合、譲渡所得税の支払い義務が生じます。譲渡所得税とは、所得税と住民税、復興特別所得税の3つの総称です。

譲渡所得税は家の所有期間によって税率が異なる点に注意が必要です。所有期間によっては、高額な税金を課されるおそれがあります。

住んだままだと家が売れにくい

家の売却は住んだままの状態より、空き家のほうが早く売れる傾向にあります。空き家のほうが物件をすみずみまで見学でき、購入希望者が今後の生活をイメージしやすいことが理由です。

住んでいる人の生活感がないことから第一印象がよく、買主が早く見つかりやすいのです。

しかし、新居が決まっていない状態で空き家にすると、仮住まい先の家賃や引っ越し費用が発生します。住宅ローンの支払いのほかに費用がかかるため、経済的負担が重くのしかかります。

家族からの了承を事前に得ておく

借金の返済に追われていると、早く解決したい焦りから一人で家を売る決断をしてしまいがちです。しかし、同居している家族がいる場合は、事前にしっかりと話し合いの場を設けましょう。

たとえ家の名義人が自分だけであっても、家族に内緒で売却を進めると、生活環境が急変することへの不満からトラブルになり、最悪の場合は関係が悪化してしまうおそれがあります。現在の借金の状況や、なぜ家を売らなければならないのかという理由を誠実に説明し、家族全員の理解と納得を得たうえで売却活動を始めることが大切です。

家が売れるまでには時間がかかる

不動産会社に仲介を依頼して家を売却する場合、実際の引き渡しが完了して現金を受け取るまでには、一般的に3〜6カ月程度の期間がかかります。家の条件によってはさらに長期化することも少なくありません。

そのため、借金の返済期限が目前に迫っている場合は、通常の売却活動では間に合わないことがあります。いつまでにまとまった現金が必要なのかを確認し、スケジュールに余裕がない場合は、売却価格が相場より安くなることを考慮したうえで、不動産会社による直接買取を選ぶなどの対策が必要です。

不動産買取は売却価格が安くなる

時間をかけずに家を売却したいなら、不動産買取という方法もあります。不動産買取であれば短期間で現金化できるため、借金の返済に困っている人におすすめです。

買取のメリットとデメリット

不動産買取はすぐにまとまった現金を手に入れられますが、いくつかデメリットもあります。不動産買取のメリットとデメリットは、次のとおりです。

不動産買取の魅力は、住んだままの状態でも時間をかけずに売却できることです。すぐに新居を見つければ、仮住まい先の家賃や引っ越し費用をかけずに、スムーズに住み替えできます。

ただし、不動産買取は仲介より売却価格が安くなってしまう点に注意が必要です。買い取られた不動産は、リフォームやリノベーションをして再販されるため、再販にかかる施工費用や人件費などの費用が差し引かれるのです。

不動産買取を利用した場合、相場価格より2割～3割ほど売却価格が安くなることを覚えておきましょう。

借金で家を売却するときは複数の不動産会社へ相談するのがコツ

家をできるだけ早く、高く売りたいのであれば、多くの不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。1社だけでは家の価格が適正かどうか、家が点在するエリアに精通しているかどうかがわかりません。また、不動産会社の担当者の知識や能力も、スムーズな売却を進めるうえで重要です。

複数の不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用すると便利です。家の情報や連絡先などを一度入力するだけで、複数社に査定を依頼できます。業界最大手の「リビンマッチ」であれば、最大6社の不動産会社から査定を受けられます。

提示された価格の根拠を各社に確認し、最も具体的で信頼できる販売戦略を提案してくれる会社を選ぶことが、早期かつ高額売却への近道です。

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