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円安の今こそマンション売却！高値が狙える理由とコツ
2026年4月上旬の円相場は1ドル＝159円台も後半と、1ドル=160円を突破しそうな勢いで、依然として円安（ドル高）の水準が続いています。2015年頃は1ドル＝100円〜120円前後でしたが、2022年以降は130円を突破し、近年は円安傾向が定着しています。
加えて、2025年12月に日本銀行が追加の利上げ（政策金利の引き上げ）を決定するなど、日本の金融政策も大きな転換期を迎えています。この歴史的な円安と金利動向が、あなたのマンションを高く売却する絶好のチャンスになっているかもしれません。
本記事では、なぜ円安がマンション売却に有利に働くのか、その具体的な理由と、このチャンスを最大限に活かして高値売却を実現する方法を徹底解説します。
もくじ
【基礎知識】円安とは？
円安とは、外貨であるドルに比べて日本円の価値が低くなったことを意味します。
たとえば、1ドルの商品を購入するために115円で済んでいたのが、150円となった場合、35円分も日本円を多く支払う必要があります。円安は、円の価値が下がるため悪いことのように思われがちですが、海外からの投資を呼び込みやすくなるという利点があります。
マンション売却は円安時が狙い目！その理由とは
ここでは、円安の状況がマンション売却に適している理由を説明します。
海外投資家は相対的に資金の余裕ができる
円安が進行すると、ドルを保有する海外投資家には、どのような影響があるのでしょうか。まず、手持ちの1ドルを115円ではなく150円に両替できる状況ですので、資金的な余裕があるといえます。
手元資金が相対的に30％近く増加することになるため、日本の不動産に興味がある海外投資家は購入を検討します。海外投資家により、不動産の需要が高まると価格は上昇するため、高値でマンションを売却できるチャンスが拡大するといえるでしょう。
円高になると日本人は海外に目が向く
円安時は、ドルを保有する外国人の資産が増えますが、円高時は、日本円を保有する日本人の資産が上昇します。そのため、円高の場合は、逆に日本人が海外の不動産購入に積極的になるケースが考えられるのです。
「円高＝好景気」といわれますが、円高時に日本の景気が良くなると投資家の不動産を購入する意欲が高まり、国内の需要が安定しやすくなります。投資家の購入意欲が上がることでマンション需要が高まれば、売主は高値売却が期待できるでしょう。
ただし、都心など高額不動産は円高になると一般的な所得層では手が届きにくくなり、高所得者が居住のために購入したり、投機目的（値上がり・資産保有）で購入したりする可能性があります。
つまり、円高の場合は、国内の高所得者が保有する円がドルに比べて値上がりしている状況ですので、相対的に米国などの不動産に目を向けやすくなります。都心の高額不動産は買い手の母数が減るおそれがあるため、不動産売却の観点からは必ずしも円高時が良いとはいえません。
新築マンションの値上がりに連動しやすい
新築マンションを建築する際、建築資材の多くは海外から輸入しています。
たとえば、鉄筋コンクリートの原材料となる鉄鋼は、ほとんどが輸入品です。また、昨今は国内にある森林の保護のために国産材の採用が推進されていますが、フローリングなどに使用する木材についても、依然として多くを輸入に頼っています。
そのため、ウッドショックなどの影響で輸入コストが高騰すると、不動産価格を大きく左右します。円安のときは輸入のコストが増えますので、結果として新築マンションの建築費用や販売価格も上がりやすくなるためです。
マンション市場では、新築と中古は比較検討されやすいので、新築マンションの価格が上がれば、割安感のある中古マンションの需要が高まるでしょう。つまり、円安時は中古マンションの市場価値や高値売却のチャンスが高まりやすいといえます。
円安時の中古マンション価格と売りやすさ
実際のデータを参考に、円安が中古マンションの売りやすさや成約価格にどの程度の影響を及ぼすのかを紹介します。
円安は、中古マンション価格の「追い風」要因のひとつ
毎年のドル円相場と中古マンションの成約m2単価を比較してみましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構年報「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
グラフを見ると、首都圏における中古マンションの成約㎡単価は上昇を続けています。2025年12月の利上げ以降も急激な冷え込みは見られず、むしろ「金利が上がりきる前に買おう」という駆け込み需要や、円安を背景とした海外マネーの流入が下支えしている状況です。
そのため、為替が円安になればマンションの価格が上がり、円高になれば価格が下がる、といった直接的な連動は見られません。
不動産の価格は為替（円安・円高）だけで決まるのではなく、「国内の景気」「住宅ローン金利（金融政策）」「新築マンションの供給量」「建築コスト」など、複数の要因が複雑に絡み合って決まるからです。
一方で、円安は「新築の建築コストが高騰し、中古物件が割安に見える」「海外投資家の購買力を高める」といった観点から、中古マンション市場の需要を高め、価格を押し上げる要因（追い風）のひとつとして機能することがあります。
ドル円相場が150円台の高水準で推移している期間と、㎡単価の高止まり・上昇期間は長期的には正の相関関係にあるといえるのです。
円安は中古マンションの「売りやすさ」にも貢献
次に、不動産の成約件数（売りやすさ）とドル円相場の推移を示したグラフを見てみましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構年報「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
こちらも価格と同様に、為替と短期的に連動しているわけではありません。しかし、2016年以降の成約件数の増加傾向と、円安が同時進行していることがわかります。
これは、政府による中古市場活性化策や、低金利による購入意欲の高まりが主な要因です。円安が不動産市場にとっては「追い風」となり、高値売却や売りやすさに貢献している要因のひとつであるといえるでしょう。
結論として、2026年現在の市況では、日銀の金融政策による金利引き上げの影響に注視する必要はあるものの、円安のメリットを利用する投資家層の動きは活発です。円安が市場にとって「追い風」となり、高値売却や売りやすさに貢献している要因のひとつであることは間違いないでしょう。
【住居希望者VS国内投資家VS海外投資家】円安時は誰に売るべき？
円安の場合、どのような層にマンションを売却するのがよいのか、ここでは購入者の立場ごとに詳しく解説します。
なお、ここでいう住居希望者とは、居住目的で中古マンションを購入する人のことであり、国内投資家と海外投資家は投資目的で購入する人を指します。
住居希望者の場合
日本で中古マンションの購入を希望している人の多くは、日本円で資産を保有しています。そのため、不動産市場においてはドル円相場など為替相場の変動では、大きな影響はありません。
しかし、近年は日本政府の政策金利の影響により、住宅ローンの金利は徐々に上昇傾向にあります。
仮に、3,000万円を35年間、金利が年1.5％で借り入れた場合、総支払額は3,857万9,239円ですが、金利が年2.0％に上昇した場合の総支払額は4,173万8,866円となり、利息負担が約315万円増加します。
今後のさらなる利上げが懸念される中、「今のうちに購入しておきたい」という心理が働きます。そのため、郊外エリアの中古マンションを売却する場合は、為替よりも国内の金利動向を意識しながら、住居目的の方を中心にターゲット設定するのがよいでしょう。
国内投資家の場合
国内投資家も多くは日本円で資産を保有していますので、為替相場の影響を受けにくいでしょう。
しかし、投資家は不動産価格の動向には敏感です。円安によって海外投資家の資金が流入すると、都心部を中心にマンション価格は上昇する可能性があります。価格の上昇を見越して、国内投資家の多くは投資用マンションの購入を積極的に検討することが予想されます。
海外投資家の場合
円安時、海外投資家は日本の不動産を積極的に購入する傾向にあります。たとえば、投資予算が50万ドルある海外投資家の場合、ドル円相場が1ドル=100円のときは5,000万円までマンションを購入できますが、1ドル=150円では7,500万円までのマンションを購入できる計算です。
実際、2024年から2026年にかけては円安と相対的な国内金利の低さを背景に、海外投資家による都心部を中心とした不動産取得が増加しています。
また、世界各国の首都と比べると、東京都の不動産は割安というのが現状です。実際に、2025年10月公表された「一般財団法人日本不動産研究所」のデータを見てみましょう。
なお、国際不動産価格賃料指数の数値が大きいほど、不動産価格が高いことを意味します。
画像引用：一般財団法人日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」
東京の都心にあるハイグレードマンションの価格を100とした場合、香港が253.2、ニューヨークが153.8となっており、世界の主要都市に比べて東京の水準は相対的に低めといえます。
一方で、賃料は安定して上昇していることから、都心のマンションは近年注目されているのです。こうした背景を踏まえると、円安時に高値売却を目指すのであれば、居住目的の需要だけでなく、資金力が豊富な「国内投資家」や「海外投資家」の需要も視野に入れることが重要です。
しかし、個人で多様な買主候補にアプローチするのは困難です。そこで、投資家向けの販売ルートを持っている、専門性の高い不動産会社を見つけることが成功のカギとなります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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