リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- マンション売却は円安時が狙い目！その理由や海外投資家との関連性とは
2022年10月20日、円相場は一時1ドル150円を超え、約32年ぶりの円安水準に到達しました。その後、日銀が為替介入を実施したことから、少し円高に戻りましたが、それでも1ドル140円程度の水準となっています。
3月頃は1ドル115円程度で推移しており、そこから半年程度で約20％円安が進行したことになります。
円安とは、外貨のドルに比べて日本円が安くなったことを意味しています。1ドルの商品を購入するために115円ではなく140円が必要になるので、輸入コストが上がり、この要因から日本では物価の値上がりが続いています。
本記事ではそんな「円安時の今こそ、マンション売却をしたほうがよい理由」と、「おすすめの売却相手」、「中古マンション価格と売りやすさの関係」について、不動産仲介業5年、マンション管理業8年以上行う者の見解をもとに、解説します。
もくじ
ここでは、円安の状況がマンション売却に適している理由を説明します。
円安時は、ドルで資金を持つ外国人から見ると、手持ちの1ドル札を115円ではなく140円に両替できる状況ですので、資金的な余裕があるといえます。
手元資金が相対的に20％近く増加しているので、日本の不動産に興味を抱いている海外投資家は、積極的に購入を検討できます。需要が増えると価格は上昇するため、高値でマンションを売却できるチャンスも増えているといえます。
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円安時は、相対的にドルを保有する外国人の資産が増える一方、円高時は、日本円を保有する日本人の資産が増えます。そのため、円高のときには、日本人の目線は海外に向くといえます。
円高時は日本の景気がある程度よい状況かと推定されるため、一般的な日本在住者は不動産を購入する意欲が上がっており、国内の需要は安定しています。日本在住者の購入意欲が上がるにつれ売主側の需要が高まれば、売主は不動産（マンション）の高値売却にチャレンジできるでしょう。
一方で都心の高額不動産は円高時、一般的な日本在住者の所得では手が届きにくく、高所得者の実需（本当に住む人）と投機目的（値上がり・資産保有）が多くなります。
つまり、円高の場合、高所得者（国内投資家）は保有する円がドルに比べて値上がりしている状況ですので、相対的に割安となっている米国に目線を向けやすくなります。都心の高額不動産についても、投資の母数が減るため、高額になりにくくなります。
このことから、円高時の日本は都心の高額不動産の売却に不向きな環境といえます。つまり、都心の高額不動産の売却に向いているのは円安時ということです。
新築マンションを建築する際は、多くの部材を輸入しています。
たとえば、鉄筋コンクリートの鉄筋の原材料となる
円安のときは輸入のためのコストが増えますので、新築マンションの価格も上がりやすくなります。
マンションの売買市場を考えたとき、新築と中古は比較検討されますので、新築マンションの価格が上がれば、それに応じて、中古マンションの価格上昇も受け入れられやすくなります。
円安のとき誰にマンションを売却するのがよいのか、ここでは購入する立場別に分けて紹介します。
なお、ここでいう日本人とは主に居住目的で購入する日本人で、国内投資家は投資目的で購入する日本在住者を指します。
日本人は、基本的に日本円で預貯金を保有しています。資金も日本円で購入するマンションも日本円ですので、円安などのドル円相場の変動に大きな影響はありません。
しかし、現在の円安では日本政府の政策金利の影響でゼロ金利が続いており、住宅ローンの金利が低水準です。
3,000万円を35年間、金利年1.5％で借り入れた場合、総支払額は3,857万9,239円ですが、金利年0.5％の場合の総支払額は3,270万7,757円と利息に約580万円の差が出ます。
都心部の高級エリアでは住宅ローンを利用する割合は下がりますが、郊外エリアのファミリータイプのマンションは住宅ローンを利用して購入するケースが多いです。
郊外エリアのファミリータイプのマンションを売却する場合は、日本人をターゲットにするのがよいでしょう。
国内投資家の多くは日本円で資産を保有していますので、ドル円相場の影響を受けにくいです。
投資家自身の資産は影響を受けませんが、投資家ですので不動産価格の動向に機敏です。円安によって海外投資家の資金が流入すれば、マンション価格は上昇します。
マンション価格の上昇を見越して、国内投資家も投資対象のマンションを積極的に探しています。
また、住宅ローンのみならず投資系のローンも低水準にあるため、融資を利用した購入も検討しやすい環境が整っています。都心部のマンション購入は、国内投資家も積極的に検討するでしょう。
円安時、海外投資家は盛んに日本のマンションを購入しようとします。
予算50万ドルの海外投資家の場合、ドル円相場が1ドル100円ならば5,000万円までのマンションを購入できますが、1ドル150円ならば7,500万円までのマンションを購入できます。
円安時は相対的に海外投資家の資産が増加しているため、都心部を中心に海外投資家は積極的に投資物件を探しています。
また、世界各国の首都と比べると、東京都心部の不動産は割安といわれています。2020年11月に一般財団法人日本不動産研究所が公表している「国際不動産価格賃料指数」では、東京を100とすると台北は118、香港は205、ロンドンは175です。
この数値は、大きければ大きいほど不動産価格が高いことを意味しています。台北や香港、上海などは政治面での不安を抱えている一方、東京は安定性が高いことから投資対象として好まれています。
円安が続いている環境において、都心部のマンションを売却する場合には、海外投資家に売ることも検討してみるのがよいでしょう。
実際のデータを参考に円安が中古マンションの売りやすさや成約価格にどの程度の影響を及ぼすのかを紹介します。
毎年のドル円相場と中古マンションの成約m2単価を比較したとき、連動するような動きは確認できません。
ドル円相場と中古マンションの成約単価
参考： 公益財団法人東日本不動産流通機構年報『マーケットウォッチ2020年・年度の「表1 中古マンション」』
中古マンションの価格は、新築マンションの価格に連動します。近隣の新築マンションの価格が上がれば、それに引っ張られるように中古マンションの価格も上がります。なぜなら、購入検討者が新築と中古を比較しながら検討するからです。
昨今、都心部のマンション価格は、人件費や資材の高騰などにより毎年上昇を続けています。
円安が続くと海外投資家からの資金が流入して、マンション価格が維持されます。つまり、円安や円高は成約価格に直接的影響を見せません。
毎年のドル円相場と中古マンションの成約件数を比較したとき、連動するような動きが確認できます。
ドル円相場と中古マンションの成約件数
参考： 公益財団法人東日本不動産流通機構年報『マーケットウォッチ2020年・年度の「表1 中古マンション」』
2009年から2011年にかけて、円高傾向が続いたタイミングでは成約件数も少しずつ減っています。その後、2015年にかけて円安に進んだときは成約件数が少しずつ増えています。
国内の景気や法改正の影響など、複雑な要因がありますが直近10年近くはドル円相場と成約件数は連動する傾向にあります。
ドル円相場と成約件数が連動する理由として考えられるのは、ドル円相場の影響ではなく日本の景気と市場の変化です。
理由は色々と考えられますが、下記のような理由から中古マンションの売買件数が増えていく傾向です。
円安時の中古マンションの売却は、一括査定サイトがおすすめです。
特に都心部は円安時の海外投資家の活動が活発になりますので、1社のみに相談するのではなく、幅広く声をかけるほうが高額で売却できる可能性が高くなります。
一括査定サイトは、何度も不動産会社に相談する必要はなく、インターネットでマンション情報を1回入力すれば、情報をもとにマンション売却に適した複数の不動産会社へ査定の依頼ができます。
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