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店舗売却の手順とポイントを紹介！高値で売れるってほんと？
飲食店などの店舗は住居と違って、売買取引の件数が少ないです。そのため、出回っている情報が少なく、何から始めてよいのか分かりません。
初めて店舗の売却を検討する方向けに、手順やポイントを分かりやすく紹介します。基礎知識を身につけて、店舗を少しでも高く売りましょう。
もくじ
店舗は需要が減少する一方、価格が上昇している
店舗の価値は上昇傾向にあるため、予想以上に高く売れるかもしれません。まずは、店舗物件の動向について紹介します。
新型コロナウイルスによる経済環境の変化によって、多くの企業や個人事業主の経営が苦しくなりました。そのため、経営不振に陥った事業者は、店舗物件を売却するケースが増えています。
また、テレワークやオンラインショッピングの需要増加により、店舗自体の需要が減少しています。そのため、店舗物件を保有するオーナーが、不動産投資から撤退し、店舗物件を手放すケースが増えています。
ただし、需要が減少する一方で、物件の価格は下落することはなく、むしろ高騰する傾向が見られます。不動産価格指数を見ると、一時的な下落は数回見られるものの、すぐに復調していることが分かります。また、店舗物件に限らずに、2013年頃より不動産全体の価格は上昇傾向です。
不動産価格指数
国土交通省 「不動産価格指数」 より
そのため、店舗物件を売却するオーナーにとっては、大きな利益が見込めるかもしれません。
店舗を借りずに買う人はどんな人？
店舗を売却するには、当然買い手が必要です。店舗を借りるのではなく、購入する人とは、どのような人なのでしょうか。
自社で長期的に使用し、資産として所有したい人
店舗を借りる場合、家賃や敷金・礼金、共益費などの費用が発生します。これらの費用を払い続けるよりも、自社で店舗を所有し、長期的に使用することで経費を抑えたいと考える人がいます。
不動産投資家
店舗の立地がよいと、安定した家賃収入を得られるため、不動産投資家には魅力的な投資先です。また、購入後にリノベーションやリフォームを行い、再販売することで利益を得る人もいます。
店舗を売却するために必要な準備
店舗を売却するためには、事前準備が必要です。特に必要となる準備を2つ紹介します。
売却の目的を明確に
店舗を売却するときは目的を明確にしましょう。
ビジネスの再編、経営資金の調達、事業の移転など、売却の目的を明確にすることで、売却価格や売却時期などの条件が決まるため、売却計画をスムーズに進められます。
なお、店舗の売却価格は、市場価格や相場、物件の状態や立地条件、事業内容などによって決まります。売却価格の目安を知るには、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定依頼は複数社にするのがポイントです。複数社の査定価格を比較検討することで、高値で売却できる可能性が高くなります。
居抜きにするかどうか
店舗を売却する際、居抜きにするべきかどうかは、その物件の状況や売却する目的によって異なります。
居抜きとは、これまで営業していた店舗の内装や設備をそのまま残し、買主がそれらを引き継いで営業を開始することです。居抜きにすることで、買主は初期費用を抑えられ、売主も設備の修繕や撤去などの費用を削減できます。
このような理由から、店舗は居抜きで売却するケースが多いです。
しかし、内装や設備が古くなっていたり、壊れていたりする場合は、修繕や改装が必要になるため、費用がかかることもあります。また、既存の内装や設備が買主のイメージやビジネスモデルに合わない場合には、居抜きにすることのメリットも少ないです。
店舗を売却する際に、居抜きにするべきかどうかは、物件の状況や売却する目的などを総合的に考慮して判断する必要があります。
店舗売却の手順
売却する目的が明確になったあとの、店舗売却の具体的な手順を紹介します。
1.不動産会社に相談・査定の依頼
まずは、不動産会社に相談して査定を依頼します。
店舗の売却価格は、立地条件や周辺環境、建物の状態や規模などによって大きく異なります。不動産会社に相談し、査定価格を提示してもらいましょう。
相談は複数の不動産会社にして、提案の内容を比較検討したうえで信頼のできる不動産会社と媒介契約を結びます。
2.媒介契約の締結
媒介契約は、不動産会社と店舗の売主が結ぶ契約です。
媒介契約を締結することで、不動産会社は買主を探したり、契約書を作成したりと、売買契約に向けてのサポートをしてくれます。買主と売買契約が成立すれば、不動産会社への報酬として仲介手数料を支払います。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。3つの違いは以下にまとめるので、参考にしてください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 買主を自分で探す | 可 | 可 | 不可 |
| 販売状況の報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
3.販売活動
不動産会社は、インターネットや紙媒体などで広告を打ち出し、購入希望者を探します。複数の媒体に掲載することで、多くの人にアプローチができます。掲載している媒体は、不動産会社に聞くと教えてもらえます。
販売活動は不動産会社に一任するのが基本的です。売主がすることはほとんどありませんが、媒介契約の種類が一般媒介契約または専任媒介契約であれば、売主が自ら買主を探すことも可能です。
購入希望者が見つかれば、内覧を実施します。内覧に関しても、売主が立ち会う必要はありません。ただ、不動産会社より、実際に店舗を利用していた売主のほうが、物件の詳細には詳しいです。そのため、内覧に立ち会って物件の説明をすることは効果的です。
4.売買契約の締結・引き渡し
購入希望者と契約条件がまとまれば、売買契約の締結へと進みます。売買契約書には、物件の引き渡し日や支払い方法などが明記されます。
無事に売買契約が成立したら、買主から手付金が支払われます。手付金の額は売買代金の10%が相場です。
店舗の引き渡しは、売買契約の締結から数週間後が一般的です。引き渡しの日は買主と売主で決めた日程で、売買契約書に記載があります。引き渡し日は、買主から手付金を除く残りの売買代金が支払われます。代金の支払いが確認されたあと、不動産の所有権移転登記が行われます。これによって、物件の所有権が買主に移転します。
契約書に基づいて、物件の引き渡しや支払いが完了したら、売却手続きは完了です。
店舗売却の成功の秘訣
店舗売却を成功させるためには、以下で紹介する3つのポイントを押さえておくことが大切です。
専門家のアドバイスを仰ぐ
店舗売却には、正しい手順と多くのポイントがあります。「できるところまでひとりで進めよう」とは思わず、売却を検討した段階で専門家に相談しましょう。
店舗を売却するときの専門家としては、不動産会社や税理士、ローンがある場合には銀行などが挙げられます。
適正な売却価格で販売する
店舗に限りませんが、適正な売却価格で販売することが重要です。
売却価格は、高すぎると売却が難しくなり、低すぎると手元に残るお金が少なくなります。「とりあえず、この価格で売り出そう」と安易に価格を決定することのないようにしましょう。
売主が適正な売却価格を判断するのは難しいため、不動産会社の助言を受けつつ、決定しましょう。
物件の魅力をアピールする
店舗の早期売却は、購入希望者に魅力をうまくアピールすることが大切です。
内覧に立ち会い、購入希望者に直接アピールポイントを説明するか、それが難しい場合は、不動産会社にアピールポイントを伝えておきましょう。不動産会社は不動産のプロではありますが、店舗に関しては売主のほうが詳しいはずです。
店舗の使い勝手や周辺環境など、購入希望者に響きそうなアピールポイントをまとめておくとよいでしょう。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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