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マンション売却時にリフォームは不要？必要なケースと費用の目安
マンションを高く売るために、リフォームを検討している人はいませんか？ マンション売却では基本的にリフォームは不要です。一方で、古くて劣化したマンションなど、リフォームをしたほうがよいケースもあります。
リフォームするべきかどうかは、売主の独断で判断するのは避けたほうがよいでしょう。本記事では、マンション売却でリフォームするときの判断基準や費用の目安などを解説しています。
- マンション売却でリフォームが不要とされる理由
- リフォームを検討すべきかどうかの判断基準
- マンションのリフォームにかかる費用の相場
- リフォーム以外で早期売却を目指すときのポイント
もくじ
マンション売却前のリフォームは基本的に不要
リフォームを行うと築古のマンションも美しくなり、買主が決まりやすいように思えます。しかし、マンションをリフォームしても高く売れるとは限りません。
また物件の状態によっては、リフォームをしないほうがよい場合もあります。マンション売却でなぜリフォームが不要なのか解説します。
- リフォーム費用を売却して回収できるとは限らない
- 自分でリフォームをしたい買主がいる
- 売却するタイミングを逃す可能性がある
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
リフォーム費用を売却して回収できるとは限らない
マンション売却でリフォームをすべきでない、大きな理由のひとつに売却価格に費用を上乗せできないことが挙げられます。
たとえば、査定価格が2,000万円の中古マンションを500万円かけてフルリフォームし、売主の利益などを上乗せして2,700万円で売り出したとしましょう。リフォーム済みの物件でも近隣の類似物件に比べて価格が高いと、買主から敬遠されるおそれがあります。
価格が原因で売却できなければ価格を下げることになり、結果的に損をしてしまいます。損失が出るリスクを踏まえると、高額な費用をかけてまでリフォームすべきではないでしょう。
自分でリフォームをしたい買主がいる
中古マンションを購入する人のなかには、自分で好きなようにリフォームしたいと考える方もいます。売主が費用をかけてリフォームしても、その内容が買主の好みに合うとは限りません。
リフォーム内容が買主好みでない場合、物件価値が低下したり、売却活動に支障が生じたりすることが考えられます。たとえば、最新設備のシステムキッチンを導入しても、料理好きではない買主にとってはあまりメリットに感じないでしょう。
このように「リフォームが必ず買主のメリットと限らない」と理解しておくことが大切です。
売却するタイミングを逃す可能性がある
売却前にリフォームを完成させる場合、工事期間の分だけ売却活動の開始が遅くなります。家のリフォームは業者選び、打ち合わせ、契約、設計、工事など複数の工程があるためです。
トイレ交換など小規模なリフォームであれば1～2日で完了しますが、室内をフルリフォームする場合は2～3カ月以上かかることもあります。また、リフォーム期間が長引くことで、マンションを売却するタイミングを逃してしまうおそれもあるのです。
マンション売却前にリフォームするかの判断基準
マンション売却前のリフォームは基本的に不要ですが、設備の故障や著しい汚れなど、物件の状態によっては部分的な修繕を検討したほうがよいケースもあります。
反対に、高額なリフォームをしても費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。まずは、どのようなケースでリフォームを検討すべきか確認してみましょう。
| 物件の状態・状況 | 基本的な判断 |
|---|---|
| 通常の経年劣化の範囲内である | リフォームせずに売却を検討 |
| クロスや水回りに軽い汚れがある | 基本的には自分で清掃、難しい場合はハウスクリーニングを検討 |
| 給湯器など部屋の設備が故障している | 修理または交換を不動産会社と相談して対応 |
| 強い臭いや著しい汚れ・大きな破損がある | 部分的な修繕を検討 |
| 買主によるリノベーションが見込まれる | 現状のまま売ることを検討 |
| 費用対効果を確認してから実施したい | リフォームする前に査定を行い、工事費用と査定価格を比較してから実施 |
リフォームしたほうがよいケース
水回り設備や給湯器などが故障している場合は、修理や交換を検討したほうがよいでしょう。設備が使用できない状態では、購入後すぐに費用がかかることが明確なため、買主に敬遠される要因になります。
また、壁や床の大きな破損、タバコやペットによる強い臭いなど、内覧時に目立つ問題がある場合も、部分的な補修やクリーニングを行うことで印象を改善できます。
ただし、フルリフォームを行う必要はありません。売却前は、買主の購入判断に影響しやすい不具合や汚れに絞って対応することが重要です。
リフォームしないほうがよいケース
マンションを売却する際、良かれと思って行ったリフォームが逆効果になることがあります。そのため、設備が古くても問題なく使用でき、著しい破損もない場合は、現状のまま売却して問題ありません。
マンション需要の高い地域にある物件は、室内をリフォームしていなくても購入希望者が見つかる場合があります。さらに、中古物件を購入して自分好みにリノベーションしたいと考える買主もいます。
あえてリフォームしないことで、自由な設計を望む層をターゲットにできる可能性があるのです。
マンションのリフォームにかかる費用の相場
売却前にリフォームを検討する場合、何の工事するかによって費用は大きく異なります。クロスや床などの内装であれば比較的安価で対応できますが、水回りの設備を交換すると数十万～数百万円かかることも少なくありません。
なお、マンションでは管理規約によって、床材の変更や水回り設備、配管などのリフォームに制限が設けられている場合があるため注意が必要です。
| リフォーム箇所 | 主な工事内容 | 費用相場の目安 |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 壁紙の張り替え | 40万～60万円 |
| 天井 | 天井クロスの張り替え | 20万～40万円 |
| 床 | 複合フローリングの張り替え | 20万～60万円 |
| トイレ | 便器交換・内装を含むリフォーム | 15万～50万円程度 |
| 浴室 | ユニットバスの交換 | 60万～120万円 |
| キッチン | システムキッチンの全体交換 | 50万～200万円 |
| 洗面所 | 洗面台の交換 | 10万～50万円 |
施工範囲やマンションの広さ、使用する設備・建材のグレード、既存設備の状態などによって異なるため、上記の金額はあくまで目安です。
壁紙（クロス）・床材
内装は部屋のイメージを左右するだけでなく、居心地や空気の質にも影響する重要な部分です。タバコのヤニ汚れや、ペットによる汚損・破損、紫外線によるダメージが気になる箇所は、リフォームして部屋のイメージを一新させることをおすすめします。壁紙・床材にかかるリフォーム費用の相場を見ていきましょう。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 壁紙クロスの張り替え | 40万～60万円 |
| 天井クロスの張り替え | 20万～40万円 |
| フローリング（複合）の張り替え | 20万～60万円 |
| フローリング（無垢）の張り替え | 40万～200万円 |
| 畳の張り替え | 4,000～9,000円／畳 |
クロスの張り替え相場は1,000～1,600円／㎡、複合フローリングの張り替えは11,000～30,000円／㎡前後が相場です。畳の張り替えは1畳あたり4,000～9,000円のため、6畳の和室を張り替えるには2万4,000～5万4,000円程度になるでしょう。
トイレ
トイレは毎日使用する場所であり、生活の快適性を大きく左右します。また、老朽化や汚損が目立ちやすい部分のため、リフォームすることで買主に清潔な印象を与えられるでしょう。トイレのリフォームを検討している人は、次の費用を参考にしてください。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 便器の交換 | 15万～40万円 |
| 内装工事（床の張り替え、壁紙の張り替えなど） | 2万～30万円 |
| 手すりの設置 | 1万～15万円 |
| ドアの交換 | 5万～18万円 |
便器を交換する場合は15万～40万円程度ですが、内装込みでトイレをフルリフォームする場合は30万～50万円程度の費用がかかります。さらに、温水洗浄便座（ウォシュレットつき）や、タンクレストイレを選ぶとさらに費用がかさみます。手すりの設置や引き戸への変更などバリアフリー化を検討する人もいます。
バリアフリーリフォームの場合、国や自治体の補助金が利用できる場合がありますので、お住まいの地域の市役所窓口などで確認してみましょう。
浴室
浴室のリフォームはフルリフォームするか、部分的にリフォームするかで費用が大きく異なります。次の費用を参考にしながら、どこをリフォームするか検討してみましょう。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 在来浴室からユニットバス | 100万～200万円 |
| ユニットバスの全体交換 | 60万～120万円 |
| 在来浴室のままリフォーム | 50万円～ |
| 浴室の拡張・増設 | 70万～300万円 |
毎日の疲れを癒してくれる浴室も、築年数が経過するにつれて老朽化や汚れが気になる場所です。老朽化した浴室は、水漏れやカビ、滑りやすさによる転倒事故、設備の故障などのリスクがあるため、問題がある場合は早めのリフォームをおすすめします。
リフォーム費用は、現状の浴室の広さや状態、新設する浴室のグレード、オプションなどによって大きく変動します。したがって、上の表の金額はひとつの目安としてください。
キッチン
リフォームのなかでも特に人気なのが、キッチンのリフォームです。しかし、浴室のリフォームと同様にキッチンの種類や工事内容によって、費用が大きく変動します。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| システムキッチンの全体交換 | 50万～200万円 |
| キッチン交換と間取り変更 | 100万～300万円 |
| 食洗機の交換 | 10万～20万円 |
| 食洗機の新設 | 10万～25万円 |
| レンジフード・換気扇の交換 | 4万～10万円 |
| ガスコンロからIHコンロへ交換 | 10万～30万円 |
| 新しいIHコンロへの交換 | 5万～23万円 |
| IHコンロからガスコンロへ交換 | 5万円～※高額になるケースあり |
キッチンのリフォームといっても、部分的なものから大規模な工事まで内容はさまざまです。リフォームにあまりコストをかけたくない人は、部分的なリフォームに加えて、クリーニングを依頼するという方法がおすすめです。
また、既存のキッチン型によってリフォーム費用は大きく変動します。たとえば、I型キッチンやL型キッチンはシンプルなつくりのため費用も安いのですが、ペニンシュラ型やアイランドキッチンはリフォーム費用が100万円以上になる傾向があります。
洗面台
洗面台リフォームは洗面台を交換するだけの場合と、周囲の内装を一新する場合があります。選ぶ洗面台のグレードやサイズによって費用は変わりますが、おおよその相場は次の表のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 洗面台の交換 | 10万～50万円 |
| クロス・床の張り替え | 5万～10万円 |
| 棚の造作 | 3万～15万円 |
| 内窓の設置 | 5万～15万円 |
洗面台のリフォームは比較的費用がかからず、工期も短いため気軽に行いやすいリフォームです。ただし、導入する洗面台のグレードや設備によって費用が高額になるケースもあるため、予算を考慮して慎重に検討しましょう。
洗面所の収納スペースが不十分な場合は、収納棚を造作することも可能です。また、既存窓からの冷気が気になる場合は、内窓を設置して熱の出入りを遮断するリフォームなどもあります。
売却前のリフォーム費用を抑える方法
売却前に行うリフォームでは、できるだけコストを抑えて実施することが重要です。そのためには、リフォームする箇所を必要最低限に絞るようにしましょう。内覧時に目につきやすい部分や買主が購入をためらいやすい部分をメインに修繕を行うと効率的です。
設備の交換を行う際も、最新モデルやハイグレードな製品ではなく、標準的なグレードを選ぶことで費用を抑えることができます。また、複数のリフォーム会社から見積もりを取る「相見積もり」も欠かせません。
同じ工事内容でも会社によって数十万円単位で差が出ることも珍しくないため、提示された見積額や工事内容をしっかり比較しましょう。
リフォーム以外にできる早期売却のポイント
マンション売却で早期売却を目指すときは、内覧時に購入希望者へ好印象を与えることが重要です。物件の印象を改善させる方法はリフォームだけではありません。ここでは、リフォーム以外にできる早期売却の対策をご紹介します。
ハウスクリーニングを業者に依頼する
マンションの状態によってはリフォームをせずに、ハウスクリーニングで十分なこともあります。自分では落とせない水垢や油汚れをプロに依頼することで、清潔感が格段にアップするため、内覧時に好印象を与えられるでしょう。
また、ハウスクリーニングはリフォームより安い価格で、室内の状態を改善できます。加えて、ハウスクリーニングそのものは、短期間で終えられるため、希望するタイミングで売却活動をはじめられるのもメリットです。
インスペクションで状態を正確に伝える
建物状況調査（インスペクション）は、国の基準にもとづき、既存住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などの状態を建築士が調査するものです。ただし、住宅に瑕疵がないことを保証する調査ではありません。
2018年4月の宅建業法改正により、宅建業者には、媒介契約時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を交付することなどが義務付けられています。ただし、建物状況調査そのものの実施が義務付けられているわけではありません。
建物状況調査にかかる費用は、一般的に5万～10万円程度です。しかし、100㎡を超える場合は、相場よりも高額になることがあるため注意が必要です。
内覧しやすいよう空室にする
マンションに住みながらでも、売却することは可能です。空室にすることで内覧の日程を調整しやすくなります。さらに、室内を広く見せられ、物件の魅力が伝わりやすくなります。
買主も気兼ねなく見学できるため、家具の配置をイメージしたり、どこをリフォームするのか考えたりできるでしょう。
一方、住みながら売却する場合は、内覧の際に立会が必要になります。また、内覧のたびに掃除をしたり、片づけをしたりする必要があるため、売主の手間や負担は大きくなるでしょう。
ホームステージングで印象をアップする
ホームステージングとは、家具や照明、小物を配置してモデルハウスのように演出するサービスのことです。欧米では広く利用されているサービスで、近年日本でも注目を集めています。
家具の配置を具体的にイメージしたり、購買意欲を高めたりする効果も期待できます。ホームステージングを利用すれば、マンションの魅力を引き出せるでしょう。
オープンルームで購入希望者を集める
オープンルームとは、特定の日にマンションの部屋を開放し、購入希望者に自由に見学してもらうことです。開催には少し手間がかかりますが、当日に複数の人に見学してもらえるため、早期売却が実現しやすくなります。
オープンルームを開催することで、特定の日に複数の購入希望者を案内できるため、内覧の機会を増やすことにつながります。
売却スケジュールに余裕を持たせる
マンションの売却活動をスムーズに進め、納得のいく価格で成約させるためには、スケジュールに十分な余裕を持たせることが極めて重要です。売却を急いでしまうと、買い手から値引き交渉を受けた際に「早く手放したい」という焦りから、減額に応じてしまうリスクがあります。
一般的に、中古マンションの売却には3カ月から半年程度の期間を要するとされています。期間にゆとりがあれば、本来の価値を認めてくれる購入希望者をじっくりと待つことができます。
また、売却時期をコントロールできる点も大きなメリットです。不動産取引が活発になる繁忙期に合わせて売り出しを開始するなど、スケジュール管理を行うことで、有利な条件での売却が期待できるでしょう。
マンション売却のリフォーム費用は経費にできる？
売却のリフォーム費用は、経費として計上できることがあります。経費にできれば課税される金額を抑えられるため、手もとに残る金額を増やすことが可能です。ここでは、マンション売却に関する税金について解説します。
マンション売却の利益には税金がかかる
マンションを売却して利益を得た場合、「譲渡所得」として所得税、住民税、復興特別所得税といった税金がかかります。そして売却した翌年に確定申告をして納税します。税率はマンションの所有期間によって異なり、税率は次の表のとおりです。
| 所有期間 | 5年以下 | 5年超 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
表を見てわかるように、所有期間5年以下（短期譲渡所得）と5年超（長期譲渡所得）では、支払う税金の額が約2倍ほど違うため注意が必要です。また、2027年より復興特別所得税のほかに防衛特別所得税が新設されます。復興特別所得税の税率が下げられるため、今のところ税負担に変化はありません。
リフォーム費用は取得費に含められる場合がある
マンションの売却前に行ったリフォームは、基本的に「譲渡費用」としては計上されません。国税庁では、譲渡費用は土地や建物を売るために直接かかった費用、と説明しています。
設備の追加や建物の価値を高める改良工事などにかかった費用は、「取得費」に含められる場合があります。ただし、通常の修繕や維持管理のための費用まで取得費として認められるとは限りません。
マンションを売却したときの課税譲渡所得金額は、次のように計算します。
取得費が大きくなるほど譲渡所得額を軽減できるため、リフォーム費用を適切に分類することで結果的に節税につながるのです。
また、自宅として使用していたマンションを売却し、一定の要件を満たす場合は「3,000万円の特別控除」の対象となることがあります。特別控除が適用されると、譲渡所得を最大3,000万円も差し引けるため、税負担を抑えられるでしょう。
参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」
マンション売却でリフォームを検討している場合は不動産会社に相談
具体的な工事の相談はリフォーム会社が専門ですが、事前に不動産会社に相談し、現状での売却価格を確認することが大切です。
不動産会社のなかには、自社にリフォームの専門部門があり、適切なプランを提案してくれるケースもあります。また、売主が行ったリフォームが買主の好みに合うとは限らないため、リフォームせずに売却した方が有利になるケースも少なくありません。
自分に合った不動産会社を見つけるのであれば、一括査定で複数社から査定を受けるとよいでしょう。地域情報に強い、売却のサポートがていねいなど、不動産会社ごとに特徴があるため、一括査定サイトの「リビンマッチ」で依頼するとスムーズです。
マンションのリフォームに関するよくある質問
- マンションの売却で逆効果のリフォームは？
- 中古マンションの需要が高いエリアでは、リフォームをしなくても売却できる可能性があります。また、リフォーム費用を売却価格に上乗せして高く売り出すと、売却までに時間がかかるおそれがあります。
- リフォーム費用をマンションの売却代金で回収できる？
- リフォームによって室内の印象の改善が期待できますが、かけた費用と同額だけ売却価格が上がるとは限りません。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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