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マンションを3年で売却｜儲かる？すぐ売れる？メリットとデメリットを紹介
3年でマンションの売却を検討する方は意外と多いです。しかし、せっかく購入したのに、たった3年で売却するのは正しい判断なのか「すぐ売れるのか」「損はしないか」気になるでしょう。
- 築3年のマンションは、売却市場で優先的に売却できるのか知りたい
- 利益が発生したときの税金計算を知りたい
- 高値で売却できる方法を知りたい
本記事では3年でマンションを売却するメリットやデメリット、売却の判断基準について解説します。築3年のマンション売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
築3年のマンションを売却するメリット
築3年のマンションを売却するメリットは以下3つです。
- 高値で売却しやすい
- マンションの購入（売却）価格は上昇し続けている
- 好条件のマンションなら買ったときより高く売れる
高値で売却しやすい
東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築年数がたつにつれて中古マンションの成約価格は下落していることがわかります。
中古マンションの築年数別平均価格
画像引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」
築0〜3年の取引価格は6,000万円台です。しかし築6〜10年の取引価格は5,500万円前後まで下落します。築16年前後で大規模修繕やリフォームを行うために価格はいったん上昇しますが、基本的に築年数がたつごとに成約価格は右肩下がりです。
築0〜5年の成約価格が最も高いため、購入希望者を見つけられれば、築3年のマンションは高値で売却しやすいです。
マンションの購入（売却）価格は上昇し続けている
東日本不動産流通機構のデータを見ると、2012年から2022年まで首都圏の中古マンションの価格は右肩上がりとなっていることがわかります。
首都圏の成約した中古マンションの価格推移
画像引用：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」
成約物件の価格推移をみると2012年は約2,500万円台でした。2022年は約4,300万円となっており、10年間で約1.7倍に値上がりしています。
今後も中古マンション価格の右肩上がりが続くのであれば、購入した価格よりも高値で売却できる可能性が高いです。
好条件のマンションなら買ったときより高く売れる
好条件とは以下の土地に立っているマンションを指します。
- 東京23区などの需要の高いエリア
- 住みたい街ランキングの上位
先述した首都圏不動産の成約物件の価格推移を見てもわかるとおり、需要の高い首都圏のマンション価格は年々上昇しています。
需要の高いエリアであれば、住む目的で購入する方だけでなく、値上がり益を期待して購入する不動産投資家や相続税対策を考える富裕層もターゲットにできます。
つまり一般消費者以外も購入希望者となるため、好条件のマンションは買ったときよりも高値で売却できる可能性が高いです。
築3年のマンションを売却するデメリット
築3年のマンションを売却するデメリットは以下の3つです。
- 新築と比べて売却しにくい
- 築年数で見ても売却しにくい
- 譲渡所得税が高い
新築と比べて売却しにくい
2022年の公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の「不動産市場動向データ集」を確認すると、首都圏と関西圏の中古マンションと新築マンションの成約率（成約件数／新規登録件数）は以下のとおりです。
| 成約率 | 中古マンション | 新築マンション |
|---|---|---|
| 首都圏 | 24.7% | 73.3% |
| 関西圏 | 30.0% | 69.8% |
中古マンションの成約率は、築年数を区分せず一括りとなっているため、単純に比較はできません。しかし中古マンションの成約率は首都圏で24.7%、関西圏で30%と、新築マンションの成約率に比べると半分以下です。
日本は新築信仰が根強く「あまり値下がりしていない築浅の物件を購入するよりは、もう少し費用を上乗せして新築を買おう」と考える方が多いです。そのため築3年の物件であっても新築マンションと比べると、売却しにくいです。
築年数で見ても売却しにくい
東日本不動産流通機構が公表している「中古マンションの対新規登録成約率」を確認します。
下記のグラフによると、築0〜5年よりも築6年〜10年・築11年〜15年・築16年〜20年のほうが成約率は高いです。
画像引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」
中古マンション購入する方は「安い価格でマンションを購入したい」と、考える方が多いです。築3年の物件は、新築の物件との比較であまり値下がりしておらず、コストパフォーマンスがあまりよくないと判断されます。
そのため、同じ中古マンションの括りでも、築3年のマンションが特別売りやすいとはいえません。
譲渡所得にかかる所得税と住民税が高い
譲渡所得とは、以下のような資産を譲渡して得た所得です。
- 土地
- 建物
- 株式
- ゴルフ会員権
- 骨とう品
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得=譲渡価格（不動産等の資産の売却金額）-取得費（当時、資産を購入するのにかかった金額）-譲渡費用
譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。また、譲渡所得の税率は、売却した資産によって異なるため注意が必要です。
譲渡費用とは資産を売却するのにかかる費用などで、売却時の仲介手数料、収入印紙、建物登記滅失費用、広告料などが挙げられます。
ここでは、土地・建物の不動産に課される税率について説明します。不動産に課せられる税率は、譲渡した年の1月1日時点での物件の所有期間によって以下の2つに分けられます。
- 短期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点での物件の所有期間が5年以下
- 長期譲渡所得：譲渡した年の1月1日時点での物件の所有期間が5年超
ポイントとなる所有期間の考え方について、2つの例をもとに考えてみましょう。
2018年2月1日に物件を取得し、2023年3月1日に譲渡したケース
譲渡時点の所有期間は5年1カ月ですが、2023年1月1日時点の所有期間は4年10カ月のため短期譲渡所得と判断されます。
2018年2月1日に物件を取得し、2024年3月1日に譲渡したケース
譲渡時点の所有期間は6年1カ月で、2024年1月1日時点の所有期間は5年10カ月のため長期譲渡所得と判断されます。
下記に短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いを表にまとめました。（はみ出した文字は横にスクロールできます）
| 譲渡した年の1月1日時点での物件の所有期間 | 税率 ※特別復興所得税を含まず |
所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39% | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20% | 15% | 5% |
参考：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
表から分かるように、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は約2倍の差があります。譲渡所得が5,000万円のケースで、譲渡所得にかかる税額の違いをシミュレーションしてみましょう。
- 短期譲渡所得：5,000万円×39%=1,950万円
- 長期譲渡所得：5,000万円×20%=1,000万円
マンションを譲渡した年によっては、多額の税金を納める必要があります。築3年のマンションを売却すると「短期譲渡所得」に該当するため、譲渡所得に39%もの税金がかかります。
ただし、住む目的で購入した物件を譲渡したケースでは「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用可能です。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、居住目的で購入した物件を譲渡した際に生じた譲渡益から最大3,000万円控除できる仕組みです。
適用条件に所有期間は問われないため、所有期間が1年未満でも特別控除の特例を活用できます。
築3年の物件の譲渡価格が6,000万円のケースで、3,000万円の特別控除を適用した場合としない場合で、税額の違いをシミュレーションします。
計算式は「譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-3,000万円」で、前提条件は次のとおりです。
- 譲渡価格：6,000万円
- 取得費：1,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 税率：39% （短期譲渡所得）
前提条件をもとに3,000万円の特別控除を適用した場合の計算式は次のとおりです
- 譲渡所得=6,000万円-1,000万円-100万円-3,000万円=1,900万円
- 1,900万円×39%=741万円
前提条件をもとに3,000万円の特別控除を適用しなかった場合の計算式は次のとおりです。
- 譲渡所得=6,000万円-1,000万円-100万円=4,900万円
- 4,900万円×39%=1,911万円
譲渡価格が6,000万円のケースでは、特別控除を適用する場合と適用しない場合で支払う税金に1,000万円以上の差が生まれます。居住用で購入したマンションの売却を検討している方は、3,000万円の特別控除の適用も合わせて考えるのがおすすめです。
築3年のマンションを売却すべきかの判断基準
下記のような状況にある方は、築3年のマンションを売却したほうがよいでしょう。
- 売却を急いでいない
- 賃貸に出すよりもメリットが大きい
- 査定価格が高い
以下でその理由を解説します。
売却を急いでいない
マンションの売却を考えている方の中には、可能な限り高値で売りたいため売却を急いでいない方もいるでしょう。
下記のような理由で売却を考えている方は、状況を見ながらゆっくりと購入希望者を探す方法もあります。
- 近隣に住んでいる息子・娘家族と同居する
- マンションの売却額で新居へ引っ越す予定
ただし売却できない期間も以下の費用は、かかり続けます。
- 管理費
- 修繕積立費
- 固定資産税
上記の費用が気になる方は、購入希望者が現れたら価格交渉に応じる柔軟な対応をしましょう。
また、売却希望金額によっては、購入希望者がまったく現れないこともあります。そのため売却金額は売却状況や相場、不動産会社の意見をもとに決定するのがおすすめです。
所有期間が短い築浅の物件は、譲渡益の税率が高くなったり、そもそも売りにくかったりとデメリットがあります。すぐに売却する必要がない方は、売却時まで現在のマンションに住むことも検討してください。
賃貸に出すよりもメリットが大きい
売却を迷っている方は、売却と賃貸どちらのメリットが大きいかシミュレーションしましょう。極端な例ですが、以下のケースでは売却を選択したほうが金額のメリットは大きいです。
- すぐに売却すると、手元に5,000万円残る
- 20年間賃貸に出すと、手元に4,000万円残る
また賃貸では定期的に空室が発生したり、設備が故障したりするなど何かと出費がかさみます。以上の理由から次の2つに該当する方は、売却を選択したほうがよいでしょう。
- すぐに売却したほうが手元に残るお金が大きい方
- 賃貸経営を手間に感じる方
売却したとき、賃貸に出したとき、それぞれのシミュレーションをするには、できるだけ実際の売却価格に近い値段を設定する必要があります。
不動産の一括査定サイトなら、最大6社の不動産会社の査定額を確認できます。査定したからといって、今すぐ売却する必要はありません。いつか売るときのために、早めに優良会社に相談し信頼関係を築いてから、売却したいタイミングで売るのがおすすめです。
査定価格が高い
査定価格が高いときは、売却を検討するタイミングです。なぜなら査定価格が高いと、需要が高まっており通常よりも高い金額で売れる可能性が高いからです。
マンションの価格は、築年数がたつごとに下落します。しかし、以下のような要因で高い査定価格が出されたときは、売却を検討しましょう。
- 景気が上向いている
- 近隣に駅が建てられる
- 大型の商業施設がオープンする
- タワーマンションが建設され、地価が上昇した
ただし、査定依頼した不動産会社が1、2社と少数だと、適正な査定価格かどうか判断できません。不動産会社によっては仕事を獲得するために、高めの査定価格を提示して仕事を受注しようとします。
そのため、提示された査定価格が正しいか判断するために、複数の不動産会社に見積もりを依頼しましょう。ただ、複数の不動産会社に1社ずつ依頼するのは、非常に手間がかかります。
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「正しい査定価格を知りたいけど、複数の不動産会社に依頼するのは面倒くさい」と考える方は、不動産の一括査定サイトの利用を検討しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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